La responsabilité décennale des constructeurs : actualité jurisprudentielle de la troisième chambre civile (2025-2026)
I. Le champ d’application de la garantie décennale
A. Les débiteurs de la garantie légale
La garantie décennale, régie par les articles 1792 et suivants du Code civil, institue une responsabilité de plein droit pesant sur tout constructeur d’un ouvrage, envers le maître ou l’acquéreur de celui-ci, pour les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination, même s’ils résultent d’un vice du sol. L’article 1792 du Code civil pose ainsi un principe de responsabilité objective, dont le constructeur ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère. La détermination des personnes assujetties à cette présomption de responsabilité est précisée par l’article 1792-1 du même code, qui énumère de manière limitative les intervenants réputés constructeurs. Le mécanisme de la garantie décennale, d’ordre public ainsi que le rappelle l’article 1792-5 du Code civil, interdit toute clause contractuelle qui aurait pour effet d’exclure ou de limiter la responsabilité édictée par les articles 1792, 1792-1 et 1792-2, ou d’écarter la solidarité entre les constructeurs légalement prévue.
Le premier alinéa de ce texte vise tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage, c’est-à-dire l’ensemble des locateurs d’ouvrage participant directement à l’acte de construire. Le deuxième alinéa retient une acception plus originale en qualifiant de constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. Cette disposition, longtemps méconnue, a fait l’objet d’un rappel significatif de la troisième chambre civile dans un arrêt du 30 janvier 2025 (Civ. 3e, 30 janv. 2025, n°23-16.347).
En l’espèce, des acquéreurs avaient acquis une propriété sur laquelle le vendeur avait réalisé un mur de soutènement. Se plaignant de désordres affectant ce mur et constatant que le délai de garantie décennale était expiré, ils recherchaient la responsabilité contractuelle de droit commun des vendeurs. La cour d’appel de Lyon avait rejeté cette demande au motif que les parties n’étaient pas liées par un contrat de construction mais par un contrat de vente. La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1792-1, 2°, et 1147 ancien du Code civil, en énonçant qu’« étant réputée constructeur, la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est tenue, pendant les dix années suivant la réception de l’ouvrage, d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les dommages intermédiaires ». Par cette formule, la Haute juridiction rappelle que le vendeur-constructeur supporte, durant le délai décennal, une obligation de réparation distincte de la garantie décennale elle-même, fondée sur la faute prouvée, qui couvre les désordres dits intermédiaires, c’est-à-dire ceux qui, sans relever de la garantie décennale, excèdent la simple imperfection de nature à engager la garantie de parfait achèvement.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a apporté une précision majeure concernant l’imputabilité des désordres aux constructeurs dans un arrêt publié au Bulletin du 11 septembre 2025 (Civ. 3e, 11 sept. 2025, n°24-10.139, FS-B). Cette décision, rendue à propos d’un incendie ayant détruit une maison d’habitation dont l’origine se situait dans le tableau électrique, énonce que « la présomption de responsabilité pesant sur les constructeurs qui résulte de ce texte est déterminée par la gravité des désordres, indépendamment de leur cause ». La Cour de cassation y affine le régime probatoire applicable en distinguant deux étapes successives : d’une part, s’agissant du lien d’imputabilité, « il suffit au maître de l’ouvrage d’établir qu’il ne peut être exclu, au regard de la nature ou du siège des désordres, que ceux-ci soient en lien avec la sphère d’intervention du constructeur recherché » ; d’autre part, « lorsque l’imputabilité est établie, la présomption de responsabilité décennale ne peut être écartée au motif que la cause des désordres demeure incertaine ou inconnue, le constructeur ne pouvant alors s’exonérer qu’en démontrant que les désordres sont dus à une cause étrangère ».
Ainsi, la charge probatoire pesant sur le maître de l’ouvrage est considérablement allégée : il lui suffit d’établir une simple possibilité de lien entre le désordre et l’intervention du constructeur, sans avoir à démontrer l’existence certaine d’une faute technique ou d’un vice de construction précisément identifié. Dès lors, la présomption de responsabilité joue pleinement et seul le constructeur conserve la faculté de s’exonérer en rapportant la preuve, qui lui incombe, d’une cause étrangère au sens de l’article 1792 du Code civil. Cette solution s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation selon laquelle « la présomption de responsabilité pesant sur les constructeurs est déterminée par la gravité des désordres, indépendamment de leur cause », ainsi que l’avait déjà jugé la troisième chambre civile le 1er décembre 1999 (pourvoi n°98-13.252, publié).
B. La nature décennale des désordres
La mise en œuvre de la garantie décennale est subordonnée à l’existence de désordres présentant une gravité suffisante, évaluée à l’aune de deux critères alternatifs posés par l’article 1792 du Code civil : la compromission de la solidité de l’ouvrage ou l’impropriété de celui-ci à sa destination. La caractérisation de cette gravité requiert une appréciation in concreto qui a donné lieu, au cours des derniers mois, à plusieurs décisions éclairantes de la troisième chambre civile, tant sur le traitement des risques futurs que sur celui des désordres évolutifs.
La question des risques non réalisés dans le délai d’épreuve décennal a été tranchée par un arrêt de section du 26 juin 2025, publié au Bulletin (Civ. 3e, 26 juin 2025, n°23-18.306, FS-B). Dans cette affaire, le maître de l’ouvrage invoquait l’existence d’un risque d’inondation résultant d’un défaut de conception du réseau d’eaux pluviales, mentionné par l’expert judiciaire. La cour d’appel de Pau avait écarté la garantie décennale en considérant que le risque ne s’était pas réalisé dans le délai de dix ans et qu’il s’agissait d’un « dommage futur ». La Cour de cassation rejette le pourvoi en retenant que « la cour d’appel, qui a relevé que la SCI ne démontrait pas avoir subi des inondations avant l’expiration du délai d’épreuve ni fait l’objet d’une injonction de l’administration aux fins de démolition ou de mise en conformité, a pu en déduire que le risque d’inondation mentionné au rapport d’expertise judiciaire ne constituait pas un dommage relevant de la garantie décennale ». Cette solution confirme que le risque de dommage futur, non accompagné d’une réalisation effective ou d’une injonction administrative dans le délai décennal, ne saurait caractériser à lui seul une impropriété à destination au sens de l’article 1792.
En conséquence, la Cour de cassation rappelle avec rigueur que la garantie décennale n’est pas un mécanisme de prévention des risques hypothétiques mais un régime de responsabilité exigeant la constatation d’un dommage actuel et certain, réalisé ou devant se réaliser avec certitude dans le délai de dix ans. Cette exigence de certitude a également été réaffirmée dans un arrêt du 25 septembre 2025 (Civ. 3e, 25 sept. 2025, n°24-10.517), rendu au sujet de désordres évolutifs affectant une maison d’habitation. La cour d’appel de Nîmes avait retenu la garantie décennale au motif que les fissures constatées, structurelles et évolutives, engendraient un risque avéré d’effondrement rendant l’ouvrage impropre à sa destination. La Cour de cassation casse cette décision au motif que les juges du fond n’avaient pas établi que « les désordres avaient de manière certaine, dans les dix ans après la réception de l’ouvrage, compromis sa solidité ou l’avaient rendu impropre à sa destination ».
Or, la Cour relève que l’expert judiciaire avait précisé que la villa ne présentait pas un risque d’effondrement immédiat et que les fissures constatées ne rendaient pas pour l’instant la maison impropre à sa destination. Il en résulte que les désordres évolutifs, pour être qualifiés de décennaux, doivent avoir atteint ou devoir atteindre avec certitude, dans le délai de dix ans à compter de la réception, le seuil de gravité requis par l’article 1792. Cette jurisprudence, qui s’inscrit dans une continuité remarquable, impose aux juges du fond une motivation rigoureuse quant à la certitude de l’atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage dans le délai décennal, à peine de censure pour défaut de base légale.
II. L’étendue et les causes d’exonération de la garantie
A. L’étendue de la réparation due au maître de l’ouvrage
Le principe de la réparation intégrale constitue la clef de voûte du droit de la responsabilité civile et gouverne naturellement la mise en œuvre de la garantie décennale. La troisième chambre civile en a tiré une conséquence remarquable dans un arrêt du 3 avril 2025, publié au Bulletin (Civ. 3e, 3 avril 2025, n°23-16.055, FS-B), en jugeant que l’assureur dommages-ouvrage ayant accepté sa garantie dans le délai de soixante jours ne peut plus en contester le principe, et surtout en posant une règle de portée générale : « tous dommages, matériels et immatériels, consécutifs aux désordres de l’ouvrage, doivent être réparés par le constructeur tenu à garantie en application de ce texte ».
Dans cette affaire, des époux avaient confié la construction d’une villa à un entrepreneur, sous la maîtrise d’œuvre d’un architecte, et des désordres étaient apparus après réception, affectant notamment le carrelage. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait condamné in solidum l’entrepreneur et le maître d’œuvre sur le fondement de la garantie décennale au titre des travaux de reprise, mais avait refusé de condamner le maître d’œuvre à supporter les frais de relogement, de garde-meuble et de déménagement, en considérant que ces frais devaient être mis à la charge exclusive de l’entrepreneur, seul responsable du défaut d’exécution. La Cour de cassation casse cette décision au motif qu’« après avoir condamné in solidum M. [J] et le maître d’œuvre sur le fondement de la responsabilité décennale, au paiement des travaux de reprise des désordres affectant le carrelage, et constaté que les frais de relogement, de garde-meuble et de déménagement étaient consécutifs à ces désordres, de sorte que ces dommages immatériels devaient être réparés par les deux constructeurs tenus à garantie ».
Cette solution, d’une grande portée pratique, signifie que l’ensemble des préjudices subis par le maître de l’ouvrage, qu’ils soient matériels ou immatériels, dès lors qu’ils sont la conséquence directe des désordres de nature décennale, doivent être intégralement réparés par chacun des constructeurs dont la responsabilité est engagée sur le fondement de l’article 1792, sans qu’il y ait lieu de distinguer selon le degré d’implication de chacun dans la survenance des désordres. La solidarité entre coresponsables joue ainsi pleinement, le maître de l’ouvrage pouvant solliciter l’indemnisation de l’intégralité de ses préjudices auprès de n’importe lequel des constructeurs tenus à garantie. Ce mécanisme de solidarité, qui trouve son fondement dans l’article 1792-2 du Code civil, permet au maître de l’ouvrage d’optimiser le recouvrement de sa créance indemnitaire en s’adressant au constructeur le plus solvable ou le mieux assuré, quitte pour ce dernier à exercer une action récursoire contre les autres coresponsables pour répartir la charge définitive de la dette.
A cet égard, l’arrêt du 3 avril 2025 comporte également un enseignement essentiel s’agissant de l’assurance dommages-ouvrage, en rappelant que l’assureur qui a accepté la mise en jeu de sa garantie dans le délai de soixante jours imparti par l’article L. 242-1 du Code des assurances « ne peut plus contester celle-ci en raison du caractère non décennal des désordres » et qu’il « est tenu, le cas échéant, de verser à l’assuré le complément d’indemnisation nécessaire pour financer les travaux propres à remédier aux dommages déclarés ». Cette solution, qui consolide le caractère protecteur de l’assurance dommages-ouvrage, impose une rigueur particulière à l’assureur dans l’examen de la déclaration de sinistre, sous peine de se voir définitivement lié par une acceptation qui pourrait être donnée à la légère.
Dès lors, le mécanisme de l’assurance dommages-ouvrage, conçu comme un préfinancement des travaux de reprise des désordres de nature décennale, se voit renforcé par cette jurisprudence protectrice des droits du maître de l’ouvrage, qui interdit à l’assureur de revenir sur sa décision d’acceptation de garantie une fois le délai de soixante jours écoulé, même s’il apparaît ultérieurement, à la faveur d’une expertise judiciaire, que les désordres ne présentent pas le caractère décennal requis.
B. La cause étrangère, unique fait exonératoire
L’article 1792 du Code civil dispose que la responsabilité de plein droit qu’il institue « n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ». Cette cause étrangère, dont la charge de la preuve incombe exclusivement au constructeur, s’entend classiquement de la force majeure, du fait du tiers ou de la faute de la victime. La troisième chambre civile a apporté, dans un arrêt du 8 janvier 2026 (Civ. 3e, 8 janv. 2026, n°23-22.323), des précisions significatives sur ce qui ne constitue pas une cause étrangère exonératoire de la responsabilité décennale.
Dans cette affaire, des maîtres de l’ouvrage avaient fait construire une maison à ossature bois et invoquaient divers désordres affectant la construction. La cour d’appel de Riom avait écarté la responsabilité décennale de l’entreprise de maçonnerie en retenant que la prévision d’une lisse maçonnée, qui n’avait pas été réalisée, incombait au maître d’œuvre et au titulaire du lot ossature, et qu’il appartenait à ces derniers de tirer les conséquences des choix constructifs. De même, elle avait écarté la responsabilité de l’entreprise de terrassement en considérant que ses travaux avaient été réalisés sous le contrôle du maître d’œuvre et que l’entreprise se trouvait au plafond de ses compétences techniques de décaissement. La Cour de cassation censure cette double exonération, jugeant que les motifs retenus par la cour d’appel étaient « impropres à établir l’existence d’une cause étrangère exonérant l’entreprise de maçonnerie de la responsabilité de plein droit qui pèse sur elle au titre des travaux qu’elle a réalisés », et de manière symétrique pour l’entreprise de terrassement, « impropres à établir l’existence d’une cause étrangère exonérant l’entreprise de terrassement de la responsabilité de plein droit qui pèse sur elle au titre des travaux qu’elle a réalisés ».
Cette décision rappelle avec force que la responsabilité décennale est une responsabilité de plein droit qui s’attache à chaque intervenant à l’acte de construire en considération des travaux qu’il a personnellement réalisés, indépendamment des manquements éventuels des autres constructeurs à leurs propres obligations. Le fait de s’être conformé aux instructions du maître d’œuvre ou d’avoir agi dans les limites de ses compétences techniques ne saurait exonérer le constructeur de la présomption de responsabilité qui pèse sur lui, sauf à démontrer que le dommage trouve sa cause exclusive dans une circonstance extérieure présentant les caractères de la force majeure ou dans le fait d’un tiers totalement imprévisible et irrésistible.
Par ailleurs, l’arrêt du 11 septembre 2025, déjà évoqué, confirme que « lorsque l’imputabilité est établie, la présomption de responsabilité décennale ne peut être écartée au motif que la cause des désordres demeure incertaine ou inconnue, le constructeur ne pouvant alors s’exonérer qu’en démontrant que les désordres sont dus à une cause étrangère ». Il en résulte une règle probatoire rigoureuse : une fois le lien d’imputabilité établi entre le désordre et la sphère d’intervention du constructeur, seule la preuve positive d’une cause étrangère, rapportée par ce dernier, permet de faire échec à la présomption légale de responsabilité. L’incertitude quant à l’origine exacte du sinistre ne profite jamais au constructeur. Cette orientation jurisprudentielle, qui renforce significativement la situation du maître de l’ouvrage demandeur, s’inscrit dans le prolongement de la finalité protectrice qui anime l’ensemble du régime des garanties légales de la construction depuis son instauration par la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta, dont les dispositions ont été intégrées aux articles 1792 et suivants du Code civil.
L’extinction de la garantie décennale est quant à elle régie par l’article 1792-4-1 du Code civil, aux termes duquel « toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ». L’écoulement de ce délai de dix ans, qui constitue un délai de forclusion et non de prescription, éteint définitivement l’action du maître de l’ouvrage, sans qu’aucune cause de suspension ou d’interruption ne puisse y faire obstacle, ainsi que le rappelle une jurisprudence désormais constante de la Cour de cassation. La date de réception des travaux, point de départ unique de ce délai décennal, constitue donc un acte juridique d’une importance capitale, dont la détermination précise conditionne la survie même de l’action en garantie du maître de l’ouvrage et des acquéreurs successifs.
La responsabilité décennale des constructeurs constitue ainsi un édifice juridique cohérent, dont la chambre civile a rappelé les contours avec une netteté particulière au cours des derniers mois. L’allègement de la charge de la preuve pesant sur le maître de l’ouvrage, la caractérisation rigoureuse de la nature décennale des désordres, l’extension de l’assiette indemnitaire aux préjudices immatériels et la conception restrictive de la cause étrangère dessinent les traits d’un régime protecteur qui fait de la sécurité des constructions une exigence cardinale de l’ordre public immobilier. Les praticiens du droit de la construction trouveront dans ces décisions récentes des outils d’analyse renouvelés pour apprécier l’opportunité et les chances de succès des actions en garantie qu’ils sont amenés à engager, tant en demande qu’en défense.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue au cours des années 2025 et 2026 témoigne d’une volonté constante de renforcer la protection du maître de l’ouvrage, à travers un allégement de la charge probatoire pesant sur lui pour établir l’imputabilité des désordres, une extension de l’assiette de la réparation à l’ensemble des préjudices matériels et immatériels consécutifs aux désordres décennaux, et une conception restrictive de la cause étrangère exonératoire qui interdit aux constructeurs de se retrancher derrière les choix du maître d’œuvre ou les limites de leurs propres compétences techniques. Cette construction prétorienne, qui s’adosse à un corpus législatif stable depuis la loi du 4 janvier 1978, consolide l’effectivité d’un régime de responsabilité objective dont la finalité première demeure la protection des intérêts patrimoniaux du maître de l’ouvrage et des acquéreurs successifs face aux risques majeurs que l’acte de construire fait peser sur la pérennité et la sécurité des bâtiments.
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