L’hypothèque immobilière conventionnelle face au privilège de prêteur de deniers : panorama de la jurisprudence de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. La coexistence de l’hypothèque conventionnelle et du privilège de prêteur de deniers dans l’ordonnancement des sûretés immobilières
A. La place respective de l’hypothèque conventionnelle et du privilège de prêteur de deniers dans la hiérarchie des garanties
L’hypothèque conventionnelle constitue, avec le privilège de prêteur de deniers, l’une des sûretés immobilières les plus couramment pratiquées dans le financement de l’acquisition ou de la construction d’immeubles. Aux termes de l’article 2414 du Code civil, « l’hypothèque peut être consentie sur des immeubles présents ou futurs ; à peine de nullité, l’acte notarié désigne spécialement la nature et la situation de chacun de ces immeubles, ainsi qu’il est dit à l’article 2421 ». Cette exigence de spécialité, qui irrigue l’ensemble du régime hypothécaire, se double d’une exigence de détermination du montant garanti, laquelle conditionne tant la validité de l’inscription que l’opposabilité de la sûreté aux tiers.
Le privilège de prêteur de deniers, quant à lui, bénéficie d’un rang préférentiel lorsqu’il est inscrit dans les conditions prévues par les articles 2374 et suivants du Code civil. Cette primauté explique qu’il soit systématiquement requis par les établissements de crédit finançant l’acquisition d’un bien immobilier. La coexistence de ces deux sûretés sur un même immeuble soulève des difficultés pratiques considérables, notamment lorsque le débiteur fait l’objet d’une procédure collective ou lorsque l’immeuble est revendu avant l’apurement complet des créances garanties. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 8 janvier 2026, les conditions dans lesquelles un acquéreur peut obtenir la mainlevée des inscriptions grevant le bien qu’il a acquis. Dans cette espèce, un vendeur avait souscrit deux emprunts auprès d’une banque pour financer l’achat d’un terrain et la construction d’un immeuble, le premier prêt étant garanti par un privilège de prêteur de deniers en premier rang et le second par une hypothèque conventionnelle en second rang. L’acquéreur, ayant versé une partie du prix directement entre les mains du vendeur, s’est trouvé confronté au refus de la banque de donner mainlevée des inscriptions, le vendeur n’ayant pas remboursé l’intégralité du premier emprunt avant d’être placé en liquidation judiciaire (Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 24-11.645, FS-B).
La Cour de cassation a jugé, au visa des articles 1121, 1271 et 1273 du Code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, que « lorsqu’un débiteur stipule qu’un tiers paiera sa dette, il n’est déchargé de son obligation à l’égard du bénéficiaire de cette stipulation que si ce dernier consent à une telle novation ; la preuve de ce consentement ne peut résulter de la seule acceptation du bénéfice de la stipulation » (Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 24-11.645, FS-B). Cette solution, qui refuse de déduire une novation par changement de débiteur de la seule stipulation pour autrui insérée dans l’acte de vente, consolide la protection du créancier hypothécaire en subordonnant l’extinction de la sûreté à un consentement dépourvu d’équivoque.
Cette position jurisprudentielle s’inscrit dans la droite ligne de la conception classique de la novation, laquelle ne se présume pas et doit résulter d’une manifestation de volonté non équivoque du créancier. En l’espèce, la banque avait certes accepté le bénéfice de la stipulation pour autrui, mais cette acceptation ne suffisait pas à caractériser un consentement à la substitution de l’acquéreur au vendeur dans la dette garantie. La Cour de cassation maintient ainsi une exigence probatoire élevée qui protège le créancier hypothécaire contre les extinctions involontaires de sa sûreté, tout en préservant la possibilité pour les parties de convenir d’une novation expresse dans l’acte de vente. Cette solution est d’autant plus remarquable qu’elle intervient dans un contexte de liquidation judiciaire du vendeur, où la tentation aurait pu être grande de faire prévaloir les intérêts de l’acquéreur, tiers de bonne foi, sur ceux du créancier hypothécaire.
B. Le formalisme de la mainlevée et de la radiation des inscriptions hypothécaires
La radiation d’une inscription hypothécaire obéit à un formalisme rigoureux dont la méconnaissance peut entraîner des conséquences dommageables pour l’acquéreur d’un immeuble grevé. Par un arrêt du 8 janvier 2026, la troisième chambre civile a également rappelé les limites de l’office du juge d’appel en matière de mainlevée d’hypothèque. La cour d’appel de Toulouse avait cru pouvoir confirmer un jugement en toutes ses dispositions, y compris celles relatives à une hypothèque conventionnelle qui n’avait pas été renouvelée, alors même qu’elle constatait ne pas être saisie de ce chef du jugement. La Cour de cassation censure cette décision pour excès de pouvoir, au visa de l’article 562 du Code de procédure civile : « il résulte de ce texte que le juge, qui décide qu’il n’est pas saisi d’une demande, excède ses pouvoirs en statuant au fond » (Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 24-11.645, FS-B).
Par ailleurs, la jurisprudence récente a eu l’occasion de préciser les contours de l’obligation de délivrance conforme du vendeur lorsque l’immeuble est grevé d’inscriptions hypothécaires non radiées. La condition suspensive de mainlevée des inscriptions hypothécaires, fréquemment stipulée dans les promesses de vente, doit être appréciée à la lumière de l’économie générale de la convention des parties. Dans un arrêt du 11 janvier 2023, la troisième chambre civile a jugé que la défaillance de la condition suspensive liée à la mainlevée des inscriptions hypothécaires entraîne la caducité de la promesse de vente, dès lors que la clause est claire et que le vendeur a tenté, conformément aux stipulations contractuelles, d’obtenir la mainlevée ou la dispense de purge des hypothèques sans y parvenir (Cass. 3e civ., 11 janv. 2023, n° 21-21.982). Le refus du créancier inscrit de consentir à la mainlevée, en l’espèce motivé par le fait que l’inscription de privilège de prêteur de deniers portait sur un ensemble de parcelles excédant celles faisant l’objet de la vente, ne constitue pas une faute susceptible d’engager sa responsabilité à l’égard de l’acquéreur.
Cette solution illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation apprécie le respect des conditions suspensives stipulées dans l’intérêt du créancier hypothécaire, dont la protection demeure un impératif cardinal du droit des sûretés immobilières. En conséquence, l’acquéreur qui entend se prémunir contre le risque d’éviction lié à la subsistance d’inscriptions hypothécaires doit, dans la rédaction de la promesse de vente, anticiper les hypothèses de refus de mainlevée partielle et prévoir des mécanismes de substitution, tels que la consignation du prix ou la purge amiable des hypothèques. La stipulation d’une condition suspensive de mainlevée constitue, à cet égard, une protection minimale mais insuffisante si elle n’est pas assortie de clauses précisant les diligences attendues du vendeur, le délai imparti pour les accomplir et les conséquences d’un éventuel refus du créancier inscrit.
La pratique notariale a, depuis plusieurs décennies, développé des techniques permettant de concilier la protection du créancier hypothécaire avec les intérêts légitimes de l’acquéreur. La purge amiable, régie par les articles 2476 et suivants du Code civil, permet à l’acquéreur de notifier aux créanciers inscrits son intention de purger l’immeuble et de leur offrir le paiement du prix de vente en contrepartie de la radiation de leurs inscriptions. Ce mécanisme, qui suppose que le prix de vente soit suffisant pour désintéresser l’ensemble des créanciers inscrits, constitue une alternative à la mainlevée amiable lorsque le créancier refuse d’y consentir. La troisième chambre civile a rappelé, dans l’arrêt du 11 janvier 2023 précité, que la défaillance de la condition suspensive de mainlevée ne pouvait être imputée au vendeur dès lors que celui-ci avait accompli les diligences nécessaires pour obtenir la mainlevée, ce qui invite le notaire rédacteur à définir avec précision, dans la promesse de vente, le contenu des diligences mises à la charge du vendeur.
II. Les évolutions contemporaines du régime hypothécaire et leurs incidences sur le contentieux immobilier
A. L’hypothèque rechargeable et l’extension conventionnelle de l’assiette des garanties
L’ordonnance du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés a introduit dans le Code civil un mécanisme novateur : l’hypothèque rechargeable. Aux termes de l’article 2416 du Code civil, « l’hypothèque constituée à des fins professionnelles par une personne physique ou morale peut être ultérieurement affectée à la garantie de créances professionnelles autres que celles mentionnées dans l’acte constitutif pourvu que celui-ci le prévoie expressément ; le constituant peut alors l’offrir en garantie, dans la limite de la somme prévue dans l’acte constitutif et mentionnée à l’article 2417, non seulement au créancier originaire, mais aussi, nonobstant toute clause contraire, à un nouveau créancier encore que le premier n’ait pas été payé ». Cette innovation, qui permet au constituant de mobiliser la valeur de son immeuble au service de financements successifs sans avoir à constituer de nouvelles sûretés, traduit une volonté législative de favoriser le crédit aux entreprises en optimisant l’utilisation du patrimoine immobilier à des fins professionnelles.
La convention de rechargement, qui doit revêtir la forme notariée et être publiée à peine d’inopposabilité aux tiers, constitue un instrument juridique dont l’efficacité repose sur la transparence de l’information des créanciers successifs. Le mécanisme suppose que l’acte constitutif initial mentionne expressément la faculté de rechargement et détermine le montant maximal de la garantie, conformément aux prescriptions de l’article 2417 du Code civil. À défaut de ces mentions, l’hypothèque ne pourra être affectée qu’à la garantie de la créance originaire et le constituant devra, s’il souhaite garantir un nouveau financement, consentir une nouvelle hypothèque sur le même immeuble, ce qui impliquera de nouveaux frais d’acte notarié et de publicité foncière. Par ailleurs, l’article 2414 du même code, qui régit l’hypothèque conventionnelle de droit commun, impose que l’acte notarié désigne spécialement la nature et la situation de chacun des immeubles grevés, à peine de nullité. Cette exigence de spécialité, qui constitue un principe cardinal du droit hypothécaire français, s’applique également à l’hypothèque rechargeable et conditionne la validité de l’ensemble de l’édifice conventionnel. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 8 janvier 2026, que ces exigences formelles ne sont pas de simples règles de preuve mais des conditions de validité substantielles de la sûreté, dont la méconnaissance peut entraîner l’annulation de l’inscription et, partant, la perte du rang hypothécaire pour le créancier.
Ces évolutions législatives, qui entrent en vigueur au 1er janvier 2022, s’inscrivent dans un mouvement plus large de modernisation du droit des sûretés, amorcé par l’ordonnance du 23 mars 2006 puis amplifié par la réforme de 2021. Elles n’ont toutefois pas encore donné lieu à un contentieux significatif devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation, ce qui invite à la prudence dans l’appréciation de leur portée pratique. En tout état de cause, le praticien qui conseille un constituant ou un créancier dans le cadre d’une hypothèque rechargeable devra veiller à la rédaction précise de la clause de rechargement, à la détermination du plafond de garantie et à la publication régulière des conventions successives, sous peine de voir la sûreté privée d’effet à l’égard des créanciers ultérieurs. L’absence de décision de la Cour de cassation sur ce dispositif ne dispense pas le rédacteur d’acte d’une anticipation des difficultés qui pourraient naître de la coexistence de créanciers successifs bénéficiant de la même inscription, notamment en cas de procédure collective du constituant ou de réalisation forcée de l’immeuble.
B. La résistance de la qualification d’hypothèque conventionnelle face aux sûretés légales et judiciaires
L’hypothèque conventionnelle se distingue des hypothèques légales et judiciaires tant par son fondement que par son régime. Les hypothèques légales, qui bénéficient au Trésor public, aux organismes de sécurité sociale ou aux syndicats de copropriétaires, confèrent à leurs titulaires des prérogatives exorbitantes du droit commun, notamment quant aux conditions de leur inscription et de leur renouvellement. La troisième chambre civile veille toutefois à ce que ces prérogatives ne portent pas une atteinte disproportionnée aux droits des propriétaires et des créanciers conventionnels. L’opposition au versement du prix de vente formée par un syndicat de copropriétaires au titre de l’hypothèque légale dont il bénéficie, tout comme l’inscription d’une hypothèque judiciaire conservatoire par un créancier muni d’un titre exécutoire ou d’une autorisation du juge, doivent respecter un équilibre entre la protection du créancier poursuivant et les droits du débiteur saisi.
La coexistence des différentes catégories d’hypothèques sur un même immeuble impose aux acquéreurs et aux praticiens une vigilance particulière lors de l’examen de l’état hypothécaire. La purge des hypothèques, qu’elle intervienne dans le cadre d’une vente amiable ou d’une procédure de saisie immobilière, constitue l’instrument technique permettant de purger l’immeuble des inscriptions qui le grèvent et d’en transférer la propriété à l’acquéreur dans des conditions de sécurité juridique satisfaisantes. L’article 2414 du Code civil, en subordonnant la validité de l’hypothèque à la désignation spéciale des immeubles grevés dans l’acte notarié, impose une rigueur rédactionnelle dont la méconnaissance peut entraîner la nullité de la sûreté et, par voie de conséquence, la perte du bénéfice de l’inscription pour le créancier.
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile témoigne d’une volonté constante de concilier la protection du crédit hypothécaire, indispensable au financement de l’économie immobilière, avec les exigences du droit des procédures collectives et la préservation des droits des acquéreurs successifs. L’arrêt du 8 janvier 2026, en refusant de reconnaître au créancier hypothécaire la faculté de maintenir indéfiniment ses inscriptions alors même que le prêt garanti avait été remboursé, illustre cette recherche d’équilibre. La Cour de cassation, en censurant la cour d’appel pour excès de pouvoir dans sa décision relative à une hypothèque conventionnelle non renouvelée, rappelle que l’office du juge est borné par la saisine des parties et que le défaut de renouvellement d’une inscription emporte, de plein droit, sa péremption.
Par ailleurs, les praticiens du droit immobilier ne sauraient ignorer les interactions entre le régime hypothécaire et les autres branches du droit des sûretés, notamment le droit du cautionnement et le droit des procédures civiles d’exécution. L’inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire, autorisée par le juge de l’exécution sur le fondement de l’article L. 511-1 du Code des procédures civiles d’exécution, doit être suivie d’une assignation au fond dans un délai déterminé, à défaut de quoi l’inscription devient caduque et le créancier s’expose à une action en responsabilité pour procédure abusive. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 20 avril 2022, les conditions dans lesquelles la caducité des inscriptions d’hypothèque judiciaire provisoire peut être constatée par le juge (Cass. 3e civ., 20 avr. 2022, n° 20-17.893). La rigueur de ces exigences procédurales, loin de constituer un formalisme excessif, garantit la sécurité juridique des transactions immobilières en évitant que des inscriptions périmées ne continuent de grever indéfiniment les immeubles.
La coexistence des hypothèques légales et conventionnelles sur un même immeuble est également source de difficultés contentieuses que la pratique notariale doit anticiper. Les syndicats de copropriétaires bénéficient, en application de l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965, d’une hypothèque légale sur le lot de copropriété pour le recouvrement des charges impayées. Cette hypothèque légale, qui prime les hypothèques conventionnelles dans la limite de certains montants et sous certaines conditions, peut compromettre la vente d’un lot si le syndicat fait opposition au versement du prix. Dans un arrêt du 26 octobre 2023, la troisième chambre civile a eu à connaître d’une telle opposition formée par un syndicat de copropriétaires lors de la cession de lots, rappelant les conditions de mise en oeuvre de cette prérogative légale (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-19.447). Cette décision illustre la nécessité, pour l’acquéreur d’un lot de copropriété, de vérifier non seulement l’état hypothécaire conventionnel mais également l’absence de procédure de recouvrement des charges susceptible de donner lieu à l’inscription d’une hypothèque légale.
En définitive, l’hypothèque immobilière conventionnelle demeure, en dépit des évolutions législatives récentes et de la concurrence d’autres mécanismes de garantie, un instrument central du financement de l’immobilier en France. La jurisprudence de la troisième chambre civile, par les précisions qu’elle apporte quant aux conditions de validité, d’opposabilité et d’extinction de la sûreté, contribue à en renforcer la prévisibilité et l’efficacité, au bénéfice tant des créanciers que des débiteurs et des acquéreurs successifs. L’arrêt du 8 janvier 2026 constitue, à cet égard, une contribution significative à la clarification des rapports entre la stipulation pour autrui insérée dans l’acte de vente et l’extinction des sûretés par voie de novation, en affirmant que le seul bénéfice de la stipulation ne suffit pas à caractériser un consentement à la substitution de débiteur. La portée de cette décision, publiée au Bulletin, dépasse le seul cadre du droit hypothécaire pour intéresser l’ensemble du droit des obligations et, singulièrement, la théorie de la stipulation pour autrui.
Conclusion
Le panorama de la jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 en matière d’hypothèque immobilière conventionnelle révèle une construction jurisprudentielle soucieuse de préserver l’équilibre entre la protection du crédit et la sécurité des transactions immobilières. L’arrêt du 8 janvier 2026 constitue, à cet égard, une contribution significative à la clarification des rapports entre la stipulation pour autrui insérée dans l’acte de vente et l’extinction des sûretés par voie de novation, en affirmant que le seul bénéfice de la stipulation ne suffit pas à caractériser un consentement à la substitution de débiteur. Les innovations législatives introduites par l’ordonnance du 15 septembre 2021, et notamment le mécanisme de l’hypothèque rechargeable, ouvrent des perspectives nouvelles pour le financement des entreprises, sans toutefois remettre en cause les principes cardinaux du droit hypothécaire que sont la spécialité et la publicité foncière. Le contentieux à venir dira si ces innovations, qui n’ont pas encore été soumises à l’épreuve de la cassation, produisent les effets escomptés par le législateur.
Les praticiens du droit immobilier trouveront dans ce panorama jurisprudentiel des enseignements directement mobilisables dans la rédaction des actes de vente et des constitutions d’hypothèque. La vigilance s’impose, en particulier, dans la rédaction des clauses de stipulation pour autrui insérées dans les actes de vente en l’état futur d’achèvement, dont la portée extinctive des sûretés ne saurait être présumée. La coordination entre le notaire rédacteur, les établissements de crédit et les services de la publicité foncière demeure le gage d’une sécurité juridique optimale des opérations de crédit hypothécaire.
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