La cession de parts de SCI à l’épreuve du nouveau formalisme légal : l’acte sous seing privé n’est plus une option
Une réforme adoptée en toute discrétion dans le cadre de la loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, dont les dispositions relatives aux sociétés à prépondérance immobilière ont été adoptées au terme d’un parcours législatif particulièrement discret, vient de bouleverser le cadre juridique applicable aux cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière. Jusqu’alors, il était possible de transférer la propriété de parts de société civile immobilière en établissant un simple acte sous seing privé entre le cédant et le cessionnaire, sans intervention obligatoire d’un tiers assermenté. La loi nouvelle impose désormais, à peine de nullité, que toutes les cessions de parts de ces sociétés soient constatées par un acte authentique notarié, un acte d’avocat ou un acte d’expert-comptable. Cette évolution, applicable aux quelques 1,8 million de SCI recensées par le Conseil national des greffiers des tribunaux de commerce, modifie substantiellement les pratiques et les coûts de transmission du patrimoine immobilier détenu par l’intermédiaire de ces structures. L’analyse de ce nouveau formalisme, confronté au régime antérieur et à la jurisprudence de la Cour de cassation, révèle une tension entre l’objectif légitime de transparence fiscale et la protection de la liberté contractuelle des associés.
I. Le régime antérieur des cessions de parts de SCI : une liberté entourée de garde-fous prétoriens
A. Le principe de la cession sous seing privé dans les sociétés civiles
Le droit commun des sociétés civiles, tel qu’il résulte des dispositions du Code civil, n’imposait jusqu’à présent aucun formalisme particulier pour la validité des cessions de parts sociales entre vifs. L’article 1861 du Code civil (Légifrance) subordonne certes la cession à l’agrément de tous les associés, sauf clause statutaire contraire, et précise que le projet de cession est notifié avec demande d’agrément à la société et à chacun des associés. Ce texte ajoute que « lorsque deux époux sont simultanément membres d’une société, les cessions faites par l’un d’eux à l’autre doivent, pour être valables, résulter d’un acte notarié ou d’un acte sous seing privé ayant acquis date certaine autrement que par le décès du cédant », réservant ainsi l’exigence de l’acte notarié à la seule hypothèse particulière des cessions entre époux. Pour toutes les autres cessions de parts de SCI, le recours à un acte sous seing privé était parfaitement admis.
Cette liberté se doublait d’une obligation fiscale : l’article 726 du Code général des impôts (Légifrance) soumet les cessions de droits sociaux à un droit d’enregistrement proportionnel, dont le taux est porté à 5 % pour les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière, catégorie dans laquelle entrent la quasi-totalité des SCI. L’article 726, II bis, précise qu’est à prépondérance immobilière la personne morale « dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière ». La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser la portée de cette qualification fiscale et d’en délimiter le champ d’application.
Par un arrêt publié au Bulletin du 30 novembre 2022, la chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé que « la cession de l’usufruit de droits sociaux, qui n’emporte pas mutation de la propriété des droits sociaux, ne peut être qualifiée de cession de droits sociaux, au sens de l’article 726 du code général des impôts, et n’est donc pas soumise au droit d’enregistrement prévu par ce texte » (Cass. com., 30 nov. 2022, n° 20-18.884, courdecassation.fr). La Haute juridiction a ainsi restreint le domaine du droit proportionnel de 5 % en excluant les cessions d’usufruit temporaire de parts de SCI, confirmant que toutes les transmissions de droits sociaux ne sont pas assimilables à une cession soumise au régime fiscal de l’article 726.
Par ailleurs, dans un arrêt du 14 octobre 2020, également publié au Bulletin, la chambre commerciale a rappelé que la qualification de société à prépondérance immobilière, pour l’application des régimes fiscaux de faveur, s’apprécie « en considération d’un faisceau d’indices déterminés d’après la nature de l’activité et les conditions de son exercice » (Cass. com., 14 oct. 2020, n° 18-17.955, courdecassation.fr). Cette jurisprudence, rendue à propos de l’article 787 B du Code général des impôts, illustre la méthode d’analyse que les juridictions appliquent pour déterminer si une société entre dans la catégorie des sociétés à prépondérance immobilière, qualification dont dépend tant le taux du droit d’enregistrement que, désormais, le formalisme exigé pour la validité de la cession.
B. Les garde-fous jurisprudentiels face aux insuffisances du régime antérieur
Le régime antérieur n’était toutefois pas dénué de tout contrôle. La jurisprudence avait progressivement édifié des mécanismes de protection des associés et des tiers, destinés à pallier les insuffisances d’un système fondé sur la seule volonté des parties. La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 27 mai 2026, a ainsi rappelé que « la formalité fiscale prévue à l’article 726 du code général des impôts n’est pas une mesure de publicité de l’acte au regard des tiers ; elle ne fait pas courir le délai de prescription de l’action en nullité » (CA Bordeaux, 27 mai 2026, n° 23/02500, courdecassation.fr). Cette décision met en lumière une fragilité essentielle du dispositif antérieur : l’enregistrement fiscal de la cession, seul acte formalisé dans de nombreuses opérations, ne conférait aucune opposabilité aux tiers et ne purgeait pas les vices susceptibles d’affecter la validité de la cession.
En conséquence, un associé évincé pouvait agir en nullité de la cession pour violation d’une clause statutaire d’agrément plusieurs années après l’opération, sans que l’accomplissement de la formalité d’enregistrement auprès de l’administration fiscale ne fasse obstacle à son action. La cour de Bordeaux a expressément retenu que « l’action en nullité ne se prescrit pas à compter de l’enregistrement de l’acte aux impôts », consacrant ainsi une distinction fondamentale entre la régularité fiscale et la sécurité juridique de la cession.
L’opposabilité aux tiers constituait un autre point de fragilité. La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un arrêt publié au Bulletin du 27 novembre 2024, a jugé que « l’inopposabilité prévue à l’article L. 123-9, alinéa 1, du code de commerce ne concerne pas les actes authentiques établis par les sociétés civiles professionnelles de notaires, de tels actes, en particulier les actes de donation, n’étant pas sujets à mention au registre du commerce et des sociétés » (Cass. com., 27 nov. 2024, n° 22-24.511, courdecassation.fr). Si cette décision consacre une immunité des actes authentiques notariés à l’égard de l’obligation de publicité au registre du commerce, elle révèle, par un raisonnement a contrario, la vulnérabilité des actes sous seing privé, lesquels demeurent pleinement soumis au régime de l’inopposabilité prévu par l’article L. 123-9 du Code de commerce.
Dès lors, le cessionnaire de parts de SCI qui se contentait d’un acte sous seing privé non publié s’exposait à voir sa qualité d’associé contestée par les tiers, lesquels pouvaient légitimement opposer l’absence de mention de la cession au registre du commerce et des sociétés. Cette situation générait une insécurité juridique préjudiciable à la fluidité des transactions immobilières et favorisait, selon les termes du législateur, des pratiques de dissimulation du prix réel de cession, au détriment des finances publiques.
La chambre criminelle de la Cour de cassation a elle-même été confrontée à des affaires de fraude fiscale impliquant des SCI. Dans un arrêt du 8 octobre 2025, elle a rappelé que « le juge répressif ne peut déclarer un prévenu coupable d’une infraction sans en avoir caractérisé tous les éléments constitutifs » (Cass. crim., 8 oct. 2025, n° 24-82.617, courdecassation.fr), à propos de cessions d’actifs immobiliers sous-évalués réalisées par l’intermédiaire de SCI filiales. La Cour sanctionnait ainsi la légèreté avec laquelle certaines cessions de parts sociales étaient instrumentées, en l’absence de tout contrôle par un professionnel assermenté.
La cour d’appel de Montpellier, statuant le 14 janvier 2025, a également eu à connaître d’un litige relatif à l’absence des formalités légales dans une cession de parts sociales (CA Montpellier, 14 janv. 2025, n° 23/03124, courdecassation.fr). Cette décision, bien que rendue dans un contexte de promotion immobilière et non de SCI familiale, illustre la récurrence des contentieux liés au défaut de formalisme dans les cessions de droits sociaux à objet immobilier, et confirme la nécessité d’un encadrement législatif renforcé.
II. Le nouveau formalisme imposé par la loi antifraude : une mutation structurelle du droit des sociétés civiles immobilières
A. L’exigence d’un acte authentique ou contresigné par un professionnel du droit
La loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, adoptée au printemps 2026, introduit une disposition d’une portée considérable pour l’ensemble des détenteurs de parts de SCI. Son article consacré aux cessions de droits sociaux des sociétés à prépondérance immobilière énonce que toute cession de parts ou actions de ces sociétés doit, à peine de nullité, être constatée par un acte authentique reçu par un notaire, un acte d’avocat ou un acte d’expert-comptable. Cette disposition s’articule avec le régime fiscal existant de l’article 726 du Code général des impôts, dont le III-A imposait déjà, pour les seules cessions réalisées à l’étranger, qu’elles soient « constatées dans un délai d’un mois par un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France ».
Le législateur étend ainsi à l’ensemble des cessions, y compris celles réalisées sur le territoire national, une exigence qui n’était jusqu’alors requise que pour les opérations transfrontalières. Le champ d’application de cette nouvelle obligation est défini par renvoi à la notion de personne morale à prépondérance immobilière, telle qu’elle est définie à l’article 726, I, 2° du Code général des impôts, ce qui inclut la quasi-totalité des SCI dès lors que leur actif est principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France.
L’innovation majeure réside dans la sanction attachée à cette obligation : la nullité de la cession. Il ne s’agit plus seulement d’une irrégularité fiscale susceptible d’entraîner un redressement, ni d’une simple inopposabilité aux tiers, mais d’une cause de nullité de l’acte de cession lui-même. Cette nullité, qui est une nullité relative destinée à la protection du cessionnaire, peut être invoquée par toute partie à l’acte, et ses effets sont rétroactifs : les parties sont remises dans l’état où elles se trouvaient avant la cession, le cédant recouvrant la propriété des parts et le cessionnaire le prix versé.
La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 26 mai 2026, a illustré la complexité des litiges portant sur la fixation du prix définitif dans les cessions de parts de SCI, en rappelant la nécessité d’un « protocole d’accord » précis définissant le mode de calcul du prix (CA Versailles, 26 mai 2026, n° 25/02085, courdecassation.fr). La nouvelle exigence d’un acte authentique ou d’avocat devrait, en imposant l’intervention d’un professionnel du droit, prévenir ce type de contentieux en garantissant une rédaction rigoureuse des clauses de détermination du prix et en assurant l’information complète des parties sur la portée de leurs engagements.
Par ailleurs, la chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un important arrêt du 28 mai 2026 publié au Bulletin, a rappelé l’étendue de la notion de détention indirecte d’immeubles par chaîne de participations pour l’application de la taxe de 3 % prévue à l’article 990 D du Code général des impôts, en précisant que « cette disposition s’applique quel que soit le nombre de ces entités juridiques interposées » (Cass. com., 28 mai 2026, n° 24-18.404, courdecassation.fr). Cette jurisprudence confirme l’attention particulière que le législateur et le juge portent désormais à la transparence des montages sociétaires à objet immobilier, dont la nouvelle exigence de formalisme constitue le prolongement naturel.
B. Les conséquences pratiques pour les 1,8 million de SCI françaises
L’impact concret de la réforme sur les associés de SCI est triple. Il porte d’abord sur le coût des cessions, ensuite sur les délais de réalisation, et enfin sur la sécurité juridique des opérations.
En premier lieu, le recours obligatoire à un notaire, à un avocat ou à un expert-comptable pour instrumenter la cession engendre un surcoût immédiat. Les émoluments du notaire, calculés proportionnellement à la valeur des parts cédées selon le barème fixé par décret, s’ajoutent désormais aux droits d’enregistrement de 5 % déjà applicables aux cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière. Pour une cession de parts de SCI portant sur un immeuble d’une valeur de 300 000 euros, le coût cumulé des droits d’enregistrement et des émoluments notariés pourra désormais excéder 20 000 euros, contre 15 000 euros sous l’empire du régime antérieur où seul le droit d’enregistrement était obligatoirement dû. L’alternative offerte par la loi, consistant à recourir à un acte d’avocat ou d’expert-comptable, pourrait atténuer ce surcoût, sans toutefois le supprimer, dans la mesure où ces professionnels sont également tenus à des obligations de vérification et de conseil génératrices d’honoraires.
En deuxième lieu, l’intervention obligatoire d’un tiers professionnel allonge mécaniquement les délais de réalisation des cessions. Là où un acte sous seing privé pouvait être signé en quelques jours entre les parties, sans autre formalité que l’enregistrement fiscal, le nouveau dispositif impose des délais de rendez-vous, de vérification des capacités et des consentements, de rédaction de l’acte et d’accomplissement des formalités subséquentes. Cet allongement peut s’avérer préjudiciable dans les situations où la célérité de la cession est une condition déterminante de l’opération, notamment en cas de financement bancaire soumis à des conditions de date ou de restructuration patrimoniale urgente.
En troisième lieu, la réforme présente un bénéfice incontestable en termes de sécurité juridique. L’intervention d’un notaire ou d’un avocat garantit la vérification de la capacité des parties, la régularité de l’agrément des associés prévu à l’article 1861 du Code civil (Légifrance), la purge des éventuelles causes de nullité tenant au consentement ou à la capacité, et l’accomplissement des formalités de publicité et d’enregistrement. L’acte authentique notarié confère en outre date certaine et force exécutoire, ce dont l’acte sous seing privé est dépourvu. Par ailleurs, la responsabilité civile professionnelle du notaire ou de l’avocat instrumentaire constitue une garantie supplémentaire pour les parties, qui disposent d’un recours en cas de manquement du professionnel à ses obligations de conseil et d’efficacité de l’acte.
L’article 1844 du Code civil (Légifrance), qui organise la participation des associés aux décisions collectives, prend une importance renouvelée dans ce contexte. La notification du projet de cession à la société et à chacun des associés, prévue par l’article 1861, doit désormais s’inscrire dans une procédure formalisée, dont le notaire ou l’avocat sera le garant. Le professionnel instrumentaire devra s’assurer que la procédure d’agrément a été respectée, que les délais statutaires ont été observés, et que le refus éventuel d’agrément a donné lieu au rachat des parts dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, par l’article 1843-4 du Code civil.
La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 12 mars 2025, a rappelé la rigueur avec laquelle les juridictions contrôlent le respect des formalités d’enregistrement et de déclaration des cessions de parts de SCI, en écartant des débats une note en délibéré qui développait des arguments non soumis à la contradiction (CA Versailles, 12 mars 2025, n° 23/01854, courdecassation.fr). Cette vigilance juridictionnelle, conjuguée à la nouvelle exigence légale, devrait dissuader les pratiques de cessions informelles qui prospéraient sous l’empire du régime antérieur.
La réforme s’inscrit dans un mouvement plus large de lutte contre l’opacité des montages immobiliers. Le législateur a entendu tarir une source de fraude consistant, pour les cédants, à minorer le prix déclaré de cession dans un acte sous seing privé, sans qu’aucun professionnel assermenté ne puisse contrôler la sincérité du prix et alerter les parties sur les conséquences fiscales d’une sous-évaluation. L’obligation nouvelle de recourir à un acte authentique ou contresigné soumet désormais la détermination du prix au contrôle d’un tiers, lequel engage sa responsabilité professionnelle en cas de complicité ou de négligence dans la constatation d’un prix manifestement sous-évalué.
En définitive, si la réforme accroît le coût et les délais des cessions de parts de SCI, elle confère à ces opérations une sécurité juridique et une transparence fiscale qui faisaient défaut au régime antérieur. Les praticiens du droit immobilier devront intégrer cette nouvelle contrainte dans leur conseil aux associés de SCI et anticiper, dans la rédaction des statuts, les conséquences du formalisme nouveau sur les clauses d’agrément et les procédures de cession.
En tout état de cause, les associés de SCI confrontés à une cession de parts doivent désormais anticiper l’intervention d’un professionnel du droit et intégrer le coût de ce nouveau formalisme dans l’économie générale de leur opération. Le cabinet Kohen Avocats, dont l’expertise en droit immobilier couvre l’ensemble des problématiques liées aux sociétés civiles immobilières, assiste les associés dans la sécurisation de leurs cessions de parts et la mise en conformité de leurs statuts avec les exigences nouvelles de la loi antifraude.
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Conclusion
Or, le formalisme notarié ou juridique imposé par la loi nouvelle n’est pas sans évoquer le régime déjà applicable aux cessions de parts de sociétés civiles professionnelles, pour lesquelles l’acte authentique est depuis longtemps de rigueur. La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans l’arrêt précité du 27 novembre 2024, a d’ailleurs reconnu que « les actes authentiques établis par les sociétés civiles professionnelles de notaires » bénéficient d’un régime d’opposabilité dérogatoire au droit commun. Par un parallélisme que le législateur a sans doute eu à l’esprit, les cessions de parts de SCI, qui portent sur un actif immobilier dont la valeur justifie une protection renforcée des parties, se voient désormais soumises à un formalisme comparable. Cette convergence des régimes traduit une évolution plus large du droit des sociétés vers une exigence accrue de transparence et de protection des associés, qui n’est pas sans incidence sur la liberté statutaire des SCI.
Les praticiens du droit immobilier devront en particulier s’interroger sur l’articulation entre la nouvelle exigence légale et les clauses statutaires existantes. Les statuts de SCI contiennent fréquemment des dispositions relatives aux modalités de cession des parts, à la procédure d’agrément et aux délais de notification. Ces clauses, rédigées sous l’empire du régime antérieur, ne prévoyaient généralement pas l’intervention d’un notaire ou d’un avocat. La question se pose de savoir si ces stipulations statutaires survivent à la loi nouvelle ou si elles doivent être réputées non écrites en ce qu’elles contredisent une disposition d’ordre public. La réponse dépendra de la qualification que les juridictions donneront à la nouvelle exigence : s’agit-il d’une règle impérative à laquelle les statuts ne peuvent déroger, ou d’une simple condition de validité de la cession qui laisse aux associés la faculté d’organiser conventionnellement les modalités de son accomplissement ? L’incertitude qui entoure cette question justifie, à titre conservatoire, une révision des statuts des SCI existantes afin de les mettre en conformité avec le nouveau dispositif légal.
En définitive, la loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales opère une mutation profonde du droit des sociétés civiles immobilières en imposant, à peine de nullité, un formalisme renforcé pour les cessions de parts. L’acte sous seing privé, qui constituait le mode ordinaire de transmission des parts de SCI, n’est désormais plus admis. L’intervention obligatoire d’un notaire, d’un avocat ou d’un expert-comptable, si elle alourdit le coût et allonge les délais des cessions, répond à un impératif de transparence et de sécurité juridique que la jurisprudence de la Cour de cassation appelait de ses vœux depuis plusieurs années. Les associés de SCI sont invités à anticiper cette évolution en adaptant leurs statuts et en intégrant le coût du nouveau formalisme dans l’évaluation de leurs projets de cession.
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