La prescription des garanties légales dans la construction immobilière : forclusion décennale et prescription de droit commun dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile
I. La forclusion décennale, un délai d’ordre public aux contours strictement définis
A. La réception comme point de départ unique et l’impossibilité d’interruption par reconnaissance de responsabilité
Le régime des garanties légales pesant sur les constructeurs d’ouvrages immobiliers constitue l’un des piliers du droit de la construction, dont l’économie générale repose sur une articulation subtile entre des délais de forclusion ou de prescription d’inégale durée. L’article 1792-4-1 du code civil dispose que toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du même code est déchargée des garanties pesant sur elle après dix ans à compter de la réception des travaux legifrance.gouv.fr. Ce délai décennal, qualifié de forclusion par la jurisprudence constante de la Cour de cassation, présente la particularité de ne pouvoir être interrompu, sauf disposition contraire expresse, par les causes d’interruption de la prescription de droit commun.
La troisième chambre civile a livré une illustration remarquable de cette rigueur dans un arrêt du 9 octobre 2025, destiné à la publication au Bulletin, qui oppose une exploitation agricole à son constructeur et à son assureur multirisque exploitation courdecassation.fr. En l’espèce, un maître de l’ouvrage avait confié en 2005 la réalisation d’une fosse à lisier en béton à un constructeur, lequel était intervenu en 2012 pour reprendre partiellement ses travaux à la suite de désordres affectant l’ouvrage. Un effondrement du mur porteur étant survenu le 7 mars 2018, le maître de l’ouvrage avait assigné le constructeur et son assureur en indemnisation par actes des 25 mai et 26 juin 2020. La cour d’appel d’Amiens avait déclaré l’action irrecevable comme prescrite, au motif que le point de départ du délai pour agir était celui de la réception des travaux en juin 2005 sans que ce délai pût être interrompu.
La Cour de cassation a rejeté le moyen du maître de l’ouvrage qui soutenait que l’intervention du constructeur en 2012 valait reconnaissance de responsabilité interruptive du délai de forclusion. La troisième chambre civile a rappelé, au visa de l’article L. 114-1 du code des assurances et des articles 2241 et 2242 du code civil, que le délai de dix ans pour agir contre les constructeurs sur le fondement des articles 1792-4-1 à 1792-4-3 du code civil est un délai de forclusion et que, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, le délai de forclusion n’est pas, sauf dispositions contraires, régi par les dispositions concernant la prescription. Or, il était jugé avant cette réforme que le délai de garantie décennale pouvait être interrompu par la reconnaissance, par le débiteur, du droit de celui contre lequel il prescrivait. La Haute juridiction en déduit que la reconnaissance de responsabilité par le constructeur intervenue après la date d’entrée en vigueur de la loi précitée n’interrompt pas le délai de forclusion décennale, même si celui-ci avait commencé à courir avant cette date.
Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement d’un arrêt du 10 juin 2021 par lequel la troisième chambre civile avait déjà posé le principe de non-interruption du délai de forclusion décennale, emporte des conséquences pratiques considérables pour la conduite des contentieux de la construction. Par ailleurs, la Cour a pris soin de préciser que les dispositions transitoires figurant à l’article 26 de la loi du 17 juin 2008 régissent les dispositions de cette loi qui allongent ou réduisent la durée de la prescription et non celles qui instituent ou suppriment des causes d’interruption ou de suspension. Cette distinction, dont la technicité ne doit pas masquer l’importance pratique, détermine le sort des instances engagées à l’égard de constructeurs dont la responsabilité décennale est recherchée.
La rigueur du régime de la forclusion décennale a toutefois été tempérée sur un autre terrain par la jurisprudence de la troisième chambre civile, qui a su rappeler les conditions dans lesquelles les délais de prescription peuvent être interrompus à l’égard des parties à la chaîne de construction. Un arrêt du 26 juin 2025, également publié au Bulletin, en offre une illustration significative dans une affaire où un entrepreneur avait assigné son fournisseur de peinture aux fins de voir déclarer opposable le jugement à intervenir dans le litige l’opposant au fabricant du produit courdecassation.fr.
La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel de Bastia d’avoir retenu que l’assignation délivrée par l’entrepreneur, tendant à voir déclarer opposable au fournisseur un jugement statuant sur des demandes dirigées contre le fabricant, avait interrompu le délai de prescription à l’égard de ce fournisseur. Elle énonce, au visa de l’article 2241 du code civil selon lequel une demande en justice, même en référé, interrompt les délais de prescription et de forclusion, que l’assignation aux fins de voir rendre opposable à une partie le jugement rendu à l’encontre d’une autre a pour effet de permettre à la partie appelée de faire valoir des observations en défense et au demandeur d’invoquer directement à l’encontre de cette partie l’autorité de la chose jugée. En conséquence, une telle assignation constitue une demande en justice interruptive de prescription au sens du texte précité.
B. L’articulation du délai décennal avec la prescription biennale de l’assurance construction
La dimension assurantielle du contentieux de la construction impose, au-delà de l’analyse des délais propres aux garanties légales, de prendre en considération les règles spécifiques de la prescription en matière d’assurance. L’article L. 114-1 du code des assurances soumet à la prescription biennale toutes les actions dérivant d’un contrat d’assurance et précise que, quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier legifrance.gouv.fr. L’articulation de ce texte avec la forclusion décennale des articles 1792-4-1 et suivants du code civil constitue l’une des questions les plus délicates du droit de la construction.
La troisième chambre civile a apporté des précisions déterminantes dans un arrêt du 14 septembre 2023, publié au Bulletin, rendu dans une instance opposant un maître de l’ouvrage, un entrepreneur et son assureur de responsabilité décennale courdecassation.fr. En l’espèce, un maître de l’ouvrage avait confié à une société de couverture des travaux de réfection de toiture et la réception de l’ouvrage était intervenue tacitement le 4 juillet 2006. Après expertise, le maître de l’ouvrage avait assigné le constructeur en référé-expertise le 4 avril 2012, puis au fond le 3 février 2016, l’assureur intervenant volontairement le 9 mars 2016. Les demandes contre l’assureur avaient été formulées par conclusions du 2 mars 2017. La cour d’appel de Besançon avait rejeté la fin de non-recevoir fondée sur la prescription, en retenant un délai de douze ans à compter de la réception.
La Cour de cassation a censuré cette décision au visa combiné des articles 1792-4-1 et 1792-4-3 du code civil, L. 124-3 et L. 114-1 alinéa 3 du code des assurances. Elle rappelle que les actions du maître de l’ouvrage contre le constructeur en réparation des désordres affectant l’ouvrage doivent être exercées, à peine de forclusion, dans le délai de dix ans à compter de sa réception et que, si l’action de la victime contre l’assureur de responsabilité obéit en principe au même délai de prescription que son action contre le responsable, elle peut cependant être exercée contre l’assureur tant que celui-ci est encore exposé au recours de son assuré. Dès lors, la cour d’appel aurait dû rechercher si, à la date de l’assignation délivrée par le maître de l’ouvrage, l’assureur était encore soumis au recours de son assurée, qui avait été assignée en référé-expertise le 4 avril 2012, dans le délai décennal. La qualification d’action en justice au sens de l’article L. 114-1 n’étant pas subordonnée à la présentation d’une demande indemnitaire chiffrée, une action en référé-expertise fait courir la prescription biennale de l’action de l’assuré contre l’assureur.
Cette jurisprudence, dont la portée pratique ne saurait être sous-estimée, impose aux praticiens une vigilance extrême dans le calcul des délais de prescription applicables aux actions directes contre les assureurs de responsabilité décennale. À cet égard, le même arrêt du 9 octobre 2025 précité a également prononcé une cassation partielle s’agissant de l’action dirigée contre l’assureur multirisque exploitation, en rappelant que l’action en paiement formée par le maître de l’ouvrage contre son assureur est soumise au délai biennal de prescription, lequel peut être interrompu par une assignation en référé-expertise, et que la cour d’appel ne pouvait déduire l’irrecevabilité de cette action de la seule forclusion de l’action décennale contre le constructeur courdecassation.fr.
II. Les garanties intermédiaires et la prescription de droit commun : un régime complémentaire
A. La garantie de parfait achèvement et l’exigence d’une notification écrite préalable
La garantie de parfait achèvement, prévue par l’article 1792-6 du code civil, constitue une obligation légale pesant sur l’entrepreneur pendant un délai d’un an à compter de la réception et s’étendant à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception legifrance.gouv.fr. La troisième chambre civile a rappelé avec fermeté les exigences formelles inhérentes à la mise en œuvre de cette garantie dans un arrêt du 13 juillet 2023, publié au Bulletin.
Dans cette espèce, des maîtres de l’ouvrage avaient conclu un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan et la réception de l’ouvrage était intervenue le 30 septembre 2013 avec réserves courdecassation.fr. Se plaignant de désordres et retards, ils avaient assigné le constructeur en indemnisation, notamment sur le fondement de la garantie de parfait achèvement. La cour d’appel de Paris avait accueilli leurs demandes en retenant que l’assignation délivrée au constructeur, valant mise en demeure, était intervenue dans le délai d’un an courant à compter de la réception de l’ouvrage.
La Cour de cassation a censuré cet arrêt, en énonçant qu’en l’absence de notification préalable à l’entrepreneur des désordres révélés postérieurement à la réception, une assignation, même délivrée avant l’expiration du délai d’un an prévu à l’article 1792-6 du code civil, ne peut suppléer cette formalité substantielle. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence exigeante qui subordonne la recevabilité de l’action en garantie de parfait achèvement à la démonstration d’une notification écrite préalable des désordres à l’entrepreneur, sans que l’assignation en justice puisse tenir lieu d’une telle notification. Par ailleurs, la cour d’appel n’avait pas constaté que les désordres avaient été notifiés à l’entrepreneur préalablement à l’assignation, ce qui privait sa décision de base légale.
Cette rigueur formelle se justifie par la finalité même de la garantie de parfait achèvement, qui vise à permettre au constructeur de remédier aux désordres dans un cadre amiable avant toute judiciarisation du litige. En conséquence, le maître de l’ouvrage qui entend se prévaloir de cette garantie doit impérativement adresser à l’entrepreneur une notification écrite décrivant les désordres constatés postérieurement à la réception, dans le délai d’un an, avant d’introduire une action en justice. La Cour de cassation rappelle ainsi que l’assignation ne saurait se substituer à la notification préalable, qui constitue une condition de fond de la garantie.
B. La prescription quinquennale de droit commun et l’interruption par demande en justice
Les désordres qui ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement ni de la garantie de parfait achèvement demeurent soumis au régime de la responsabilité contractuelle de droit commun, dont l’action est enfermée dans le délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. Ce texte dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer legifrance.gouv.fr. La détermination du point de départ de ce délai constitue un enjeu contentieux majeur, comme l’illustre un arrêt de la troisième chambre civile du 1er mars 2023, publié au Bulletin.
Dans cette affaire, une entreprise de maçonnerie générale avait réalisé des travaux de construction d’un mur de soutènement et de réfection de terrasses pour le compte d’une consommatrice courdecassation.fr. Le 19 décembre 2011, elle avait adressé une facture du solde des travaux au maître de l’ouvrage, puis l’avait assigné en paiement par acte du 23 septembre 2014. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait déclaré irrecevable comme prescrite la demande en paiement, en fixant le point de départ du délai à la date de la facture, soit le 19 décembre 2011. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre cette décision.
La troisième chambre civile a opéré à cette occasion un revirement de jurisprudence remarqué concernant le point de départ du délai de prescription biennale de l’article L. 137-2, devenu L. 218-2, du code de la consommation, applicable à l’action des professionnels pour les biens ou services qu’ils fournissent aux consommateurs. Aux termes de ses motifs, si la Cour de cassation retenait antérieurement comme point de départ le jour de l’établissement de la facture, elle juge désormais que l’action en paiement se prescrit à compter de la date de la connaissance par le créancier des faits lui permettant d’agir, laquelle est caractérisée, hormis les cas où le contrat ou la loi en disposent autrement, par l’achèvement des travaux ou l’exécution des prestations, cette circonstance rendant sa créance exigible. Cette solution présente l’avantage de faire coïncider le point de départ du délai de prescription avec le moment où la créance devient liquide et exigible, évitant ainsi que le créancier ne soit forclos avant même d’être en mesure d’agir en justice, comme cela pouvait résulter du critère antérieur de la date d’établissement de la facture.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a précisé les conditions dans lesquelles une demande en justice est susceptible d’interrompre la prescription à l’égard des parties impliquées dans la chaîne de construction. Dans l’arrêt du 26 juin 2025 précité, elle a jugé que l’assignation aux fins de déclaration de jugement opposable constitue une demande en justice interruptive de prescription au sens de l’article 2241 du code civil courdecassation.fr. En l’espèce, un entrepreneur avait assigné un fournisseur de peinture aux fins de lui voir déclarer opposable le jugement rendu dans le litige l’opposant au fabricant, et la cour d’appel avait retenu que cette assignation, bien que ne comportant pas de demande indemnitaire directe, avait interrompu le délai de prescription quinquennale de l’article L. 110-4 du code de commerce à l’égard de ce fournisseur. La Haute juridiction a approuvé cette analyse, consacrant ainsi une conception extensive de la notion de demande en justice interruptive de prescription.
Cette solution, qui harmonise le point de départ des délais de prescription des actions en paiement de travaux et services, se fonde sur les dispositions de l’article 2224 du code civil dont l’application a été admise pour déterminer le point de départ du délai de l’article L. 218-2 du code de la consommation. Elle traduit une volonté de la Cour de cassation de faire prévaloir une approche réaliste de la computation des délais, en faisant coïncider le point de départ de la prescription avec le moment où la créance devient exigible et où le créancier dispose effectivement des éléments lui permettant d’agir en justice.
À cet égard, le contentieux des désordres dits intermédiaires entre la réception et l’expiration du délai décennal illustre la complexité de l’articulation entre les différentes garanties légales. La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 23 mai 2024, que les désordres survenus dans le délai de la garantie de parfait achèvement et de nature à engager la responsabilité décennale du constructeur relèvent, lorsqu’ils sont caractérisés, de la garantie décennale dont le délai de forclusion court à compter de la réception, et non de la prescription quinquennale de droit commun. Cette précision est d’autant plus importante que le choix du fondement juridique de l’action détermine le délai applicable, la forclusion décennale ne pouvant être écartée au profit d’une prescription plus favorable au demandeur.
La troisième chambre civile a, par ailleurs, rappelé dans un arrêt du 6 mars 2025 que le défaut de réception contradictoire des travaux, qui fait obstacle au déclenchement du délai de forclusion décennale, n’a pas pour effet de soumettre indéfiniment le constructeur à l’action du maître de l’ouvrage. En l’absence de réception, l’action relève de la responsabilité contractuelle de droit commun soumise à la prescription quinquennale, dont le point de départ doit être déterminé conformément à l’article 2224 du code civil. La cour d’appel qui écarte la prescription sans préciser à quelle date le délai avait commencé à courir prive ainsi sa décision de base légale.
En définitive, le contentieux de la prescription des garanties légales dans la construction immobilière se caractérise par une complexité technique qui exige des praticiens une parfaite maîtrise des délais applicables, de leurs points de départ respectifs et des causes d’interruption ou de suspension susceptibles d’en affecter le cours. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, dont la richesse et la cohérence ne se démentent pas, témoigne d’une volonté de la Haute juridiction de préserver la sécurité juridique des opérations de construction tout en assurant une protection effective des droits des maîtres de l’ouvrage.
Conclusion
Le panorama jurisprudentiel 2023-2026 de la troisième chambre civile relatif à la prescription des garanties légales dans la construction immobilière révèle une construction prétorienne d’une grande technicité, articulée autour de la distinction fondamentale entre les délais de forclusion — dont le modèle cardinal demeure le délai décennal des articles 1792-4-1 à 1792-4-3 du code civil — et les délais de prescription de droit commun, qu’ils soient quinquennaux ou biennaux. La rigueur avec laquelle la Cour de cassation applique le régime de la forclusion décennale, en refusant notamment toute interruption par reconnaissance de responsabilité et en subordonnant la recevabilité de la garantie de parfait achèvement à une notification écrite préalable, impose aux professionnels de l’immobilier et de la construction une vigilance constante dans la gestion des contentieux. Cette jurisprudence, loin de n’être qu’un exercice d’école, détermine très concrètement la recevabilité des actions en justice et, partant, les droits substantiels des parties à l’acte de construire.
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