Le droit de préférence du propriétaire forestier contigu : un mécanisme de regroupement parcellaire strictement encadré par la troisième chambre civile
I. Les conditions légales d’émergence du droit de préférence forestier
A. La qualification cadastrale de la parcelle : le critère déterminant du classement en nature de bois et forêts
Le droit de préférence institué par l’article L. 331-19 du code forestier (legifrance.gouv.fr) constitue une restriction significative à la liberté contractuelle du propriétaire d’une parcelle boisée, dans la mesure où il impose au vendeur d’offrir prioritairement son bien aux propriétaires de parcelles boisées contiguës avant de pouvoir le céder à un tiers. Le mécanisme, introduit par la loi du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux, poursuit un objectif de politique forestière clairement identifié : favoriser le regroupement des petites parcelles boisées afin d’en faciliter l’entretien et l’exploitation rationnelle. La mise en œuvre de ce dispositif suppose toutefois la réunion de plusieurs conditions cumulatives, dont la qualification cadastrale de la parcelle constitue l’élément central.
L’article L. 331-19 du code forestier dispose que « en cas de vente d’une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts et d’une superficie totale inférieure à 4 hectares, les propriétaires d’une parcelle boisée contiguë, tels qu’ils sont désignés sur les documents cadastraux, bénéficient d’un droit de préférence ». Le texte se réfère exclusivement au classement cadastral pour déterminer si la parcelle vendue relève de la catégorie des bois et forêts, sans exiger que la propriété fasse l’objet d’un usage forestier effectif. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 28 mai 2026 publié au Bulletin, a rappelé ce principe avec une netteté particulière en énonçant que ce texte « ne se référant qu’au classement au cadastre pour déterminer si la parcelle vendue est en nature de bois et forêts, seul ce classement doit être pris en compte » (Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-10.202, Publié au Bulletin). La Cour écarte ainsi toute exigence d’un usage forestier exclusif du bien concerné.
En l’espèce, la parcelle litigieuse était classée au cadastre en nature de « bois-taillis », sous-groupe appartenant au groupe 5 du cadastre correspondant aux parcelles en nature de bois et forêts. La demanderesse au pourvoi soutenait que la qualification de « taillis » ne pouvait être assimilée à celle de « bois et forêts » au sens de l’article L. 331-19, et que le juge ne pouvait se fonder sur une simple instruction ministérielle du 31 décembre 1908, dépourvue de valeur normative, pour établir une telle assimilation. La Cour de cassation écarte cette argumentation en jugeant que la cour d’appel, ayant « constaté que la parcelle vendue, d’une superficie inférieure à 4 hectares, était classée au cadastre en nature de « bois-taillis » et relevé que le groupe 5 du cadastre, qui correspond aux parcelles en nature de bois et forêts était subdivisé en huit sous-groupes commençant par la lettre B, dont les sous-groupes BS, taillis sous futaie et BT, taillis simple, elle en a exactement déduit que la parcelle litigieuse, en nature de bois-taillis, appartenait au groupe bois et forêt et que les conditions de l’article L. 331-19 du code forestier étaient réunies ».
Par ailleurs, la notification par le vendeur aux propriétaires des parcelles boisées contiguës du prix et des conditions de la cession projetée obéit à un formalisme strict. L’article L. 331-19 prescrit que « le vendeur est tenu de notifier aux propriétaires des parcelles boisées contiguës le prix et les conditions de la cession projetée, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à l’adresse enregistrée au cadastre ou par remise contre récépissé ». Le texte précise que, « lorsque le nombre de notifications est égal ou supérieur à dix, le vendeur peut rendre publics le prix et les conditions de la cession projetée par voie d’affichage en mairie durant un mois et de publication d’un avis sur un support habilité à recevoir des annonces légales ». Tout propriétaire d’une parcelle boisée contiguë dispose alors d’un délai de deux mois à compter de la date d’affichage en mairie ou à compter de la notification pour faire connaître au vendeur, selon les mêmes formes, qu’il exerce son droit de préférence aux prix et conditions qui lui sont indiqués.
La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 28 septembre 2023 publié au Bulletin, que « à défaut de disposition législative le précisant, la notification ou l’affichage du prix et des conditions de la vente projetée ne vaut pas offre ferme de vente au profit du bénéficiaire du droit de préférence » (Civ. 3e, 28 septembre 2023, n° 22-15.576, Publié au Bulletin). Cette précision est essentielle car elle préserve la liberté du propriétaire de renoncer in fine à la vente, même après que le bénéficiaire du droit de préférence a manifesté son intention de s’en prévaloir. La solution se fonde sur l’articulation entre l’article L. 331-19 du code forestier et l’article 1589, alinéa 1er, du code civil (legifrance.gouv.fr), aux termes duquel « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». En l’absence de disposition législative expresse conférant à la notification des conditions de la vente projetée la valeur d’une offre ferme, la Cour refuse d’opérer une assimilation que le législateur n’a pas prévue, préservant ainsi l’exigence du consentement réciproque des parties qui est au cœur du droit commun des contrats.
B. Les seuils de superficie et la qualité de propriétaire contigu : des conditions objectives d’application
La superficie de la propriété vendue constitue le second critère objectif de l’article L. 331-19, lequel ne trouve à s’appliquer qu’aux propriétés d’une superficie totale inférieure à quatre hectares. Ce seuil, inchangé depuis la loi du 23 février 2005, traduit la volonté du législateur de ne soumettre au droit de préférence que les petites unités foncières, dont le morcellement est préjudiciable à une gestion forestière cohérente. Au-delà de quatre hectares, la propriété est présumée constituer une unité de gestion suffisante pour échapper au mécanisme de préférence, le propriétaire recouvrant alors sa pleine liberté de vendre à l’acquéreur de son choix. La Cour de cassation, dans le même arrêt du 28 mai 2026, a expressément constaté que « la parcelle vendue, d’une superficie inférieure à 4 hectares » satisfaisait cette condition, confirmant ainsi que le seuil de quatre hectares s’apprécie parcelle par parcelle et non au regard de l’ensemble du patrimoine forestier du vendeur.
En conséquence, la démonstration du caractère contigu de la parcelle du bénéficiaire avec la parcelle vendue relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, qui se fondent sur les documents cadastraux pour établir la contiguïté alléguée. La Cour de cassation exerce sur ce point un contrôle de motivation, vérifiant que les juges d’appel caractérisent précisément l’existence d’une limite séparative commune entre la parcelle vendue et celle du propriétaire revendiquant le bénéfice du droit de préférence.
Dès lors, le mécanisme de l’article L. 331-19 s’inscrit dans une logique de politique foncière agricole et forestière qui, sans aller jusqu’à instaurer un véritable droit de préemption — lequel suppose une prérogative de puissance publique —, contraint néanmoins le propriétaire vendeur à s’adresser en priorité à ses voisins forestiers. L’articulation avec les droits de préemption existants est d’ailleurs expressément prévue par le texte, qui dispose que « ce droit de préférence s’exerce sous réserve du droit de préemption, et de la rétrocession qui en découle, prévu au bénéfice de personnes morales chargées d’une mission de service public par le code rural et de la pêche maritime ou par le code de l’urbanisme ». La hiérarchie est ainsi clairement établie : le droit de préférence du propriétaire contigu cède devant le droit de préemption de la SAFER ou de la commune.
II. Les limites protectrices de la liberté individuelle face au droit de préférence
A. L’exclusion du droit de préférence en présence de biens mixtes : l’apport décisif de l’arrêt du 28 mai 2026
L’article L. 331-21, 8°, du code forestier prévoit que le droit de préférence « ne s’applique pas lorsque la vente doit intervenir sur une propriété comportant une ou plusieurs parcelles classées au cadastre en nature de bois et un ou plusieurs autres biens bâtis ou non ». Cette exception au droit de préférence répond à une considération de bon sens : il serait excessif de contraindre le propriétaire d’une parcelle boisée supportant une maison d’habitation, un étang ou tout autre bien étranger à l’objectif de regroupement forestier, à céder l’ensemble à son voisin forestier plutôt qu’à l’acquéreur de son choix.
Or, dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 28 mai 2026, la cour d’appel de Grenoble avait retenu que l’exception de l’article L. 331-21, 8°, ne pouvait trouver à s’appliquer en présence d’une parcelle unique, au motif que le texte viserait exclusivement les ventes portant sur une pluralité de parcelles. Cette interprétation restrictive aboutissait à soumettre au droit de préférence la vente d’une parcelle unique classée en nature de bois-taillis, alors même que celle-ci supportait une maison d’habitation, privant ainsi la propriétaire venderesse de la liberté de choisir son acquéreur.
La Cour de cassation censure vigoureusement cette lecture au visa de l’article L. 331-21, 8°, du code forestier, en énonçant un attendu de principe dont la portée dépasse la seule espèce : « Ce texte visant les ventes portant sur « une ou plusieurs parcelles », la vente d’une parcelle unique comportant un autre bien, bâti ou non, tel qu’une maison ou un étang, entre dans son champ d’application. » La Haute juridiction ajoute, dans une motivation qui prend la forme d’un véritable considérant de principe, que « cette lecture, commandée par le texte lui-même, est seule de nature à concilier l’objectif poursuivi par le législateur, tendant à favoriser le regroupement des petites parcelles boisées afin d’en faciliter l’entretien et l’exploitation, avec le respect du droit de propriété et de la liberté contractuelle, qui doit permettre au propriétaire d’une parcelle, même classée au cadastre en nature de bois, qui supporte un bien étranger à cet objectif, de vendre une telle parcelle à l’acquéreur de son choix. »
Cet attendu mérite une attention particulière, car il opère une conciliation explicite entre deux impératifs potentiellement contradictoires. Le premier, d’intérêt général, est celui du regroupement des petites parcelles boisées, objectif de politique forestière poursuivi par le législateur depuis 2005. Le second, de nature plus fondamentale, est celui du respect du droit de propriété, consacré par l’article 544 du code civil (legifrance.gouv.fr), aux termes duquel « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements », et de la liberté contractuelle, énoncée à l’article 1102 du même code (legifrance.gouv.fr), selon lequel « chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi ».
La solution retenue par la troisième chambre civile s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante de protection de la liberté du propriétaire face aux restrictions légales à l’aliénation de son bien. À cet égard, il est significatif que la Cour de cassation n’ait pas hésité, dans l’arrêt du 28 septembre 2023 précité, à juger que la notification du prix et des conditions de la vente projetée au propriétaire contigu ne constituait pas une offre ferme de vente, permettant ainsi au vendeur de renoncer librement à la vente même après que le bénéficiaire du droit de préférence eut déclaré l’exercer. La Cour avait en effet censuré l’arrêt d’appel qui avait condamné la venderesse à régulariser la vente au profit du voisin, au motif que « dès lors que ni la SAFER ni la commune n’avaient souhaité exercer leur droit de préemption, le droit de préférence du voisin avait produit plein et entier effet par la rencontre des consentements ».
Par ailleurs, la Cour de cassation rappelle, dans ce même arrêt du 28 septembre 2023, que « l’exercice de ce droit par le propriétaire d’une parcelle boisée contiguë ne prive pas le vendeur de la liberté de renoncer à la vente », ce qui constitue une différence notable avec le droit de préemption de droit public, lequel contraint effectivement le propriétaire à céder son bien à la personne publique qui l’exerce. Le droit de préférence forestier apparaît ainsi comme un mécanisme de nature hybride, plus contraignant qu’un simple pacte de préférence conventionnel — puisqu’il s’impose au vendeur indépendamment de sa volonté — mais moins attentatoire au droit de propriété qu’un droit de préemption, dans la mesure où il ne prive pas le propriétaire de la faculté de renoncer purement et simplement à son projet de vente. L’article L. 331-19 prévoit d’ailleurs expressément que « lorsque plusieurs propriétaires de parcelles contiguës exercent leur droit de préférence, le vendeur choisit librement celui auquel il souhaite céder son bien », ce qui conforte encore la liberté individuelle du propriétaire dans la conduite de l’opération de vente.
L’équilibre ainsi ménagé par le législateur, et conforté par la jurisprudence de la Cour de cassation, mérite d’être rapproché de la solution retenue en matière de pacte de préférence conventionnel par la chambre mixte de la Cour de cassation dans son arrêt du 26 mai 2006, qui avait admis la substitution du bénéficiaire du pacte à l’acquéreur évincé lorsque ce dernier avait connaissance du pacte. Le droit de préférence légal de l’article L. 331-19 se distingue toutefois du pacte de préférence conventionnel en ce qu’il ne confère pas au bénéficiaire un droit de substitution, mais seulement une priorité d’acquisition que le vendeur peut toujours contrecarrer en renonçant à la vente.
B. La portée de la jurisprudence récente sur l’équilibre entre intérêt collectif et liberté individuelle
La confrontation des deux arrêts de principe rendus par la troisième chambre civile en 2023 et 2026 révèle une tension dialectique entre la finalité collective du droit de préférence forestier et la préservation des prérogatives individuelles du propriétaire, tension que la Cour de cassation s’efforce de résoudre par une interprétation équilibrée des textes qui gouvernent la matière.
D’un côté, l’arrêt du 28 mai 2026 conforte la lecture extensive de la notion de « propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts », en écartant toute exigence d’un usage forestier effectif au profit du seul critère du classement cadastral. Il en résulte qu’une parcelle en nature de taillis, même non exploitée, voire laissée à l’état de friche, entre dans le champ d’application du droit de préférence, ce qui étend considérablement le domaine du mécanisme. D’un autre côté, ce même arrêt consacre une interprétation large de l’exception prévue par l’article L. 331-21, 8°, en décidant que la présence d’un bien bâti sur une parcelle unique suffit à faire obstacle au droit de préférence, quand bien même le texte utilise le pluriel « une ou plusieurs parcelles ».
La cohérence d’ensemble de cette construction prétorienne mérite d’être soulignée. En refusant d’ajouter au texte une condition qu’il ne comporte pas — l’exigence d’un usage forestier effectif — la Cour fait prévaloir l’objectif législatif de regroupement des petites parcelles boisées, objectif d’intérêt général qui justifie la restriction apportée à la liberté contractuelle du propriétaire. En revanche, en étendant le champ de l’exception de l’article L. 331-21, 8°, aux parcelles uniques supportant un bien bâti, la Cour restaure l’équilibre en faveur de la liberté individuelle lorsque la parcelle, bien que classée en nature de bois, ne se prête pas ou plus à l’objectif de gestion forestière rationnelle.
En conséquence, le praticien du droit immobilier confronté à une vente de parcelle boisée devra procéder à une analyse méthodique en trois temps. Il conviendra d’abord de vérifier la qualification cadastrale de la parcelle vendue, en s’assurant qu’elle relève bien du groupe 5 du cadastre (bois et forêts) et que sa superficie est inférieure à quatre hectares. Il faudra ensuite déterminer si la propriété entre dans l’une des exceptions énumérées par l’article L. 331-21 du code forestier, et notamment celle du 8° lorsque la parcelle, fût-elle unique, supporte un bien bâti ou non bâti étranger à l’objectif de regroupement forestier. Il conviendra enfin, avant toute notification aux propriétaires contigus, d’informer précisément le vendeur de la portée exacte de son engagement, en lui rappelant que la notification du prix et des conditions de la vente projetée ne constitue pas une offre ferme et qu’il conserve la liberté de renoncer à la vente aussi longtemps que la promesse n’a pas été réitérée par acte authentique.
Dès lors, la jurisprudence de la troisième chambre civile relative au droit de préférence forestier illustre la méthode qui est la sienne lorsqu’il s’agit d’interpréter un mécanisme légal de restriction à la liberté contractuelle : ne pas ajouter au texte des conditions qu’il ne prévoit pas, mais ne pas non plus en restreindre les exceptions lorsque la lettre de la loi commande une interprétation conciliatrice des intérêts en présence. Cette démarche, qui n’est pas sans rappeler la technique du bilan coûts-avantages développée par le Conseil constitutionnel en matière de contrôle de proportionnalité des atteintes au droit de propriété, témoigne du souci constant de la Cour de cassation de préserver l’équilibre entre l’intérêt général et les droits fondamentaux du propriétaire.
En définitive, le droit de préférence du propriétaire forestier contigu apparaît comme un instrument de politique foncière dont l’efficacité est conditionnée par le respect des garanties fondamentales qui entourent le droit de propriété. La troisième chambre civile veille à ce que ce mécanisme, qui déroge au principe de liberté contractuelle énoncé à l’article 1102 du code civil, ne s’applique que dans les strictes limites fixées par le législateur, sans extension jurisprudentielle qui en dénaturerait l’économie. L’arrêt du 28 mai 2026 en constitue une illustration éclatante, en ce qu’il refuse de soumettre au droit de préférence la vente d’une parcelle qui, bien que classée en nature de bois, supporte un bien d’habitation dont la présence contredit la finalité même du mécanisme.
Conclusion
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par les arrêts du 28 septembre 2023 et du 28 mai 2026, a précisé de manière décisive le régime juridique du droit de préférence du propriétaire forestier contigu institué par l’article L. 331-19 du code forestier. Le mécanisme, dont la finalité est de favoriser le regroupement des petites parcelles boisées, voit son application strictement encadrée par deux limites protectrices de la liberté individuelle : d’une part, l’exclusion des propriétés mixtes, y compris lorsqu’elles sont constituées d’une parcelle unique supportant un bien bâti, conformément à l’interprétation extensive de l’article L. 331-21, 8°, du code forestier ; d’autre part, la faculté pour le vendeur de renoncer à la vente après l’exercice du droit de préférence, la notification des conditions de la vente projetée ne valant pas offre ferme de vente. Ces solutions, qui concilient avec rigueur l’objectif de politique forestière poursuivi par le législateur avec le respect du droit de propriété et de la liberté contractuelle, dessinent les contours d’un droit de préférence qui, pour être d’origine légale, n’en demeure pas moins respectueux des prérogatives essentielles du propriétaire.
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