La cession du bail commercial à l’épreuve de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile
La cession du droit au bail commercial constitue une opération économique majeure pour le commerçant qui transmet son activité. Le droit au bail représente souvent l’actif le plus précieux d’un fonds de commerce, bien au-delà de la valeur des éléments corporels. Sa cession obéit à un régime juridique complexe, articulant les dispositions impératives du statut des baux commerciaux et les stipulations contractuelles librement négociées entre les parties. La chambre civile de la Cour de cassation a, ces dernières années, apporté des précisions décisives sur les conditions de validité et les effets de cette cession, renouvelant le cadre jurisprudentiel dans lequel s’inscrit cette opération quotidiennement pratiquée par les entrepreneurs et leurs conseils.
Les enjeux sont considérables. Une cession irrégulière expose le cessionnaire à l’éviction, avec pour conséquence la perte du fonds de commerce exploité dans les lieux, parfois après plusieurs années d’exploitation et d’investissements. À l’inverse, une cession régulièrement menée permet au cessionnaire de bénéficier de la protection attachée au statut des baux commerciaux, notamment le droit au renouvellement et la propriété commerciale qui s’y attache. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile s’est attachée à préciser les conditions de forme de la cession, la validité des clauses restrictives, l’impossibilité du cumul entre cession et sous-location, ainsi que l’étendue de la garantie d’éviction due par le cédant. Ces précisions, pour la plupart publiées au Bulletin, dessinent un cadre désormais stabilisé dont les praticiens doivent se saisir.
L’analyse de cette jurisprudence permet de dégager deux axes structurants. D’une part, la Cour de cassation encadre strictement les conditions de validité de la cession, en précisant la portée des clauses restrictives insérées au bail et en sanctionnant les montages juridiques incompatibles avec la nature même de la cession. D’autre part, la Haute juridiction définit avec une précision croissante les effets de la cession entre les parties, qu’il s’agisse de la garantie due par le cédant ou de la protection du preneur face à la vente de l’immeuble loué. Ces deux mouvements jurisprudentiels, bien que distincts, convergent vers une même finalité : sécuriser la situation du cessionnaire tout en préservant les droits légitimes du bailleur.
L’étude de ces décisions, rendues entre juillet 2024 et novembre 2025, révèle une volonté constante de la Cour de cassation d’assurer la prévisibilité du droit des baux commerciaux. Les solutions dégagées ne constituent pas un revirement mais un approfondissement, chaque arrêt venant préciser la portée d’un texte ou d’un principe déjà connu. Cette jurisprudence, par sa densité et sa publication au Bulletin, mérite une analyse systématique.
I. Les conditions de validité de la cession du droit au bail
A. Les clauses restrictives de cession et l’exigence d’un formalisme protecteur
L’article L. 145-16 du Code de commerce pose un principe fondamental : sont réputées non écrites les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce (article L. 145-16 du Code de commerce). Ce texte d’ordre public, dont la rédaction a été complétée par la loi du 14 février 2022 en faveur de l’activité professionnelle indépendante, ne prohibe toutefois pas les clauses qui, sans interdire la cession, en réglementent les modalités. La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, par deux arrêts récents, la frontière entre la clause valable et la clause réputée non écrite.
Dans un arrêt du 13 mars 2025, la Cour de cassation a jugé que la clause imposant au locataire d’établir tout acte de cession, y compris la cession du fonds de commerce, par acte authentique auquel le bailleur doit être appelé, n’est pas réputée non écrite au sens de l’article L. 145-16 du Code de commerce. La Haute juridiction a approuvé les juges du fond d’avoir « exactement retenu qu’était valable la clause qui imposait au locataire d’établir tout acte de cession, en ce incluant la cession du fonds de commerce, par acte authentique, le bailleur dûment appelé » (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-23.372). En l’espèce, la cessionnaire, qui n’avait pas respecté ces stipulations, s’est vu opposer l’inopposabilité de la cession au bailleur. La solution est d’une rigueur certaine : le non-respect des formes conventionnellement prévues prive le cessionnaire de la qualité de locataire à l’égard du bailleur.
Un arrêt du 26 septembre 2024 a, dans un contexte voisin, précisé les conséquences de l’inopposabilité de la cession sur la responsabilité du rédacteur d’acte. Dans cette affaire, une clause du bail commercial imposait également l’acte authentique en présence du bailleur. L’acte de cession avait été établi sous seing privé par un professionnel. La troisième chambre civile a cassé l’arrêt d’appel qui avait refusé d’évaluer le préjudice subi par le cessionnaire évincé, au motif que « le juge ne peut refuser d’évaluer le montant d’un dommage dont il a constaté l’existence en son principe » (Cass. 3e civ., 26 sept. 2024, n° 23-14.786). La Cour de cassation a estimé que la perte du droit au bail, qui a une valeur patrimoniale, constitue un préjudice dont le juge doit déterminer le montant. Cette solution impose aux rédacteurs d’actes une vigilance accrue quant au respect des clauses du bail lors de la cession du droit au bail.
Par ces deux décisions, la troisième chambre civile affirme une orientation claire : la clause imposant l’acte authentique n’est pas, par elle-même, prohibitive de la cession. Elle tend à sécuriser celle-ci en garantissant la présence du bailleur à l’acte. Le locataire qui méconnaît cette stipulation s’expose à une inopposabilité de la cession, privant le cessionnaire de tout droit à l’égard du bailleur. En d’autres termes, le cessionnaire ne pourra pas opposer la cession au bailleur, qui demeurera en droit de considérer le cédant comme son seul locataire et de lui réclamer les loyers, voire de poursuivre la résiliation du bail pour manquement à ses obligations contractuelles.
La rigueur de la sanction invite les praticiens à une vérification minutieuse des clauses du bail avant toute cession. Il convient notamment de distinguer la clause qui impose l’acte authentique, jugée valable, de celle qui subordonne la cession à l’agrément discrétionnaire du bailleur, laquelle serait réputée non écrite en application de l’article L. 145-16. La rédaction de la clause est déterminante : une stipulation qui investirait le bailleur d’un véritable droit de veto sur la cession encourrait la nullité, quand une clause se limitant à imposer une forme authentique et l’appel du bailleur à l’acte est parfaitement valable.
B. L’impossibilité juridique du cumul entre cession de bail et sous-location
L’article 1717 du Code civil dispose que « le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite » (article 1717 du Code civil). Ce texte distingue nettement deux opérations juridiques distinctes : la cession du bail, par laquelle le cédant se substitue le cessionnaire dans ses droits et obligations à l’égard du bailleur, et la sous-location, par laquelle le locataire principal consent un nouveau contrat de louage à un sous-locataire, sans se retirer du rapport juridique originaire.
La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 27 mars 2025, jugé que ces deux contrats ne peuvent coexister sur les mêmes locaux. Elle a affirmé qu’« un locataire ne peut, sur des mêmes locaux, conclure un contrat de cession de son droit au bail et un contrat de sous-location, les engagements résultant de chacun de ces contrats étant incompatibles entre eux » (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-17.963). En l’espèce, une société avait à la fois reçu paiement d’un prix de cession du droit au bail et continué à percevoir des loyers de la société cessionnaire, en sus du loyer qu’elle réglait elle-même au bailleur, créant un écart significatif entre le loyer du bail principal et le loyer versé par le prétendu cessionnaire.
La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel qui avait admis la validité cumulée de ces deux conventions, en rappelant que l’obligation sans cause ne peut avoir aucun effet au sens de l’article 1131 du Code civil. La solution est à la fois pragmatique et rigoureuse : lorsque le locataire perçoit un prix de cession tout en conservant la maîtrise juridique des lieux par le biais d’une sous-location, l’une des deux conventions est nécessairement dépourvue de cause. Le cessionnaire qui entend bénéficier pleinement de son droit au bail doit veiller à ce que le cédant se retire effectivement et complètement de la relation locative.
Cette décision s’inscrit dans une logique de protection du cessionnaire, qui ne saurait être à la fois traité comme un acquéreur du droit au bail et comme un sous-locataire. Elle rappelle également que le non-respect des formalités prévues pour une cession — en particulier l’absence de signification au bailleur — ne peut être contourné par un habillage juridique en sous-location. Les praticiens sont ainsi invités à qualifier précisément l’opération envisagée et à en respecter les exigences formelles, sans chercher à cumuler des régimes incompatibles. La solution de la Cour de cassation est d’autant plus remarquable qu’elle ne se limite pas à censurer le cumul entre cession et sous-location : elle rappelle, sur le fondement de l’article 1131 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, que l’obligation sans cause ne peut produire aucun effet. Ce rappel, au visa combiné des articles 1131, 1582, 1709 et 1717 du Code civil, souligne l’importance de la qualification juridique de l’opération et les risques encourus en cas de montage hybride.
II. Les effets de la cession entre les parties et à l’égard du bailleur
A. La garantie d’éviction du cédant envers le cessionnaire
La cession du droit au bail, parce qu’elle porte sur un bien incorporel, est soumise aux règles de la vente. Il en résulte que le cédant est tenu envers le cessionnaire de la garantie d’éviction prévue par l’article 1630 du Code civil. Ce texte énonce que « lorsque la garantie a été promise, ou qu’il n’a rien été stipulé à ce sujet, si l’acquéreur est évincé, il a droit de demander contre le vendeur : la restitution du prix, celle des fruits, les frais faits sur la demande en garantie et les dommages et intérêts » (article 1630 du Code civil).
La troisième chambre civile a précisé l’étendue de cette garantie dans un arrêt du 4 juillet 2024, publié au Bulletin. Elle a jugé que « lorsque le cédant est tenu de garantir le cessionnaire de l’éviction du bail dont il souffre du fait que le bailleur lui dénie la qualité de locataire en raison de l’inopposabilité de la cession, il ne peut obtenir du cessionnaire évincé le remboursement des loyers et indemnités d’occupation qu’il a payés au bailleur » (Cass. 3e civ., 4 juil. 2024, n° 23-13.822, FS-B). En d’autres termes, le cédant qui a manqué à ses obligations ne peut se retourner contre le cessionnaire pour obtenir le remboursement des sommes qu’il a dû verser au bailleur au titre de l’occupation des lieux par le cessionnaire.
La solution est remarquablement protectrice des intérêts du cessionnaire. Dans l’affaire jugée, la cédante avait été condamnée à payer au bailleur les loyers et indemnités d’occupation pour une période de plus de trois ans, après que la résiliation judiciaire du bail eut été prononcée en raison de l’irrégularité de la cession. La cédante sollicitait le remboursement de ces sommes par la cessionnaire. La Cour de cassation rejette cette demande : dès lors que la cédante est entièrement responsable de l’éviction du cessionnaire, elle ne peut exiger de celui-ci le remboursement des sommes dues au bailleur. La charge financière de l’éviction pèse exclusivement sur le cédant fautif.
Par ailleurs, cette décision rappelle que l’obligation de garantie du cédant ne se limite pas à la restitution du prix de cession. Elle s’étend à l’ensemble des conséquences dommageables de l’éviction, y compris les sommes que le cessionnaire a pu verser au titre de l’occupation des lieux. La rigueur de cette solution incite les cédants à une particulière diligence dans le respect des formalités de la cession, sous peine d’assumer l’intégralité des conséquences financières d’une éviction dont ils sont seuls responsables.
B. Les droits du preneur face à la vente de l’immeuble loué
L’article 1743 du Code civil protège le locataire en cas de vente de l’immeuble loué : « si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine » (article 1743 du Code civil). Cette règle, qui garantit la stabilité du preneur, est complétée par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, qui institue un droit de préférence au profit du locataire commercial lorsque le propriétaire envisage de vendre le local loué. La troisième chambre civile a, par deux arrêts publiés au Bulletin en 2025, précisé la portée des exceptions à ce droit de préférence.
Dans un premier arrêt du 19 juin 2025, la Cour de cassation a jugé que le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu. Elle a énoncé que « l’exception au droit de préférence, prévue pour la catégorie générique des locaux commerciaux, s’applique en cas de cession d’un immeuble comprenant un seul local commercial » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.292, FS-B). Il en résulte que le locataire ne peut revendiquer l’application de l’article L. 145-46-1 lorsque la vente ne porte pas exclusivement sur les locaux qu’il occupe, mais sur un ensemble immobilier plus vaste. La solution est fondée sur le dernier alinéa de ce texte, qui exclut du champ du droit de préférence la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.
Dans un second arrêt du 6 novembre 2025, la troisième chambre civile a apporté une précision supplémentaire concernant la notion de cession unique de locaux commerciaux distincts. Elle a jugé que « ne constitue pas une cession unique au sens de ce texte la cession par un acte de vente unique des locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.442, FS-B). Toutefois, la Cour a rejeté le pourvoi au motif que la vente litigieuse incluait un lot qui n’était pas donné à bail au locataire revendiquant le droit de préférence, de sorte que le local pris à bail ne constituait qu’une partie de l’immeuble vendu.
La combinaison de ces deux arrêts publiés au Bulletin dessine une ligne jurisprudentielle cohérente : le droit de préférence du locataire commercial est un droit fort, mais dont le domaine d’application est strictement circonscrit. Il ne joue que lorsque le local loué est vendu isolément. Dès lors que la vente porte sur un ensemble immobilier plus vaste, le locataire ne peut se prévaloir de l’article L. 145-46-1. Cette lecture de la Cour de cassation s’inscrit dans une logique économique compréhensible : le droit de préférence du locataire ne saurait faire obstacle à la cession globale d’un patrimoine immobilier, qui obéit à des impératifs qui dépassent la seule relation locative individuelle. La Cour de cassation confirme ainsi une interprétation restrictive des exceptions, tout en veillant à ce que les montages juridiques artificiels — telle la division artificielle d’une vente unique en plusieurs actes distincts — ne permettent pas de contourner la protection légale du preneur.
Par ailleurs, ces arrêts rappellent que le locataire évincé de manière irrégulière dispose d’une action en nullité de la vente sur le fondement de l’article L. 145-46-1, laquelle est une sanction radicale. Encore faut-il que les conditions d’application de ce texte soient réunies. À défaut, le locataire conserve la protection de l’article 1743 du Code civil, qui interdit à l’acquéreur de l’expulser. Ces deux mécanismes, le droit de préférence et l’opposabilité du bail, ne se cumulent pas nécessairement mais se complètent, offrant au preneur une protection graduée selon la nature de la vente intervenue.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile apporte des éclairages décisifs sur le régime de la cession du bail commercial. Elle confirme la validité des clauses imposant l’acte authentique comme condition d’opposabilité de la cession au bailleur, sans pour autant permettre à ce dernier de disposer d’un droit de veto arbitraire. Elle prohibe le cumul entre cession et sous-location sur les mêmes locaux, sanctionnant ainsi les montages juridiques qui méconnaissent la nature exclusive de chacune de ces opérations et qui exposent le cessionnaire à une insécurité juridique majeure. Elle renforce la protection du cessionnaire évincé en étendant l’obligation de garantie du cédant à l’ensemble des conséquences financières de l’éviction, sans que le cédant puisse se retourner contre le cessionnaire pour obtenir remboursement des sommes versées au bailleur. Elle précise enfin les limites du droit de préférence du locataire en cas de vente de l’immeuble, en excluant son application lorsque le local loué n’est qu’une partie d’un ensemble immobilier plus vaste.
Ces solutions, par leur cohérence d’ensemble, constituent un guide précieux pour la pratique du droit des baux commerciaux. Elles rappellent que la cession du droit au bail est une opération exigeante, qui requiert une analyse minutieuse des clauses du bail, un respect scrupuleux des formalités et une juste appréciation des droits et obligations de chacune des parties. Le cédant ne peut ignorer l’étendue de sa garantie, le cessionnaire doit vérifier l’opposabilité de la cession, et le bailleur conserve des droits que la jurisprudence s’attache à délimiter avec une précision croissante. Ces décisions, par leur publication au Bulletin, confèrent à ces solutions une autorité particulière dont les juridictions du fond ne pourront s’écarter sans risque de censure. L’intervention d’un avocat en droit des baux commerciaux permet de sécuriser l’opération, qu’il s’agisse de la rédaction de l’acte de cession, de la signification au bailleur ou de la négociation des garanties. Une vigilance particulière s’impose également en matière de cession de fonds de commerce, où le sort du bail constitue un élément déterminant de la valorisation de l’entreprise cédée.
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