Logement de fonction et convention d’occupation précaire : le contrôle renforcé de la Cour de cassation sur les montages contractuels dérogatoires au statut du bail d’habitation (2021-2026)
I. La délimitation du champ d’application du statut protecteur du bail d’habitation
A. Le principe de l’ordre public protecteur et ses exceptions légales
Le contrat de location à usage d’habitation constitue, en droit français, l’un des instruments juridiques les plus étroitement encadrés par le législateur. L’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose en effet un principe fondamental dont la portée pratique ne cesse d’être précisée par la jurisprudence : les dispositions du titre premier de cette loi sont d’ordre public. Ce caractère impératif emporte une conséquence majeure, à savoir l’impossibilité pour les parties de déroger conventionnellement aux règles protectrices du locataire, sauf lorsque la loi elle-même prévoit une exclusion expresse de son champ d’application. Cette architecture législative, héritée de la volonté de protéger le logement familial, se heurte toutefois à la diversité des situations dans lesquelles un logement peut être occupé en dehors du cadre classique du bail d’habitation. Or, la pratique révèle une utilisation parfois stratégique des qualifications contractuelles alternatives, comme la convention d’occupation précaire ou le logement de fonction, qui tendent à soustraire l’occupation du régime impératif protecteur.
La résidence principale, au sens de ce texte, s’entend comme « le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge ». Cette définition, introduite par la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, constitue le critère central d’application du statut protecteur. Dès lors, un logement qui constitue effectivement la résidence principale de l’occupant ne peut être soustrait aux dispositions d’ordre public de la loi que si le législateur l’a expressément prévu ou si des circonstances particulières objectives justifient une qualification contractuelle différente.
L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 exclut expressément de son champ d’application « les logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi », à l’exception de certains articles limitativement énumérés. Cette exclusion, justifiée par le lien entre l’occupation du logement et l’exercice d’une activité professionnelle, a historiquement permis aux employeurs, notamment publics, de soustraire les logements de fonction au régime protecteur du bail d’habitation. Par ailleurs, les conventions d’occupation précaire, dont la pratique s’est développée en marge du statut légal, constituent un second vecteur de contournement du droit commun du bail. Ces conventions se caractérisent par l’absence de droit au maintien dans les lieux pour l’occupant, ce qui les distingue radicalement du bail d’habitation soumis à la loi de 1989.
La Cour de cassation, dans un arrêt de sa troisième chambre civile du 6 juillet 2022 (n° 21-18.450, Publié au Bulletin), a rappelé avec une particulière netteté la portée de ce principe. En l’espèce, une agente de La Poste avait signé en 1990 une convention d’occupation « consentie à titre précaire et révocable » portant sur un logement relevant alors du domaine public. Cette convention stipulait qu’elle « prendra fin automatiquement, en cas de cessation des fonctions administratives de l’occupant, d’affectation de l’immeuble à un service public ou en cas de vente du bien par l’Etat ». Après le déclassement de l’immeuble du domaine public en 2001 puis son apport à une société de droit privé en 2005, la bailleresse avait assigné l’occupante, retraitée depuis décembre 2005, en expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation. La cour d’appel de Paris avait accueilli cette demande au motif que la convention prévoyait un terme automatique. La Cour de cassation, au visa de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, a censuré cette décision et énoncé un attendu de principe dont la portée dépasse largement les circonstances de l’espèce : « il résulte de ce texte, d’ordre public, que, dès le déclassement d’un bien du domaine public, sa location à usage d’habitation à titre de résidence principale, est soumise aux dispositions du titre 1er de cette loi. En conséquence, la validité d’une convention y dérogeant est conditionnée à l’existence de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties autres que celles résultant de la seule domanialité du bien, ce qu’il appartient au juge de vérifier. »
Cet arrêt illustre la méthode du contrôle judiciaire des qualifications contractuelles. La Cour ne s’arrête pas à la dénomination donnée par les parties à leur convention ; elle impose au juge du fond de vérifier si des circonstances particulières, objectives et indépendantes de la seule volonté des contractants, justifient réellement le recours à une convention d’occupation précaire plutôt qu’à un bail d’habitation de droit commun. A cet égard, la domanialité publique du bien ne constitue pas, en elle-même, une circonstance particulière suffisante, car elle résulte de la seule qualification juridique du bien par la personne publique propriétaire.
B. Le contrôle judiciaire de la qualification : l’exigence de circonstances particulières objectives
L’exigence jurisprudentielle de « circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties » constitue le verrou central du contrôle de la validité des conventions dérogatoires au statut du bail d’habitation. Or, la détermination de ce qui constitue une telle circonstance particulière n’est pas aisée et fait l’objet d’une appréciation in concreto par le juge du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation.
La troisième chambre civile a ainsi validé, dans un arrêt du 6 mai 2021 (n° 20-10.992), une convention d’occupation précaire conclue le même jour qu’une promesse de vente portant sur le même logement. La Cour a approuvé les juges du fond d’avoir retenu « que l’intention commune des parties, expressément consignée dans l’acte, avait été de permettre à l’acquéreur, moyennant une redevance modique, d’occuper les lieux pendant une durée de neuf mois, en l’attente de la signature de l’acte authentique de vente qui était conditionnée par l’obtention d’un crédit immobilier », caractérisant ainsi l’existence de circonstances particulières. Dès lors, la validité de la convention précaire est subordonnée à l’existence d’une cause objective de précarité, telle que l’attente de la réalisation d’une condition suspensive dans le cadre d’une vente, qui doit exister au moment de la conclusion du contrat et non résulter d’une volonté unilatérale du bailleur de se soustraire au régime protecteur de la loi de 1989.
En conséquence, un employeur qui consent un logement à son salarié ne peut se prévaloir de la seule qualité de « logement de fonction » pour échapper aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 si le bien a été déclassé du domaine public, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation dans l’arrêt précité du 6 juillet 2022. La simple stipulation contractuelle prévoyant la cessation automatique de l’occupation en cas de fin des fonctions, même acceptée par le salarié lors de la signature, ne suffit pas à caractériser une convention d’occupation précaire valable lorsque le bien n’appartient plus au domaine public. Cette solution renforce considérablement les droits des occupants dont le logement constituait, en réalité, leur résidence principale depuis de nombreuses années.
II. La protection du logement familial face aux logiques contractuelles et domaniales
A. La cotitularité du bail et le droit exclusif du conjoint survivant
Au-delà de la qualification initiale du contrat d’occupation, la protection du logement familial s’incarne également dans les mécanismes de transfert du droit au bail en cas de décès de l’un des titulaires. L’article 1751 du code civil institue une cotitularité légale du bail au profit des époux, disposant que « le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ». Ce mécanisme présente une importance particulière dans l’hypothèse des logements de fonction, car il permet au conjoint qui n’est pas lié par le contrat de travail de bénéficier néanmoins de la protection légale.
La troisième chambre civile a fait une application remarquée de ce texte dans un arrêt du 6 avril 2023 (n° 21-17.888). En l’espèce, un logement avait été consenti à un salarié en 1973, « accessoire à son contrat de travail ». Après le décès du salarié en 2002, sa veuve avait continué à occuper le logement. La bailleresse, venant aux droits de l’employeur initial, avait délivré un congé puis assigné la veuve en expulsion. La cour d’appel avait prononcé la résiliation du bail au motif que la stipulation contractuelle prévoyant la cessation du contrat de travail comme cause de résiliation « faisait obstacle à la naissance de tout droit au maintien dans les lieux ». La Cour de cassation a censuré cette décision au visa de l’article 1751 du code civil, en énonçant que « Mme [W], cotitulaire du bail, était en droit, postérieurement au décès de son conjoint, d’occuper le logement servant à l’habitation des époux ». Par ailleurs, la Cour a précisé que la clause de résiliation liée à la cessation du contrat de travail ne pouvait faire échec au droit de la cotitulaire du bail, dès lors que ce droit est d’ordre public.
Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante. La troisième chambre civile a, par un arrêt du 4 juillet 2024 (n° 22-24.856, Publié au Bulletin), apporté des précisions importantes sur l’articulation entre l’article 1751 du code civil et l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 relatif au transfert du bail en cas de décès. La Cour y énonce un double principe. En premier lieu, « le conjoint survivant qui satisfait aux conditions de l’article 1751 du code civil dispose d’un droit exclusif sur le logement qui a servi effectivement à l’habitation des époux avant le décès et ce droit prive les descendants qui vivent dans les lieux au moment du décès du preneur de tout droit locatif », reprenant une solution déjà consacrée en 2018. En second lieu, la Cour ajoute une précision inédite : « le conjoint survivant, qui satisfait aux conditions de l’article 1751 du code civil, peut renoncer expressément à l’exclusivité de son droit au bail pour permettre, le cas échéant, aux personnes qui satisfont aux conditions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 de bénéficier de droits concurrents aux siens sur le bail », tout en précisant que « cette renonciation ne peut cependant porter que sur l’exclusivité du droit au bail et ne peut permettre au conjoint survivant, à défaut de congé valablement délivré par lui, de mettre fin au droit au bail dont il est titulaire ».
La Cour insiste en outre sur un point essentiel : la séparation de fait des époux ou l’autorisation qui leur est donnée de résider séparément ne remet pas en cause la cotitularité du bail, ainsi qu’elle l’a jugé de façon constante depuis 1998. En conséquence, le conjoint survivant conserve son droit exclusif sur le bail même s’il avait quitté le logement avant le décès, sauf s’il a expressément et valablement renoncé à ce droit. Cette construction jurisprudentielle illustre la primauté accordée à la protection du logement familial sur les stipulations contractuelles ou les circonstances de fait.
B. L’articulation des compétences juridictionnelles face à la dualité domaniale
La qualification du contrat d’occupation d’un logement se heurte parfois à une difficulté préalable touchant à la nature juridique du bien occupé, lorsqu’il est susceptible de relever du domaine public. En application des lois des 16 et 24 août 1790 et du décret du 16 fructidor an III, il n’appartient qu’à la juridiction administrative de se prononcer sur l’existence, l’étendue et les limites du domaine public. Cette règle fondamentale de répartition des compétences juridictionnelles oblige le juge judiciaire, lorsqu’il est confronté à une contestation sérieuse sur l’appartenance d’un bien au domaine public, à ne pas trancher lui-même cette question.
La troisième chambre civile a rendu, le 9 juillet 2026 (n° 25-13.874, Publié au Bulletin), un arrêt important qui précise l’office du juge des référés confronté à une exception d’incompétence fondée sur la domanialité publique du bien litigieux. Un établissement public de gérontologie avait donné à bail à un salarié un logement à usage d’habitation par acte du 9 août 2002, avant de notifier unilatéralement en 2019 « la requalification du contrat en convention d’occupation précaire du domaine public » accompagnée d’une réévaluation du montant de la redevance. La cour d’appel de Versailles, statuant en référé, s’était déclarée incompétente au profit de la juridiction administrative au motif qu’était « sérieusement discutée la qualification de la domanialité du logement donné à bail ».
La Cour de cassation, au visa des lois des 16 et 24 août 1790, du décret du 16 fructidor an III et de l’article 49, alinéa 2, du code de procédure civile, censure cette décision par un attendu de principe : « lorsque la juridiction judiciaire statuant en référé est saisie d’une exception d’incompétence au profit de la juridiction administrative et que la solution de cette exception dépend d’une question soulevant une difficulté sérieuse de délimitation du domaine public, elle doit la transmettre à la juridiction administrative compétente et surseoir à statuer jusqu’à la décision sur la question préjudicielle sans pouvoir se déclarer incompétente sur les demandes présentées devant elle, motif pris d’une contestation sérieuse. »
Cette solution s’inscrit dans le prolongement de l’arrêt du 11 janvier 2023 (n° 21-20.388, Publié au Bulletin), par lequel la même chambre avait déjà eu l’occasion de préciser les modalités de l’articulation entre les deux ordres de juridiction en matière domaniale, en insistant sur l’obligation pour le juge judiciaire de transmettre la question préjudicielle au juge administratif en cas de difficulté sérieuse. L’arrêt du 9 juillet 2026 étend cette obligation au juge des référés et prohibe expressément la technique consistant à se déclarer incompétent sans avoir préalablement saisi le juge administratif de la question préjudicielle.
Dès lors, le mécanisme de la question préjudicielle constitue une protection procédurale essentielle pour l’occupant qui se prévaut d’un bail d’habitation face à une personne publique tentant de requalifier unilatéralement le contrat. Le sursis à statuer imposé par la Cour de cassation garantit que le juge judiciaire, une fois la question domaniale tranchée par le juge administratif, pourra statuer sur le fond du litige et, le cas échéant, appliquer les dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989. En conséquence, la tentative de l’établissement public de se soustraire à ses obligations de bailleur par une requalification unilatérale en convention d’occupation précaire du domaine public se heurte à un double verrou procédural et substantiel : d’une part, l’obligation de poser la question préjudicielle au juge administratif, d’autre part, l’application des critères jurisprudentiels exigeant des circonstances particulières objectives pour valider une convention dérogatoire.
A cet égard, la convergence des solutions jurisprudentielles récentes dessine un mouvement de fond en faveur d’un contrôle juridictionnel renforcé des qualifications contractuelles en matière d’occupation des logements. Qu’il s’agisse de la requalification d’une convention précaire en bail d’habitation, de la reconnaissance de la cotitularité légale du conjoint nonobstant les clauses du contrat de travail, ou de l’encadrement procédural des conflits de compétence juridictionnelle, la troisième chambre civile de la Cour de cassation manifeste une volonté constante de faire prévaloir la réalité de l’occupation sur les montages formels. Par ailleurs, la notion de « circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties », qui constitue le critère cardinal de la validité des conventions dérogatoires, fait l’objet d’un contrôle de plus en plus exigeant de la part du juge de cassation, qui ne s’en remet plus à l’appréciation souveraine des juges du fond sans vérifier que les éléments retenus caractérisent effectivement une cause objective de précarité.
L’article 1103 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Or, la jurisprudence de la troisième chambre civile rappelle avec constance que ce principe de la force obligatoire du contrat cède devant les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, qui imposent au juge de restituer aux conventions leur exacte qualification juridique, au besoin en contrariant la dénomination choisie par les parties. Cette prévalence de l’ordre public protecteur du logement sur la liberté contractuelle, qui trouve son fondement dans le caractère constitutionnel du droit au logement, irrigue l’ensemble de la jurisprudence récente et constitue le fil directeur des solutions dégagées par la Cour de cassation entre 2021 et 2026.
Conclusion
L’analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation révèle une tendance à l’intensification du contrôle judiciaire sur les contrats d’occupation des logements, qu’ils soient qualifiés de convention d’occupation précaire, de logement de fonction ou de bail d’habitation. La Cour exerce un contrôle exigeant sur la caractérisation des circonstances particulières justifiant une dérogation au statut protecteur de la loi du 6 juillet 1989, refuse de faire prévaloir les stipulations contractuelles sur les dispositions d’ordre public protectrices du logement familial, et encadre strictement les règles de compétence juridictionnelle pour éviter que la dualité domaniale ne devienne un instrument d’éviction du juge judiciaire. En conséquence, les employeurs, qu’ils soient personnes publiques ou privées, ne peuvent plus se contenter d’une dénomination contractuelle pour échapper aux obligations du statut du bail d’habitation. Le juge, armé de son pouvoir de requalification, vérifie désormais in concreto que la précarité alléguée repose sur des circonstances objectives et indépendantes de la seule volonté du bailleur. Cette orientation jurisprudentielle, conjuguant rigueur procédurale et protection substantielle, consolide la sécurité juridique des occupants dont le logement constitue la résidence principale, y compris lorsque celui-ci a été initialement consenti en considération de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi. Par ailleurs, l’arrêt du 9 juillet 2026, en imposant le mécanisme du sursis à statuer avec renvoi préjudiciel au juge administratif, offre une garantie procédurale supplémentaire à l’occupant confronté à une tentative de requalification unilatérale de son contrat par la personne publique bailleresse, et parachève un mouvement jurisprudentiel de plusieurs années en faveur d’un rééquilibrage des rapports entre les parties au contrat d’occupation.
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