L’agent immobilier face au contournement de sa commission : panorama de jurisprudence de la troisième chambre civile (2025-2026)
I. La responsabilité délictuelle de l’acquéreur, instrument de protection de la commission
A. Le principe fondateur posé par l’Assemblée plénière du 9 mai 2008
La protection de la rémunération de l’agent immobilier contre les agissements de l’acquéreur qui, après avoir visité le bien par son entremise, contracte directement avec le vendeur afin d’éluder la commission, constitue l’un des enjeux les plus contentieux de l’intermédiation immobilière contemporaine. La Cour de cassation, siégeant en Assemblée plénière, a consacré, par un arrêt du 9 mai 2008, le principe selon lequel, et nous citons, « même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice » (Ass. Plén., 9 mai 2008, n° 07-12.449, Publié au Bulletin). Cette solution, fondée sur l’article 1240 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et sur les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, a ouvert la voie à une construction jurisprudentielle dont la troisième chambre civile assure la cohérence depuis près de deux décennies.
Dans cette affaire emblématique, les acquéreurs avaient utilisé une fausse identité pour visiter l’appartement proposé à la vente, puis avaient traité directement avec le vendeur à l’insu de l’agent immobilier titulaire d’un mandat non exclusif. La cour d’appel de renvoi avait retenu que « par leurs manœuvres frauduleuses consistant en l’emprunt d’une fausse identité, les époux X… ont fait perdre à la SARL Immobilier Service la commission qu’elle aurait pu exiger de la SCI Saint Louis si elle avait été associée à l’acte du 6 mars 1991 ». L’Assemblée plénière a approuvé cette analyse, jugeant que l’acquéreur, bien que tiers au contrat de mandat, engage sa responsabilité délictuelle lorsqu’il se rend complice de la violation par le vendeur de ses obligations contractuelles. Dès lors, la tierce complicité contractuelle, mécanisme désormais codifié à l’article 1200 du Code civil, constitue la clé de voûte de la protection de l’agent immobilier. À cet égard, le visa des articles 1200 et 1240 du Code civil dans les décisions les plus récentes de la troisième chambre civile témoigne d’une volonté d’ancrer cette solution dans le droit positif de la responsabilité civile issu de la réforme de 2016.
Cette jurisprudence a été prolongée et systématisée par des décisions ultérieures qui en ont précisé les conditions d’application. L’Assemblée plénière a énoncé que la responsabilité délictuelle de l’acquéreur suppose la réunion de trois conditions cumulatives, à savoir l’existence d’un mandat valable confié à l’agent immobilier par le vendeur, la mise en rapport de l’acquéreur avec le vendeur par l’entremise de cet agent, et un comportement fautif de l’acquéreur ayant privé l’agent de sa commission. La charge de la preuve de ces éléments incombe à l’agent immobilier qui agit en indemnisation, conformément au droit commun de la responsabilité civile.
B. Les applications récentes : de la clause de garantie à la caractérisation de la fraude
Par un arrêt du 7 mai 2026, publié au Bulletin et rendu en formation de section, la troisième chambre civile a fait application de ce principe dans une configuration factuelle qui en renouvelle singulièrement la portée (Civ. 3e, 7 mai 2026, n° 24-10.637, FS-B, Publié au Bulletin). En l’espèce, un agent immobilier, la société Maya, avait fait visiter à des acquéreurs potentiels la villa de vendeurs desquels elle avait reçu un mandat non exclusif de vente prévoyant une commission de 6 % du prix de vente, fixé à 2 990 000 euros, à la charge de l’acquéreur. La vente est finalement intervenue directement entre les vendeurs et les acquéreurs au prix de 2 500 000 euros, par acte authentique du 29 août 2018, sans que l’agent immobilier ne perçoive sa commission. Celui-ci les a alors assignés en indemnisation sur le fondement de la responsabilité délictuelle.
La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’Aix-en-Provence d’avoir énoncé « à bon droit que, si l’acquéreur n’est pas partie au contrat de mandat, il est susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’agent immobilier, lorsque, par son comportement fautif, il lui a fait perdre sa commission et que tel est le cas lorsque l’absence de droit à rémunération de l’agent immobilier procède de manœuvres frauduleuses ». Or, l’arrêt attaqué avait relevé un élément déterminant : la promesse de vente signée, à l’insu de l’agent immobilier, seulement cinq semaines après la visite, comportait une clause stipulant que l’acquéreur s’engageait « à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu’il aurait contactées pour la présentation de ce bien ». Par ailleurs, et de manière significative, l’acte authentique de vente n’évoquait pas l’entremise de l’agent immobilier et ne reproduisait pas ladite clause.
La troisième chambre civile en a déduit, par un considérant de principe, que « le comportement d’ensemble des acquéreurs, éclairé par les termes mêmes de la clause stipulée à la promesse de vente, traduisant une volonté d’agir en fraude aux droits de l’agent immobilier, les premiers avaient engagé leur responsabilité délictuelle à l’égard du second ». Elle a également rappelé, au visa des articles 1200 et 1240 du Code civil, que « le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle ». Cette décision illustre, avec une netteté remarquable, l’importance de la clause de garantie stipulée dans la promesse de vente, laquelle constitue un indice à la fois de la connaissance par l’acquéreur du droit à rémunération de l’intermédiaire et, partant, de l’intention frauduleuse ayant présidé à l’éviction de ce dernier.
En conséquence, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi des acquéreurs, condamnés in solidum à payer à l’agent immobilier la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant à l’intégralité de la commission perdue. Cet arrêt confirme que la fraude ne se déduit pas seulement de la dissimulation active, mais peut résulter d’un faisceau d’indices concordants, parmi lesquels figure en bonne place la clause par laquelle l’acquéreur anticipe et accepte expressément le risque de revendication des agences immobilières qu’il a pourtant lui-même contactées. La portée pratique de cette solution, pour les professionnels de l’immobilier comme pour les praticiens du droit, est considérable en ce qu’elle impose une vigilance renforcée dans la rédaction des avant-contrats.
II. Les conditions du droit à commission et les limites de la protection jurisprudentielle
A. Le formalisme du mandat au regard des exigences de la loi Hoguet
La protection de l’agent immobilier contre le contournement de sa commission suppose, en amont, que le mandat lui-même soit valablement formé. La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972, imposent un formalisme rigoureux dont la méconnaissance peut anéantir le droit à rémunération. À cet égard, la troisième chambre civile a rendu, le 11 septembre 2025, un arrêt publié au Bulletin qui précise utilement la portée des exigences formelles (Civ. 3e, 11 sept. 2025, n° 23-17.579, FS-B, Publié au Bulletin). Dans cette espèce, une mandataire avait été chargée par deux sociétés de la recherche de biens immobiliers à la station de Méribel, et revendiquait le paiement des commissions prévues aux mandats à la suite d’acquisitions réalisées par les mandantes.
En application des articles 3 et 6, I, de la loi du 2 janvier 1970 et 92 du décret du 20 juillet 1972, l’agent immobilier a l’obligation d’être titulaire d’une carte professionnelle dont les numéro et lieu de délivrance doivent figurer sur le mandat écrit que ce dernier est tenu de formaliser pour une opération donnée. La Cour de cassation rappelle que « ces dispositions poursuivent l’objectif de réguler la profession d’agent immobilier, d’assurer la compétence et la moralité des agents immobiliers et de protéger le mandant », se référant expressément à la jurisprudence de la première chambre civile du 12 novembre 2020 (pourvoi n° 19-14.112, publié). Or, la question se posait de savoir si l’absence de mention du lieu de délivrance de la carte professionnelle sur le mandat entraînait sa nullité de plein droit, comme le soutenaient les mandantes.
La troisième chambre civile a jugé, par une motivation qui éclaire la ratio legis des dispositions réglementaires, que « l’absence de mention sur le mandat du lieu de délivrance de la carte professionnelle n’affecte pas, à elle seule, la validité du mandat lorsque le mandataire justifie avoir été titulaire, à la date de celui-ci, d’une carte professionnelle régulièrement délivrée ». Cette solution opère une distinction essentielle entre les irrégularités formelles qui affectent la substance même de la protection du mandant et celles qui ne constituent qu’un vice mineur sans incidence sur la compétence effective du professionnel. En l’espèce, la mandataire justifiait avoir été titulaire, à la date des mandats litigieux, de la carte professionnelle n° 622 délivrée par la préfecture de la Savoie le 10 juillet 2007, de sorte que la nullité ne pouvait être encourue.
Par ailleurs, ce même arrêt du 11 septembre 2025 a censuré la cour d’appel de Chambéry pour ne pas avoir recherché « si les stipulations des mandats ne limitaient pas dans le temps, à compter de leur date d’expiration, l’interdiction faite au mandant de traiter directement avec le vendeur présenté par l’agent immobilier à peine de lui devoir sa commission ». En l’espèce, les mandats prévoyaient une période d’interdiction de douze mois après expiration, et la cession était intervenue le 26 octobre 2018, soit plus d’un an après l’échéance de ces clauses. La Cour de cassation rappelle ainsi, au visa de l’article 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure à la réforme, que lorsque le mandant recouvre la liberté de traiter directement avec le vendeur à l’issue de la période d’interdiction conventionnellement stipulée, l’agent immobilier ne peut plus prétendre à sa commission pour une opération conclue sans son entremise. Cette exigence de vérification de la portée temporelle des clauses restrictives de liberté illustre la rigueur avec laquelle la Cour protège l’équilibre contractuel entre les parties au mandat.
B. L’absence de droit à commission en l’absence de vente effectivement conclue
La condition fondamentale du droit à commission de l’agent immobilier réside dans la conclusion effective de l’opération pour laquelle il a été mandaté. Ce principe, inscrit à l’article 6, I, alinéa 8, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, a été rappelé avec une netteté particulière par la troisième chambre civile dans un arrêt du 26 mars 2026 (Civ. 3e, 26 mars 2026, n° 24-13.838). Dans cette affaire, une agence immobilière, la société L’Immobilière du lac, bénéficiaire d’un mandat de recherche de terrain et d’un mandat de vente sans exclusivité, chacun stipulant une rémunération de 5 % hors taxe, avait mis en rapport les deux mandants, lesquels avaient conclu une promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier au prix de 4 100 000 euros. La durée de cette promesse, valable jusqu’au 29 mai 2016, avait été prorogée au 24 avril 2018, mais l’option n’avait pas été levée dans le délai et la vente n’avait pas été conclue entre les parties à la promesse.
La bénéficiaire avait toutefois obtenu, par arrêté du 14 juin 2018, le transfert du permis de construire à une société tierce, la société Charenton les portes de Paris, laquelle avait finalement fait l’acquisition du terrain. L’agence immobilière, considérant avoir rempli sa mission d’intermédiaire, avait assigné la promettante, la bénéficiaire et l’acquéreure en paiement de sa commission d’intervention et, subsidiairement, en dommages et intérêts. La cour d’appel de Paris avait rejeté ces demandes.
La Cour de cassation a approuvé cette solution en énonçant que, « ayant constaté que la promesse était une promesse unilatérale de vente et que, l’option n’ayant pas été levée dans le délai par la bénéficiaire, la vente n’avait pas été conclue, la cour d’appel, devant laquelle l’agence immobilière ne sollicitait pas la requalification de la promesse en promesse synallagmatique de vente, en a déduit, à bon droit, que l’agence immobilière n’était pas fondée à réclamer la rémunération convenue ». La Haute juridiction a également jugé, par un motif qui revêt une portée doctrinale certaine, que « le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente a la faculté, même lorsque toutes les conditions suspensives sont remplies, de renoncer sans faute au bénéfice de l’avant-contrat ». La clause pénale stipulée dans la promesse, qui ne visait que les rapports entre le vendeur et l’acquéreur, ne permettait pas de considérer que la vente avait été conclue au sens de la loi Hoguet.
En conséquence, l’agent immobilier ne peut prétendre à sa commission que si l’opération projetée est effectivement parvenue à son terme par la conclusion d’un contrat de vente définitif. La simple mise en relation des parties, même suivie de la signature d’une promesse de vente, ne suffit pas à faire naître le droit à rémunération lorsque la vente définitive n’est pas intervenue entre les parties originaires. Cette solution s’articule avec le principe dégagé par l’arrêt précité du 7 mai 2026 : si la vente est finalement conclue sans l’agent, mais à la suite de son entremise et dans des conditions frauduleuses, l’acquéreur engage sa responsabilité délictuelle ; en revanche, si la vente n’est tout simplement pas conclue, le droit à commission ne peut naître ni sur le terrain contractuel ni sur le terrain délictuel.
À cet égard, il convient de mentionner l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 avril 2026, qui illustre une autre facette du contentieux de l’intermédiation immobilière, celui de la gestion locative (Civ. 3e, 9 avr. 2026, n° 24-12.608 et 24-13.070). Dans cette décision, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait condamné un agent immobilier, la société Cabinet Emmanuel Touati, à indemniser une SCI de la perte de chance de recouvrer des loyers, tout en condamnant simultanément l’assureur, la société Covéa protection juridique, à prendre en charge ces mêmes loyers au titre de la garantie des loyers impayés. La Cour a rappelé le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit, jugeant que « les dommages et intérêts alloués à la victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit ».
La même décision a également précisé, sur le terrain du droit des assurances, que « la déchéance pour déclaration tardive d’un sinistre ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que ce retard lui a causé un préjudice », au visa de l’article L. 113-2 du Code des assurances. En l’espèce, l’assureur s’était borné à invoquer une aggravation objective du risque sans caractériser une dette locative qui eût été plus faible en l’absence de retard dans la déclaration de sinistre. Dès lors, la responsabilité de l’agent immobilier en matière de gestion locative est encadrée par des principes d’indemnisation qui prohibent le double recouvrement et imposent à l’assureur de démontrer l’existence d’un préjudice effectif résultant de la déclaration tardive.
La troisième chambre civile a, de surcroît, rendu le 25 septembre 2025 un arrêt important en matière de responsabilité de l’agent immobilier dans le cadre d’une opération de vente (Civ. 3e, 25 sept. 2025, n° 24-12.596). Dans cette espèce, l’agent immobilier, mandaté par le vendeur, avait été assigné aux côtés de ce dernier par l’acquéreur qui se plaignait de désordres affectant l’immeuble vendu, les opérations d’expertise ayant été étendues à l’intermédiaire. La Cour a rappelé que la responsabilité de l’agent immobilier ne peut être engagée que pour des manquements à ses obligations propres, distinctes de celles du vendeur, et que sa qualité de simple intermédiaire ne saurait fonder une condamnation solidaire automatique avec le vendeur au titre des vices affectant le bien.
La combinaison de ces décisions met en lumière la dualité fondamentale du régime de responsabilité applicable à l’agent immobilier, selon que l’on se place sur le terrain de la protection de sa commission face au contournement, qui relève de la responsabilité délictuelle de l’acquéreur tiers au mandat, ou sur celui de sa responsabilité propre à l’égard des parties à l’opération, qui relève du droit commun des obligations. Dans cette seconde hypothèse, la Cour de cassation rappelle avec constance que le principe de la réparation intégrale et les exigences du lien de causalité constituent des garde-fous contre les dérives indemnitaires, qu’il s’agisse de la double indemnisation prohibée ou de l’extension injustifiée de la responsabilité du simple intermédiaire.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a eu l’occasion, par un arrêt du 5 février 2026, de rappeler les conditions d’indemnisation de l’agent immobilier lorsque l’acquéreur contrevient à ses obligations (Civ. 3e, 5 févr. 2026, n° 23-21.993). Dans cette espèce, l’agent immobilier avait été privé de sa commission à la suite d’une opération immobilière complexe impliquant une substitution d’acquéreur et une annulation ou résolution de la vente ainsi que des actes de prêt. La Cour a confirmé que l’indemnisation de l’agent suppose la démonstration d’un lien causal entre le comportement fautif de l’acquéreur et la perte de la commission, ce lien ne pouvant être présumé du seul fait de l’intervention de l’agent dans la mise en relation initiale des parties.
La jurisprudence de la troisième chambre civile dessine ainsi un équilibre subtil entre la protection du droit à commission de l’agent immobilier, la liberté contractuelle des parties à la vente et les exigences de formalisme protecteur édictées par la loi Hoguet. Les articles 1200 et 1240 du Code civil, combinés avec les articles 3, 6 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et les dispositions réglementaires du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, constituent le socle textuel de cette construction prétorienne qui, de l’Assemblée plénière de 2008 aux décisions les plus récentes de 2026, n’a cessé de s’affiner pour répondre à la diversité des stratégies de contournement déployées par les acquéreurs et à la sophistication croissante des montages contractuels dans l’intermédiation immobilière.
Conclusion
Le panorama jurisprudentiel de la troisième chambre civile pour les années 2025 et 2026 témoigne d’une consolidation remarquable des principes régissant la protection de la commission de l’agent immobilier face au contournement orchestré par l’acquéreur. La responsabilité délictuelle du tiers complice, consacrée par l’Assemblée plénière en 2008 et ancrée dans les articles 1200 et 1240 du Code civil, trouve dans les décisions récentes des applications renouvelées qui en précisent les conditions et les limites avec une rigueur croissante. La clause de garantie stipulée dans la promesse de vente constitue désormais un indice déterminant de la connaissance du droit à commission par l’acquéreur et, partant, de l’intention frauduleuse, tandis que le formalisme du mandat et la condition de conclusion effective de l’opération continuent de constituer des garde-fous essentiels à l’équilibre du dispositif. L’agent immobilier, le vendeur et l’acquéreur sont ainsi invités à une vigilance accrue dans la rédaction des actes et la conduite des négociations, sous le contrôle exigeant et désormais bien établi de la Cour de cassation.
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