Le cumul de l’action en garantie des vices cachés et de l’action en nullité pour dol dans la vente immobilière
L’acquéreur d’un bien immobilier qui découvre, postérieurement à la vente, des désordres affectant la chose acquise dispose, en principe, de deux voies de droit distinctes pour obtenir l’anéantissement du contrat ou l’indemnisation de son préjudice. Il peut, d’une part, agir sur le fondement de la garantie des vices cachés prévue aux articles 1641 et suivants du Code civil. Il peut, d’autre part, solliciter la nullité de la vente pour dol sur le fondement de l’article 1137 du même code. La question de l’articulation de ces deux actions, longtemps débattue en doctrine comme en jurisprudence, a connu des précisions décisives au cours des derniers mois. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par plusieurs arrêts rendus entre 2025 et 2026, précisé les conditions dans lesquelles ces deux fondements peuvent être invoqués cumulativement, les règles de prescription qui leur sont applicables et les conséquences de leur exercice successif ou simultané.
L’enjeu pratique est considérable. L’action en garantie des vices cachés est enfermée dans un double délai : le délai biennal de l’article 1648, alinéa premier, du Code civil, qui court à compter de la découverte du vice, et le délai butoir de vingt ans prévu par l’article 2232 du même code. L’action en nullité pour dol, quant à elle, est soumise au délai quinquennal de droit commun de l’article 2224 du Code civil, qui court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. La coexistence de ces deux régimes de prescription, aux points de départ et aux durées distincts, impose au praticien une vigilance renforcée dans l’orientation stratégique du litige.
L’étude de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile permet de dégager deux enseignements majeurs. En premier lieu, les deux actions poursuivent un but identique — l’anéantissement du contrat ou l’indemnisation du préjudice subi — ce qui autorise non seulement leur cumul mais également l’extension de l’effet interruptif de la prescription de l’une à l’autre. En second lieu, le choix entre ces deux fondements n’est pas neutre : il détermine le régime des restitutions consécutives à l’annulation, le sort des clauses d’exclusion de garantie et la charge de la preuve. L’analyse de cette jurisprudence éclaire la stratégie contentieuse que l’acquéreur peut déployer face à un vendeur réticent.
I. L’autonomie des deux actions consacrée par la Cour de cassation
A. L’identité de finalité entre l’action rédhibitoire et l’action en nullité pour dol
La garantie des vices cachés, régie par les articles 1641 à 1649 du Code civil, impose au vendeur de répondre des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus. L’article 1641 du Code civil pose ainsi le principe de cette garantie légale, qui n’exige pas la preuve d’une faute du vendeur. L’acquéreur dispose alors d’un choix entre l’action rédhibitoire, qui tend à la résolution de la vente, et l’action estimatoire, qui vise à obtenir une réduction du prix.
Le dol, quant à lui, est défini par l’article 1137 du Code civil comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie constituant également un dol. La sanction du dol est la nullité du contrat, qui opère rétroactivement et replace les parties dans l’état où elles se trouvaient antérieurement à la conclusion de celui-ci.
Or, ces deux actions, quoique reposant sur des causes juridiques distinctes, tendent à un seul et même but : l’anéantissement du contrat de vente vicié et l’indemnisation du préjudice subi par l’acquéreur. La troisième chambre civile l’a expressément jugé dans un arrêt du 11 décembre 2025, aux termes duquel « l’action de l’acquéreur tendant à obtenir de son vendeur des dommages-intérêts en réparation de ses préjudices résultant de l’existence de vices ou non-conformités non révélés lors de la vente, tend aux mêmes fins qu’elle soit fondée sur la garantie des vices cachés ou sur le dol » (Cass. 3e civ., 11 déc. 2025, n° 23-19.474). Cette affirmation constitue le fondement de l’extension de l’interruption de la prescription d’une action à l’autre, sur le fondement de l’article 2241 du Code civil.
La Cour de cassation confirme ainsi une jurisprudence établie de longue date, selon laquelle « si, en principe, l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à l’autre, il en est autrement lorsque les deux actions, quoiqu’ayant des causes distinctes, tendent à un seul et même but » (Cass. 3e civ., 11 déc. 2025, n° 23-19.474, rappelant Cass. 3e civ., 22 sept. 2004, n° 03-10.923, publié ; Cass. 3e civ., 19 mai 2010, n° 09-12.689, publié). Cette solution est d’une portée pratique majeure : l’acquéreur qui a introduit une action en référé-expertise sur le fondement de la garantie des vices cachés peut, ultérieurement, se prévaloir de l’effet interruptif de cette assignation pour fonder une action en nullité pour dol, à la condition que les deux actions poursuivent la réparation du même préjudice.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a également précisé, dans un arrêt du 20 mars 2025, que l’action en nullité de la vente pour dol n’est pas soumise à la règle de l’interruption des poursuites individuelles édictée par l’article L. 622-21, I, du code de commerce en cas de procédure collective du vendeur. Elle a jugé que « la demande tendant à l’annulation ou à la résolution d’une vente pour un motif autre que le non-paiement d’une somme d’argent, tel que le vice du consentement, n’est pas soumise à la règle de l’interruption des poursuites » (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 22-22.886). Cette décision illustre la singularité de l’action en nullité pour dol par rapport à l’action rédhibitoire, cette dernière étant davantage exposée aux règles des procédures collectives.
B. La prescription biennale de l’action en garantie : un délai susceptible de suspension
La nature juridique du délai de l’article 1648 du Code civil a longtemps divisé la doctrine et la jurisprudence. Fallait-il y voir un délai de forclusion, insusceptible de suspension, ou un délai de prescription, susceptible d’être suspendu notamment en cas de mesure d’instruction ordonnée par le juge avant tout procès ? La chambre mixte de la Cour de cassation a tranché la controverse le 21 juillet 2023 en jugeant que le délai biennal de l’article 1648, alinéa premier, est un délai de prescription et non un délai de forclusion, de sorte qu’il est susceptible de suspension en application de l’article 2239 du Code civil lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès (Ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-15.809, publié).
La troisième chambre civile a fait application de ce principe dans un arrêt du 26 mars 2026, en censurant une cour d’appel qui avait déclaré irrecevable l’action d’acquéreurs sur le fondement de la garantie des vices cachés au motif que le délai de forclusion avait expiré. La Cour de cassation a rappelé que « le délai biennal prévu par le premier de ces textes pour intenter l’action en garantie à raison des vices cachés de la chose vendue est un délai de prescription susceptible de suspension, en application du second, lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès » (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-14.729). Cette solution, qui prolonge l’arrêt de la chambre mixte du 21 juillet 2023, garantit à l’acquéreur que le temps de l’expertise judiciaire ne lui sera pas opposé pour déclarer son action prescrite.
La même solution a été retenue dans un arrêt du 11 décembre 2025, dans lequel la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait retenu la forclusion de l’action en garantie des vices cachés, alors que le délai biennal de prescription avait été suspendu entre l’ordonnance ayant ordonné l’expertise et le dépôt du rapport de l’expert (Cass. 3e civ., 11 déc. 2025, n° 23-19.474, précité). La Cour a ainsi réaffirmé avec force que le délai de l’article 1648 est un délai de prescription, qui bénéficie des causes légales de suspension prévues par les articles 2239 et suivants du Code civil.
En outre, la troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt publié au Bulletin du 28 mai 2025, que le point de départ du délai de prescription de l’action récursoire en garantie des vices cachés, exercée par un constructeur contre son fournisseur, ne court pas à compter de la connaissance du vice par le constructeur mais à compter de l’assignation en responsabilité qui lui a été délivrée ou, à défaut, à compter de l’exécution de son obligation à réparation. La Cour a jugé que « le délai de prescription de cette action ne court pas à compter de la connaissance du vice par le constructeur mais à compter de l’assignation en responsabilité qui lui a été délivrée, ou, à défaut, à compter de l’exécution de son obligation à réparation » (Cass. 3e civ., 28 mai 2025, n° 23-18.781, publié au Bulletin). Cette décision, bien qu’elle s’inscrive dans le cadre d’une action récursoire, confirme l’évolution jurisprudentielle vers une conception extensive des causes d’interruption et de report du point de départ de la prescription.
II. La stratégie contentieuse à l’épreuve de la dualité des fondements
A. Le choix du fondement : avantages comparés de l’action en dol et de la garantie des vices cachés
Le choix entre les deux fondements n’est pas indifférent. L’action en nullité pour dol présente un avantage déterminant quant à la prescription : elle est soumise au délai quinquennal de droit commun de l’article 2224 du Code civil, dont le point de départ est fixé au jour de la découverte effective de l’erreur provoquée par le dol, et non au jour où la victime aurait dû se renseigner. La troisième chambre civile l’a rappelé avec netteté dans un arrêt du 26 juin 2025, en censurant une cour d’appel qui avait fait courir la prescription à compter de la signature de l’acte authentique. La Cour a jugé que « la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat » (Cass. 3e civ., 26 juin 2025, n° 23-21.812). Cette solution, rendue en matière d’investissement locatif défiscalisant, est transposable à toute vente immobilière dans laquelle l’acquéreur n’a pu découvrir le vice affectant son consentement qu’après l’entrée en possession du bien.
En revanche, l’action en garantie des vices cachés est enfermée dans des délais plus contraignants, mais elle offre à l’acquéreur un avantage probatoire substantiel : il n’a pas à rapporter la preuve de la mauvaise foi du vendeur. L’article 1641 du Code civil fait peser sur le vendeur une obligation légale de garantie, indépendante de toute faute. L’acquéreur doit seulement établir l’existence d’un vice caché antérieur à la vente, rendant la chose impropre à l’usage auquel on la destine. En revanche, le dol exige la preuve d’un élément intentionnel — la réticence dolosive ou la manœuvre — dont l’administration est souvent plus ardue en pratique.
L’arrêt du 9 avril 2026 illustre la rigueur avec laquelle les juges du fond apprécient l’existence du dol. Dans cette espèce, la cour d’appel de Rouen avait annulé la vente pour dol après avoir constaté que la venderesse avait déclaré dans l’acte notarié qu’à sa connaissance aucune rénovation n’avait été effectuée dans les dix dernières années, alors qu’elle avait fait exécuter des travaux de gros œuvre sur les fondations en 2016. La Cour de cassation a approuvé cette analyse, relevant que « la venderesse ayant sciemment omis de signaler les interventions sur les fondations, le consentement des acquéreurs avait été vicié et que la vente devait être annulée » (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 24-17.405). L’élément intentionnel du dol était caractérisé par la contradiction entre la déclaration de la venderesse dans l’acte authentique et la réalité des travaux réalisés, dont elle ne pouvait ignorer l’existence.
De surcroît, la clause d’exclusion de garantie des vices cachés, fréquemment stipulée dans les actes de vente immobilière, ne produit d’effet qu’à l’égard de l’action en garantie des vices cachés. Elle est inopposable à l’action en nullité pour dol, laquelle sanctionne un vice du consentement étranger à la chose vendue elle-même. L’acquéreur qui agit sur le fondement du dol peut ainsi contourner l’obstacle que constituerait une telle clause s’il agissait exclusivement sur le terrain de la garantie. Cette distinction stratégique a été rappelée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 18 janvier 2023, dans lequel elle a censuré une cour d’appel qui n’avait pas tiré les conséquences légales de l’existence d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés (Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n° 21-23.977).
En toute hypothèse, la pratique consistant à invoquer les deux fondements de manière subsidiaire est expressément validée par la Cour de cassation. L’arrêt du 9 avril 2026 en fournit une illustration, les acquéreurs ayant « assigné la venderesse, ainsi que la banque, en annulation de la vente pour dol, subsidiairement en résolution de celle-ci sur le fondement de la garantie des vices cachés » (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 24-17.405, précité). Cette hiérarchisation des prétentions constitue la méthode la plus prudente pour l’acquéreur, qui maximise ainsi ses chances d’obtenir une décision favorable sans s’exposer au risque de prescription de l’un ou l’autre fondement.
B. Les restitutions consécutives à l’annulation et la maîtrise du risque financier
L’anéantissement rétroactif du contrat de vente emporte, pour les parties, l’obligation de restituer les prestations reçues. L’article 1352-3, alinéa premier, du Code civil dispose que « la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée ». Cette règle, applicable tant à l’annulation pour dol qu’à la résolution pour vices cachés, impose au vendeur de restituer le prix de vente, tandis que l’acquéreur doit restituer le bien et la valeur de la jouissance qu’il en a retirée.
L’arrêt du 9 avril 2026 a précisé que la cour d’appel ne pouvait rejeter la demande du vendeur en paiement d’une indemnité d’occupation par l’acquéreur au motif que « cette prétention, qui tend, à la suite de l’annulation de la vente, au bénéfice d’une indemnité correspondant à la seule occupation du bien, ne peut aboutir en raison de l’effet rétroactif de l’anéantissement du contrat ». La Cour de cassation a censuré cette motivation en rappelant que « la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée » (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 24-17.405, précité). L’effet rétroactif de l’annulation n’exonère donc pas l’acquéreur de restituer au vendeur la valeur de la jouissance du bien dont il a bénéficié entre la vente et son annulation.
Cette précision revêt une importance pratique considérable pour le praticien qui conseille l’acquéreur. L’exercice d’une action en nullité expose ce dernier au risque de devoir restituer une indemnité d’occupation potentiellement élevée, calculée sur la durée totale de la jouissance du bien. L’acquéreur doit donc mesurer ce risque financier avant d’introduire son action, d’autant que la durée des procédures judiciaires en la matière est souvent longue, notamment lorsque des expertises sont ordonnées.
Par ailleurs, la question de la charge des frais de l’acte notarié et des intérêts d’emprunt se pose en pratique. La jurisprudence retient que ces frais constituent un préjudice indemnisable pour l’acquéreur lorsque la nullité de la vente est prononcée aux torts du vendeur. La Cour de cassation a ainsi, dans l’arrêt précité du 9 avril 2026, confirmé la condamnation de la venderesse à restituer le prix d’acquisition et à verser diverses sommes au titre des frais d’acte de vente et en réparation des préjudices matériel et moral des acquéreurs. En conséquence, le choix du fondement de l’action doit intégrer une analyse coût-bénéfice qui tienne compte tant des chances de succès de chaque action que des conséquences financières de leur exercice.
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2025 et 2026 offre ainsi au praticien du droit immobilier une grille d’analyse renouvelée pour orienter l’acquéreur dans le choix de ses fondements juridiques. L’autonomie des deux actions est désormais solidement établie, de même que la possibilité d’étendre l’effet interruptif de la prescription de l’une à l’autre. La qualification du délai de l’article 1648 en délai de prescription, désormais constante, sécurise l’acquéreur qui sollicite une expertise judiciaire avant d’introduire son action au fond. Enfin, la rigueur avec laquelle la Cour de cassation contrôle l’appréciation du dol par les juges du fond garantit une application cohérente de ce fondement dans le contentieux de la vente immobilière.
La pratique révèle que de nombreux acquéreurs hésitent entre ces deux fondements, faute d’une information suffisante sur leurs conditions respectives de mise en œuvre. L’arrêt du 5 juin 2025 rappelle à cet égard que les juges du fond doivent caractériser avec précision les éléments constitutifs du dol, notamment l’intention de tromper et le caractère déterminant de l’information dissimulée (Cass. 3e civ., 5 juin 2025, n° 23-14.493). Cette exigence de motivation, protectrice des droits de la défense, invite le praticien à étayer avec soin la preuve de l’élément intentionnel du dol, par tous moyens et notamment par la production de correspondances, d’attestations ou de constats d’huissier établissant la connaissance qu’avait le vendeur des désordres affectant le bien.
De même, s’agissant de la réticence dolosive, la Cour de cassation a jugé que la simple évocation sommaire de travaux lors des visites était insuffisante pour éclairer les acquéreurs sur les actions entreprises sur les fondations et que l’importance des travaux réalisés et la récurrence des problèmes conféraient à l’information que la venderesse aurait dû délivrer une importance déterminante (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 24-17.405, précité). Cette jurisprudence rappelle que pèse sur le vendeur une obligation d’information complète et loyale, dont la violation caractérise un dol dès lors que l’information dissimulée aurait conduit l’acquéreur à ne pas contracter ou à contracter à des conditions différentes.
Enfin, l’articulation des deux actions ne se limite pas à la phase de l’introduction de l’instance. Elle se prolonge tout au long de la procédure, notamment au stade de l’expertise judiciaire. L’acquéreur qui a saisi le juge des référés sur le fondement de la garantie des vices cachés peut, en cours d’expertise ou après le dépôt du rapport, élargir ses prétentions au fond en invoquant le dol, sans que cette modification ne lui soit opposable au titre de la prescription. La Cour de cassation a, dans l’arrêt du 11 décembre 2025, expressément jugé que l’assignation en référé-expertise interrompt le délai de prescription pour l’ensemble des actions tendant à la réparation du même préjudice, y compris l’action en nullité pour dol (Cass. 3e civ., 11 déc. 2025, n° 23-19.474, précité). Cette solution, protectrice des droits de l’acquéreur, constitue l’un des apports majeurs de la jurisprudence de la troisième chambre civile des dernières années.
Conclusion
L’analyse de la jurisprudence la plus récente de la troisième chambre civile révèle une articulation désormais stabilisée entre l’action en garantie des vices cachés et l’action en nullité pour dol dans la vente immobilière. Les deux fondements, quoique distincts par leur cause juridique, poursuivent un but identique d’anéantissement du contrat vicié, ce qui autorise leur cumul et l’extension de l’interruption de la prescription. La qualification du délai biennal de l’article 1648 du Code civil en délai de prescription, définitivement acquise depuis l’arrêt de la chambre mixte du 21 juillet 2023, permet à l’acquéreur de bénéficier de la suspension du délai pendant le cours des opérations d’expertise. Le praticien dispose ainsi d’une double voie procédurale, dont le choix doit être guidé par une analyse rigoureuse des avantages et inconvénients respectifs de chaque fondement, de la charge de la preuve qui pèse sur le demandeur et des conséquences financières de l’annulation, notamment au regard de la restitution de la valeur de jouissance prévue par l’article 1352-3 du Code civil.
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