Les ventes aux enchères immobilières : saisie, adjudication et licitation dans la jurisprudence de la troisième chambre civile (2023-2026)
La vente aux enchères d’un immeuble constitue, dans le paysage du droit immobilier français, une modalité singulière de transfert de propriété qui se déploie dans des contextes radicalement distincts. La contrainte du créancier poursuivant saisissant le bien de son débiteur d’un côté, la volonté des indivisaires de sortir de l’indivision de l’autre, et, entre ces deux pôles, la pratique des ventes notariales sur adjudication volontaire : chacune de ces figures obéit à un corps de règles qui lui est propre, dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation, entre 2023 et 2026, a précisé les contours avec une rigueur remarquable. L’enjeu est considérable : la vente aux enchères déroge aux canons du droit commun de la vente, qu’il s’agisse du rôle du vendeur, de la protection des tiers ou des effets du transfert de propriété. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile éclaire ces mécanismes et en révèle la complexité, qu’il s’agisse de l’exclusion du droit de préemption du locataire commercial en cas d’adjudication forcée, de l’opposabilité des améliorations du preneur rural à l’adjudicataire, ou encore des effets de l’effet déclaratif du partage sur une licitation antérieure. L’analyse de ces décisions permet de mesurer la tension permanente entre la protection des droits subjectifs et les impératifs de sécurité juridique qui gouvernent la transmission de la propriété immobilière par la voie des enchères publiques.
I. La vente judiciaire par adjudication : un cadre procédural contraint
A. Les principes directeurs de la saisie immobilière et de l’adjudication forcée
La procédure de saisie immobilière, régie par les articles L. 311-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, aboutit à la vente forcée du bien du débiteur aux enchères publiques devant le juge de l’exécution. Le créancier poursuivant y tient le rôle central : il élabore le cahier des conditions de vente sous sa responsabilité, conformément à l’article R. 322-11 du même code. Cette vente se singularise par une caractéristique fondamentale : l’absence de vendeur volontaire. Le propriétaire du bien saisi n’a pas la qualité de vendeur, ce qui emporte des conséquences décisives sur les droits des tiers et sur l’application des régimes protecteurs qui, en droit commun, sont attachés à la qualité de vendeur. La troisième chambre civile en a tiré une conséquence majeure dans un arrêt du 30 novembre 2023, en jugeant que « les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, qui sont d’ordre public, trouvent application lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, et ne sont pas applicables aux ventes faites d’autorité de justice » (Cass. 3e civ., 30 nov. 2023, n° 22-17.505, Publié au Bulletin). Cette formulation, par sa netteté, trace une ligne de partage indiscutable entre la vente volontaire et la vente judiciaire : dans la seconde, le locataire commercial ne peut opposer à l’adjudicataire le droit de préemption institué à son profit par la loi du 18 juin 2014, car ce droit est conçu comme une prérogative opposable au propriétaire-vendeur, et non comme un attribut du bail opposable erga omnes.
Cette solution, loin d’être isolée, s’inscrit dans une construction jurisprudentielle plus large que la troisième chambre civile a enrichie de manière significative. Par un arrêt du 25 mai 2023, la Cour a eu à connaître d’une difficulté touchant précisément au cahier des charges de l’adjudication. En l’espèce, un ensemble immobilier donné à bail rural avait été adjugé sur saisie immobilière, sans que le cahier des conditions de vente ne mentionne les améliorations apportées par le preneur, comme l’exige pourtant l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime. La Cour a jugé que « leur défaut de mention ne peut avoir pour effet de priver le preneur de son droit de demander à l’adjudicataire, bailleur à l’expiration du bail, le paiement d’une indemnité au titre de ces améliorations » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.015, Publié au Bulletin). La responsabilité du créancier poursuivant dans la rédaction du cahier des charges ne saurait ainsi obérer les droits substantiels du preneur, dont la créance d’indemnité survit à l’adjudication et se transmet avec la propriété du bien. En d’autres termes, l’adjudication opère bien transmission de la qualité de bailleur à l’adjudicataire, mais cette transmission emporte avec elle les dettes nées du bail, sans que les éventuelles omissions du cahier des charges puissent constituer une fin de non-recevoir opposable au preneur.
Par ailleurs, la procédure d’adjudication sur saisie immobilière fait intervenir un officier ministériel ou un notaire commis chargé de la vente, qui établit le projet de distribution du prix entre les créanciers inscrits. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 5 septembre 2024 rendu sous l’empire du droit local d’Alsace-Moselle, que « si, pour l’établissement de l’état de collocation, les créances sont en principe admises d’après leur rang, les créanciers peuvent convenir d’un autre ordre que celui résultant du livre foncier. Une telle convention, qui peut intervenir avant l’inscription des droits concernés au livre foncier, a force obligatoire entre les parties, sans pouvoir préjudicier aux droits des créanciers qui y sont demeurés étrangers » (Cass. 3e civ., 5 sept. 2024, n° 21-15.829, Publié au Bulletin). Cette décision consacre le principe de la convention d’antériorité entre créanciers hypothécaires, dont la portée dépasse le seul cadre géographique du pourvoi. Elle rappelle qu’en matière de distribution du prix d’adjudication, la volonté contractuelle prime sur l’ordre légal des inscriptions, pourvu que les droits des créanciers tiers soient préservés.
B. La protection des droits des tiers à l’épreuve de l’adjudication forcée
L’adjudication sur saisie immobilière ne met pas seulement en jeu les intérêts du créancier poursuivant et du débiteur saisi. Elle affecte également les droits des tiers, qu’il s’agisse des titulaires d’un droit de préemption ou des créanciers inscrits. La juridiction d’adjudication constitue le lieu où s’articulent ces droits concurrents, et l’office du juge consiste précisément à garantir que la contrainte de la procédure ne serve pas de prétexte à un anéantissement général des droits préexistants.
La question de la préemption de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural sur des biens adjugés a donné lieu à une jurisprudence nourrie que la troisième chambre civile a précisée dans un arrêt du 18 janvier 2023. La Cour y a jugé que « cette notification à l’acquéreur évincé a pour objet de lui délivrer une information personnelle garantissant l’effectivité de son droit au recours » (Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n° 21-14.496, Publié au Bulletin). En l’espèce, la SAFER avait exercé son droit de préemption sur des parcelles adjugées à un particulier, et ce dernier contestait la régularité de la notification. La Cour a jugé que l’article R. 143-6 du code rural et de la pêche maritime, qui fixe le délai maximal dans lequel la décision de préemption doit être notifiée à l’acquéreur évincé, n’impose pas que cette notification soit effectuée postérieurement à celle faite au greffe de la juridiction d’adjudication. Ce qui importe, c’est que l’acquéreur évincé reçoive effectivement l’information lui permettant d’exercer son recours dans le délai légal.
Dès lors, le formalisme protecteur qui entoure l’adjudication ne saurait être détourné de sa finalité. La protection des droits du preneur à bail rural face aux carences du cahier des charges, la sauvegarde du droit de recours de l’adjudicataire évincé par la SAFER et le respect de la force obligatoire des conventions d’antériorité entre créanciers hypothécaires constituent autant de manifestations d’un même principe : la vente judiciaire ne peut servir de prétexte à l’anéantissement des droits substantiels préexistants. Le juge de l’exécution et, en appel, la cour d’appel, doivent veiller à ce que la procédure de saisie immobilière n’opère pas une purge générale des droits des tiers, mais seulement une transmission de la propriété assortie des charges et droits qui la grèvent. La vente aux enchères immobilières devant le juge de l’exécution obéit ainsi à un équilibre délicat entre l’efficacité du recouvrement forcé et la préservation des droits des occupants, des créanciers et des titulaires de droits réels.
Par ailleurs, la jurisprudence de la troisième chambre civile a également précisé les conditions dans lesquelles la SAFER peut exercer son droit de préemption sur des biens adjugés dans le cadre d’une liquidation judiciaire. Dans un arrêt du 4 septembre 2025, la Cour a jugé que les juges du fond doivent caractériser, « au jour de l’aliénation, tant l’usage agricole des dépendances que l’existence d’une exploitation agricole dont dépendent les bâtiments d’habitation et les parcelles non boisées vendues avec celles en nature de bois et de taillis » (Cass. 3e civ., 4 sept. 2025, n° 24-13.064, Publié au Bulletin). Cette exigence de motivation renforcée contraint les juridictions du fond à ne pas présumer la persistance d’une exploitation agricole à partir de la seule absence de changement de destination. Elle illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation contrôle l’application des régimes spéciaux de préemption dans le contexte particulier de l’adjudication.
II. La licitation et les enchères volontaires : une pratique à la croisée du partage et de la vente
A. La licitation-partage et l’effet déclaratif du partage
Parallèlement aux ventes forcées, la licitation constitue une modalité de sortie de l’indivision par la vente aux enchères du bien indivis. Ce mécanisme, régi par l’article 815 du code civil pour le partage judiciaire et par l’article 1686 du même code pour les ventes aux enchères, se situe à la frontière du droit des biens et du droit des obligations, et sa nature hybride est source de nombreuses difficultés contentieuses. L’effet déclaratif du partage, consacré par l’article 883 du code civil, joue ici un rôle déterminant : chaque indivisaire est censé avoir été propriétaire de son lot depuis le jour de l’entrée dans l’indivision, et n’avoir jamais eu la propriété des autres biens indivis. Ce principe, qui rétroagit au jour de l’ouverture de l’indivision, a des conséquences considérables sur la validité des actes accomplis avant le partage.
La troisième chambre civile a apporté une précision essentielle à cet effet déclaratif dans un arrêt du 13 juillet 2023. Un coïndivisaire avait accepté une offre d’achat d’un immeuble indivis, mais avait subordonné son consentement à l’accord de l’autre indivisaire. Ce dernier ayant refusé de vendre, l’offre était devenue caduque. Le premier indivisaire racheta ensuite les parts de son coïndivisaire, devenant seul propriétaire de l’immeuble, et prétendit que l’effet déclaratif du partage rendait rétroactivement parfaite la vente initialement acceptée. La Cour rejeta cette argumentation en jugeant que « l’effet déclaratif du partage ne permettait pas de faire revivre l’acceptation qu’elle avait donnée à la proposition d’achat de la société Cleaone, atteinte de caducité depuis le 15 mai 2017, l’effet déclaratif du partage ne s’appliquant qu’aux actes ou droits existants et valablement constitués » (Cass. 3e civ., 13 juill. 2023, n° 22-17.146, Publié au Bulletin). Cette solution est d’une grande portée pratique : l’effet déclaratif, pour puissant qu’il soit, ne saurait ressusciter un acte juridique qui n’existait plus au moment du partage. L’acceptation devenue caduque est un acte éteint, et non un acte simplement suspendu dans l’attente d’une ratification.
À cet égard, la distinction entre la vente et la licitation-partage mérite d’être soulignée avec force. Alors que la vente est parfaite dès l’accord sur la chose et le prix par application de l’article 1583 du code civil, la licitation s’inscrit dans le cadre plus large des opérations de partage, dont elle n’est qu’une phase liquidative. Le notaire commis pour procéder à la licitation agit comme un officier instrumentaire, et non comme un mandataire des vendeurs. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 25 mai 2023, a rappelé le principe selon lequel « le transfert de propriété s’étant opéré lors de la signature de l’acte de vente, il convenait de se situer à la date du 31 janvier 2012 pour apprécier si la venderesse avait satisfait à son obligation de délivrance » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-12.870, Publié au Bulletin). La date du transfert de propriété constitue ainsi le moment critique pour l’appréciation des obligations du vendeur, et cette règle vaut pour toutes les formes de vente, y compris la vente par adjudication volontaire ou forcée.
La question du désenclavement consécutif à une division de fonds, qui peut résulter d’une licitation-partage, a également retenu l’attention de la troisième chambre civile dans un arrêt du 20 novembre 2025. La Cour y a posé un principe de portée générale : « Lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d’enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique » (Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 24-17.240, Publié au Bulletin). Cette solution, rendue en matière de servitude de passage sur le fondement de l’article 684 du code civil, intéresse directement la licitation-partage, qui constitue l’une des causes de division d’un fonds unique au sens de ce texte. Elle signifie que lorsque la licitation a pour effet de rendre enclavée une parcelle qui ne l’était pas avant le partage, le propriétaire de cette parcelle ne peut réclamer un passage que sur les autres parcelles issues de la même division, et non sur le fonds d’un tiers étranger à l’opération de partage.
B. Les enchères notariales, la distribution du prix et la préemption de la SAFER
Au-delà de la licitation judiciaire, la pratique des ventes notariales aux enchères occupe une place significative dans le marché immobilier français, notamment par l’intermédiaire des plateformes dédiées comme les ventes des notaires ou les adjudications domaniales. Ces ventes, qui peuvent être volontaires ou ordonnées par justice, sont réalisées par un notaire commis à cet effet, dont la mission excède la simple réception de l’acte de vente pour englober la vérification de l’état hypothécaire, l’établissement du cahier des charges et la distribution du prix entre les créanciers.
La troisième chambre civile a précisé l’office du notaire dans ces opérations à travers un arrêt du 5 septembre 2024. Le notaire chargé de l’adjudication avait établi un projet de distribution colloquant deux créanciers hypothécaires à égalité de rang, en se fondant sur l’absence de rang respectif au livre foncier. Or, il résultait des actes de prêt que les parties avaient manifesté une intention non équivoque de faire primer l’inscription de l’un des créanciers sur celle de l’autre. La Cour a censuré l’arrêt d’appel qui avait avalisé la collocation à égalité de rang, rappelant le principe de la force obligatoire des conventions entre créanciers. Par cet arrêt, la Cour a réaffirmé avec force la primauté de la volonté contractuelle sur les règles supplétives de classement des inscriptions, sous la seule réserve des droits des créanciers demeurés étrangers à la convention d’antériorité.
En outre, la préemption de la SAFER sur les biens adjugés dans le cadre d’une liquidation judiciaire a fait l’objet d’une décision remarquée du 4 septembre 2025. Saisie d’un pourvoi dirigé contre un arrêt ayant déclaré valable la décision de préemption de la SAFER sur des immeubles adjugés comprenant une maison d’habitation, des dépendances agricoles et des bois-taillis, la troisième chambre civile a censuré la cour d’appel. La Cour a jugé que les juges du fond s’étaient déterminés « par des motifs tirés d’une absence de changement de destination, inopérants à caractériser, au jour de l’aliénation, tant l’usage agricole des dépendances que l’existence d’une exploitation agricole dont dépendent les bâtiments d’habitation et les parcelles non boisées vendues avec celles en nature de bois et de taillis » (Cass. 3e civ., 4 sept. 2025, n° 24-13.064, Publié au Bulletin). Cette décision rappelle avec netteté que les conditions du droit de préemption de la SAFER, définies aux articles L. 143-1 et L. 143-4 du code rural et de la pêche maritime, doivent être appréciées strictement au jour de l’aliénation, ce qui inclut la date de l’adjudication, sans que les juges du fond puissent se contenter d’une référence historique à une activité agricole antérieure.
En définitive, les ventes aux enchères immobilières, qu’elles soient judiciaires ou volontaires, s’inscrivent dans un maillage normatif dense qui ne laisse aucune place à l’improvisation. La troisième chambre civile veille à ce que les droits des créanciers, des preneurs et des adjudicataires soient également protégés, sans que la finalité de la procédure de saisie ou de la licitation-partage ne serve de prétexte à l’oubli des principes fondamentaux du droit des biens et des obligations. La vente aux enchères immobilières constitue ainsi un domaine où la technicité procédurale et la protection des droits substantiels s’entrelacent de manière indissociable, exigeant du praticien une maîtrise conjointe des règles de la saisie immobilière, du droit du partage et des régimes spéciaux de préemption.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, sur la période 2023-2026, témoigne d’une volonté constante d’articuler les exigences de la procédure de saisie immobilière avec la sauvegarde des droits subjectifs des tiers. Qu’il s’agisse de l’exclusion du droit de préemption du locataire commercial en cas d’adjudication forcée, de la survivance de la créance d’indemnité du preneur rural malgré les carences du cahier des charges, de la force obligatoire des conventions d’antériorité entre créanciers ou de la portée limitée de l’effet déclaratif du partage sur les acceptations d’offres antérieures, la Cour trace une ligne de partage claire entre ce qui relève de la contrainte procédurale et ce qui ressortit à la protection des droits acquis. Cette construction prétorienne, par sa cohérence et sa précision, offre aux praticiens un cadre d’analyse fiable pour appréhender les opérations de vente aux enchères immobilières dans toutes leurs dimensions, qu’elles interviennent devant le juge de l’exécution, devant le notaire commis ou dans le cadre d’un partage judiciaire. La rigueur avec laquelle la Cour contrôle l’application des régimes spéciaux de préemption et la distribution du prix d’adjudication entre créanciers confirme que la vente aux enchères, loin d’être une modalité marginale de transfert de propriété, constitue un laboratoire privilégié de l’articulation entre le droit des procédures civiles d’exécution, le droit des sûretés et le droit des biens.
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