Le cas fortuit dans le bail commercial : la construction prétorienne d’une frontière entre suspension temporaire et exonération durable des obligations du bailleur
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, constitue un corps de règles d’ordre public dont la finalité est la protection de la propriété commerciale du preneur. Ce statut protecteur n’a cependant pas vocation à régir l’intégralité des événements susceptibles d’affecter l’exécution du contrat de bail. Les articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil, hérités du droit commun du louage, continuent de gouverner les obligations essentielles du bailleur que sont la délivrance, l’entretien et la réparation de la chose louée. La survenance d’un événement extérieur imprévisible — cyclone, inondation, incendie d’origine naturelle — place le praticien face à une double alternative : cet événement constitue-t-il un cas de force majeure au sens de l’article 1218 du Code civil, suspendant temporairement l’obligation du bailleur, ou bien caractérise-t-il une perte partielle de la chose louée au sens de l’article 1722, susceptible d’entraîner la résiliation du bail ? Le triple arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 4 juin 2026 (n° 25-10.068, 25-10.069 et 25-10.070) apporte une réponse doctrinale d’une portée considérable, en rappelant que le cas fortuit n’exonère pas durablement le bailleur de ses obligations essentielles lorsque le bien demeure réparable. Ces trois décisions, rendues le même jour dans des affaires aux faits rigoureusement analogues, concernent les conséquences du passage du cyclone Irma sur des résidences de tourisme exploitées sous le régime des baux commerciaux et posent, avec une acuité renouvelée, la question de la persistance des obligations du bailleur lorsque l’empêchement matériel a cessé. Cette jurisprudence éclaire d’un jour nouveau la frontière entre la suspension temporaire des obligations du bailleur et leur extinction définitive, et rétablit l’équilibre procédural entre les parties à un moment charnière du contrat — celui du renouvellement.
I. La dualité des régimes de l’événement extérieur dans le bail commercial
A. La distinction fondamentale entre la force majeure du droit commun et la perte de la chose louée
Le bail commercial se trouve à la croisée de deux corps de règles qui, bien que complémentaires, obéissent à des logiques distinctes. Le Code civil, dans ses articles 1719 et 1720, impose au bailleur une obligation de délivrance dont la Cour de cassation a, de longue date, affirmé le caractère continu. L’article 1719 du Code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » (Legifrance, art. 1719 C. civ.). L’article 1720 ajoute que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » (Legifrance, art. 1720 C. civ.).
Parallèlement, l’article 1722 du Code civil prévoit un régime spécifique pour l’hypothèse où la chose louée viendrait à être détruite par cas fortuit : « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement » (Legifrance, art. 1722 C. civ.). Ce texte, qui puise ses racines dans le droit romain, institue un régime dérogatoire au droit commun en ce qu’il écarte toute indemnisation au profit du preneur lorsque la perte de la chose résulte d’un événement de force majeure. Il convient toutefois de ne pas confondre ce mécanisme avec celui de la force majeure du droit commun, prévu à l’article 1218 du Code civil, qui dispose que « le débiteur est libéré lorsqu’il est empêché d’exécuter son obligation par un événement échappant à son contrôle, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées ». La jurisprudence a progressivement précisé la portée respective de ces deux régimes. Par un arrêt du 22 février 2006, la troisième chambre civile a ainsi jugé que « la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé » (Cass. 3e civ., 22 févr. 2006, n° 05-12.032, Bull. 2006, III, n° 46).
Cette formulation, qui a valeur de principe, énonce une règle de temporalité dont la portée pratique est considérable : l’événement de force majeure ou de cas fortuit ne produit ses effets que durant le temps de l’empêchement. Dès que l’empêchement cesse, l’obligation reprend son empire. Le bailleur ne saurait donc se prévaloir d’un événement exceptionnel pour se soustraire définitivement à ses obligations de délivrance et d’entretien. Or, en pratique, la confusion entre le régime de la force majeure et celui de la perte de la chose louée a pu conduire certaines juridictions du fond à considérer que la survenance d’un cas fortuit suffisait, à elle seule, à exonérer le bailleur de toute obligation de réparation, sur le fondement de l’article 1722 du Code civil. La Cour de cassation, dans son triple arrêt du 4 juin 2026, a sanctionné cette confusion avec une netteté remarquable.
B. La frontière prétorienne entre destruction et simple endommagement
La question centrale que le juge doit trancher, confronté à un bien sinistré, est celle de savoir si l’on est en présence d’une véritable perte de la chose — totale ou partielle — au sens de l’article 1722 du Code civil, ou d’un simple endommagement du bien. La réponse à cette question détermine le régime applicable : si la chose est détruite, le bail est résilié de plein droit ou le preneur peut solliciter une diminution du loyer ; si elle n’est qu’endommagée, le bail se poursuit et le bailleur demeure tenu de ses obligations de délivrance, d’entretien et de réparation.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a défini la perte de la chose par référence à deux critères cumulatifs : l’excès du coût de la remise en état et l’impropriété à la destination. Dès un arrêt du 4 juillet 1968, la Cour a jugé « qu’il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de ce texte dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine » (Cass. 3e civ., 4 juill. 1968, n° 66-13.329, Bull. III, n° 319). Cette définition a été constamment réaffirmée, notamment par un arrêt du 9 décembre 2009 qui reprend la même formulation (Cass. 3e civ., 9 déc. 2009, n° 08-17.483, Bull. 2009, III, n° 269).
Il en résulte un principe clair, dont les conséquences sont trop souvent méconnues : le simple endommagement du bien, même causé par un événement exceptionnel, ne constitue pas une perte de la chose. Lorsque les locaux demeurent réparables et que leur remise en état ne nécessite pas une reconstruction dont le coût serait disproportionné par rapport à leur valeur, le bail se poursuit et le bailleur demeure tenu de ses obligations. Cette distinction est d’autant plus cruciale que le régime de l’article 1722, en écartant tout dédommagement, constitue une dérogation majeure au droit commun de la responsabilité contractuelle. Par un arrêt du 30 juin 2022, la troisième chambre civile a d’ailleurs précisé que « l’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil » (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.190, FS-B+R).
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé dans ce même arrêt que « le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure », écartant ainsi la possibilité pour le preneur d’invoquer la force majeure à son propre profit pour suspendre le paiement des loyers.
Cette construction prétorienne dessine ainsi une frontière nette : la force majeure suspend l’obligation du débiteur empêché pendant le temps de l’empêchement, mais ne l’éteint pas ; la perte de la chose, quant à elle, suppose une destruction ou une impropriété définitive à la destination, constatée au regard de la disproportion du coût de la remise en état. Lorsque, comme dans les espèces ayant donné lieu au triple arrêt du 4 juin 2026, le bien ne nécessite que des réparations — certes importantes — mais dont le coût n’excède pas la valeur du bien, le bailleur ne saurait se retrancher derrière l’article 1722 pour se dispenser durablement de ses obligations.
II. La portée procédurale du triple arrêt du 4 juin 2026
A. L’exception d’inexécution comme arme procédurale du preneur face au bailleur défaillant
Le triple arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 (n° 25-10.068, 25-10.069 et 25-10.070) constitue une décision doctrinale majeure en ce qu’il consacre, dans une formulation identique dans les trois espèces, le principe selon lequel « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070, n° 25-10.069, n° 25-10.068).
Les faits ayant donné lieu à cette jurisprudence sont, pour les trois pourvois, rigoureusement identiques dans leur structure. Dans une résidence exploitée en hôtel de tourisme située à Saint-Martin, plusieurs propriétaires avaient consenti des baux commerciaux à une société exploitante. À la suite du passage du cyclone Irma en septembre 2017, les locaux avaient subi d’importants dommages. Plusieurs années plus tard, les bailleurs avaient refusé le renouvellement des baux sans indemnité d’éviction, en invoquant d’importants impayés de loyers. Les locataires contestaient cette position en soutenant que les locaux n’avaient jamais été remis en état dans des conditions leur permettant de reprendre normalement l’exploitation de leur activité, de sorte qu’ils étaient fondés à opposer une exception d’inexécution.
La cour d’appel de Basse-Terre, par trois arrêts du 21 novembre 2024, avait rejeté l’argumentation des locataires en considérant que les dommages trouvaient leur origine dans un cas fortuit au sens de l’article 1722 du Code civil, ce qui excluait toute responsabilité des bailleurs et rendait inapplicables les dispositions de l’article 1720 du même code. De cette prémisse, la cour d’appel déduisait que les locataires étaient infondés à refuser de payer les loyers réclamés, ce qui caractérisait un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.
La Cour de cassation casse ces trois arrêts par une motivation identique, au visa des articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil. Elle relève que la cour d’appel avait elle-même constaté que « le bien loué ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont il n’était ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur du bien ». Dès lors, ayant constaté que le bien était réparable, la cour d’appel ne pouvait, sans violer les textes susvisés, considérer que les locataires ne pouvaient prétendre à aucune suspension de leur obligation au paiement des loyers durant la période où, à cause de la carence des bailleurs à effectuer les réparations nécessaires, ils s’étaient trouvés dans l’impossibilité d’exploiter l’immeuble loué.
La Cour précise, dans un considérant de principe, que « la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé », reprenant la formule déjà consacrée dans l’arrêt du 22 février 2006 précité. Il en résulte que, lorsque l’empêchement a cessé — c’est-à-dire lorsque les réparations sont techniquement réalisables — le bailleur ne peut plus se prévaloir du cas fortuit pour échapper à ses obligations.
Cette solution consacre l’exception d’inexécution comme l’arme procédurale naturelle du preneur confronté à un bailleur qui, bien que n’étant plus empêché par l’événement extérieur, tarde à exécuter les réparations nécessaires. Le mécanisme est le suivant : dès lors que le bail n’a pas été résilié sur le fondement de l’article 1722 — parce que le bien est réparable —, le bailleur est tenu de procéder aux réparations ; s’il ne le fait pas, le preneur peut valablement opposer l’exception d’inexécution et suspendre le paiement des loyers. Cette exception n’est toutefois recevable que pour la période postérieure à la cessation de l’empêchement, ce qui impose au juge du fond une délimitation temporelle précise.
B. Les conséquences du cas fortuit sur le refus de renouvellement et l’indemnité d’éviction
La portée pratique du triple arrêt du 4 juin 2026 dépasse le seul régime de l’exception d’inexécution. En cassant les arrêts de la cour d’appel de Basse-Terre, la Cour de cassation remet indirectement en cause l’analyse de l’arriéré locatif et, par conséquent, celle du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. La logique est la suivante : si le preneur était fondé à suspendre le paiement des loyers pour la période où le bailleur, n’étant plus empêché, n’a pas exécuté ses obligations de réparation, les impayés de loyers ne sauraient constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement au sens de l’article L. 145-17 du Code de commerce.
La Cour de cassation tire toutes les conséquences de la cassation prononcée en application de l’article 624 du Code de procédure civile : la cassation des chefs de dispositif déclarant les locataires déchus du droit à une indemnité d’éviction et ordonnant leur expulsion entraîne, par un lien de dépendance nécessaire, la cassation des chefs de dispositif les condamnant au paiement des arriérés locatifs. Cette cascade procédurale illustre la manière dont la qualification juridique d’un événement — destruction ou simple endommagement — détermine l’issue de l’ensemble du contentieux du renouvellement.
À cet égard, le contraste entre le triple arrêt du 4 juin 2026 et la jurisprudence rendue durant la crise sanitaire est instructif. Dans l’arrêt du 30 juin 2022, la Cour de cassation avait jugé que l’interdiction de recevoir du public, décidée aux seules fins de garantir la santé publique, ne pouvait être assimilée à une perte de la chose au sens de l’article 1722 du Code civil, et que cette mesure n’était pas davantage constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance imputable au bailleur. La solution est inverse dans le triple arrêt de 2026 : lorsque l’inexécution de l’obligation de délivrance est imputable à la carence du bailleur — qui, n’étant plus empêché, n’a pas fait procéder aux réparations nécessaires — le preneur retrouve la plénitude de ses droits, y compris celui d’invoquer l’exception d’inexécution.
Par ailleurs, il convient de relever que la Cour de cassation a également jugé, dans le prolongement de cette construction prétorienne, que le preneur peut se prévaloir des articles 1719 et 1720 du Code civil pour obtenir l’exécution forcée des travaux incombant au bailleur. L’obligation de délivrance ne se limite pas à la mise à disposition matérielle des locaux au jour de l’entrée en jouissance : elle est une obligation continue, qui impose au bailleur de maintenir la chose en état de servir à l’usage convenu pendant toute la durée du bail. Le cas fortuit ne suspend cette obligation que pendant le temps strict de l’empêchement matériel ; passé ce délai, le bailleur doit agir.
En définitive, le triple arrêt du 4 juin 2026 consolide un édifice jurisprudentiel qui protège le preneur contre la tentation du bailleur de se retrancher indéfiniment derrière un événement exceptionnel pour échapper à ses obligations essentielles. Cette jurisprudence rappelle avec force que le droit commun du louage — articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil — constitue un socle indérogeable du statut des baux commerciaux, sur lequel les parties ne sauraient transiger. Le praticien confronté à un sinistre affectant les locaux loués devra ainsi s’interroger, en premier lieu, sur le point de savoir si le bien est réparable ou s’il est définitivement détruit au sens de l’article 1722 ; de la réponse à cette question dépendront les droits respectifs des parties, tant en ce qui concerne le paiement des loyers que le renouvellement du bail et l’indemnité d’éviction.
Cette construction prétorienne trouve un écho particulier dans le contexte du changement climatique, qui multiplie les événements météorologiques extrêmes susceptibles d’affecter les locaux commerciaux. La grille d’analyse dégagée par la Cour de cassation — destruction réparable ou non, cessation de l’empêchement, période pendant laquelle l’exception d’inexécution peut être invoquée — fournit aux praticiens un cadre méthodologique rigoureux pour traiter ces situations. Elle invite également les rédacteurs d’actes à anticiper, dans les baux commerciaux, les conséquences des sinistres en prévoyant des clauses de collaboration entre bailleur et preneur pour la réalisation des travaux de remise en état, dans le respect des dispositions impératives du droit commun du louage.
Conclusion
Le triple arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui, depuis l’arrêt du 22 février 2006, affirme que la force majeure et le cas fortuit ne suspendent les obligations du débiteur que pendant la durée de l’empêchement. La Cour de cassation rappelle avec une particulière netteté que le bailleur ne peut invoquer indéfiniment un événement extérieur pour se soustraire à ses obligations de délivrance, d’entretien et de réparation lorsque le bien demeure réparable. La distinction entre la destruction de la chose — qui justifie l’application de l’article 1722 du Code civil — et le simple endommagement — qui laisse subsister les obligations du bailleur — constitue désormais une clé de lecture essentielle du contentieux des baux commerciaux. En consacrant l’exception d’inexécution comme le moyen procédural par lequel le preneur peut sanctionner la carence du bailleur, cette jurisprudence rétablit l’équilibre contractuel et offre une grille d’analyse rigoureuse pour le traitement des sinistres affectant les locaux commerciaux.
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