Le droit de préemption du locataire commercial à l’épreuve de la rétractation de l’offre de vente
Le droit de préemption du locataire commercial, introduit par la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel et codifié à l’article L. 145-46-1 du code de commerce, constitue l’une des protections les plus emblématiques du statut des baux commerciaux. Son économie générale est simple : lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal décide de le vendre, il doit en informer son locataire, qui bénéficie alors d’une priorité d’acquisition. Ce mécanisme, dont le caractère d’ordre public a été rappelé avec constance par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, soulève néanmoins des difficultés d’articulation avec le droit commun des obligations lorsque le bailleur, après avoir adressé l’offre légale, se ravise avant que le locataire ne l’ait acceptée. Par un arrêt du 25 juin 2026, publié au Bulletin et rendu en formation de section, la Cour de cassation est venue préciser les effets juridiques de cette rétractation.
La troisième chambre civile juge que si le bailleur reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal d’un mois, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente. Cette décision, qui mobilise conjointement les articles 1113 et 1116 du code civil et l’article L. 145-46-1 du code de commerce, opère une clarification décisive dont les implications pratiques méritent une analyse approfondie. L’arrêt du 25 juin 2026 s’inscrit dans une lignée jurisprudentielle récente qui, sans remettre en cause le caractère protecteur du droit de préemption, en précise les contours et les limites.
I. La mécanique protectrice du droit de préemption du locataire commercial
A. L’obligation de notification et ses effets juridiques
Le dispositif de l’article L. 145-46-1 du code de commerce impose au propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal qui envisage de le vendre d’en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification, qui doit à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, vaut offre de vente au profit du locataire. Le preneur dispose alors d’un délai d’un mois à compter de la réception pour se prononcer. S’il accepte, il bénéficie d’un délai de deux mois pour réaliser la vente, porté à quatre mois s’il notifie son intention de recourir à un prêt.
Par ailleurs, dans l’hypothèse où le propriétaire déciderait de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, cette nouvelle notification valant offre de vente pour une durée d’un mois à compter de sa réception. Le législateur a ainsi entendu garantir l’effectivité du droit de préemption en toutes circonstances, y compris lorsque le bailleur modifie les termes de son projet initial.
Le caractère d’ordre public de ces dispositions a été affirmé avec force par la troisième chambre civile. Dans un arrêt du 30 novembre 2023, elle a jugé que les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, « qui sont d’ordre public, trouvent application lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre » (Cass. 3e civ., 30 nov. 2023, n° 22-17.505, Publié au Bulletin). Cette qualification emporte une conséquence essentielle : toute convention qui tendrait à écarter le droit de préemption du locataire serait réputée non écrite, conformément à l’article L. 145-15 du code de commerce.
La sanction de la méconnaissance du droit de préemption est la nullité de la vente conclue en fraude des droits du locataire. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 18 décembre 2025 en ces termes : « il en résulte, d’une part, que la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité, d’autre part, que l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, FS-B).
Dès lors, le locataire qui découvre une vente intervenue en violation de son droit de préemption dispose d’une action en nullité, mais celle-ci doit être engagée dans le délai de deux ans prévu par l’article L. 145-60 du code de commerce. Cette solution, qui écarte le régime de l’imprescriptibilité attaché aux clauses réputées non écrites, traduit la volonté de la Cour de cassation d’encadrer dans le temps les actions fondées sur le statut des baux commerciaux, y compris lorsqu’elles visent à sanctionner un comportement frauduleux du bailleur.
B. Un champ d’application strictement délimité
Si le droit de préemption est une protection puissante, son champ d’application est loin d’être universel. Le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 énumère plusieurs hypothèses dans lesquelles le droit de préemption est exclu. Il n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts, de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial, de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, ou encore de cession au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. La jurisprudence précise et interprète ces exceptions avec une rigueur constante.
En premier lieu, le droit de préemption ne bénéficie qu’au locataire d’un local à usage commercial ou artisanal, à l’exclusion des locaux à usage industriel. Cette distinction, qui ne figurait pas dans le projet de loi initial, a été introduite par deux amendements parlementaires dont les motifs ne ressortent pas clairement des travaux préparatoires. Pour définir le local à usage industriel, la Cour de cassation s’est inspirée de la jurisprudence administrative en matière fiscale. Elle a ainsi jugé le 29 juin 2023 que « au sens de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant » (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034, FS-B). La locataire qui exploitait une activité de fabrication d’agglomérés et d’éléments de construction en béton, même assortie d’une activité accessoire de négoce, s’est ainsi vu refuser le bénéfice du droit de préemption.
En deuxième lieu, la vente sur adjudication échappe également au droit de préemption. La Cour de cassation a jugé le 30 novembre 2023 que les dispositions de l’article L. 145-46-1 « ne sont pas applicables aux ventes faites d’autorité de justice » (n° 22-17.505, FS-B). Le locataire ne saurait donc se prévaloir d’un droit de préférence sur un local adjugé dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière. Cette solution trouve sa justification dans la nature même de l’adjudication, qui ne procède pas d’un projet de vente du propriétaire mais d’une mesure d’exécution forcée, et dans l’incompatibilité entre le formalisme protecteur de l’article L. 145-46-1 et le mécanisme de la vente aux enchères publiques.
En troisième lieu, le droit de préemption est écarté lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu. Par deux arrêts du 19 juin 2025, la troisième chambre civile a précisé que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604, FS-B et n° 23-19.292, FS-B). Or, cette exception, qui est prévue pour la catégorie générique des locaux commerciaux, s’applique même lorsqu’un seul local commercial figure dans l’immeuble cédé. L’assiette du bail constitue donc le critère déterminant : le locataire ne peut prétendre acquérir au-delà de ce qui lui a été donné à bail.
En quatrième lieu, l’exception tenant à la cession au profit de descendants du bailleur a donné lieu à une interprétation stricte. Dans un arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation a jugé que « ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, FS-B). Cette décision illustre la rigueur avec laquelle la Cour apprécie les exclusions au droit de préemption : si le législateur a entendu protéger les transmissions intrafamiliales directes, il n’a pas étendu cette exception aux montages sociétaires, quelle que soit la composition du capital de la société cessionnaire.
II. La rétractation de l’offre avant acceptation, une articulation inédite entre le statut des baux et le droit commun des obligations
A. La solution du 25 juin 2026 : ni exécution forcée ni immunité
L’arrêt rendu le 25 juin 2026 par la troisième chambre civile en formation de section constitue une contribution majeure à l’articulation entre le droit spécial des baux commerciaux et le droit commun des obligations. Les faits de l’espèce mettaient en scène des bailleurs indivis ayant, par l’intermédiaire d’un notaire, fait signifier à la sous-locataire un projet de vente du local commercial, au visa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Informés de cette démarche qu’ils n’avaient pas autorisée, les bailleurs ont aussitôt rétracté l’offre par lettre du 28 janvier 2021, avant que la locataire ne notifie son acceptation le 1er février 2021. La cour d’appel de Paris avait néanmoins constaté la réalisation de la vente et condamné les bailleurs à signer l’acte authentique, au motif que l’offre ne pouvait être rétractée pendant le délai d’un mois prévu par le texte.
La Cour de cassation casse cet arrêt au visa des articles 1113 et 1116 du code civil, ensemble l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Le motif de principe est énoncé avec une netteté particulière. Il résulte de la combinaison de ces textes que « si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B).
Cette motivation, dont la densité technique mérite d’être soulignée, opère une distinction fondamentale entre deux régimes de sanction. D’une part, le bailleur qui vend à un tiers pendant le délai d’un mois commet une violation du droit de préemption du locataire, sanctionnée par la nullité de la vente. D’autre part, le bailleur qui renonce purement et simplement à son projet de vente ne commet pas une violation du droit de préemption — il retire l’offre avant qu’elle n’ait été acceptée, ce qui relève du droit commun de la formation du contrat. Dans ce second cas, la sanction n’est pas l’exécution forcée de la vente, qui supposerait une rencontre des volontés qui n’a jamais eu lieu, mais la réparation du préjudice éventuellement causé par cette rétractation intempestive.
L’arrêt mobilise ainsi l’article 1116 du code civil, aux termes duquel « l’offre ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable », la rétractation en violation de cette interdiction empêchant la conclusion du contrat et engageant la responsabilité extra-contractuelle de son auteur. Or, en l’espèce, l’offre n’avait pas encore été acceptée au moment de la rétractation : le contrat n’était donc pas formé, et l’exécution forcée était juridiquement impossible. La Cour de cassation, en censurant la cour d’appel qui avait prononcé la vente forcée, rétablit la cohérence entre le droit spécial du bail commercial et les principes généraux de la formation du contrat. Le droit de préemption n’est pas un droit d’acquisition unilatérale : il confère une priorité, non une prérogative absolue de se substituer au bailleur dans la décision de vendre.
À cet égard, l’arrêt du 25 juin 2026 complète utilement la jurisprudence antérieure sur les effets de l’offre de vente prévue par l’article L. 145-46-1. L’arrêt du 18 décembre 2025 avait déjà précisé que la violation du droit de préemption est sanctionnée par la nullité de la vente et que l’action est soumise à la prescription biennale. L’arrêt du 25 juin 2026 ajoute que lorsque la violation ne porte pas sur une vente à un tiers mais sur une rétractation prématurée de l’offre, la sanction se déplace de la nullité vers la responsabilité civile. Il y a donc une graduation des sanctions en fonction de la nature du manquement reproché au bailleur.
B. Les implications pratiques pour la stratégie contractuelle
La portée pratique de l’arrêt du 25 juin 2026 est considérable pour les praticiens du droit des baux commerciaux. En premier lieu, il sécurise la faculté pour le bailleur de renoncer à son projet de vente, même après avoir notifié l’offre au locataire, pour autant que cette rétractation intervienne avant l’acceptation. Cette solution est conforme à la réalité économique : un projet de cession peut être abandonné pour des raisons légitimes — évolution défavorable du marché, changement de stratégie patrimoniale, découverte d’un vice — sans que le bailleur doive être contraint de vendre contre son gré au seul motif qu’il a respecté son obligation légale d’information.
En deuxième lieu, le risque résiduel pour le bailleur n’est pas nul. La Cour de cassation prend soin de préciser que la rétractation expose le bailleur à une action en réparation, ce qui signifie que le locataire peut solliciter des dommages et intérêts s’il démontre avoir subi un préjudice du fait de cette rétractation. Ce préjudice pourrait inclure, par exemple, les frais engagés pour l’examen de l’offre, les honoraires de conseil, voire la perte d’une chance d’acquérir le local. Le bailleur qui se rétracte sans motif légitime, ou dans des conditions vexatoires, s’expose donc à une condamnation indemnitaire sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle. La bonne foi et la motivation de la rétractation deviendront, dans le contentieux à venir, des éléments déterminants de l’appréciation judiciaire.
En troisième lieu, l’arrêt renforce l’intérêt d’une rédaction soignée de la notification valant offre de vente. Le bailleur doit être conscient que cette notification l’engage pour une durée d’un mois et que toute vente à un tiers pendant cette période est nulle. S’il a un doute sur sa volonté réelle de vendre, il doit différer la notification plutôt que de la rétracter ensuite. De même, le locataire avisé a tout intérêt à répondre rapidement à l’offre, sans attendre l’expiration du délai d’un mois, pour prémunir l’acceptation contre une rétractation intempestive du bailleur.
Par ailleurs, la décision du 25 juin 2026 doit être rapprochée de l’arrêt du 5 mars 2026 sur la cession intrafamiliale via une société civile immobilière. Ces deux décisions témoignent d’une même orientation jurisprudentielle : la Cour de cassation veille à ce que le droit de préemption ne devienne pas un instrument de contrainte disproportionnée sur le droit de propriété du bailleur, tout en maintenant les garanties essentielles au profit du locataire. L’équilibre est subtil, mais il est désormais mieux défini grâce à ces arrêts de formation de section, qui bénéficient d’une autorité renforcée.
En conséquence, les praticiens doivent intégrer ces enseignements dans leur conseil. Pour le bailleur, la notification au locataire ne doit être adressée que lorsque la décision de vendre est ferme et définitive. Pour le locataire, la réception de l’offre doit déclencher une réaction rapide et documentée, afin de figer la situation juridique avant qu’une rétractation ne survienne. Pour le notaire, la prudence commande de vérifier que le bailleur a bien donné instruction de notifier l’offre, sa responsabilité pouvant être engagée en cas de notification intempestive. En tout état de cause, la jurisprudence du 25 juin 2026 rappelle que le droit de préemption, pour protecteur qu’il soit, ne saurait contraindre un propriétaire à aliéner son bien contre son gré.
L’approfondissement de ces questions par la pratique notariale et le conseil en droit du bail commercial demeure indispensable pour sécuriser les opérations de cession de locaux occupés. L’interprétation combinée des articles L. 145-46-1 du code de commerce et des articles 1113 et 1116 du code civil invite à une vigilance renforcée quant au moment et aux conditions de la notification de l’offre de vente, ainsi qu’à ses conséquences sur la liberté contractuelle des parties.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 25 juin 2026 constitue une décision d’une importance pratique et théorique considérable pour le droit des baux commerciaux. En articulant avec précision l’article L. 145-46-1 du code de commerce et les articles 1113 et 1116 du code civil, la Cour de cassation établit une distinction nette entre la violation du droit de préemption par une vente à un tiers — sanctionnée par la nullité — et la rétractation d’une offre non encore acceptée — qui relève de la responsabilité civile. Cette solution, en formation de section et publiée au Bulletin, consolide la cohérence du régime juridique applicable au droit de préemption du locataire commercial. Elle s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large, illustré par les arrêts du 30 novembre 2023, du 29 juin 2023, du 19 juin 2025, du 18 décembre 2025 et du 5 mars 2026, qui précise les contours et les limites de cette protection légale. L’équilibre ainsi dégagé entre les intérêts du bailleur et ceux du locataire témoigne de la maturité atteinte par le droit du bail commercial, dont la pratique ne peut désormais faire l’économie d’une analyse rigoureuse des interactions entre règles spéciales et principes généraux du droit des obligations.
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