Surélévation en copropriété : qui détient le droit de surélever ? La réponse sans équivoque de la Cour de cassation
La surélévation des immeubles en copropriété constitue l’un des leviers les plus prometteurs de la densification urbaine. Elle permet de créer de nouveaux logements sans consommer de foncier supplémentaire, tout en valorisant le patrimoine existant. Mais elle soulève une difficulté juridique majeure, que l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 2 avril 2026 est venu clarifier avec une netteté remarquable : dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever un bâtiment comportant des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires dans son ensemble, et non au copropriétaire qui détient l’intégralité des parties communes spéciales de ce bâtiment. Cette solution, publiée au Bulletin, consolide une ligne jurisprudentielle constante tout en posant les jalons d’une réflexion plus large sur l’articulation entre les parties communes générales et spéciales dans les ensembles immobiliers complexes.
I. Le rattachement du droit de surélever au syndicat des copropriétaires
A. Une solution de principe forgée par l’arrêt du 2 avril 2026
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 2 avril 2026 (pourvoi n° 24-15.059, publié au Bulletin) (lien officiel) tranche une question qui divisait la pratique notariale et les opérateurs immobiliers depuis plusieurs années. Dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever un bâtiment pour y créer de nouveaux locaux privatifs appartient-il au copropriétaire qui détient l’intégralité des parties communes spéciales de ce bâtiment, ou au syndicat des copropriétaires dans son ensemble ? La Cour répond sans ambiguïté en faveur du second.
En l’espèce, une société civile immobilière était propriétaire de l’unique lot composant le bâtiment D d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce lot se voyait attaché une quote-part des parties communes générales et la totalité des parties communes spéciales du bâtiment D. La SCI, souhaitant procéder à la surélévation de ce bâtiment pour y créer de nouveaux lots privatifs, avait soumis son projet au vote de l’assemblée générale. Les résolutions afférentes ayant été rejetées, elle saisit le tribunal en annulation de ces décisions, tandis que le syndicat des copropriétaires demandait reconventionnellement la remise en état des lieux.
La Cour de cassation énonce, dans une formule d’une particulière netteté, que « dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires ». Cette affirmation, qui figure au paragraphe 7 de la motivation, constitue le cœur de la solution et consolide une lecture des textes que plusieurs décisions antérieures avaient déjà esquissée sans la formuler avec une telle clarté.
La Cour approuve les juges du fond d’avoir constaté que le bâtiment D n’était pas une partie privative mais se composait du lot n° 171 et de parties communes, et d’en avoir souverainement déduit que le droit de surélever n’était pas inclus dans les parties communes spéciales de ce bâtiment telles que définies par le règlement de copropriété. Par conséquent, seul le syndicat des copropriétaires pouvait céder le droit de surélévation et autoriser les travaux correspondants lors d’une assemblée générale. Le pourvoi est rejeté, et la SCI est condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Cette décision s’inscrit dans le prolongement d’une réflexion plus large sur la nature des parties communes spéciales dans les ensembles immobiliers complexes. La loi du 10 juillet 1965, dans sa version originelle, ne connaissait que deux catégories de parties : privatives et communes. L’ordonnance du 30 octobre 2019, en introduisant la notion de parties communes spéciales et en en précisant le régime de vote à l’article 6-2 de la loi, a ouvert une brèche dans ce schéma binaire. Certains commentateurs ont pu y voir la possibilité d’un rattachement du droit de surélever aux parties communes spéciales, ce qui aurait eu pour effet d’en confier la maîtrise au seul copropriétaire concerné. L’arrêt du 2 avril 2026 referme cette brèche avec netteté.
Or, cette solution, pour décisive qu’elle soit, ne surgit pas ex nihilo. Elle s’inscrit dans une lignée jurisprudentielle que la Cour de cassation elle-même avait contribué à façonner. Dès le 27 février 2020, la troisième chambre civile avait déjà ordonné la démolition d’une surélévation entreprise sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, jugeant que l’absence d’autorisation de la copropriété justifiait une telle mesure sans qu’il y ait lieu de rechercher une disproportion entre l’atteinte au droit de propriété et les conséquences de la remise en état (Cass. 3e civ., 27 févr. 2020, n° 18-18.189). Cette rigueur dans la sanction des travaux irréguliers annonçait déjà la fermeté avec laquelle la Haute juridiction allait, six ans plus tard, rappeler que le droit de surélever n’appartient pas au copropriétaire qui se l’arroge unilatéralement.
La même orientation se dégage de l’arrêt du 16 mars 2023, par lequel la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre une décision ayant ordonné la remise en état d’une surélévation réalisée sans autorisation de l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 18-24.581). La constance de cette ligne jurisprudentielle révèle que la qualification du titulaire du droit de surélever n’est pas un débat académique : elle commande directement la légalité des travaux entrepris et, le cas échéant, les sanctions susceptibles d’être prononcées.
B. L’ancrage légal : les articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965
La solution dégagée par l’arrêt du 2 avril 2026 ne repose pas sur une création prétorienne mais sur une lecture combinée des articles 3 et 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. L’article 3 de cette loi, dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dispose que sont communes « les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux » (article 3, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Ce même article énumère les droits réputés accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres, parmi lesquels figure « le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ».
La double condition posée par ce texte mérite d’être soulignée. Le droit de surélever est réputé accessoire aux parties communes non pas de manière absolue, mais dans deux hypothèses alternatives : lorsque le bâtiment est affecté à l’usage commun, ou lorsqu’il comporte plusieurs locaux privatifs appartenant à des copropriétaires différents. Cette rédaction laissait entière la question du bâtiment composé d’un lot unique, dont les parties communes spéciales sont détenues intégralement par un seul copropriétaire. C’est précisément cette lacune que l’arrêt du 2 avril 2026 vient combler, en refusant de rattacher le droit de surélévation aux parties communes spéciales et en le maintenant dans le périmètre des parties communes générales.
Par ailleurs, l’article 35 de la même loi, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, soumet la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux privatifs à la majorité prévue à l’article 26 (article 35, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Cette majorité est celle des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, conformément aux dispositions de l’article 26 de la loi (article 26, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). La combinaison de ces textes produit un effet mécanique : dès lors que le droit de surélever appartient au syndicat des copropriétaires, la décision d’aliéner ce droit ou d’autoriser les travaux ne peut être prise que par un vote de l’ensemble des copropriétaires, et non par un vote restreint aux seuls copropriétaires du bâtiment concerné.
Il convient de relever que la Cour de cassation avait déjà rappelé, dans un arrêt du 17 juin 2021, que « sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres : le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes » (Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 19-26.344). Cette formulation, reprise quasi littéralement du texte de l’article 3, confirme que le droit de surélever n’est pas un attribut de la propriété privative mais un accessoire des parties communes, ce qui emporte pour conséquence directe son rattachement au syndicat.
II. Portée et incertitudes de la solution
A. Les conséquences pratiques pour les copropriétaires et les opérateurs
La portée pratique de l’arrêt du 2 avril 2026 est considérable. En premier lieu, il sécurise la procédure de vote applicable aux projets de surélévation. Désormais, un copropriétaire ne saurait prétendre détenir unilatéralement le droit de surélever un bâtiment au seul motif qu’il possède l’intégralité des parties communes spéciales de ce bâtiment. Le droit de surélever demeure un attribut du syndicat, et toute aliénation de ce droit est subordonnée à un vote de l’assemblée générale à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
En deuxième lieu, la répartition du prix de cession du droit de surélever obéit désormais à une règle claire. Dans le silence du règlement de copropriété, le produit de la cession du droit de surélever doit être réparti entre tous les copropriétaires, et non attribué au seul copropriétaire du bâtiment surélevé. Cette conséquence est d’autant plus importante que les opérations de surélévation constituent, en milieu urbain dense, une source de valorisation significative du patrimoine immobilier des copropriétés. L’arrêt du 28 mai 2020 avait déjà esquissé cette logique en jugeant que « la vente de droits à construire ou de parties communes, pour être valable, est seulement soumise au respect des règles de majorité » (Cass. 3e civ., 28 mai 2020, n° 19-13.245), mais l’arrêt du 2 avril 2026 en précise le corollaire financier en rattachant le produit de cession aux charges communes générales.
En troisième lieu, la sanction des travaux entrepris sans autorisation est sévère. L’arrêt du 16 mars 2023, déjà cité, ordonnait la remise en état d’une surélévation irrégulière. De même, l’arrêt du 27 février 2020 avait condamné sous astreinte un copropriétaire à démolir une surélévation d’appentis réalisée sans l’accord de l’assemblée générale. En l’espèce, la SCI Acanthe immobilier s’est vu ordonner la cessation des travaux et la remise en état de la toiture dans son état antérieur. Ces décisions rappellent avec force qu’une erreur dans la détermination du titulaire du droit de surélever ou dans le respect des règles de majorité expose le copropriétaire à des conséquences financières et matérielles lourdes.
À cet égard, la jurisprudence la plus récente confirme cette sévérité. L’arrêt du 23 janvier 2025 a rappelé que l’existence d’une toiture commune constitue un indice décisif de la nature commune des parties de l’immeuble, rendant indispensable l’autorisation de l’assemblée générale pour toute modification substantielle (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-18.830). En d’autres termes, plus l’opération de surélévation affecte les éléments structurants de l’immeuble, plus la jurisprudence exige le respect scrupuleux des règles de vote.
Par ailleurs, la Cour de cassation a également eu l’occasion de préciser, par un arrêt du 20 avril 2023, que la création d’une vue directe à l’occasion de travaux de surélévation peut justifier une action en suppression, démontrant que les conséquences d’une surélévation ne se limitent pas aux seuls aspects structuraux mais engagent également les rapports de voisinage entre copropriétaires (Cass. 3e civ., 20 avr. 2023, n° 21-16.733). La surélévation est ainsi un acte juridique complexe qui engage tout à la fois le droit des biens, le droit de la copropriété et le droit du voisinage.
En pratique, ces développements jurisprudentiels imposent aux syndics de copropriété une vigilance renforcée dans la préparation des ordres du jour d’assemblée générale. La question n’est plus seulement de savoir si le projet de surélévation est techniquement réalisable ou économiquement viable, mais de déterminer préalablement qui est habilité à en délibérer et selon quelles règles de majorité. Une résolution adoptée par une assemblée spéciale des copropriétaires du bâtiment concerné, sans consultation de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires, encourt la nullité. Cette exigence procédurale peut paraître contraignante, mais elle constitue la contrepartie nécessaire de la protection des droits de chaque copropriétaire sur les parties communes, dont le droit de surélever est l’un des accessoires les plus précieux.
Dès lors, la rédaction du règlement de copropriété acquiert une importance capitale. Un règlement qui stipulerait expressément que le droit de surélever constitue un attribut des parties communes spéciales, ou qui attribuerait explicitement ce droit au copropriétaire concerné, pourrait conduire à une solution différente de celle retenue par l’arrêt du 2 avril 2026. La Cour de cassation prend d’ailleurs soin de viser les textes applicables à l’espèce « dans le silence du règlement de copropriété », ce qui laisse ouverte la possibilité d’une stipulation contraire. Cette précision est lourde de conséquences pour les praticiens : la rédaction du règlement de copropriété devient l’instrument principal de régulation des droits à construire en surélévation. Les travaux en copropriété requièrent ainsi une analyse documentaire approfondie, le règlement de copropriété constituant la loi des parties avant même que ne s’appliquent les dispositions supplétives de la loi du 10 juillet 1965.
B. L’incidence de l’ordonnance du 30 octobre 2019 sur la solution
La portée de l’arrêt du 2 avril 2026 doit toutefois être appréciée à l’aune de l’évolution législative intervenue depuis les faits de l’espèce. La Cour de cassation prend soin de préciser que l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 est appliqué dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. Cette mention n’est pas anodine : elle signifie que la solution dégagée s’inscrit dans un cadre juridique que le législateur a, depuis, partiellement modifié.
L’ordonnance du 30 octobre 2019 a en effet introduit dans la loi du 10 juillet 1965 un article 6-2 qui institue un mécanisme de vote restreint pour les décisions affectant les parties communes spéciales. Ce texte dispose que les décisions relatives aux parties communes spéciales sont prises, sous certaines conditions, par les seuls copropriétaires auxquels ces parties sont affectées. L’ordonnance n’a certes pas remis en cause le principe fondamental posé par l’article 3 de la loi, selon lequel le droit de surélever est réputé accessoire aux parties communes. En revanche, elle a renforcé la reconnaissance des parties communes spéciales en consacrant un principe de vote restreint qui pourrait, à l’avenir, complexifier l’articulation entre les règles de majorité générales et les règles propres aux parties communes spéciales.
Cette ambivalence est source d’incertitudes. D’un côté, le principe dégagé par l’arrêt du 2 avril 2026 conserve sa pertinence dans le silence du règlement de copropriété, même sous l’empire de l’ordonnance de 2019, car le législateur n’a pas modifié la qualification du droit de surélever comme accessoire aux parties communes. D’un autre côté, la reconnaissance accrue des parties communes spéciales pourrait autoriser, dans certaines configurations, un traitement différencié du droit de surélever selon que le règlement de copropriété organise ou non une répartition précise des droits et obligations attachés à ces parties.
En définitive, l’arrêt du 2 avril 2026 rappelle que la validité d’une opération de surélévation ne dépend pas seulement de considérations techniques ou urbanistiques, mais repose avant tout sur une qualification juridique rigoureuse du droit de surélever et sur le respect des règles de vote applicables. Une erreur dans la détermination du périmètre des votants ou dans la majorité requise est susceptible d’entraîner l’annulation des résolutions adoptées, voire la remise en cause des travaux réalisés. L’arrêt du 15 février 2023, qui a censuré une décision de cour d’appel pour n’avoir pas vérifié si les travaux de surélévation avaient été autorisés conformément aux règles de majorité, illustre la vigilance de la Cour de cassation sur ce point (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-24.209).
Il convient enfin de ne pas négliger l’articulation entre le droit de la copropriété et le droit de la construction en matière de surélévation. Les travaux de construction entrepris dans le cadre d’une surélévation engagent également la responsabilité des constructeurs au titre de la garantie décennale des articles 1792 et suivants du code civil, dès lors que les désordres affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans de nombreuses décisions, que la surélévation constitue un ouvrage de construction soumis au régime de la garantie décennale, ce qui ajoute une couche de complexité juridique à ces opérations. La maîtrise simultanée des règles de copropriété et des règles de la construction est donc indispensable à la sécurisation juridique de tout projet de surélévation.
Il apparaît ainsi essentiel, en amont de tout projet, de procéder à une analyse approfondie du règlement de copropriété, de la nature des parties concernées et du régime juridique applicable, en tenant compte tant du droit positif, tel qu’il résulte de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance du 30 octobre 2019, que des évolutions jurisprudentielles les plus récentes. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, avec l’arrêt du 2 avril 2026, posé une pierre supplémentaire dans l’édifice du droit de la copropriété ; il appartiendra aux praticiens et aux juridictions du fond d’en préciser les contours dans les années à venir.
Conclusion
L’arrêt du 2 avril 2026 constitue une clarification majeure du régime juridique de la surélévation en copropriété. En affirmant que, dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires, la Cour de cassation met un terme aux incertitudes qui pesaient sur les projets de surélévation portés par un copropriétaire détenant la totalité des parties communes spéciales. Cette solution, ancrée dans une lecture combinée des articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965, consolide la protection du syndicat et impose aux copropriétaires comme aux opérateurs immobiliers une vigilance accrue dans la préparation et le vote des résolutions d’assemblée générale. Elle invite également les rédacteurs de règlements de copropriété à une précision contractuelle renforcée, seule à même de sécuriser les opérations de surélévation dans les ensembles immobiliers complexes.
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