Le caractère hybride du règlement de copropriété : entre contrat et statut, la jurisprudence 2024-2026 de la troisième chambre civile
I. La nature contractuelle du règlement de copropriété
A. La valeur contractuelle réaffirmée avec force
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis énonce, en son article 8, qu’« un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ». L’emploi de l’adjectif « conventionnel » par le législateur n’est pas anodin : il ancre le règlement dans la sphère contractuelle, le distinguant d’un acte purement réglementaire ou administratif.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 19 mars 2026 (n° 24-13.829, Publié au Bulletin), a eu l’occasion de rappeler avec une netteté particulière cette nature contractuelle. Elle y juge que « le plan annexé au règlement de copropriété fait partie intégrante de celui-ci, et dispose de la même valeur contractuelle » et que « l’irrégularité des conditions d’élaboration d’un tel plan est sans incidence sur la validité du règlement de copropriété, qu’il revient au juge d’apprécier au regard des conditions légales de constitution de la copropriété » (Civ. 3e, 19 mars 2026, n° 24-13.829, Publié au Bulletin).
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante. Déjà, par un arrêt du 5 décembre 2024 (n° 23-16.359), la même chambre avait énoncé que « le classement par un règlement de copropriété des parties d’immeuble dans la catégorie des parties privatives ou des parties communes est exclusif de l’application des articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 » (Civ. 3e, 5 déc. 2024, n° 23-16.359). La Cour de cassation y censure la cour d’appel de Paris pour avoir fait prévaloir des considérations d’utilité collective sur les stipulations expresses du règlement, rappelant ainsi que la volonté des parties prime sur l’appréciation fonctionnelle du juge.
La portée de cet enseignement est considérable. En consacrant la primauté de la qualification contractuelle sur la qualification fonctionnelle, la Cour de cassation confère au règlement de copropriété une force obligatoire qui le rapproche, par bien des aspects, de la convention au sens de l’article 1103 du Code civil, aux termes duquel « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Le copropriétaire ne saurait donc se soustraire aux prescriptions du règlement au motif que celles-ci ne correspondraient pas à la réalité matérielle de l’immeuble. La convention prime sur la situation de fait.
Par ailleurs, la qualification contractuelle emporte une conséquence processuelle de première importance. Dans un arrêt du 4 décembre 2025 (n° 24-15.587), la troisième chambre civile rappelle, au visa des articles 8, 11 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, que « l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété » (Civ. 3e, 4 déc. 2025, n° 24-15.587).
Ainsi, même la collectivité des copropriétaires réunie en assemblée générale se voit opposer les stipulations du règlement, qui constitue une limite intangible à son pouvoir de décision. Cette solution confirme que le règlement de copropriété n’est pas un simple instrument de gestion collective, mais une véritable convention dont les clauses s’imposent à tous, y compris à la majorité.
Cette dimension contractuelle trouve une illustration supplémentaire dans l’arrêt du 28 mars 2024 (n° 22-20.112), par lequel la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel pour n’avoir pas recherché si « nonobstant le droit de jouissance privative dont elle disposait, la propriétaire ne s’était pas appropriée le couloir litigieux, partie commune, en l’annexant aux parties privatives de ses lots » (Civ. 3e, 28 mars 2024, n° 22-20.112). En opposant la qualification issue du règlement à toute tentative d’appropriation unilatérale d’une partie commune, la Cour rappelle que le règlement fixe l’état des droits de chacun et que nul copropriétaire ne peut, par son seul fait, en modifier l’économie.
B. Le contrat à l’épreuve des dispositions impératives
La nature contractuelle du règlement de copropriété connaît toutefois des limites inhérentes, qui tiennent au caractère d’ordre public de certaines dispositions de la loi du 10 juillet 1965. L’article 1er de cette loi, expressément qualifié d’ordre public, soumet au statut de la copropriété tout immeuble bâti répondant aux critères qu’il définit. L’article 43, quant à lui, dispose que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites » (art. 43, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Or, si le règlement est un contrat, il n’en demeure pas moins un contrat dont une partie substantielle du contenu est déterminée par des règles impératives auxquelles les parties ne peuvent déroger. La liberté contractuelle s’exerce donc dans un cadre strictement balisé. La Cour de cassation le rappelle dans l’arrêt du 19 mars 2026 précité : « dès lors qu’un immeuble répond aux critères posés par l’article 1er, d’ordre public, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il est soumis au statut de la copropriété, peu important la méconnaissance, par le pétitionnaire, du permis de construire qui lui avait été accordé » (Civ. 3e, 19 mars 2026, n° 24-13.829, Publié au Bulletin).
Cette solution illustre le phénomène d’attraction du statut impératif : le non-respect de règles d’urbanisme par le créateur de la copropriété ne fait pas obstacle à l’application du statut, qui s’impose dès lors que les conditions objectives de l’article 1er sont réunies. Le contrat ne peut donc exclure l’application du statut légal, ni y déroger dans les matières que la loi réserve à des dispositions impératives. En cela, le règlement de copropriété se distingue d’un contrat de droit commun : sa validité n’est pas seulement subordonnée au consentement des parties, mais également à sa conformité à un corps de règles d’ordre public qui en constituent la matrice.
La Cour de cassation a également eu l’occasion de préciser, dans l’arrêt du 15 janvier 2026 (n° 24-10.778, Publié au Bulletin), que la procédure accélérée au fond prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 obéit à un cadre strict qui ne saurait être étendu par la volonté des parties : le président du tribunal judiciaire « ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et ne peut connaître, à ce titre, d’une demande reconventionnelle qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond », ce « défaut de pouvoir juridictionnel constituant une fin de non-recevoir et non une exception d’incompétence » (Civ. 3e, 15 janv. 2026, n° 24-10.778, Publié au Bulletin). Cette décision participe de la même logique : les parties ne peuvent, par convention, étendre ou restreindre l’office du juge au-delà de ce que la loi impérative a prévu. Le règlement de copropriété, fût-il l’expression de la volonté commune des copropriétaires, ne saurait déroger aux règles de compétence et de procédure édictées par le législateur.
A cet égard, l’articulation entre la dimension contractuelle et la dimension statutaire du règlement se manifeste avec une acuité particulière dans les règles de majorité prévues par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article dispose, dans sa rédaction issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant notamment « la modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale en meublés de tourisme » (art. 26, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le même article prévoit toutefois, en son dernier alinéa, que « l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ».
Cette contradiction apparente entre l’alinéa d) de l’article 26, qui autorise une modification majoritaire, et le dernier alinéa, qui interdit toute modification imposée des modalités de jouissance, constitue le cœur de la tension qui traverse le droit contemporain de la copropriété. La loi nouvelle permet-elle à la majorité de faire échec à la convention des parties, ou bien le contrat demeure-t-il un rempart contre les décisions collectives qui en altéreraient la substance ? La réponse à cette question est aujourd’hui entre les mains du Conseil constitutionnel.
II. La dimension statutaire et le rôle du juge
A. La QPC du 18 décembre 2025 : le contrat menacé par la loi
Le caractère hybride du règlement de copropriété a été porté au premier plan de l’actualité juridique par la question prioritaire de constitutionnalité renvoyée au Conseil constitutionnel par la troisième chambre civile le 18 décembre 2025 (n° 25-40.030). La Cour de cassation y relève expressément que « la disposition contestée, en ce qu’elle permet à l’assemblée générale, par une décision majoritaire, de modifier les conditions de jouissance d’un lot privatif déterminées par le règlement de copropriété qui a un caractère contractuel et de poser une interdiction générale et définitive d’exercer une certaine activité est susceptible de constituer une entrave à la liberté d’entreprendre et de nature à porter à l’économie des contrats légalement conclus une atteinte disproportionnée au regard de l’objectif poursuivi » (Civ. 3e, 18 déc. 2025, n° 25-40.030).
Cette motivation revêt une importance doctrinale majeure. Elle procède en effet d’une analyse en deux temps, qui met en tension les deux dimensions du règlement de copropriété. Dans un premier temps, la Cour qualifie expressément le règlement de « contractuel », ancrant ainsi son analyse dans la jurisprudence constante rappelée ci-dessus. Dans un second temps, elle constate que la loi nouvelle permet à une majorité d’imposer à la minorité une modification substantielle des droits qu’elle tient de ce contrat, ce qui pourrait « porter à l’économie des contrats légalement conclus une atteinte disproportionnée ».
Le paradoxe est saisissant : c’est le législateur lui-même qui, en renforçant les prérogatives de la majorité au sein de l’assemblée générale, met en péril l’équilibre contractuel qui constitue pourtant le socle du droit de la copropriété. La Cour de cassation identifie ici une tension structurelle entre la dimension contractuelle du règlement — qui suppose la stabilité des droits et obligations — et sa dimension statutaire — qui postule l’adaptabilité aux évolutions législatives et aux décisions de la collectivité.
La Cour ajoute que « cette disposition, en ce qu’elle permet d’inclure dans le règlement de copropriété une interdiction générale et définitive de donner en location meublée pour de courtes durées la partie privative d’un lot contre le gré de son copropriétaire, est susceptible de constituer une entrave au droit de ce dernier d’user de son bien et, ainsi, de porter atteinte au droit de propriété » (Civ. 3e, 18 déc. 2025, n° 25-40.030). Le droit de propriété, constitutionnellement protégé par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, se trouve ainsi mobilisé comme rempart contre l’évolution législative.
La réponse du Conseil constitutionnel à cette QPC est attendue avec une attention particulière par les praticiens du droit immobilier. Quelle que soit l’issue, le débat aura eu le mérite de mettre en évidence la nature profondément hybride du règlement de copropriété, dont le caractère contractuel résiste mal à l’épreuve de lois qui en modifient rétroactivement l’économie. Si le Conseil constitutionnel venait à déclarer la disposition conforme à la Constitution, le règlement de copropriété s’en trouverait durablement affaibli dans sa dimension contractuelle, au profit d’une conception plus statutaire et plus perméable aux décisions majoritaires. Si, à l’inverse, la censure était prononcée, la nature contractuelle du règlement en sortirait confortée, et avec elle la protection des droits individuels des copropriétaires contre les empiètements de la collectivité.
B. Le juge, garant de l’équilibre entre volonté contractuelle et statut impératif
Face à cette tension entre contrat et statut, le rôle du juge apparaît déterminant. La troisième chambre civile, au travers des décisions récentes analysées dans la présente étude, dessine les contours d’un office juridictionnel qui consiste à préserver l’équilibre entre la liberté contractuelle des copropriétaires et les exigences impératives du statut légal.
Dans l’arrêt du 19 mars 2026, la Cour de cassation rappelle qu’« il revient au juge, saisi d’une contestation quant à l’existence d’une copropriété, de constater l’existence de parties communes ou celle de terrains et de services communs ». Cette affirmation, qui renvoie à une jurisprudence bien établie depuis les arrêts des 8 septembre 2010 et 26 mars 2020, assigne au juge une mission qui excède la simple interprétation de la convention : il lui appartient de vérifier que les conditions légales de constitution de la copropriété sont réunies, indépendamment de ce que les parties ont pu stipuler.
Dans l’arrêt du 4 décembre 2025 précité, la Cour censure la cour d’appel de Bastia pour n’avoir pas « constaté que la destination des parties privatives et les modalités de leur jouissance ainsi que la destination de l’immeuble étaient prévues par un règlement de copropriété », privant ainsi sa décision de base légale (Civ. 3e, 4 déc. 2025, n° 24-15.587). Cette exigence de motivation renforcée révèle la méthode du juge du droit : avant d’apprécier la régularité d’une décision d’assemblée générale, le juge doit d’abord identifier précisément le contenu du règlement de copropriété, seule source permettant de déterminer l’étendue des droits auxquels il est porté atteinte. En l’absence de règlement identifié, aucune atteinte à la destination ou aux modalités de jouissance ne peut être caractérisée.
Par ailleurs, l’office du juge ne se limite pas au contrôle de la régularité formelle. La QPC du 18 décembre 2025 témoigne de ce que le juge judiciaire peut, le cas échéant, opérer un contrôle de proportionnalité de la loi elle-même, en interrogeant sa conformité aux droits et libertés constitutionnellement garantis. Le caractère « sérieux » de la question, retenu par la Cour de cassation, signifie qu’à ses yeux, la balance entre l’objectif de régulation du marché locatif et l’atteinte au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre pourrait pencher en faveur des seconds.
En définitive, le règlement de copropriété ne se laisse enfermer ni dans la catégorie du contrat de droit commun ni dans celle de l’acte réglementaire. Il participe des deux registres, et c’est précisément cette dualité qui en fait un instrument juridique singulier, dont la mise en œuvre requiert un équilibre délicat entre le respect de la parole donnée — la convention des parties — et la soumission aux exigences d’ordre public édictées par le législateur. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, en maintenant cette tension sans la résoudre de manière univoque, confirme que l’hybridité n’est pas une faiblesse du régime de la copropriété, mais sa condition même d’existence.
Les praticiens du droit immobilier doivent mesurer l’importance de cette évolution. La modification du règlement de copropriété, qu’elle porte sur la destination des parties privatives, sur les modalités de jouissance ou sur l’interdiction d’une activité jusqu’alors licite, ne saurait être décidée à la légère. La jurisprudence impose une analyse rigoureuse, décision par décision, du point de savoir si la résolution soumise au vote de l’assemblée générale respecte l’économie générale du contrat de copropriété tel qu’il résulte du règlement. A défaut, la nullité de la délibération pourra être prononcée, sur le fondement de la violation de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, tel qu’interprété par la troisième chambre civile.
La leçon qui se dégage de cette évolution jurisprudentielle est que le règlement de copropriété constitue à la fois le bouclier et l’étalon des droits individuels des copropriétaires. Bouclier, parce qu’il protège chacun contre les empiètements de la collectivité ; étalon, parce qu’il fournit au juge la mesure exacte de ce à quoi la majorité peut prétendre sans franchir la ligne rouge de l’atteinte aux droits privatifs. Par ailleurs, la décision de renvoi de la QPC du 18 décembre 2025 suggère que la Cour de cassation est disposée à faire du règlement de copropriété un instrument de protection des droits fondamentaux, au premier rang desquels le droit de propriété et la liberté d’entreprendre. Cette orientation, si elle devait être confirmée par le Conseil constitutionnel, pourrait conférer au règlement de copropriété une assise constitutionnelle qui en renforcerait considérablement la portée, au-delà même de ce que les parties avaient pu envisager lors de son établissement.
En tout état de cause, l’actualité jurisprudentielle de la troisième chambre civile témoigne d’une volonté de préserver ce que l’on pourrait appeler le noyau dur contractuel du règlement de copropriété, tout en reconnaissant la légitimité des évolutions imposées par le législateur dans un but d’intérêt général. Cet équilibre, fragile par nature, constitue l’essence même de l’hybridité du règlement de copropriété, et nul doute qu’il continuera d’alimenter le contentieux dans les années à venir, à mesure que le législateur entend renforcer les pouvoirs de la collectivité des copropriétaires pour répondre aux enjeux contemporains de la politique du logement.
Conclusion
L’examen de la jurisprudence rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre 2024 et 2026 révèle la persistance d’une tension constitutive du droit de la copropriété : le règlement de copropriété est un contrat dont la force obligatoire s’impose aux parties, mais c’est un contrat placé sous la surveillance étroite d’un statut légal impératif qui en borne la liberté. La QPC du 18 décembre 2025 constitue à cet égard un moment de vérité pour le droit de la copropriété, en ce qu’elle interroge frontalement l’équilibre entre la dimension contractuelle du règlement et la faculté reconnue au législateur d’en modifier l’économie par une décision majoritaire. Quelle que soit la réponse du Conseil constitutionnel, les praticiens du droit immobilier retiendront de cette séquence jurisprudentielle que le règlement de copropriété demeure, dans l’esprit de la Cour de cassation, un acte de nature contractuelle dont les stipulations ne sauraient être tenues en échec ni par les considérations d’opportunité du juge, ni par les décisions d’une majorité de circonstance, ni par une loi qui en méconnaîtrait l’essence conventionnelle au point de porter une atteinte disproportionnée aux droits fondamentaux des copropriétaires.
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