La distinction entre droit de jouissance privative et droit de propriété en copropriété : une jurisprudence en consolidation
I. La nature juridique du droit de jouissance privative sur les parties communes
A. Une distinction fondamentale : jouissance exclusive et propriété privative
Le droit de la copropriété des immeubles bâtis repose sur une distinction élémentaire consacrée par l’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, aux termes duquel « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ». Dans le silence ou la contradiction des titres, le sol, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, les passages et corridors sont ainsi réputés parties communes. Cette définition légale, conjuguée à l’article 4 de la même loi qui précise que les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires, constitue le socle à partir duquel la jurisprudence de la troisième chambre civile a patiemment édifié une ligne de partage entre ce qui relève du droit de propriété et ce qui ne constitue qu’un droit de jouissance.
Or, la pratique notariale et les règlements de copropriété ont parfois entretenu une confusion dommageable entre ces deux notions. Il n’est pas rare que des lots soient présentés comme de véritables propriétés privatives alors qu’ils ne confèrent à leur titulaire qu’un simple droit de jouissance exclusif sur une partie commune. La Cour de cassation, saisie à plusieurs reprises de cette difficulté, a rappelé avec une constance remarquable le principe directeur en la matière. Dans un arrêt de sa troisième chambre civile du 6 février 2020, elle a ainsi jugé, à propos d’un terrain qualifié de partie commune à jouissance privative, que « dans le silence ou la contradiction des titres, le sol est réputé partie commune » (Civ. 3e, 6 février 2020, n° 18-18.825). La haute juridiction a censuré l’argumentation des copropriétaires qui prétendaient pouvoir édifier une piscine sans autorisation de l’assemblée générale sur un terrain dont ils n’avaient que la jouissance privative.
Par ailleurs, l’arrêt rendu par la même chambre le 23 septembre 2021 énonce avec une particulière netteté que « un droit de jouissance exclusif sur une partie commune n’est pas un droit de propriété » (Civ. 3e, 23 septembre 2021, n° 19-22.556). Cette formulation lapidaire, qui ne souffre aucune ambiguïté, rappelle que la jouissance privative, fût-elle exclusive et perpétuelle, ne saurait opérer un transfert de propriété au profit de son titulaire. La propriété indivise de la partie commune demeure entre les mains de l’ensemble des copropriétaires, le titulaire du droit de jouissance ne disposant que d’un droit réel d’usage dont l’étendue est circonscrite par le règlement de copropriété.
Dès lors, la nature juridique du droit de jouissance privative a été précisée par la Cour de cassation dans un arrêt du 22 octobre 2020, par lequel elle a retenu que « un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s’acquérir par usucapion » (Civ. 3e, 22 octobre 2020, n° 19-21.732). La qualification de droit réel emporte des conséquences significatives : si le droit de jouissance privative ne confère pas la propriété du bien, il constitue néanmoins un droit opposable à tous, susceptible d’acquisition par prescription acquisitive et protégé en tant que tel. Cette solution, dégagée à propos d’enseignes commerciales apposées sur une façade commune depuis plus de trente ans, illustre la plasticité de la notion de droit de jouissance privative.
B. La consécration législative par la loi ELAN du 23 novembre 2018
En conséquence de ces hésitations jurisprudentielles et pratiques, le législateur est intervenu pour clarifier le régime des parties communes à jouissance privative. L’article 215 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN, a inséré dans la loi du 10 juillet 1965 un article 6-3 dont la rédaction ne laisse place à aucune équivoque : « Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. » Cette disposition, entrée en vigueur le 1er juin 2020, constitue une avancée majeure dans la sécurisation juridique du statut de la copropriété.
A cet égard, le texte consacre trois principes cardinaux qui étaient déjà en germe dans la jurisprudence antérieure. Premièrement, les parties communes à jouissance privative demeurent des parties communes, ce qui signifie que la propriété indivise en est conservée par le syndicat des copropriétaires. Deuxièmement, le droit de jouissance privative est un accessoire indissociable du lot de copropriété auquel il est attaché, de sorte qu’il ne peut être cédé indépendamment de celui-ci. Troisièmement, il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot, ce qui exclut définitivement la possibilité de transformer un droit de jouissance en droit de propriété par la seule volonté des parties ou par l’effet du temps. Le règlement de copropriété doit en outre préciser les charges que le titulaire supporte au titre de ce droit.
La Cour de cassation a eu l’occasion de faire application de ces principes dans un arrêt de sa troisième chambre civile du 18 décembre 2025, publié au Bulletin, par lequel elle a rappelé, au visa des articles 3, 4 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, que « chaque copropriétaire use et jouit librement des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble » (Civ. 3e, 18 décembre 2025, n° 24-15.759, FS-B). Dans cette affaire, la cour d’appel avait refusé à des copropriétaires l’accès à une cour commune au motif que leur titre de propriété n’en mentionnait pas l’accès, ce que la Cour de cassation a censuré, rappelant que seule une stipulation expresse du règlement de copropriété peut exclure un copropriétaire de la jouissance d’une partie commune.
Par ailleurs, le même arrêt a précisé que « le règlement de copropriété, n’ayant pas de caractère translatif de propriété, ne constitue pas un juste titre » au sens de l’article 2265 du Code civil. La haute juridiction a ainsi refusé de reconnaître l’acquisition par prescription décennale de constructions édifiées sur une cour commune par le titulaire d’un simple droit de jouissance, fût-il qualifié de spécial par le règlement. Cette solution illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation distingue la jouissance de la propriété, même lorsque le règlement de copropriété emploie des formules ambiguës conférant au titulaire le droit de « modifier et disposer de ces constructions et cour comme il l’entendra ».
II. Les effets contentieux de la qualification juridique des parties communes à jouissance privative
A. La restitution des fruits et revenus tirés des parties communes à jouissance privative
La distinction entre droit de jouissance et droit de propriété emporte des conséquences pratiques considérables, dont l’une des plus remarquables réside dans le sort des revenus tirés de l’exploitation d’une partie commune à jouissance privative. L’article 547 du Code civil dispose que « les fruits naturels ou industriels de la terre, Les fruits civils, Le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d’accession ». Dès lors, si une partie commune génère des fruits civils, ceux-ci doivent en principe revenir au propriétaire, c’est-à-dire à l’ensemble des copropriétaires représentés par le syndicat, et non au seul titulaire du droit de jouissance.
Une décision rendue par le tribunal judiciaire de Nanterre le 27 mai 2026, relayée avec un écho certain par la presse spécialisée, a fait application de ce principe dans une configuration factuelle particulièrement éclairante. Un copropriétaire d’un immeuble de Colombes, dans les Hauts-de-Seine, avait acquis quelques années auparavant un lot présenté comme le toit-terrasse de l’immeuble sur lequel étaient installées des antennes de télécommunications exploitées par l’opérateur SFR, lequel lui versait des loyers à ce titre. Le règlement de copropriété, établi en 2006, qualifiait ce lot de partie commune à jouissance privative tout en le présentant, de manière contradictoire, comme un lot à part entière susceptible d’être le support d’antennes de téléphonie.
Le tribunal, saisi par le syndicat des copropriétaires, a considéré que la toiture-terrasse constituait nécessairement une partie commune dès lors qu’elle participait au clos et au couvert de l’immeuble et que les loyers perçus par l’opérateur téléphonique rémunéraient l’occupation d’une partie commune. En conséquence, le copropriétaire a été condamné à restituer au syndicat des copropriétaires la somme de 30 500 euros correspondant aux loyers perçus sur une période de cinq années. Cette décision, qui constitue selon le conseil du syndicat des copropriétaires la première occurrence d’une remise en cause de loyers perçus par un lot à raison de l’exploitation d’une partie commune, illustre de manière saisissante les enjeux financiers attachés à la qualification juridique des parties communes à jouissance privative.
Or, au-delà du cas d’espèce, cette décision met en lumière une problématique d’une ampleur bien plus vaste, dès lors que, selon les estimations des praticiens, plusieurs centaines de milliers de parties communes à jouissance privative, qu’il s’agisse de terrasses, de parkings, de caves ou de lots en façade, héritées pour la plupart des règlements de copropriété établis dans les années 1970 et 1980, constituent autant de sources potentielles de litiges. La loi ELAN, en clarifiant le régime juridique de ces lots atypiques par l’article 6-3 précité, a posé les bases d’une résorption progressive de ce contentieux, mais la décision du tribunal judiciaire de Nanterre démontre que les contentieux anciens demeurent vivaces.
B. Les prérogatives du titulaire du droit de jouissance à l’égard des autres copropriétaires
Si le titulaire d’un droit de jouissance privative ne peut prétendre à la propriété exclusive de la partie commune concernée, il n’en dispose pas moins de prérogatives juridiquement protégées. La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser l’étendue et les limites de ces prérogatives dans un arrêt de sa troisième chambre civile du 29 janvier 2026. Dans cette espèce, un copropriétaire bénéficiait, selon le règlement de copropriété, d’un droit de passage sur une parcelle de terrain affectée à la jouissance privative d’un autre lot. Le titulaire de ce dernier lot avait édifié des constructions entravant l’exercice du droit de passage.
La cour d’appel de renvoi, après une première cassation intervenue en 2021, avait estimé que le droit de construire ou de détruire sur une partie commune relevait de la compétence exclusive du syndicat des copropriétaires et non du titulaire du droit de jouissance. Elle en avait déduit que ce dernier n’était pas tenu de démonter les installations litigieuses. La Cour de cassation a censuré cette analyse en énonçant que « il incombe au copropriétaire bénéficiant d’un droit de jouissance privative sur une partie commune de démonter les installations édifiées dans l’exercice de ce droit de jouissance, mais dont l’existence porte atteinte aux droits qu’un autre copropriétaire tient du règlement de copropriété » (Civ. 3e, 29 janvier 2026, n° 23-22.835).
Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel chaque copropriétaire use et jouit librement des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble, opère une conciliation entre les intérêts en présence. Le titulaire du droit de jouissance privative peut certes édifier des installations dans l’exercice de ce droit, mais il doit les démonter si elles entravent les droits concurrents qu’un autre copropriétaire tient du règlement de copropriété. En d’autres termes, le droit de jouissance privative n’est pas un droit absolu opposable à tous les autres droits concurrents nés du même règlement.
A cet égard, l’économie générale de la jurisprudence de la troisième chambre civile révèle une hiérarchisation implicite des droits concurrents sur les parties communes. Le droit de propriété indivise du syndicat constitue le droit-cadre, au sein duquel se déploient les droits de jouissance privative, qui ne sauraient toutefois anéantir les droits d’usage et de jouissance que les autres copropriétaires tiennent directement de la loi et du règlement. Ainsi, un droit de passage institué par le règlement de copropriété au profit d’un lot ne peut être vidé de sa substance par des constructions édifiées par le titulaire du droit de jouissance, quand bien même celui-ci disposerait d’une clause d’usage exclusif rédigée en termes généraux.
Par ailleurs, la Cour de cassation a également précisé, dans un arrêt du 5 décembre 2024, que la vente d’un lot auquel était attachée la jouissance exclusive d’une partie commune ne saurait conférer au cessionnaire un droit de propriété sur cette partie commune (Civ. 3e, 5 décembre 2024, n° 23-16.359). Le caractère accessoire du droit de jouissance au lot principal implique que la transmission du lot emporte transmission du droit de jouissance, mais dans les limites de ce que le règlement de copropriété et la loi autorisent, et sans que le cédant puisse transférer plus de droits qu’il n’en détenait lui-même.
En définitive, la jurisprudence contemporaine de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, conjuguée à l’intervention clarificatrice du législateur par la loi ELAN, dessine un régime juridique cohérent des parties communes à jouissance privative. Ce régime repose sur une distinction intangible entre le droit de jouissance, fût-il exclusif et perpétuel, et le droit de propriété indivise qui demeure entre les mains de l’ensemble des copropriétaires. La décision du tribunal judiciaire de Nanterre du 27 mai 2026, en ordonnant la restitution des loyers perçus par le titulaire d’un droit de jouissance privative au profit du syndicat des copropriétaires, illustre avec une acuité particulière les effets contentieux de cette distinction. Elle rappelle aux praticiens, aux copropriétaires et aux acquéreurs potentiels l’impérieuse nécessité de vérifier la nature juridique exacte des lots proposés à la vente et la portée réelle des droits qui y sont attachés.
Conclusion
Le contentieux des parties communes à jouissance privative ne cesse de s’enrichir, témoignant de la difficulté persistante à distinguer ce qui relève de la propriété et ce qui relève de la simple jouissance. La Cour de cassation, par une série d’arrêts rendus entre 2020 et 2026, a construit un édifice jurisprudentiel qui, conjugué à la réforme législative de 2018, offre désormais une grille de lecture relativement stabilisée. Trois enseignements majeurs s’en dégagent. En premier lieu, le droit de jouissance exclusif sur une partie commune ne peut en aucun cas être assimilé à un droit de propriété, quelle que soit l’ancienneté de l’occupation ou la rédaction du règlement de copropriété. En deuxième lieu, les fruits et revenus tirés de l’exploitation d’une partie commune à jouissance privative appartiennent à l’ensemble des copropriétaires, conformément au droit d’accession consacré par l’article 547 du Code civil, et non au seul titulaire du droit de jouissance. En troisième lieu, le titulaire d’un droit de jouissance privative, s’il peut édifier des installations dans l’exercice de ce droit, doit néanmoins les démonter si elles portent atteinte aux droits concurrents qu’un autre copropriétaire tient du règlement de copropriété. Ces principes, appliqués avec rigueur par les juridictions du fond, devraient à terme réduire l’insécurité juridique qui affecte les centaines de milliers de lots atypiques disséminés dans les copropriétés françaises.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.