Référé préventif avant travaux : régime juridique, motif légitime et prévention des troubles anormaux de voisinage
La densification urbaine et la multiplication des projets immobiliers de démolition, de construction ou de réhabilitation au sein des grandes agglomérations imposent une vigilance accrue à l’égard des ouvrages avoisinants. L’exécution de travaux structurels, le terrassement, le creusement de fondations ou encore l’usage d’engins lourds de chantier sont susceptibles de provoquer des désordres matériels sur les propriétés voisines : fissures, affaissements, détériorations des ouvrages mitoyens ou nuisances diverses. Face à ces risques inhérents à l’acte de bâtir, les constructeurs, les maîtres d’ouvrage ainsi que les voisins limitrophes disposent d’un outil procédural particulièrement efficace : la mesure d’instruction in futurum, plus communément désignée sous l’appellation de référé préventif avant travaux.
Le fondement exclusif de cette procédure réside dans les dispositions de l’article 145 du Code de procédure civile. Ce texte dispose de manière générale que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». Cette procédure dérogatoire permet donc de saisir le président du tribunal judiciaire, statuant en la forme des référés, afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire avant même la survenance d’un quelconque dommage et avant l’engagement de toute action au fond. L’intervention anticipée de l’expert vise à figer judiciairement et contradictoirement l’état initial des immeubles jouxtant le futur chantier.
Longtemps perçu comme une simple précaution technique, le référé préventif s’est imposé au fil des années comme une étape procédurale quasi systématique dans la gestion des risques des grandes opérations immobilières. L’enjeu de cette démarche probatoire est double. Pour le maître de l’ouvrage, elle permet de se prémunir contre des réclamations opportunistes de voisins qui chercheraient à lui imputer des désordres anciens ou préexistants au chantier. Pour les propriétaires voisins, elle garantit qu’en cas d’apparition de dommages consécutifs aux travaux, la relation de causalité pourra être établie de manière certaine par comparaison avec l’état initial des lieux consigné dans le rapport de l’expert. Ainsi, la jurisprudence récente s’attache à délimiter les contours de cette action, en précisant notamment la notion de motif légitime et l’indépendance de cette procédure vis-à-vis des autres normes spéciales. Il convient dès lors d’analyser l’exigence fondamentale et autonome du motif légitime (I) avant d’examiner l’étendue et les enjeux de la mesure d’expertise judiciaire préventive ordonnée (II).
I. L’exigence fondamentale et autonome du motif légitime au sens de l’article 145 du Code de procédure civile
Le succès de l’action en référé préventif repose sur la démonstration d’un motif légitime. Cette exigence probatoire, bien que souple, est rigoureusement contrôlée par les juridictions, qui veillent par ailleurs à garantir l’autonomie de cette action face à l’existence de législations spéciales.
A. La caractérisation du motif légitime dans le cadre d’un chantier immobilier
La lettre de l’article 145 du Code de procédure civile impose au demandeur de démontrer l’existence d’un motif légitime d’établir ou de conserver une preuve. En matière de travaux immobiliers, ce motif légitime ne se confond nullement avec l’urgence, exigée pour les autres cas d’ouverture du référé, ni avec la certitude d’un dommage à venir. Le juge des référés n’a pas à se prononcer sur la probabilité certaine de la survenance de fissures ou d’effondrements. Il lui appartient uniquement de vérifier que l’action envisagée au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec et que la survenance d’un litige est plausible.
La jurisprudence des juges du fond est particulièrement éclairante sur cette appréciation. La notion de motif légitime implique qu’il existe un litige potentiel ou un « procès en germe ». Ainsi que l’a récemment rappelé le tribunal judiciaire de Versailles dans une décision rendue le 9 janvier 2025, « la notion de motif légitime suppose seulement l’existence d’un procès en germe pouvant être conduit sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure sollicitée ». Le juge ajoute, pour illustrer l’application de ce principe aux chantiers, qu’« il est en l’espèce constant que la demande d’expertise sollicitée s’inscrit dans le cadre d’un référé dit « préventif » dont l’objet, avant le démarrage des travaux de démolition, est de vérifier l’incidence possible du projet sur l’état des bâtiments voisins et de prendre toutes mesures préventives pour éviter l’aggravation des faiblesses éventuellement constatées ou l’apparition de désordres du fait des travaux entrepris » (TJ Versailles, 9 janv. 2025, n° 24/01547).
Dans ce cadre, la seule démonstration par le demandeur de l’imminence de travaux de nature à fragiliser le sol ou les structures adjacentes (par la production du permis de construire, des plans de démolition ou de notes techniques) suffit à caractériser le litige éventuel. Le juge des référés ne s’attache pas au bien-fondé de l’action au fond qui pourrait s’ensuivre, mais uniquement à l’utilité probatoire de la mesure demandée à l’instant où elle est sollicitée. L’action en référé préventif est donc ouverte aussi bien au constructeur soucieux de se ménager une preuve de l’état préexistant qu’au syndicat des copropriétaires de l’immeuble voisin, ou même à un locataire craignant pour la jouissance paisible de son logement.
Il arrive cependant que la demande soit rejetée lorsque les éléments de fait font totalement défaut, démontrant que la démarche relève de la simple curiosité exploratoire sans fondement matériel. Néanmoins, dès lors que des travaux lourds sont documentés en limite séparative, les juridictions font preuve d’un grand pragmatisme, considérant que la préservation de la preuve s’impose avec la force de l’évidence dans l’intérêt commun de l’ensemble des parties au litige potentiel.
B. L’autonomie de la procédure probatoire à l’égard des réglementations spéciales
Une problématique juridique récurrente a longtemps agité le contentieux de la construction : le référé préventif de droit commun peut-il être écarté au motif qu’une réglementation spéciale et technique encadre déjà la réalisation des travaux ? Cette question se pose avec une acuité particulière lorsque les travaux envisagés se situent à proximité de réseaux sensibles, de canalisations de gaz ou d’ouvrages souterrains. Dans de telles hypothèses, le Code de l’environnement, notamment par ses articles L. 554-1 et suivants, impose aux maîtres d’ouvrage et aux exécutants des travaux de lourdes obligations déclaratives et préventives (déclarations de projet de travaux, déclarations d’intention de commencement de travaux, investigations complémentaires).
Certains défendeurs ont ainsi soutenu que l’existence de ces procédures administratives impératives privait d’objet le référé préventif, l’expertise judiciaire ne devant pas se substituer à la réglementation ni s’immiscer dans le respect de ces obligations techniques. La Cour de cassation, dans un arrêt remarqué de sa troisième chambre civile rendu le 16 février 2022, a tranché ce débat de manière très ferme en faveur de l’autonomie de l’article 145 du Code de procédure civile.
Au cas d’espèce, la société de distribution de gaz (GRDF) sollicitait sa mise hors de cause lors de la demande d’expertise, arguant que le respect par le constructeur des prescriptions du Code de l’environnement était suffisant et exclusif de toute autre démarche judiciaire. Écartant cet argument, la Cour suprême a approuvé les juges d’appel d’avoir « retenu, à bon droit, que la réglementation relative aux travaux effectués à proximité des ouvrages souterrains, aériens ou subaquatiques n’excluait pas la possibilité d’engager une procédure de référé préventif » (Cass. 3e civ., 16 févr. 2022, n° 21-11.926). La Cour de cassation a souligné que « l’expertise judiciaire n’avait ni pour objet, ni pour effet, de permettre aux entreprises de travaux publics de déroger aux dispositions impératives des articles L. 554-1 à L. 554-4 et R. 554-1 à R. 554-39 du code de l’environnement » et qu’elle « n’avait pas pour objet de contourner la réglementation prévue par ces dispositions ».
Cette jurisprudence de principe affirme la totale indépendance du référé in futurum. Le fait qu’une réglementation administrative encadre les précautions techniques à prendre avant un chantier ne fait pas disparaître le droit d’une partie de se ménager, sur le terrain civil, la preuve contradictoire de l’état des lieux. Le litige potentiel indemnitaire qui justifie le référé préventif a une nature juridique distincte du respect des normes administratives de construction.
II. L’étendue et les enjeux de la mesure d’expertise judiciaire préventive
Une fois le motif légitime caractérisé, le magistrat commet un expert judiciaire doté d’une mission technique précise. Celle-ci, strictement délimitée par l’ordonnance, a pour finalité première l’établissement d’une photographie probatoire exhaustive, tout en posant les jalons factuels d’un éventuel contentieux fondé sur les troubles anormaux de voisinage.
A. L’établissement de la preuve et le constat de l’état initial des avoisinants
La mission confiée à l’expert judiciaire par le juge des référés constitue la charpente de l’ordonnance. Il ne s’agit pas d’une mission d’arbitrage juridique, mais d’une pure démarche de constatation et d’investigation technique, menée dans le respect absolu du principe du contradictoire qui régit la matière civile.
Le rôle premier de l’expert est donc documentaire : il procède à l’établissement de l’état des lieux des ouvrages mitoyens, des parcelles voisines, et éventuellement des voieries. Le juge confère au technicien le pouvoir de se rendre sur les lieux, de convoquer l’ensemble des parties concernées et de dresser un constat précis. Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, dans une ordonnance du 22 juillet 2025, illustre parfaitement la nature de cette mission. Il y est rappelé que la mesure « a pour objectif d’établir l’état actuel des immeubles avoisinants situés à proximité des travaux avant leur réalisation » (TJ Clermont-Ferrand, 22 juill. 2025, n° 25/00440). L’expert se voit ainsi intimé l’ordre de « dresser un état descriptif précis et détaillé, accompagné de photos si besoin, de l’état actuel intérieur et extérieur des immeubles et clôtures appartenant à chacune des parties, leur structure et leur mode de fondations », tout en précisant « si ces bâtiments présentent ou non des dégradations ou des désordres d’ores et déjà visibles, ou encore s’ils présentent un état de vétusté ou un défaut d’entretien » (TJ Clermont-Ferrand, 22 juill. 2025, n° 25/00440).
L’étendue de la mesure ne se cantonne pas à l’observation inerte des façades. Il est couramment ordonné à l’expert de prendre connaissance des plans de construction, des études géotechniques ou des procédés de démolition choisis par le constructeur afin d’évaluer, de façon anticipée, les risques inhérents à l’opération. Bien qu’il ne puisse s’immiscer dans la conduite du chantier, le technicien doit donner son avis sur les précautions de sauvegarde éventuellement nécessaires. Il s’agit là de la dimension véritablement « préventive » de l’expertise. En objectivant les risques (par exemple liés à des fouilles en sous-œuvre ou à des tirants d’ancrage), le technicien permet au maître de l’ouvrage d’adapter ses modes opératoires avant la survenance de désordres irréversibles.
Il est d’ailleurs essentiel que cette mission soit ordonnée contradictoirement à l’égard de toutes les parties qui pourraient être concernées par un futur recours (maître d’ouvrage, entreprises intervenantes, voisins, syndicats de copropriétaires, et leurs assureurs respectifs). Une expertise qui ne serait pas déclarée commune aux constructeurs ou aux voisins concernés se verrait dépourvue de force probante absolue lors d’une instance ultérieure au fond.
B. L’articulation de la mesure avec la théorie des troubles anormaux de voisinage
Bien que l’article 145 du Code de procédure civile se suffise à lui-même sur le plan procédural, il s’articule matériellement avec une responsabilité bien précise en droit immobilier : la responsabilité sans faute fondée sur la théorie jurisprudentielle des troubles anormaux de voisinage, désormais consacrée à l’article 1253 du Code civil depuis la loi du 15 avril 2024.
Le référé préventif est l’antichambre naturelle du contentieux des nuisances de chantier. Comme l’énonce clairement l’ordonnance du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand précitée : « il est de principe que le référé préventif en matière de travaux immobiliers s’inscrit dans le cadre des actions fondées sur les inconvénients anormaux de voisinage, que les voisins concernés soient propriétaires ou locataires » (TJ Clermont-Ferrand, 22 juill. 2025, n° 25/00440).
En effet, lors d’un chantier d’envergure, le dommage ne se limite pas toujours à l’apparition de fissures consécutives aux vibrations. Il peut prendre la forme de nuisances sonores, de pollutions olfactives, de poussières abondantes ou d’une perte temporaire d’ensoleillement et d’accessibilité. Si ces désordres excèdent la mesure des obligations ordinaires de voisinage, ils ouvrent droit à réparation pour les riverains, indépendamment de toute faute du constructeur.
Cependant, dans la perspective de ce procès en responsabilité objective, la preuve du préjudice, de son origine et de son caractère anormal incombe intégralement au voisin demandeur. Sans le socle probatoire établi par l’expertise judiciaire in futurum, la détermination de l’imputabilité des désordres au chantier se heurterait à l’écueil du doute. Le rapport d’expertise préventif devient alors la pièce maîtresse du juge du fond : c’est sur la base des conclusions du technicien (qui aura constaté l’absence initiale de fissures, puis leur apparition concomitante aux travaux de soutènement) que le tribunal forgera sa conviction. À l’inverse, si le rapport d’expertise démontre que les lézardes étaient préexistantes et résultent de l’affaissement d’un terrain géologiquement instable ou du défaut d’entretien du voisin, le promoteur sera protégé contre des recours indemnitaires infondés.
Il est fondamental de rappeler que l’expert commis en référé n’a pas compétence pour qualifier juridiquement l’anormalité du trouble. Il se borne à en décrire la nature physique, l’intensité acoustique ou matérielle, la durée prévisible et le coût de remise en état. Seul le juge souverain, éventuellement saisi au fond a posteriori, procèdera à la mise en balance de ces éléments factuels pour condamner ou non l’auteur des troubles. La dichotomie entre la constatation technique et l’appréciation judiciaire garantit l’intégrité de ce mécanisme.
En conclusion, la vitalité du référé préventif avant travaux ne s’est pas démentie au fil des évolutions législatives et jurisprudentielles. Il demeure l’instrument le plus sécurisant pour orchestrer juridiquement la rencontre parfois heurtée entre l’ambition d’un projet de construction et la légitime attente de tranquillité des propriétaires riverains. Il opère une pacification des relations de voisinage en rationalisant, par la voix d’un tiers impartial et la méthode du contradictoire, des débats qui, sans lui, se résoudraient trop souvent dans la passion et l’incertitude probatoire.
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