L’indemnité d’éviction à l’épreuve de la prescription biennale : la vigilance procédurale imposée au preneur par la troisième chambre civile
I. Le droit à l’indemnité d’éviction, principe protecteur du statut des baux commerciaux
A. Le fondement légal et l’ordre public de protection du preneur
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, repose sur un équilibre entre la liberté du bailleur de disposer de son bien et la protection du fonds de commerce exploité par le preneur. L’un des piliers de cette protection réside dans le droit, pour le locataire évincé, d’obtenir une indemnité d’éviction, consacré à l’article L. 145-14 du code de commerce. Ce texte dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé « une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » (C. com., art. L. 145-14).
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Il s’agit d’une disposition d’ordre public à laquelle les parties ne peuvent déroger conventionnellement, comme le rappelle l’article L. 145-15 du même code, qui répute non écrite toute clause ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement ou au droit à indemnité d’éviction. L’indemnité d’éviction constitue ainsi la contrepartie financière du droit de propriété du bailleur, qui peut librement décider de ne pas renouveler le bail, mais doit indemniser le preneur de la perte de son fonds de commerce.
La Cour de cassation veille avec constance à la préservation de ce droit substantiel. Elle rappelle régulièrement que l’indemnité d’éviction est due dès lors que le bailleur refuse le renouvellement sans motif grave et légitime, indépendamment de toute autre considération. Le principe demeure que le refus de renouvellement ouvre droit à indemnité ; l’absence d’indemnité constitue l’exception, strictement bornée par les textes. Ce mécanisme protecteur, conçu par le législateur pour préserver la valeur économique du fonds de commerce, impose au bailleur qui souhaite récupérer la libre disposition de son bien d’en assumer le coût. La jurisprudence contemporaine, tout en confirmant ce principe, en a toutefois précisé les contours procéduraux avec une rigueur croissante.
B. Les causes d’exonération légale et la notion de motif grave et légitime
L’article L. 145-17 du code de commerce énumère limitativement les hypothèses dans lesquelles le bailleur peut refuser le renouvellement sans être tenu au paiement d’aucune indemnité. Le texte prévoit que le bailleur peut s’exonérer « s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant » ou s’il est établi que l’immeuble doit être démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état (C. com., art. L. 145-17, I).
S’agissant du motif grave et légitime tiré de l’inexécution d’une obligation ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’alinéa concerné. Il s’agit d’un formalisme protecteur qui conditionne la validité du refus de renouvellement sans indemnité.
L’analyse de la jurisprudence récente révèle une application nuancée de cette notion. Ainsi, dans une affaire jugée le 4 juin 2026, la troisième chambre civile a censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui avait retenu l’existence d’un motif grave et légitime tiré de défauts de paiement du locataire, alors que ce dernier s’était précisément prévalu de l’exception d’inexécution en raison de la carence du bailleur à effectuer les réparations nécessaires à la jouissance des locaux après un cyclone. La Cour de cassation a énoncé que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-10.070).
Cette décision illustre l’importance pour le juge du fond d’examiner la légitimité des manquements reprochés au preneur au regard des propres défaillances du bailleur. Elle consacre une conception exigeante de la notion de motif grave et légitime : le bailleur ne peut se prévaloir de la défaillance du preneur lorsqu’il est lui-même à l’origine de cette défaillance par son propre manquement à ses obligations de délivrance et d’entretien. Par ailleurs, dans un arrêt du 19 mars 2026, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui, tout en reconnaissant dans ses motifs l’existence du droit à indemnité d’éviction du preneur, l’avait rejeté dans son dispositif, jugeant que « la cour d’appel, qui s’est contredite, n’a pas satisfait aux exigences » de motivation (Civ. 3e, 19 mars 2026, n° 24-20.715).
La question de la renonciation conventionnelle à l’indemnité d’éviction a donné lieu à un développement procédural remarquable, mis en lumière par un arrêt du 20 novembre 2025. Dans cette espèce, une clause du bail commercial prévoyait la renonciation de la locataire à son droit au paiement d’une indemnité d’éviction. Après avoir été déclarée non écrite par un arrêt avant dire droit du 30 août 2022, la Cour de cassation a cassé cette décision par un arrêt du 28 mars 2024 (pourvoi n° 22-21.640), ce qui a entraîné, par voie de conséquence, en application de l’article 625, alinéa 2, du code de procédure civile, l’annulation de l’arrêt rendu après expertise sur le fondement de l’arrêt cassé (Civ. 3e, 20 novembre 2025, n° 24-12.102).
Cette affaire met en évidence la fragilité des constructions procédurales reposant sur une appréciation de la validité des clauses d’un bail commercial : la cassation de la décision statuant sur le principe du droit à indemnité entraîne mécaniquement l’anéantissement de toutes les décisions subséquentes qui en sont la suite. Elle rappelle également, sans que la Cour de cassation ait eu à se prononcer sur le fond de la validité de la clause litigieuse dans l’arrêt commenté, que la renonciation conventionnelle au droit à indemnité d’éviction demeure une question juridique sensible, encadrée par les dispositions d’ordre public des articles L. 145-14 et L. 145-15 du code de commerce.
II. L’exercice du droit à indemnité exposé aux rigueurs de la prescription biennale
A. Le délai de prescription de deux ans et l’indifférence de principe de la mauvaise foi du bailleur
Si le droit substantiel à l’indemnité d’éviction est solidement établi dans son principe, son exercice est soumis à une contrainte procédurale majeure qui en conditionne la mise en oeuvre effective : la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce. Ce texte, d’une concision remarquable, énonce que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans » (C. com., art. L. 145-60).
La troisième chambre civile a rendu, le 12 février 2026, deux arrêts publiés au Bulletin qui précisent avec une netteté particulière les conditions dans lesquelles cette prescription court et s’applique à l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. Le premier de ces arrêts, rendu sur le pourvoi n° 24-10.578, énonce un principe dont la rigueur ne saurait être sous-estimée : « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-10.578, FS-B).
Le point de départ de ce délai est fixé de manière objective, conformément aux dispositions de l’article L. 145-9 du code de commerce, qui impose au congé délivré par le bailleur de préciser les motifs pour lesquels il est donné et d’indiquer « que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné » (C. com., art. L. 145-9). Cette mention obligatoire, qui figure dans le congé lui-même, constitue pour le preneur un avertissement solennel dont la méconnaissance ne saurait être excusée.
Cette affirmation revêt une portée doctrinale significative. Elle signifie que le comportement déloyal du bailleur, notamment lorsqu’il reconnaît le principe du droit à indemnité dans le congé puis se ravise en opposant la prescription, ne constitue pas en lui-même un obstacle à l’acquisition de cette prescription. La Cour de cassation écarte ainsi toute tentation de faire produire à la mauvaise foi un effet interruptif ou suspensif de prescription qui n’est prévu par aucun texte. Le point de départ du délai est strictement objectif : il court à compter de la date d’effet du congé, que celui-ci soit assorti ou non d’une offre d’indemnité d’éviction.
Les conséquences pratiques de cette jurisprudence sont considérables pour le preneur à bail commercial. Lorsque le bailleur délivre un congé avec refus de renouvellement, qu’il soit assorti ou non d’une offre d’indemnité d’éviction, le locataire dispose d’un délai de deux ans à compter de la date d’effet de ce congé pour saisir la juridiction compétente aux fins de fixation du montant de l’indemnité. Passé ce délai, il encourt la déchéance de son droit, alors même que le bailleur aurait, par son comportement, entretenu l’illusion d’un règlement amiable ou aurait reconnu le principe du droit à indemnité. La Cour de cassation l’affirme sans ambiguïté : le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction.
Le second arrêt publié du même jour, rendu sur le pourvoi n° 24-10.427, confirme cette analyse en précisant que « le point de départ de la prescription biennale des actions du locataire en nullité du congé et en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date d’effet du congé » (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-10.427). L’action en nullité du congé elle-même est enfermée dans ce délai de deux ans, ce qui prive le preneur de la possibilité de contester la régularité du congé au-delà de cette échéance.
La convergence de ces deux arrêts du 12 février 2026 marque une volonté de la troisième chambre civile de rappeler avec force la rigueur du régime procédural applicable aux actions relevant du statut des baux commerciaux. Le preneur ne peut se reposer sur l’apparence d’une négociation ou sur la bonne volonté affichée du bailleur : il doit impérativement agir en justice dans le délai de deux ans, à peine de perdre définitivement son droit à indemnité d’éviction, quelle que soit la légitimité de ses prétentions sur le fond.
B. Les illusions de la suspension de prescription et la nécessité d’une vigilance procédurale active
La question de la suspension du délai de prescription au cours d’une expertise judiciaire ordonnée en référé constitue un second écueil procédural que la jurisprudence du 12 février 2026 a précisément balisé. L’article 2239 du code civil prévoit que la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, le délai recommençant à courir pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois à compter du jour où la mesure a été exécutée.
Dans l’arrêt n° 24-18.382, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a énoncé une règle d’une grande importance pratique : « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond » (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-18.382, FS-B).
Cette solution, qui s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence antérieure de la Cour de cassation, produit un effet dont la portée pratique doit être mesurée avec précision. Il est fréquent, en matière de baux commerciaux, que le bailleur prenne l’initiative d’une expertise judiciaire en référé aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction. Le preneur, assigné en défense, peut légitimement considérer que cette initiative le dispense d’agir lui-même et que la prescription est suspendue pendant la durée de l’expertise. Or, la Cour de cassation affirme le contraire : la suspension de prescription prévue par l’article 2239 du code civil ne profite qu’à la partie qui a sollicité la mesure d’instruction.
Le preneur qui se borne à formuler des protestations et réserves lors de l’audience de référé, sans s’associer expressément à la demande d’expertise ni présenter de demande propre, ne bénéficie d’aucune suspension du délai de prescription. Le temps de l’expertise continue de courir contre lui. Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 12 février 2026, le preneur avait introduit son action en paiement de l’indemnité d’éviction le 6 mars 2020, soit plus de deux ans après la date d’effet du congé fixée au 31 décembre 2017, et s’était vu déclarer irrecevable pour cause de prescription, bien qu’une expertise ordonnée à la demande du bailleur fût en cours.
La Cour de cassation a également précisé, dans ce même arrêt, les conditions dans lesquelles la prescription peut être interrompue par une reconnaissance du droit à indemnité par le bailleur. L’article 2240 du code civil prévoit que le délai de prescription peut être interrompu par la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait. Encore faut-il que cette reconnaissance soit dénuée d’équivoque, ce que les juges du fond apprécient souverainement. La simple délivrance d’un congé avec offre d’indemnité d’éviction ne constitue pas, à elle seule, une reconnaissance interruptive de prescription, dès lors que le bailleur peut ultérieurement contester le principe même de sa dette.
L’enseignement pratique de cette construction jurisprudentielle est double. D’une part, le preneur ne doit jamais se reposer sur les diligences procédurales du bailleur pour préserver ses propres droits. L’expertise sollicitée unilatéralement par le bailleur ne suspend pas la prescription à l’égard du preneur passif. D’autre part, la reconnaissance du droit à indemnité par le bailleur, pour produire un effet interruptif de prescription, doit être explicite, non équivoque et ne pas se déduire implicitement des circonstances de l’espèce. Ces exigences, dont la rigueur confine à la sévérité, imposent au preneur une vigilance procédurale constante tout au long de la phase postérieure à la délivrance du congé.
La combinaison de ces deux séries d’arrêts, rendus le même jour par la troisième chambre civile en formation de section et publiés au Bulletin, dessine un paysage procédural dans lequel le preneur ne peut se prévaloir d’aucune circonstance atténuante tirée du comportement du bailleur pour échapper à la prescription. Ni la mauvaise foi du bailleur, ni sa reconnaissance implicite du droit à indemnité, ni l’existence d’une expertise en cours sollicitée par le bailleur ne suffisent à préserver le preneur de l’écoulement inexorable du délai biennal.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile met en évidence la coexistence, au sein du statut des baux commerciaux, d’un droit substantiel protecteur et d’un régime procédural d’une rigueur croissante. Le principe de l’indemnité d’éviction, consacré par l’article L. 145-14 du code de commerce, demeure un pilier de la protection du preneur et de la valeur économique de son fonds de commerce. La Cour de cassation continue d’en assurer l’effectivité en censurant les décisions qui en méconnaissent le fondement, notamment lorsque le motif grave et légitime invoqué par le bailleur ne résiste pas à un examen rigoureux des manquements réciproques des parties ou lorsque la motivation du juge du fond est entachée de contradiction.
Pour autant, la protection légale du preneur trouve sa limite dans l’impératif procédural de la prescription biennale, dont la Cour de cassation, par ses arrêts du 12 février 2026, rappelle avec force le caractère intangible. Le preneur qui néglige d’agir en justice dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé s’expose à la perte irrémédiable de son droit à indemnité, sans pouvoir utilement invoquer la mauvaise foi du bailleur ni l’existence d’une expertise en cours. Cette construction jurisprudentielle, dont la cohérence doctrinale est indiscutable, impose au praticien comme au justiciable une discipline procédurale qui ne tolère aucune négligence.
L’analyse des décisions rendues par la troisième chambre civile entre novembre 2025 et juin 2026 révèle ainsi une tension persistante entre la protection substantielle du preneur, garantie par le statut des baux commerciaux, et les exigences procédurales qui en conditionnent l’effectivité. Le droit à l’indemnité d’éviction demeure un principe fondamental, mais il ne survit pas à l’inaction du preneur. La prescription biennale, combinée à une jurisprudence restrictive sur les causes d’interruption et de suspension, constitue un mécanisme d’éviction du droit substantiel par le temps dont le preneur doit mesurer toute la portée dès la réception du congé. La matière des baux commerciaux appelle ainsi, plus que jamais, une anticipation procédurale rigoureuse, seule à même de préserver les droits que le législateur a entendu consacrer au profit du locataire commerçant.
En définitive, l’état du droit positif invite à une double lecture du statut des baux commerciaux : si la protection substantielle du preneur est fermement maintenue par le juge du droit, la sanction de l’inaction procédurale est implacable. La coexistence d’un droit de créance, reconnu dans son principe et dans son quantum, avec une prescription courte dont les causes d’interruption sont interprétées restrictivement, crée un déséquilibre procédural dont le preneur ne peut se prémunir qu’en agissant en justice avec célérité, sans attendre ni l’issue de négociations amiables ni celle d’une expertise diligentée par le bailleur. Cette vigilance constitue aujourd’hui la condition première de l’effectivité du droit à indemnité d’éviction.
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