Le permis de construire à l’épreuve du trouble anormal de voisinage : quand une extension légale peut être démolie pour perte d’ensoleillement
Le 2 juillet 2026, le Figaro Immobilier rapportait le cas de propriétaires privés de soleil à partir de seize heures en été, ayant obtenu en justice la démolition de l’extension de leur voisin, alors même que celle-ci avait été édifiée en vertu d’un permis de construire régulièrement délivré par la mairie. L’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 6 septembre 2018, confirmé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 22 octobre 2020, pose avec une acuité particulière la question de l’articulation entre la légalité administrative d’une construction et sa licéité au regard du droit civil des troubles anormaux de voisinage. Cette affaire, qui a vu un couple de propriétaires obtenir la démolition partielle d’une surélévation ayant plongé leur cour dans l’ombre, illustre un principe fondamental trop souvent méconnu des praticiens comme des justiciables : le permis de construire ne constitue pas un bouclier absolu contre les recours civils des voisins. Le présent article se propose d’analyser les ressorts juridiques de cette autonomie des contentieux et d’en mesurer les conséquences pratiques.
I. L’autonomie du contentieux civil des troubles anormaux de voisinage par rapport à la légalité urbanistique
A. Le permis de construire, condition nécessaire mais non suffisante de la licéité civile de l’ouvrage
Il résulte de l’article 544 du Code civil que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (article 544 du Code civil, Legifrance). Ce texte fondateur pose le principe de la liberté d’usage du droit de propriété, dont le permis de construire constitue, sur le plan administratif, l’une des déclinaisons concrètes. L’obtention de cette autorisation administrative atteste que le projet respecte les règles d’urbanisme applicables sur le territoire de la commune : hauteur maximale, coefficient d’emprise au sol, distances par rapport aux limites séparatives, aspect extérieur des constructions. Le permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers, ainsi que le rappelle l’article L. 421-1 du Code de l’urbanisme.
Or, la conformité d’une construction aux règles d’urbanisme ne préjuge en rien de sa licéité sur le terrain du droit civil. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de le rappeler avec une netteté particulière dans un arrêt du 30 juin 2021, en énonçant que les propriétaires « ne peuvent utilement se prévaloir de ce qu’ils ont obtenu un permis de construire et certificat de conformité dès lors que l’auteur d’un trouble anormal de voisinage est obligé à réparation même en l’absence de faute » (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 17-26.015, courdecassation.fr). La formule est décisive : la responsabilité pour trouble anormal de voisinage, codifiée à l’article 1253 du Code civil depuis la loi du 15 avril 2024, est une responsabilité objective, sans faute, qui n’exige nullement la démonstration d’une illégalité de la construction à l’origine du dommage. Le propriétaire qui, en toute régularité administrative, édifie un ouvrage causant une perte d’ensoleillement excessive à son voisin engage sa responsabilité de plein droit, indépendamment de la licéité de son permis.
Par ailleurs, l’article 1253 du Code civil dispose que « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte » (article 1253 du Code civil, Legifrance). Ce texte, qui a consacré législativement un principe jurisprudentiel séculaire, ne fait aucunement référence à la régularité administrative de l’activité ou de l’ouvrage à l’origine du trouble. Le législateur a ainsi confirmé que l’appréciation du caractère anormal du trouble relève exclusivement du juge judiciaire, sans égard à l’existence ou à la validité d’une autorisation administrative.
B. L’indépendance des polices administrative et judiciaire consacrée par la Cour de cassation
La distinction entre la police administrative de l’urbanisme et la police judiciaire de la responsabilité civile constitue un principe structurant du droit immobilier contemporain. La Cour de cassation en a tiré toutes les conséquences dans un arrêt du 8 décembre 2016, en censurant une cour d’appel qui avait retenu l’existence d’un trouble anormal de voisinage en se fondant exclusivement sur la violation de règles d’urbanisme, alors même que « le recours formé contre le permis modificatif avait été rejeté par le tribunal administratif et que la commune avait contrôlé la conformité de la construction à ce permis » (Cass. 3e civ., 8 décembre 2016, n° 15-16.028, courdecassation.fr). La haute juridiction rappelle ainsi, de manière constante, que le juge judiciaire ne saurait substituer son appréciation à celle de l’administration lorsque celle-ci a validé la conformité d’une construction aux règles d’urbanisme.
Cette indépendance fonctionne dans les deux sens. Si le juge judiciaire ne peut fonder une condamnation civile sur la seule illégalité urbanistique, il ne peut davantage se considérer lié par la régularité administrative pour écarter l’existence d’un trouble anormal de voisinage. L’arrêt du 22 octobre 2020 en fournit l’illustration la plus éclatante. En l’espèce, les propriétaires avaient vainement contesté le permis de construire devant la juridiction administrative. L’échec de ce recours n’a nullement empêché le juge civil de constater que « la cour de M. et Mme I… A… était désormais totalement privée d’ensoleillement à compter de seize heures en plein été » et d’ordonner, sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, la démolition partielle d’une construction régulièrement autorisée (Cass. 3e civ., 22 octobre 2020, n° 18-24.439, courdecassation.fr).
En conséquence, le contentieux de l’urbanisme et le contentieux de la responsabilité civile évoluent sur deux plans distincts, avec des objets et des finalités différentes. Le premier vérifie la conformité du projet aux règles d’intérêt général édictées par la collectivité ; le second protège les intérêts privés des propriétaires voisins contre les troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage. Cette dualité de protection est essentielle à l’équilibre du droit immobilier : elle garantit que la délivrance d’une autorisation administrative ne puisse jamais priver un propriétaire de son droit à obtenir réparation d’un dommage anormal causé par l’ouvrage de son voisin. À cet égard, la Cour de cassation a également rappelé, dans un arrêt du 23 mars 2017 publié au Bulletin, qu’« une loi nouvelle s’applique immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment où elle entre en vigueur » (Cass. 3e civ., 23 mars 2017, n° 16-11.081, Publié au Bulletin, courdecassation.fr), ce qui confirme la souplesse et l’adaptabilité du régime des troubles anormaux de voisinage face aux évolutions législatives, notamment celles issues de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme.
II. La mesure de la démolition comme sanction du trouble anormal de voisinage par perte d’ensoleillement
A. Les conditions de caractérisation du trouble anormal par privation de lumière
La perte d’ensoleillement constitue l’une des hypothèses les plus contentieuses du trouble anormal de voisinage. Sa caractérisation obéit à des critères rigoureux, que la jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement affinés. Le trouble doit revêtir un caractère anormal, ce qui suppose une appréciation in concreto tenant compte de l’environnement de la propriété, de la durée et de l’intensité de la privation de lumière, ainsi que de la destination de l’immeuble affecté. La Cour de cassation a, dans un arrêt du 7 février 2019, validé la caractérisation d’un trouble anormal après avoir constaté que « la construction voisine faisait subir à la propriété une perte d’ensoleillement de 20 à 72 % selon les pièces de la maison et de 58 % pour la pièce principale du séjour dans laquelle l’éclairage artificiel s’imposait en permanence », pour en déduire que « cette nuisance, par son importance, constituait un trouble anormal du voisinage » (Cass. 3e civ., 7 février 2019, n° 16-21.253, courdecassation.fr).
La quantification de la perte d’ensoleillement par voie d’expertise judiciaire est déterminante. Dans l’affaire de Montpellier ayant donné lieu à l’arrêt du 22 octobre 2020, l’expert avait constaté que l’ombre projetée sur la terrasse des voisins était passée de 1,65 mètre à 3 mètres à seize heures en été, et que la cour de 30 mètres carrés se trouvait intégralement privée de soleil à compter de cette heure. La dépréciation de la valeur vénale du bien était estimée entre 25 et 30 %. Ces éléments chiffrés, objectivés par un technicien, confèrent au trouble sa dimension anormale et permettent au juge d’exercer son pouvoir souverain d’appréciation.
Dès lors, le caractère anormal du trouble ne dépend pas de la mauvaise foi du constructeur ni de l’illégalité de son ouvrage, mais exclusivement de l’importance objective de la gêne subie par le voisin. La Cour de cassation a d’ailleurs précisé, dans l’arrêt du 22 octobre 2020, que « la circonstance que la maison servait de résidence secondaire n’était pas de nature à exclure l’existence d’un trouble anormal de voisinage, dès lors que cette habitation avait précisément pour vocation d’accueillir ses occupants en période estivale » (Cass. 3e civ., 22 octobre 2020, n° 18-24.439, courdecassation.fr). La destination saisonnière du bien, loin d’atténuer le trouble, en accentue au contraire la gravité, puisque la privation d’ensoleillement affecte précisément la période durant laquelle les occupants sont censés jouir pleinement de leur propriété. Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante refusant de hiérarchiser les immeubles selon leur affectation pour l’application du régime des troubles de voisinage.
Par ailleurs, l’urbanisation de la zone constitue un paramètre essentiel d’appréciation. La Cour de cassation a, dans un arrêt du 27 mars 2025, censuré une cour d’appel qui n’avait pas recherché « si l’urbanisation de la zone où se trouvaient les immeubles n’était pas de nature à écarter l’existence d’un trouble anormal » (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-21.076, courdecassation.fr). Cette décision rappelle que l’anormalité du trouble doit s’apprécier en considération du contexte urbain dans lequel il survient : une perte d’ensoleillement qui serait jugée anormale dans un environnement rural à faible densité pourrait être considérée comme constitutive d’un inconvénient normal dans une zone dense, où les constructions sont par nature appelées à se côtoyer et à projeter de l’ombre les unes sur les autres. La troisième chambre civile impose ainsi aux juges du fond de motiver leur décision en tenant compte de cette variable environnementale, sous peine de cassation pour défaut de base légale.
B. L’office du juge dans le choix de la mesure réparatoire : entre indemnisation et démolition
Lorsque le trouble anormal de voisinage est caractérisé, le juge dispose d’un pouvoir souverain pour choisir la modalité de réparation la plus appropriée. Cette latitude, qui découle du principe de réparation intégrale du préjudice, lui permet d’ordonner soit une indemnisation pécuniaire, soit une mesure de remise en état, pouvant aller jusqu’à la démolition partielle ou totale de l’ouvrage à l’origine du trouble. L’arrêt du 22 octobre 2020 illustre de manière spectaculaire l’exercice de ce pouvoir : la cour d’appel de Montpellier, confirmée par la Cour de cassation, a ordonné la démolition partielle de la surélévation litigieuse pour « revenir aux ombres portées d’origine ».
Cette solution soulève la question de la proportionnalité de la mesure de démolition au regard du droit au respect du domicile protégé par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme. Dans l’arrêt du 22 octobre 2020, la Cour de cassation a écarté le moyen tiré de la violation de ce texte par un motif de pure procédure : « Il ne résulte ni de l’arrêt, ni des conclusions de M. et Mme X… que ceux-ci aient soutenu devant la cour d’appel que la démolition partielle de leur construction (…) porterait une atteinte disproportionnée à leur droit au respect de leur vie privée et familiale et de leur domicile, au sens de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’Homme, de sorte que la cour d’appel n’avait pas à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée » (Cass. 3e civ., 22 octobre 2020, n° 18-24.439, courdecassation.fr). Le rejet du pourvoi sur ce point ne préjuge donc pas du fond de la question de proportionnalité. Il indique simplement que ce moyen, qui n’avait pas été invoqué en appel, ne pouvait être présenté pour la première fois devant la Cour de cassation. La question de savoir si la démolition d’une construction régulièrement autorisée peut constituer une atteinte disproportionnée au droit au domicile reste, à ce jour, ouverte devant les juridictions du fond.
En toute hypothèse, le juge du fond n’est pas tenu d’ordonner la démolition lorsqu’il constate l’existence d’un trouble anormal de voisinage. Il dispose d’un pouvoir souverain dans le choix de la mesure réparatoire, pouvant se limiter à l’allocation de dommages et intérêts compensatoires. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 22 octobre 2020, la cour d’appel de Montpellier avait cumulé les deux sanctions : la démolition partielle, d’une part, et une indemnité de 13 500 euros, d’autre part, calculée sur la base de 1 500 euros par année de privation d’ensoleillement entre 2009 et 2018. La Cour de cassation a approuvé ce cumul sans réserve, confirmant que la réparation en nature et la réparation pécuniaire ne sont pas exclusives l’une de l’autre et peuvent se combiner lorsque le trouble a perduré dans le temps.
Des lors, il appartient au juge, dans l’exercice de son office, de mettre en balance les intérêts en présence : d’un côté, le droit de propriété du voisin lésé, qui inclut le droit de jouir paisiblement de son bien sans subir de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage ; de l’autre, le droit au domicile du constructeur, dont la démolition de l’ouvrage constituerait l’atteinte la plus radicale. Cette exigence de proportionnalité a été expressément consacrée par la Cour de cassation dans un arrêt du 30 juin 2021, qui a rappelé que « le trouble allégué doit être anormal par sa permanence, son importance, sa gravité et s’apprécie in concreto » (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 17-26.015, courdecassation.fr), ce qui implique pour le juge de vérifier que la mesure ordonnée, notamment lorsqu’elle consiste en une démolition, est proportionnée à la gravité du trouble constaté. Par ailleurs, les dispositions de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme, qui posent que « lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative » (article L. 480-13 du Code de l’urbanisme, Legifrance), ne concernent que l’hypothèse d’une violation des règles d’urbanisme. Ce texte ne fait nullement obstacle à la démolition prononcée sur le fondement autonome des troubles anormaux de voisinage, fondement distinct dont l’objet est la réparation du préjudice causé au voisin et non la sanction de l’illégalité administrative.
En pratique, cette autonomie des fondements contentieux invite tout propriétaire à une vigilance accrue lors de la conception d’un projet de construction. Un recours contre un permis de construire ne saurait suffire à prémunir le voisin contre les troubles anormaux que la construction pourrait engendrer, pas plus que l’obtention d’un permis ne garantit au constructeur l’immunité civile. La vérification préventive des ombres portées, des vis-à-vis et des écoulements d’eaux, au besoin par une simulation technique ou une consultation juridique préalable, constitue une précaution essentielle pour réduire l’aléa contentieux. De même, le propriétaire victime d’une privation d’ensoleillement dispose, même en l’absence de toute illégalité urbanistique, d’une action en responsabilité pour troubles anormaux de voisinage dont l’issue peut, dans les hypothèses les plus graves, aboutir à la démolition de l’ouvrage litigieux.
L’évaluation du préjudice consécutif à la perte d’ensoleillement requiert, en pratique, le recours à une expertise judiciaire confiée à un technicien indépendant. Celui-ci procède à des mesures d’ombres portées à différentes heures de la journée et à différentes périodes de l’année, afin d’établir la perte d’ensoleillement quantitative subie par le fonds voisin. Il évalue également la dépréciation de la valeur vénale du bien affecté, critère essentiel pour la détermination du quantum de l’indemnisation. Dans l’affaire des Corbières, le rapport d’expertise avait ainsi chiffré la dévalorisation entre 25 et 30 % de la valeur du bien des voisins lésés. Cette approche technique, combinée à l’appréciation souveraine du juge quant au caractère anormal du trouble, permet d’objectiver un préjudice dont l’apparence subjective pourrait autrement faire obstacle à une juste réparation. La Cour de cassation a, de manière constante, rappelé que l’appréciation de l’anormalité du trouble relève du pouvoir souverain des juges du fond, sous le contrôle de la motivation, et qu’il incombe au demandeur à l’action de rapporter la preuve de l’existence et de l’ampleur du trouble allégué. Cette charge probatoire pèse sur le propriétaire qui s’estime lésé et ne saurait être inversée, comme l’a rappelé la troisième chambre civile dans l’arrêt précité du 7 février 2019 (Cass. 3e civ., 7 février 2019, n° 16-21.253, courdecassation.fr).
Par ailleurs, l’action en responsabilité pour trouble anormal de voisinage obéit à un régime de prescription particulier, dont le point de départ a été précisé par la jurisprudence. L’action se prescrit par cinq ans en application de l’article 2224 du Code civil, le délai commençant à courir à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, c’est-à-dire à compter de la manifestation du trouble dans toute son ampleur. Cette prescription quinquennale doit être distinguée de la prescription trentenaire de l’action en démolition fondée sur la violation d’une servitude d’urbanisme, qui obéit à un régime distinct. Ces considérations temporelles sont déterminantes pour le justiciable, qui doit agir avec diligence afin de ne pas voir son action déclarée irrecevable.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 22 octobre 2020, en confirmant la démolition partielle d’une extension régulièrement autorisée pour cause de privation d’ensoleillement, illustre avec force la dualité des ordres de contrôle auxquels est soumise toute construction immobilière. Le permis de construire garantit la conformité du projet aux règles d’urbanisme édictées dans l’intérêt général ; il ne prémunit pas le constructeur contre les recours civils de ses voisins fondés sur le régime, autonome, des troubles anormaux de voisinage. Cette autonomie contentieuse, consacrée par la jurisprudence constante de la Cour de cassation et confortée par la codification de l’article 1253 du Code civil, oblige tout propriétaire à intégrer, dès la conception de son projet, la dimension civile de son ouvrage. L’affaire des Corbières, relatée par le Figaro Immobilier le 2 juillet 2026, n’est que la manifestation la plus récente d’un principe solidement ancré dans notre droit positif : l’ombre portée par une construction, même légale, peut coûter la démolition de l’ouvrage tout entier.
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