Le développement des projets de restructuration immobilière et l’essor considérable des locations meublées de courte durée ont placé la mutation fonctionnelle des immeubles au cœur des préoccupations des praticiens. Dans la pratique transactionnelle et contentieuse, la tentation est grande de confondre les notions de changement d’usage et de changement de destination. Cette confusion, entretenue par une terminologie parfois incertaine, expose pourtant les opérateurs à de lourdes sanctions civiles, administratives et pénales. Un investisseur peut ainsi obtenir une autorisation de changement de destination au titre de l’urbanisme tout en demeurant dans l’illicéité la plus complète au regard de la police administrative des usages ou du droit privé de la copropriété.
La distinction repose sur une hétérogénéité fondamentale des fondements juridiques et des buts poursuivis par le législateur. Alors que le changement d’usage relève d’une police de nature personnelle et économique visant à préserver l’équilibre du parc de logements au sein des zones tendues, le changement de destination constitue une réglementation réelle attachée à l’acte de construire et à l’aménagement du territoire. À cette dualité administrative s’ajoute le filtre contractuel de la copropriété. Le règlement de copropriété détermine en effet la destination conventionnelle de l’immeuble, laquelle s’impose avec une force obligatoire égale à celle de la loi aux copropriétaires.
Dès lors, la mise en œuvre d’un projet de modification fonctionnelle impose d’étudier l’articulation complexe de ces différents niveaux de normes. L’analyse des textes applicables et des décisions rendues par la troisième chambre civile de la Cour de cassation et les cours d’appel entre 2024 et 2026 révèle un cloisonnement strict des procédures administratives, dont l’efficacité demeure subordonnée au respect rigoureux des dispositions statutaires de la copropriété.
Il convient d’examiner dans un premier temps la distinction conceptuelle entre l’usage et la destination au prisme des polices administratives de l’État (I), avant d’analyser dans un second temps l’articulation contractuelle et le contrôle exercé par les juridictions civiles au sein de la copropriété (II).
I. L’hétérogénéité des polices administratives : l’autonomie conceptuelle de l’usage et de la destination
La modification de l’affectation d’un local est encadrée par deux réglementations autonomes mais complémentaires. Le non-respect de l’une vicie l’opération, même si l’autre a été régulièrement satisfaite par le pétitionnaire.
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A. Le changement d’usage, un contrôle personnel de la préservation du parc de logements
Le régime du changement d’usage, codifié aux articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, constitue une mesure d’exception applicable dans les communes de plus de 200 000 habitants ainsi que dans les départements de la petite couronne parisienne. Ce dispositif vise exclusivement à interdire la raréfaction des locaux d’habitation au profit d’activités tertiaires ou commerciales. La notion d’usage présente un caractère personnel et temporaire, l’autorisation administrative étant généralement accordée intuitu personae, sauf en cas d’autorisation réelle obtenue par le biais d’un mécanisme de compensation consistant à transformer un local commercial en logement.
La date pivot fixée par le législateur est celle du 1er janvier 1970. Un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage à cette date de référence. La preuve de l’usage au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tout moyen, notamment par la production de déclarations fiscales H2, la charge de la preuve incombant à l’autorité publique ou au tiers qui allègue l’illicéité du changement d’usage. La Cour de cassation applique ce critère chronologique de manière extrêmement stricte. Elle considère que la preuve d’une affectation de fait à un usage d’habitation postérieurement à cette date de référence est totalement inopérante pour conférer au local le statut légal d’habitation [[Cass. 3e civ., 24 octobre 2018, n° 17-26.126, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca637f7cb24b4bb93e83eb : « Un local est réputé à usage d’habitation au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, la preuve d’une affectation de fait à cet usage postérieurement à cette date étant inopérante. »]].
La persistance de l’usage d’habitation a fait l’objet d’une clarification majeure par la Haute juridiction. Dans un arrêt publié au Bulletin, la troisième chambre civile a été saisie du cas d’un propriétaire ayant réuni un lot destiné à l’habitation au 1er janvier 1970 avec un lot n’ayant pas cet usage, avant de donner l’ensemble en location touristique de courte durée. La cour d’appel avait rejeté l’action de la Ville de Paris en considérant que le nouveau local fusionné ne pouvait être considéré comme affecté dans son entier à l’habitation à la date de référence. La Cour de cassation a censuré cette analyse en érigeant un principe de survie de l’usage d’habitation [[Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 23-11.053, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/666a8c03c0b8d30008019080 : « Un local affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l’usage de ce dernier. »]]. Les juges suprêmes affirment que la location de ce local composite sans autorisation préalable caractérise une infraction pour la partie correspondant au lot d’habitation initial, illustrant ainsi le caractère impératif et indélébile de la protection instituée par le Code de la construction et de l’habitation.
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B. Le changement de destination, un contrôle réel sous l’autorité du droit de l’urbanisme
À la différence de l’usage, la destination est une notion de droit de l’urbanisme qui s’attache à la matérialité de la construction et présente un caractère réel, transmissible aux propriétaires successifs. Les destinations et sous-destinations des constructions sont définies de manière limitative par les articles R. 151-27 et R. 151-28 du Code de l’urbanisme. Les cinq destinations générales comprennent l’exploitation agricole et forestière, l’habitation, le commerce et les activités de service, les équipements d’intérêt collectif et services publics, et les autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire.
Toute modification consistant à faire passer une construction de l’une de ces cinq catégories à une autre caractérise un changement de destination. Sur le plan procédural, cette modification requiert l’obtention d’une autorisation d’urbanisme. Une simple déclaration préalable est exigée lorsque le changement de destination s’effectue sans travaux ou avec des travaux d’aménagement intérieur légers. En revanche, un permis de construire devient obligatoire si l’opération s’accompagne de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade de l’immeuble.
L’autonomie des polices de l’urbanisme et de la construction est expressément consacrée par l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation. Le texte prévoit en effet qu’une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage.
Cette indépendance a été réaffirmée par la Cour de cassation dans une espèce où une cour d’appel s’était bornée à constater qu’un règlement de copropriété postérieur à 1970 avait autorisé l’aménagement de combles inhabitables en appartement pour écarter l’infraction de changement d’usage. La Cour de cassation a censuré cette décision en rappelant que la mutation physique du bien devait nécessairement s’adosser à une autorisation administrative d’urbanisme [[Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 23-11.849, https://www.courdecassation.fr/decision/666a8c8dc0b8d30008019160 : « Selon ce texte, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, et les locaux faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement à cette date sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. »]]. La Haute juridiction reproche aux juges du fond de ne pas avoir recherché si les travaux d’aménagement réalisés en 1987 avaient fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme régulière, confirmant ainsi que la volonté privée des copropriétaires est impuissante à purger l’absence de titre administratif d’urbanisme.
II. L’articulation contractuelle et le contrôle juridictionnel en droit de la copropriété
Si le franchissement des obstacles administratifs est une condition nécessaire à la modification d’un local, elle n’est jamais suffisante. L’immeuble soumis au statut de la copropriété est régi par un contrat de droit privé dont le respect est sanctionné avec rigueur par le juge judiciaire.
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A. Le règlement de copropriété comme norme privée restrictive du droit de jouissance
Le règlement de copropriété constitue la charte contractuelle de l’immeuble. Aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, il détermine la destination de l’immeuble, définie par les actes, ses caractères ou sa situation. L’article 9 de la même loi dispose que chaque copropriétaire dispose librement de ses parties privatives sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à cette destination générale de l’immeuble. Les tribunaux considèrent que le règlement de copropriété revêt un caractère hybride, mêlant nature contractuelle et statutaire, ce qui lui confère une autorité absolue sur les membres du syndicat.
La destination de l’immeuble s’apprécie le plus souvent au regard des clauses d’habitation bourgeoise insérées dans le règlement. Les rédacteurs distinguent classiquement la clause d’habitation bourgeoise exclusive, qui interdit l’exercice de toute activité professionnelle, commerciale ou libérale dans l’ensemble de l’immeuble, et la clause d’habitation bourgeoise simple, qui autorise les professions libérales tout en prohibant les activités commerciales et artisanales.
L’insertion de telles clauses fait obstacle à ce qu’un copropriétaire puisse unilatéralement modifier l’affectation de son lot, quand bien même il produirait des autorisations administratives de changement d’usage ou de destination. Le juge civil, gardien du contrat, prononce la cessation immédiate des activités contraires au règlement de copropriété. Ainsi, le Tribunal judiciaire de Paris a ordonné la fermeture d’un cabinet professionnel exploité au rez-de-chaussée en s’appuyant strictement sur les clauses limitatives du règlement de copropriété, écartant les arguments de la défense relatifs à la liberté d’usage [[TJ Paris, 8ème chambre, 23 octobre 2025, n° 23/15716, https://www.courdecassation.fr/decision/690cb6e01f8a20b910f7b428 : « Condamne M. [I] [X], Mme [M] [D] et M. [H] [W] à cesser l’activité professionnelle exercée dans les locaux loués situés au rez-de-chaussée de l’immeuble. »]]. L’autorisation administrative ne saurait donc faire échec aux stipulations contractuelles en vigueur au sein de la copropriété, lesquelles l’emportent dans les rapports entre les copropriétaires et le syndicat.
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B. Les pouvoirs d’autorisation de l’assemblée générale et la sanction des modifications illicites
La modification d’un lot de copropriété peut nécessiter une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. L’exigence de cette autorisation dépend exclusivement de l’impact matériel des aménagements projetés sur les parties communes ou sur l’aspect extérieur de l’immeuble.
Si le changement d’usage ou de destination s’effectue par de simples aménagements intérieurs qui n’affectent ni les parties communes ni l’aspect extérieur de l’immeuble, et qu’il est conforme à la destination générale de l’immeuble (par exemple, la transformation d’un bureau en logement dans un immeuble mixte), le copropriétaire exerce son droit de jouissance exclusif sans avoir à solliciter l’accord de l’assemblée générale. La jurisprudence de la Cour d’appel de Paris confirme régulièrement cette liberté d’aménagement privatif sans autorisation préalable [[CA Paris, Pôle 4 – Ch. 2, 10 juin 2026, n° 21/14317, https://www.courdecassation.fr/decision/6a2a45b8cdc6046d47e63ce3 : « …l’affectation des lots en lot à usage d’habitation ne serait contraire à la destination de l’immeuble et au règlement de copropriété, étant précisé qu’aucune autorisation préalable de l’assemblée générale n’était requise dès lors que les travaux ne portaient pas sur les parties communes ni sur l’aspect extérieur. »]].
En revanche, si l’opération implique des travaux touchant aux parties communes (ouverture d’un mur porteur, raccordement à des canalisations communes) ou modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble (remplacement d’une vitrine de boutique, pose d’un bloc de climatisation extérieure), le copropriétaire doit impérativement obtenir l’autorisation de l’assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires en application de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. L’exécution de tels travaux sans autorisation préalable expose le copropriétaire à une action en démolition et en remise en état des lieux sous astreinte, indépendamment de toute conformité du projet aux règles d’urbanisme.
De plus, l’assemblée générale ne peut voter une modification de la destination générale de l’immeuble qu’à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, conformément à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Une décision de l’assemblée générale adoptée à une majorité moindre qui supprimerait ou modifierait de fait la destination de l’immeuble en autorisant des activités commerciales jusque-là interdites par le règlement de copropriété est entachée d’une nullité absolue. Les juridictions annulent systématiquement de telles délibérations irrégulières à la demande des copropriétaires opposants ou défaillants [[CA Paris, Pôle 4 – Ch. 2, 25 octobre 2023, n° 19/12117, https://www.courdecassation.fr/decision/653a06b6d0451e8318d0eabf : « Le tribunal a donc annulé à juste titre la résolution n°2 de l’assemblée générale du 11 janvier 2013 en l’absence du vote à l’unanimité des propriétaires composant la copropriété, tant au regard de la modification de la destination de l’immeuble, principalement d’habitation avec autorisation de certaines professions libérales et activités commerciales. »]].
Enfin, l’existence d’une activité commerciale ou touristique non autorisée par le règlement de copropriété caractérise un trouble manifestement illicite auquel le juge des référés peut mettre fin, nonobstant la régularité fiscale ou administrative de l’activité. C’est ce qu’illustre un arrêt de la Cour d’appel de Montpellier, qui a condamné des copropriétaires ayant aménagé un local commercial pour des locations de courte durée de type Airbnb en violation de la destination résidentielle de l’immeuble, soulignant la primauté des clauses contractuelles du statut de la copropriété [[CA Montpellier, 5e ch. civ., 19 mai 2026, n° 24/02872, https://www.courdecassation.fr/decision/6a0d4813cdc6046d47457e07]].
Conclusion
L’analyse transversale du changement d’usage et du changement de destination met en lumière l’existence de trois sphères normatives indépendantes et superposées. La première sphère relève de la police économique de l’habitation, protectrice du parc résidentiel de fait existant au 1er janvier 1970. La deuxième sphère relève de la police de l’urbanisme, attachée à l’adéquation physique des constructions avec les documents d’aménagement locaux. La troisième sphère, de nature contractuelle, régit les rapports privés au sein du groupe des copropriétaires. Pour sécuriser un projet immobilier, l’opérateur doit impérativement s’assurer de la conformité de son opération à chacun de ces trois niveaux. L’obtention d’un permis de construire ou d’une décision de non-opposition à déclaration préalable ne dispense pas de solliciter le changement d’usage administratif, et ces autorisations publiques demeurent impuissantes à paralyser les stipulations d’un règlement de copropriété ou à suppléer l’accord unanime des copropriétaires. Face à cette complexité, l’assistance d’un avocat en droit immobilier à Paris s’avère indispensable pour auditer la situation des lots avant toute transaction ou réalisation de travaux.
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À propos de l’auteur
Cet article a été rédigé par Maître Reda KOHEN, avocat associé au sein du cabinet Kohen Avocats à Paris. Le cabinet Kohen Avocats accompagne les propriétaires, syndicats de copropriétaires et investisseurs dans l’ensemble de leurs problématiques liées au droit de l’urbanisme, aux baux commerciaux et au contentieux de la copropriété. Pour toute consultation ou audit de votre situation juridique, vous pouvez visiter le site officiel du cabinet : [kohenavocats.fr](https://kohenavocats.fr/).
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