L’état des risques et pollutions dans la vente immobilière : actualité législative et intensification du contrôle juridictionnel par la troisième chambre civile
I. Le dispositif de l’état des risques et pollutions : un régime d’information renforcé par l’actualité législative
A. L’économie générale de l’article L. 125-5 du code de l’environnement
L’article L. 125-5 du code de l’environnement constitue la pierre angulaire de l’obligation d’information environnementale pesant sur le vendeur et le bailleur d’un bien immobilier. Le texte impose que les acquéreurs ou locataires de biens situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, miniers ou naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité, à potentiel radon, ou encore dans une zone susceptible d’être atteinte par le recul du trait de côte, soient informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence de ces risques. Cette information prend la forme d’un état des risques et pollutions, communément désigné par l’acronyme ERP, établi à partir des informations mises à disposition par le préfet de département.
Le dispositif a connu une première refonte significative avec l’ordonnance n° 2022-129 du 11 février 2022, puis la loi n° 2022-130 du 11 février 2022, entrées en vigueur le 1er janvier 2023, qui ont renforcé le contenu et les modalités de délivrance de l’ERP. Désormais, l’état des risques doit être remis au potentiel acquéreur lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu. Il est intégré au dossier de diagnostic technique prévu à l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation ou, lorsque la vente porte sur un immeuble non bâti, annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En matière de location, l’ERP est annexé au contrat de bail dans les conditions prévues à l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, le IV du même article impose au vendeur d’informer l’acquéreur de tout sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité au titre de la garantie contre les catastrophes naturelles ou technologiques, survenu pendant la période où il a été propriétaire de l’immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions. Le V de l’article L. 125-5 prévoit une sanction civile de poids : en cas de non-respect des obligations d’information, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. La loi n° 2025-1274 du 9 décembre 2025, dite loi simplification de la vie économique, a introduit un I bis précisant que toute annonce relative à la vente d’un bien devant faire l’objet d’un ERP doit comprendre une mention précisant le moyen d’accéder aux informations concernant le bien, renforçant ainsi la transparence en amont de la transaction.
B. L’actualisation dynamique de l’ERP entre promesse et acte authentique : l’apport de l’arrêt du 19 février 2026
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 19 février 2026, un arrêt publié au Bulletin qui éclaire de manière décisive l’obligation d’actualisation de l’état des risques entre la promesse de vente et l’acte authentique. Dans cette affaire, des acquéreurs avaient acquis un terrain à bâtir par promesse synallagmatique de vente du 3 novembre 2011, réitérée par acte authentique des 21 et 23 mars 2012, auquel était annexé un état des risques naturels daté du 3 novembre 2011, mentionnant que l’immeuble était situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques d’inondation prescrit. Or, entre la promesse et l’acte authentique, le plan de prévention des risques d’inondation avait été approuvé par arrêté préfectoral du 28 février 2012, sans que l’état des risques joint à l’acte authentique ne mentionne cette approbation.
La cour d’appel de Montpellier avait rejeté la demande de résolution de la vente, estimant que l’état des risques joint au compromis, toujours en cours de validité pour dater de moins de six mois, mentionnait déjà que l’immeuble était situé dans le périmètre d’un PPRN prescrit, et que l’arrêté du 28 février 2012 n’avait fait qu’approuver ce plan sans le modifier. La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles L. 125-5 et L. 562-4 du code de l’environnement et des articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation. La Haute juridiction énonce que, selon le second de ces textes, le plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé vaut servitude d’utilité publique et est annexé au plan local d’urbanisme. Elle en déduit que si, après la promesse de vente faisant état d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, celui-ci a été approuvé avant la signature de l’acte authentique, le dossier de diagnostic technique doit être complété par une mise à jour de l’état des risques résultant du plan approuvé valant servitude d’utilité publique
(Civ. 3e, 19 février 2026, n° 24-10.524, Publié au Bulletin).
La Cour ajoute un second motif de censure, retenant une dénaturation du certificat d’urbanisme négatif du 14 septembre 2016 par la cour d’appel, qui avait considéré à tort que ce certificat était fondé sur un arrêté postérieur à la vente, alors qu’il visait précisément l’arrêté préfectoral du 28 février 2012 approuvant le PPRi. En conséquence, les acquéreurs n’avaient pas eu connaissance, par l’acte authentique, de la mise à jour de la situation de leur parcelle au regard de la servitude d’utilité publique résultant de l’approbation du plan. Cet arrêt consacre une obligation dynamique d’information qui impose au vendeur et au notaire de vérifier, à la date de l’acte authentique, que l’état des risques reflète la situation administrative la plus récente du bien au regard des plans de prévention des risques, et non de se contenter de l’état établi lors de la promesse.
II. Les sanctions juridictionnelles face au défaut d’information environnementale
A. La résolution du contrat et la diminution du prix : sanctions textuelles et contrôle de proportionnalité
Le V de l’article L. 125-5 du code de l’environnement offre à l’acquéreur une alternative : poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. Ces sanctions, qui sanctionnent le manquement à l’obligation légale d’information, ne sont toutefois pas automatiques. La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 21 septembre 2023 rendu en matière de bail commercial, que le juge ne saurait prononcer la résolution du contrat sans rechercher si le manquement imputé au bailleur — en l’espèce la communication d’un état des risques naturels et technologiques daté de plus de six mois — était d’une gravité suffisante pour justifier cette sanction. La Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel de Paris qui avait ordonné la résolution du bail aux torts de la bailleresse au seul motif que la communication d’un état des risques naturels et technologiques daté de moins de six mois constitue une obligation légale d’information à la charge de la bailleresse
, sans apprécier la gravité du manquement dans les circonstances de l’espèce (Civ. 3e, 21 septembre 2023, n° 22-15.850).
Dès lors, si le texte de l’article L. 125-5 ouvre droit à la résolution, la jurisprudence soumet cette sanction à un contrôle de proportionnalité qui impose au juge de vérifier que le manquement présente un degré de gravité suffisant au regard des conséquences pour l’acquéreur. Cette exigence rejoint la logique générale du droit des contrats, selon laquelle la résolution ne peut être prononcée que si l’inexécution est suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil. La diminution du prix constitue, dans cette gradation, une sanction alternative permettant de rétablir l’équilibre contractuel sans anéantir la vente.
Lorsque la résolution ou l’annulation de la vente est néanmoins prononcée, la question des restitutions se pose. La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt publié du 5 décembre 2024, que la restitution due aux vendeurs ensuite de l’annulation de la vente immobilière pour dol inclut la valeur de la jouissance que la chose a procurée à l’acquéreur, et que si la mauvaise foi du vendeur ne peut le priver de sa créance de restitution ensuite de l’annulation de la vente, incluant la valeur de la jouissance que la chose a procurée à l’acquéreur, ce dernier, s’il est de bonne foi, ne doit cette valeur qu’à compter du jour de la demande
(Civ. 3e, 5 décembre 2024, n° 23-16.270, Publié au Bulletin). La Cour censure ainsi l’arrêt qui avait rejeté la demande d’indemnité d’occupation formée par les vendeurs au motif que l’occupation du bien par les acquéreurs était la conséquence de la propre faute des vendeurs. La solution, fondée sur les articles 1352-3 et 1352-7 du code civil, rappelle que la restitution n’est pas subordonnée à l’absence de faute du créancier de cette restitution.
B. L’articulation avec le dol par réticence et l’obligation précontractuelle d’information du code civil
Le dispositif de l’état des risques et pollutions ne constitue pas le seul fondement de l’obligation d’information du vendeur. Il s’articule avec le droit commun des contrats, et notamment avec le dol par réticence défini à l’article 1137 du code civil, selon lequel constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie
. La troisième chambre civile fait une application rigoureuse de cette notion dans le contentieux immobilier.
Ainsi, le 6 juillet 2023, elle a approuvé la cour d’appel de Versailles d’avoir retenu un dol à l’encontre d’un vendeur en l’état futur d’achèvement qui, bien que sachant que la gestion des ordures ménagères serait assurée par des bornes d’apport volontaire sur le domaine public, à proximité immédiate de certains logements, avait indiqué le contraire dans la notice annexée au contrat de réservation. La Cour relève que la cour d’appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, en a souverainement déduit que le vendeur avait manqué à son obligation précontractuelle d’information en s’abstenant volontairement d’attirer l’attention de l’acquéreur sur une information déterminante dont elle avait connaissance
(Civ. 3e, 6 juillet 2023, n° 22-12.461).
L’obligation précontractuelle d’information de l’article 1112-1 du code civil impose à celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre de l’en informer. La troisième chambre civile en a précisé la portée dans un arrêt du 27 novembre 2025, en rappelant que ce devoir ne porte que sur les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, et dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre partie. La Cour rejette le pourvoi en considérant que le montant de la taxe foncière, dont l’acquéreure n’avait pas jugé utile de se faire communiquer les avis d’imposition avant de signer l’acte définitif, ne constituait pas une information importante et déterminante de son consentement (Civ. 3e, 27 novembre 2025, n° 23-18.439).
L’arrêt le plus récent et le plus significatif sur la question du dol dans la vente immobilière a été rendu par la troisième chambre civile le 28 mai 2026, en formation de section et publié au Bulletin. Dans cette espèce, des acquéreurs avaient acquis un appartement et se plaignaient du comportement anormal de l’occupant de l’appartement voisin, constitutif d’une nuisance ayant entraîné une dépréciation de la valeur du bien. La cour d’appel de Paris avait condamné les vendeurs à payer aux acquéreurs des dommages et intérêts correspondant à 15 % du prix d’acquisition, soit 106 500 euros. La Cour de cassation rejette les pourvois des vendeurs, en énonçant que l’acquéreur d’un immeuble, victime d’un dol, qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat de vente, peut agir en indemnisation d’un excès de prix
(Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-20.821, Publié au Bulletin).
Cette solution est d’une portée pratique considérable. Elle permet à l’acquéreur victime d’un dol de ne pas solliciter l’anéantissement du contrat, avec les lourdes conséquences restitutoires que cela implique, mais d’obtenir une indemnisation correspondant à l’excès de prix qu’il a payé en raison de la réticence dolosive du vendeur. La Cour écarte le raisonnement en termes de perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus favorables, pour consacrer un préjudice direct correspondant à la dépréciation de la valeur du bien consécutive à la nuisance non révélée. Cette indemnisation de l’excès de prix, distincte de l’annulation, constitue une voie médiane particulièrement adaptée au contentieux de l’information environnementale, dans lequel l’acquéreur peut préférer conserver le bien tout en obtenant réparation du préjudice résultant de la dissimulation d’un risque.
A cet égard, la distinction entre l’obligation de délivrance conforme et la garantie des vices cachés demeure une difficulté récurrente du droit de la vente immobilière. La troisième chambre civile avait rappelé, dans un arrêt du 18 janvier 2023 publié au Bulletin, que l’infestation parasitaire détruisant les pièces principales de charpente, entraînant un risque d’effondrement, constituait un vice caché de la chose vendue et non un défaut de délivrance conforme, de sorte que les demandes fondées sur le manquement à l’obligation de délivrance et au devoir d’information ne pouvaient être accueillies (Civ. 3e, 18 janvier 2023, n° 21-22.543, Publié au Bulletin). Or, la frontière entre ces deux régimes est d’autant plus ténue que la réticence dolosive du vendeur sur l’état du bien peut fonder une action en nullité pour dol sur le fondement de l’article 1137 du code civil, tandis que le vice caché relève des articles 1641 à 1648 du même code et se prescrit par deux ans à compter de la découverte du vice. La jurisprudence la plus récente de la troisième chambre civile témoigne d’une volonté d’offrir à l’acquéreur un éventail de sanctions graduées, de la résolution pour manquement à l’obligation légale d’information de l’article L. 125-5 à l’indemnisation de l’excès de prix pour dol, en passant par la diminution du prix pour vice caché.
Conclusion
L’état des risques et pollutions, dispositif en apparence technique et formaliste, se révèle être un instrument central de la protection de l’acquéreur immobilier, dont l’effectivité est considérablement renforcée par la jurisprudence récente de la troisième chambre civile. L’arrêt du 19 février 2026 consacre une obligation dynamique d’actualisation de l’information environnementale entre la promesse et l’acte authentique, qui impose aux praticiens une vigilance accrue sur la situation administrative du bien à la date de la signature de l’acte définitif. L’arrêt du 28 mai 2026, en reconnaissant à l’acquéreur victime d’un dol la faculté d’agir en indemnisation d’un excès de prix sans demander l’annulation de la vente, complète l’arsenal des sanctions en offrant une voie d’action souple et pragmatique. En conséquence, la convergence de ces solutions jurisprudentielles et de l’actualité législative — notamment l’entrée en vigueur, le 1er juillet 2026, de l’obligation de mention dans les annonces immobilières — dessine un régime de l’information environnementale toujours plus exigeant, dont la violation expose le vendeur à des sanctions civiles d’une sévérité croissante.
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