La formalisation obligatoire des cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière : la réforme du 26 mai 2026 et ses conséquences pratiques
I. Le régime antérieur des cessions de parts de SPI, entre consensualisme civiliste et finalité exclusivement fiscale de l’enregistrement
A. Le principe consensualiste de la cession de droits sociaux et l’absence d’exigence formelle ad validitatem
La cession de parts sociales a longtemps relevé d’un régime profondément marqué par le principe du consensualisme, hérité de l’article 1583 du Code civil, aux termes duquel la vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès lors que les parties sont convenues de la chose et du prix. La chambre commerciale de la Cour de cassation a, de manière constante, rappelé cette règle dans le contentieux des cessions de droits sociaux, en précisant que, pour les sociétés par actions non cotées, le transfert de propriété résulte de l’inscription des valeurs mobilières au compte de l’acheteur, conformément à l’article L. 228-1 du Code de commerce, et que cette inscription constitue un mode autonome de transfert de propriété dérogeant au principe consensualiste précité (Cass. com., 18 sept. 2024, n° 23-10.455, Publié au Bulletin).
En dehors de cette exception propre aux actions, la cession de parts sociales de sociétés civiles, de SARL ou de sociétés par actions simplifiées non cotées demeurait soumise au seul échange des consentements pour produire ses effets entre les parties. L’absence d’écrit, quoique contraire aux stipulations statutaires, n’affectait pas la validité de la cession opérée et la rendait simplement inopposable à la société et aux tiers, faute de pouvoir procéder aux formalités de notification et de publicité requises par l’article 1865 du Code civil. C’est ce que rappelait encore, le 26 mars 2026, la cour d’appel de Douai dans une décision remarquée, en jugeant que « l’absence d’écrit, quoique contraire aux statuts, n’affecte pas la validité de la cession opérée. Elle la rend simplement inopposable à la société et aux tiers » (CA Douai, 26 mars 2026, n° 24/03510).
Par ailleurs, le législateur n’avait jusque-là imposé un formalisme particulier qu’à titre strictement fiscal. L’article 726 du Code général des impôts, dans sa rédaction applicable depuis le 1er janvier 2024, soumet les cessions de droits sociaux à un droit d’enregistrement dont le taux varie selon la nature de la société : 0,1 % pour les cessions d’actions de sociétés par actions négociées sur un marché réglementé, 3 % pour les cessions de parts sociales dans les sociétés dont le capital n’est pas divisé en actions, et 5 % pour les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière, définies comme celles dont l’actif est principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France (art. 726, I, 2° du CGI). Une société à prépondérance immobilière est, aux termes de ce même article, la personne morale dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé et dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière.
Cette qualification emporte des conséquences fiscales considérables, puisque le taux de 5 % applicable aux cessions de participations dans des SPI est près de dix-sept fois supérieur au taux de droit commun de 0,1 % applicable aux cessions d’actions cotées. La chambre commerciale de la Cour de cassation a, dans un arrêt du 18 décembre 2024, précisé que les droits d’enregistrement applicables à une cession de droits sociaux sont liquidés selon la nature juridique de ces droits déterminée à la date du fait générateur des droits d’enregistrement, lequel correspond à la date du transfert de propriété, peu important qu’à la date de la soumission de l’acte de cession à la formalité de l’enregistrement, la transformation dont la société a fait l’objet antérieurement n’ait pas été publiée au registre du commerce et des sociétés (Cass. com., 18 déc. 2024, n° 23-21.435, Publié au Bulletin). Cette solution, qui ancre la liquidation de l’impôt à la date du transfert effectif de propriété et non à la date de l’enregistrement, consacre le principe de réalisme fiscal en matière de cession de droits sociaux.
La même chambre commerciale a, dans un arrêt du 17 décembre 2025 rendu en matière de pacte Dutreil, rappelé que le fait générateur de l’impôt de mutation à titre gratuit doit être apprécié au jour du décès et non au jour de la déclaration de succession, en jugeant que « selon l’article 720 du code civil, les successions s’ouvrent par le décès » et que « c’est au jour du décès, fait générateur de l’impôt, et non au jour de la déclaration de succession, que le caractère opérationnel des sociétés, dont les titres sont transmis, doit être apprécié » (Cass. com., 17 déc. 2025, n° 24-17.415, Publié au Bulletin). Cette exigence de cohérence temporelle entre le fait générateur et la qualification juridique des droits sociaux cédés innerve l’ensemble du droit de l’enregistrement et trouve une application renouvelée sous l’empire de la réforme de 2026, qui impose de caractériser la nature de la société cédée à la date du transfert effectif de propriété.
Par ailleurs, la valeur des droits sociaux cédés constitue un enjeu central du contentieux de l’enregistrement. La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un arrêt du 5 novembre 2025, a rappelé que le prélèvement préciputaire effectué par le conjoint survivant en application de l’article 1515 du Code civil ne constitue pas une opération de partage et ne peut, dès lors, être soumis au droit de partage prévu à l’article 746 du Code général des impôts (Cass. com., 5 nov. 2025, n° 23-19.780, Publié au Bulletin). Cette décision, qui illustre la technicité des qualifications fiscales applicables aux mutations de droits sociaux, rappelle la nécessité d’une analyse rigoureuse de la nature juridique de chaque opération, analyse que la réforme de 2026 confie désormais au notaire instrumentaire.
B. La finalité exclusivement fiscale de la formalité de l’enregistrement et son insuffisance au regard de la lutte contre la fraude
La chambre commerciale de la Cour de cassation a, dans une décision du 9 juillet 2025, rappelé que l’exonération des droits d’enregistrement prévue par l’article 1084 du Code général des impôts au bénéfice des organismes de sécurité sociale pour les acquisitions d’immeubles ne s’étend pas à l’acquisition de parts sociales, quand bien même il s’agirait d’une société à prépondérance immobilière ou d’une société civile immobilière. La Cour a, en effet, jugé qu’« ayant relevé que l’article 1084 du code général des impôts vise les actes relatifs aux acquisitions d’immeubles et que les actes de cession en cause portaient sur les parts sociales représentant l’intégralité du capital social de la SCI, c’est à bon droit que la cour d’appel a retenu que l’article 1084 du code général des impôts ne concerne que les acquisitions d’immeubles et non l’acquisition de parts sociales d’une société, quand bien même il s’agirait d’une société à prépondérance immobilière ou d’une société civile immobilière » (Cass. com., 9 juill. 2025, n° 24-10.684, Publié au Bulletin).
En outre, la formalité de l’enregistrement prévue par l’article 726 du Code général des impôts n’a jamais eu, dans l’esprit du législateur antérieur à la réforme de 2026, de fonction probatoire ou publicitaire. La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 27 mai 2026, a rappelé avec netteté que « la formalité fiscale prévue à l’article 726 du code général des impôts n’est pas une mesure de publicité de l’acte au regard des tiers ; elle ne fait pas courir le délai de prescription de l’action en nullité » (CA Bordeaux, 4e ch. com., 27 mai 2026, n° 23/02500). Cette solution, qui s’inscrit dans une jurisprudence constante, illustre la dissociation fondamentale entre la finalité fiscale de l’enregistrement et la sécurité juridique des cessions de droits sociaux.
Le droit antérieur présentait ainsi une faille structurelle : en l’absence d’obligation de constater la cession par un acte authentique ou sous seing privé enregistré, les parties pouvaient dissimuler le prix réel de la transaction, minorer l’assiette des droits d’enregistrement, voire occulter totalement l’existence de la cession. La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un arrêt du 18 septembre 2024 sanctionnant une réticence dolosive lors d’une cession de parts sociales, a jugé que « constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des cocontractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie », et que « l’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable » (Cass. com., 18 sept. 2024, n° 23-10.183, Publié au Bulletin). Mais cette protection, purement civile et inter partes, ne palliait pas l’absence de visibilité de l’administration fiscale sur les flux réels de cession.
Dès lors, la nécessité d’une réforme structurelle du régime des cessions de parts de SPI s’imposait avec une acuité particulière. Les sociétés à prépondérance immobilière, qui représentent un vecteur privilégié de détention et de transmission du patrimoine immobilier en France, échappaient largement au contrôle de l’administration fiscale en raison de la nature consensuelle des cessions de parts. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, par son article 68, a entendu répondre à cette préoccupation en instaurant une obligation de formalisation qui modifie substantiellement l’économie des cessions de parts de SPI.
II. La réforme de 2026 et ses conséquences sur la pratique notariale et le contentieux fiscal
A. L’obligation nouvelle de constater toute cession de parts de SPI par un acte reçu en la forme authentique
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel le 27 mai 2026, a introduit à l’article 726 du Code général des impôts une disposition nouvelle aux termes de laquelle toute cession de participations dans une personne morale à prépondérance immobilière mentionnée au 2° du I doit désormais être constatée par un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France. Cette obligation, qui figurait déjà à l’état de projet dans les travaux préparatoires de la loi, a été validée par le Conseil constitutionnel dans sa décision du 18 juin 2026, qui a jugé que l’atteinte portée à la liberté contractuelle était proportionnée à l’objectif de lutte contre la fraude fiscale poursuivi par le législateur.
La portée de cette réforme est considérable. Toutes les sociétés civiles immobilières, qui représentent la forme la plus répandue de SPI, sont désormais soumises à l’obligation de formaliser toute cession de parts sociales par un acte notarié, quand bien même la cession interviendrait entre associés ou au sein d’un même groupe familial. La définition de la société à prépondérance immobilière retenue par l’article 726 du Code général des impôts est large et englobe toute personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé et dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière. Cette définition en cascade, qui inclut les sociétés holding détenant des participations dans des SPI, étend le périmètre de l’obligation à des structures qui n’étaient pas nécessairement appréhendées comme telles par les praticiens.
En conséquence, le notaire instrumentaire se voit confier une triple mission : constater l’accord des parties sur la chose et le prix, vérifier la régularité de la cession au regard des stipulations statutaires, et assurer la liquidation et le recouvrement des droits d’enregistrement au taux de 5 % applicables aux cessions de participations dans des SPI. Cette dernière obligation, qui figurait déjà au III de l’article 726 pour les cessions réalisées à l’étranger, est désormais généralisée à l’ensemble des cessions de parts de SPI, y compris celles réalisées entre résidents français sur le territoire national. Le notaire devient ainsi le garant, vis-à-vis de l’administration fiscale, de l’exactitude du prix déclaré et de la correcte liquidation des droits.
La détermination du prix des parts cédées, qui constitue l’assiette du droit proportionnel de 5 %, revêt désormais une importance accrue. L’article 1843-4 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 31 juillet 2014, dispose que, dans les cas où la loi renvoie à cet article pour fixer les conditions de prix d’une cession de droits sociaux, la valeur de ces droits est déterminée, en cas de contestation, par un expert désigné soit par les parties, soit à défaut d’accord entre elles par jugement du président du tribunal statuant selon la procédure accélérée. La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 31 juillet 2025, a rappelé que l’expertise prévue par l’article 1843-4 du Code civil constitue une garantie procédurale essentielle pour les associés minoritaires confrontés à une cession dont le prix serait sous-évalué (CA Bordeaux, 4e ch. com., 31 juill. 2025, n° 24/04411). L’intervention obligatoire du notaire, désormais systématique pour toute cession de parts de SPI, devrait mécaniquement réduire le nombre de contestations portant sur la valeur des droits sociaux cédés.
Par ailleurs, la réforme renforce substantiellement les obligations déclaratives pesant sur les parties. L’article 726, III, B du Code général des impôts imposait déjà aux actes et déclarations ayant pour objet une cession de participations dans une personne morale à prépondérance immobilière d’indiquer expressément si la personne morale est une société mentionnée à l’article 1655 ter, si les participations cédées confèrent au cessionnaire le droit à la jouissance d’immeubles ou de fractions d’immeubles au sens de l’article 728, et si le cessionnaire a acquitté ou s’engage à acquitter des dettes contractées auprès du cédant par cette personne morale. Ces obligations déclaratives, désormais placées sous le contrôle du notaire instrumentaire, concourent à la transparence fiscale de l’opération.
B. Les conséquences contentieuses et pratiques de la formalisation obligatoire pour les praticiens et les contribuables
L’instauration d’une obligation d’acte authentique pour les cessions de parts de SPI emporte des conséquences contentieuses majeures. La première d’entre elles concerne la sanction de l’inobservation de cette formalité. Si la jurisprudence antérieure à la réforme considérait que l’absence d’écrit n’affectait pas la validité de la cession entre les parties, la question se pose désormais de savoir si le défaut d’acte authentique constitue une cause de nullité de la cession ou une simple irrégularité fiscale. La sanction naturelle de l’inobservation de l’obligation nouvelle devrait être la nullité relative de l’acte, dès lors que la formalité authentique participe désormais d’une exigence de validité et non plus d’une simple condition d’opposabilité.
En tout état de cause, l’absence d’acte notarié privera la cession de son efficacité à l’égard de l’administration fiscale et exposera les parties à un redressement fondé sur l’insuffisance de déclaration. La Cour de cassation a, de manière constante, rappelé que les droits d’enregistrement sont assis sur le prix exprimé et le capital des charges qui peuvent ajouter au prix, ou sur une estimation des parties si la valeur réelle est supérieure au prix augmenté des charges (art. 726, II du CGI). L’administration fiscale dispose, en vertu de l’article L. 17 du Livre des procédures fiscales, du droit de rectifier le prix ou l’évaluation déclarés lorsqu’ils sont inférieurs à la valeur vénale réelle des droits sociaux cédés. La formalisation notariée, en garantissant l’intervention d’un officier public astreint à une obligation de conseil et de vérification, réduit mécaniquement le risque de sous-évaluation frauduleuse.
La deuxième conséquence pratique de la réforme réside dans l’alourdissement du coût des cessions de parts de SPI. Au droit d’enregistrement de 5 % s’ajouteront désormais, de manière systématique, les émoluments du notaire, calculés proportionnellement à la valeur des parts cédées selon le tarif réglementé prévu par le Code de commerce. Pour une cession de parts de SCI d’une valeur de 500 000 euros, le coût total de l’opération — droits d’enregistrement et émoluments notariés cumulés — pourrait avoisiner 40 000 euros, contre environ 25 000 euros sous le régime antérieur. Ce renchérissement est assumé par le législateur, qui a entendu faire de la formalisation obligatoire un instrument de dissuasion de la fraude fiscale et de sécurisation des transactions.
Enfin, la réforme de 2026 s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement de la transparence des flux immobiliers et financiers. La loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 contient plusieurs dispositions qui concourent à cet objectif, notamment en matière de publicité foncière et d’information des associés. La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un arrêt du 12 février 2025, avait déjà rappelé que « seuls la société ou chacun des associés, à qui le projet de cession de parts sociales d’une société à responsabilité limitée à des tiers étrangers à celle-ci doit être notifié, peuvent, à défaut de notification, en poursuivre l’annulation » (Cass. com., 12 févr. 2025, n° 23-13.520, Publié au Bulletin). Cette solution, qui cantonne strictement le droit d’agir en nullité aux personnes protégées par la formalité, prend une dimension nouvelle sous l’empire de la réforme : le notaire, en sa qualité d’officier public, se voit désormais investi d’une mission de vérification qui excède le simple contrôle fiscal et qui englobe désormais la régularité de l’information des associés et de la société.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026, validée par le Conseil constitutionnel le 18 juin 2026, opère une transformation majeure du régime des cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière en substituant au consensualisme antérieur un formalisme protecteur ad validitatem. L’obligation de constater toute cession par un acte authentique place le notaire au cœur du dispositif de lutte contre la fraude fiscale et de sécurisation des transactions. Les praticiens et les contribuables doivent intégrer cette nouvelle donne dans la structuration de leurs opérations patrimoniales. La jurisprudence de la chambre commerciale de la Cour de cassation, qui a défini avec précision le fait générateur de l’impôt, la qualification de SPI et les sanctions de l’irrégularité des cessions, constitue le cadre d’interprétation naturel de cette réforme. La vigilance s’impose quant aux conséquences contentieuses du défaut de formalisation, qui pourrait entraîner la nullité de l’opération et un redressement fiscal fondé sur l’insuffisance de déclaration.
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