La force majeure dans le bail commercial : le distinguo destruction-endommagement et l’exception d’inexécution à l’épreuve des arrêts du 4 juin 2026
L’entrée en vigueur de l’article 1722 du Code civil, inchangé depuis 1804, continue de nourrir un contentieux abondant devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Ce texte, qui dispose que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail », constitue l’une des dispositions les plus délicates du droit commun du louage, singulièrement lorsqu’elle entre en conflit avec les obligations essentielles du bailleur. Or, le 4 juin 2026, la troisième chambre civile a rendu trois arrêts — n° 25-10.069, n° 25-10.068 et n° 25-10.070 — qui éclairent avec une précision inédite l’articulation entre la force majeure, la perte de la chose louée et l’exception d’inexécution du preneur. Ces décisions, rendues dans le contexte du passage du cyclone Irma sur l’île de Saint-Martin en septembre 2017, dépassent très largement le cadre des faits qui les ont suscitées. Elles offrent une grille de lecture renouvelée du régime de l’article 1722, dont la portée intéresse tout praticien du droit des baux commerciaux.
La question centrale que tranchent ces arrêts peut être formulée ainsi : lorsque le bien loué devient impropre à sa destination en raison d’un événement de force majeure, le bailleur est-il définitivement libéré de ses obligations, ou bien le preneur peut-il, une fois l’empêchement levé, exiger du bailleur qu’il exécute les travaux nécessaires à la reprise de l’exploitation et, à défaut, suspendre le paiement des loyers ? La réponse de la Cour de cassation, déployée au paragraphe 13 de l’arrêt n° 25-10.069, est double. D’une part, elle rappelle que la perte de la chose louée au sens de l’article 1722 s’apprécie de manière fonctionnelle, par référence à l’usage contractuellement prévu, et non par référence à une destruction matérielle totale. D’autre part, elle énonce une règle nouvelle : lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations.
Cette double proposition constitue une avancée doctrinale significative, dont on se propose d’analyser les deux dimensions successivement. On examinera d’abord la notion fonctionnelle de perte de la chose louée, en distinguant le critère de l’impropriété à la destination contractuelle et l’exclusion du cas fortuit lorsque la dégradation résulte d’un défaut d’entretien imputable au bailleur (I). On analysera ensuite l’exception d’inexécution comme correctif temporel au jeu de l’article 1722, en précisant la portée de la règle selon laquelle la force majeure n’exonère le débiteur que pendant le temps de l’empêchement, puis en examinant le mécanisme de résurrection de l’obligation de délivrance après cessation du cas fortuit (II).
I. La perte de la chose louée, une notion fonctionnelle
A. Le critère de l’impropriété à la destination contractuelle
L’article 1722 du Code civil ne définit pas la notion de destruction qu’il emploie. La jurisprudence en a, de longue date, proposé une lecture téléologique, qui s’attache moins à l’ampleur matérielle des dégradations qu’à leur effet sur l’usage convenu. La troisième chambre civile juge ainsi, de manière constante, qu’« il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de ce texte dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine » (Civ. 3e, 4 juillet 1968, n° 66-13.329, Bull. III, n° 319 ; Civ. 3e, 9 décembre 2009, n° 08-17.483, Bull. 2009, III, n° 269).
Ce critère fonctionnel interdit au juge de se borner à un constat matériel de destruction physique. L’arrêt du 7 février 2019 en fournit une illustration nette. La cour d’appel de Reims avait rejeté la demande de résiliation du bail formée par le locataire d’une station-service après un incendie, au motif que « la chose louée n’a pas été totalement détruite puisque le parking subsistait en partie ». La Cour de cassation censure cette décision au visa de l’article 1722, en reprochant aux juges du fond de n’avoir pas recherché « si les dégâts provoqués par l’incendie avaient rendu le bien loué impropre à l’exploitation prévue au contrat de bail » (Civ. 3e, 7 février 2019, n° 17-31.145). Par ailleurs, la perte de la chose ne se confond ni avec la perte d’exploitation ni avec la simple baisse de rentabilité du fonds. Elle suppose une impossibilité d’affecter le local à l’usage stipulé, et non une simple diminution du chiffre d’affaires.
Les arrêts du 4 juin 2026 s’inscrivent dans cette même ligne. Dans l’affaire n° 25-10.069, la cour d’appel de Basse-Terre avait retenu que les travaux nécessaires à la reprise de l’exploitation résultaient des destructions opérées par le cyclone Irma, « imprévisible en ses effets, assimilable à un cas fortuit au sens de l’article 1722 du code civil », et en avait déduit que la bailleresse était exonérée de toute responsabilité. La Cour de cassation relève toutefois que les juges du fond avaient eux-mêmes constaté que « le bien loué ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont il n’était ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur du bien ». En statuant comme elle l’a fait sans tirer les conséquences de cette constatation, la cour d’appel a violé les articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil. Ce faisant, la Cour de cassation rappelle que l’application de l’article 1722 suppose que le coût des réparations soit disproportionné par rapport à la valeur du bien — à défaut, l’on n’est pas en présence d’une destruction mais d’un simple endommagement, lequel relève des obligations d’entretien et de réparation du bailleur.
B. L’exclusion du cas fortuit en présence d’un défaut d’entretien du bailleur
Le second enseignement classique que rappellent ces décisions concerne l’exigence d’extériorité du cas fortuit. La perte de la chose louée ne peut être imputée à un cas fortuit, au sens de l’article 1722, lorsque la dégradation du bien trouve sa cause, même partielle, dans un manquement du bailleur à ses obligations d’entretien. La troisième chambre civile a énoncé ce principe dans un arrêt du 9 janvier 2025, aux termes duquel « l’existence d’un vice caché ne peut être assimilé à un cas de force majeure qui a nécessairement une origine extérieure à la chose louée et un cas fortuit n’est pas caractérisé lorsque la dégradation des bâtiments est due à un défaut d’entretien de la chose louée imputable au bailleur » (Civ. 3e, 9 janvier 2025, n° 23-16.698, renvoyant à Civ. 3e, 30 septembre 1998, n° 96-17.684, Bull. 1998, III, n° 177 et Civ. 3e, 2 avril 2003, n° 01-17.724, Bull. 2003, III, n° 74).
Dans cette affaire, l’immeuble à usage d’hôtel-restaurant présentait des fissures ayant conduit le maire à prendre un arrêté de fermeture. L’expert judiciaire avait identifié deux causes aux désordres : d’une part, la vétusté de l’immeuble aggravée par un défaut d’entretien des éléments structurels relevant de la responsabilité du bailleur, d’autre part, une conception structurelle d’époque inadaptée. La cour d’appel de Caen avait retenu que cette seconde cause, prépondérante, caractérisait un cas fortuit justifiant la résiliation partielle du bail. La Cour de cassation censure ce raisonnement : dès lors que la dégradation est due, fût-ce pour partie, à un défaut d’entretien imputable au bailleur, le cas fortuit n’est pas caractérisé et l’article 1722 ne peut recevoir application. Cette solution est rigoureuse pour le bailleur, mais elle est parfaitement cohérente avec l’économie du texte, qui suppose une cause totalement étrangère aux parties.
Par ailleurs, le cas fortuit ne se présume pas. La charge de la preuve pèse sur celui qui l’invoque, en l’occurrence le bailleur qui entend se prévaloir de l’article 1722 pour échapper à ses obligations. Cette exigence probatoire est d’autant plus lourde que la jurisprudence assimile le cas fortuit de l’article 1722 à la force majeure du droit commun, laquelle suppose un événement imprévisible, irrésistible et extérieur. La qualification de cyclone en phénomène de force majeure ne dispense pas le bailleur de démontrer que les désordres invoqués en sont la conséquence exclusive, à l’exclusion de toute cause qui lui serait imputable. En d’autres termes, le bailleur ne peut se retrancher derrière la force majeure pour s’exonérer de son obligation de délivrance que s’il établit que l’intégralité des dégradations résulte de l’événement extérieur et non d’un défaut d’entretien préexistant.
La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler cette exigence dans un arrêt du 26 janvier 2022, publié au Bulletin, rendu dans une affaire d’incendie survenu dans des locaux commerciaux situés à Montigny-lès-Metz. Les juges du fond avaient retenu que le preneur répondait de l’incendie sur le fondement de l’article 1733 du Code civil, lequel fait peser sur le locataire une présomption de responsabilité en cas d’incendie des lieux loués. La Cour de cassation casse partiellement cette décision, en rappelant que dans les départements d’Alsace-Moselle, l’article 1733 n’est pas applicable — ce qui replace la charge de la preuve sur le bailleur, tenu d’établir une faute du preneur pour obtenir réparation (Civ. 3e, 26 janvier 2022, n° 20-17.715, Bull. 2022, III). Par ailleurs, cette décision illustre la distinction cardinale entre le régime de l’article 1722 — qui suppose une cause totalement extérieure aux parties — et celui des articles 1732 et 1733, qui régissent la responsabilité du preneur en cas de dégradations ou de perte.
De surcroît, l’arrêt du 26 janvier 2022 confirme que la force majeure, lorsqu’elle est établie, ne produit ses effets que dans les limites de l’article 1722 : elle permet la résiliation de plein droit ou la réduction du loyer, mais elle ne confère pas au bailleur une immunité générale contre les demandes du preneur fondées sur le manquement à l’obligation de délivrance. Cette articulation entre le droit spécial du louage et le droit commun des obligations constitue le fil conducteur de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, que les arrêts du 4 juin 2026 viennent prolonger et préciser.
II. L’exception d’inexécution, un correctif temporel au jeu de l’article 1722
A. La force majeure n’exonère que pendant l’empêchement
L’apport le plus novateur des arrêts du 4 juin 2026 réside dans la règle énoncée au paragraphe 13 de l’arrêt n° 25-10.069 : « Il en résulte que, lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations. » Cette formule, dont la précision quasi législative mérite d’être soulignée, procède à une double opération intellectuelle : elle dissocie le régime de la force majeure de celui de la perte de la chose louée, et elle introduit une dimension temporelle dans l’application de l’exception d’inexécution.
Pour comprendre la portée de cette règle, il faut la rattacher à une jurisprudence plus ancienne, que l’arrêt cite expressément. La troisième chambre civile jugeait déjà, par un arrêt du 22 février 2006, que « la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé » (Civ. 3e, 22 février 2006, n° 05-12.032, Bull. 2006, III, n° 46). Ce principe, qui paraît élémentaire, est pourtant fréquemment méconnu par les juridictions du fond, lesquelles tendent à confondre la durée de l’événement de force majeure avec la durée de ses conséquences. Or, la distinction est capitale en matière de bail commercial : un cyclone peut durer quelques heures, mais ses effets sur l’immeuble peuvent perdurer plusieurs années. Pendant ce second laps de temps, le bailleur n’est plus empêché par la force majeure ; il est simplement en situation de devoir exécuter des travaux de remise en état.
C’est précisément ce que la cour d’appel de Basse-Terre avait omis de distinguer dans l’affaire du cyclone Irma. En retenant que le phénomène météorologique de septembre 2017 justifiait l’exonération totale et définitive du bailleur pour des loyers impayés couvrant les années 2018 à 2020, elle avait confondu l’événement de force majeure avec ses conséquences durables. La Cour de cassation rappelle que si le bailleur était effectivement empêché pendant la durée de l’ouragan et la période immédiatement consécutive, il ne l’était plus plusieurs mois, voire plusieurs années après, lorsqu’il lui appartenait de faire procéder aux réparations nécessaires pour rendre le bien à sa destination contractuelle. Le mécanisme de l’exception d’inexécution, qui permet au preneur de suspendre le paiement des loyers tant que le bailleur n’a pas exécuté ses propres obligations, retrouve alors sa pleine vigueur.
B. La résurrection de l’obligation de délivrance après cessation de l’empêchement
La conséquence pratique de cette construction est considérable. En l’absence de résiliation du bail sur le fondement de l’article 1722 — soit parce que le preneur n’a pas demandé la résiliation, soit parce que les conditions n’en sont pas réunies, faute de destruction au sens fonctionnel du terme — le contrat de bail se poursuit. Or, la poursuite du contrat emporte la persistance des obligations réciproques des parties. L’article 1719 du Code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». L’article 1720 ajoute que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». Ces obligations, que la doctrine qualifie d’essentielles, ne sont pas anéanties par la survenance d’un cas fortuit ; elles sont simplement suspendues pendant le temps de l’empêchement.
Une fois l’empêchement levé, le bailleur se trouve à nouveau tenu de délivrer un local conforme à la destination contractuelle et d’y faire toutes les réparations nécessaires. Cette résurrection de l’obligation de délivrance est la conséquence logique du principe de l’effet temporaire de la force majeure, tel qu’énoncé par l’arrêt du 22 février 2006. Elle est également conforme à l’économie générale du contrat de bail, qui repose sur un équilibre synallagmatique : le preneur paie le loyer en contrepartie de la jouissance paisible des locaux. Dès lors que le bailleur recouvre la faculté d’assurer cette jouissance, il doit le faire, et le preneur est fondé à opposer l’exception d’inexécution tant qu’il ne s’exécute pas.
Il importe, à cet égard, de ne pas confondre le régime de l’article 1722 avec celui des articles 1719 et 1720. Le premier organise une cause légale de résiliation ou de réduction du loyer, sans indemnité, en cas de destruction de la chose par cas fortuit. Les seconds définissent les obligations permanentes du bailleur, qui subsistent tant que le contrat n’est pas anéanti. L’erreur de la cour d’appel de Basse-Terre, dans l’affaire jugée le 4 juin 2026, a précisément consisté à faire produire à l’article 1722 un effet extinctif des obligations du bailleur, alors que ce texte ne régit que les conséquences immédiates de la destruction et laisse intact le régime des obligations contractuelles lorsque la destruction n’est pas caractérisée ou que le contrat n’est pas résilié.
Cette distinction entre les deux régimes permet en outre de résoudre une difficulté pratique fréquente : celle du preneur qui, confronté à un sinistre, hésite entre demander la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1722 et solliciter l’exécution forcée des travaux par le bailleur sur le fondement des articles 1719 et 1720. Les arrêts du 4 juin 2026 lui offrent une troisième voie : conserver le bénéfice du bail, et, pour la période postérieure à la cessation de l’empêchement du bailleur, suspendre le paiement des loyers jusqu’à l’exécution des travaux nécessaires. Cette option présente un avantage stratégique évident dans les baux commerciaux, où le droit au bail constitue souvent l’actif principal du preneur, et où la résiliation emporterait la perte du fonds de commerce — sans préjudice, le cas échéant, d’une indemnité d’éviction dont le recouvrement demeure aléatoire.
Enfin, la portée de cette solution dépasse le seul contentieux des catastrophes naturelles. Le raisonnement tenu par la Cour de cassation est transposable à toute hypothèse dans laquelle le bien loué devient impropre à sa destination en raison d’un événement de force majeure, que celui-ci soit d’origine naturelle, administrative — comme un arrêté de péril ou de fermeture administrative — ou encore sanitaire. Le contentieux abondant lié à la pandémie de covid-19 a précisément illustré l’acuité de cette question : les mesures de fermeture administrative des commerces ont-elles constitué une perte de la chose louée au sens de l’article 1722, ou bien ont-elles seulement suspendu l’exécution des obligations réciproques ? Par trois arrêts du 30 juin 2022, la troisième chambre civile a retenu que l’interdiction de recevoir du public ne constituait pas une perte de la chose louée au sens de l’article 1722, le local demeurant en la possession du preneur et n’ayant pas été matériellement détruit. La solution des arrêts du 4 juin 2026 s’inscrit dans le prolongement de cette jurisprudence, dont elle affine le régime temporel. Dans tous les cas, le principe est identique : la force majeure suspend l’exécution des obligations, elle ne les éteint pas, et le preneur retrouve la plénitude de ses droits dès que l’empêchement cesse, sans avoir à mettre préalablement le bailleur en demeure.
À cet égard, l’entrée en vigueur de la réforme du droit des obligations issue de l’ordonnance du 10 février 2016 a apporté une assise textuelle nouvelle à la distinction entre suspension et extinction des obligations. L’article 1218 du Code civil dispose désormais que « le débiteur est libéré de son obligation lorsque l’exécution en est empêchée par un cas de force majeure », mais que cette libération n’est que temporaire lorsque l’empêchement n’est que temporaire. Cette disposition de droit commun trouve un écho fidèle dans la règle énoncée par les arrêts du 4 juin 2026, qui en constitue l’application au droit spécial des baux commerciaux.
Conclusion
Les trois arrêts rendus par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 apportent une contribution doctrinale de premier plan à la théorie de la force majeure dans le bail commercial. En rappelant que la perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code civil s’apprécie de manière fonctionnelle, par référence à l’usage contractuellement convenu, et en énonçant la règle selon laquelle le preneur peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations, la Cour de cassation clarifie une articulation demeurée incertaine entre le régime de la force majeure et celui des obligations essentielles du bailleur.
La portée pratique de ces décisions est double. D’une part, elles renforcent la protection du preneur en lui permettant de conserver le bénéfice du bail tout en suspendant le paiement des loyers lorsque le bailleur tarde à exécuter les travaux nécessaires après la cessation du cas fortuit. D’autre part, elles rappellent au bailleur qu’il ne saurait se retrancher indéfiniment derrière un événement de force majeure pour se soustraire à son obligation de délivrance, laquelle demeure l’obligation cardinale du contrat de bail. Par ailleurs, la rigueur probatoire exigée pour caractériser le cas fortuit — exclusion de toute cause imputable au bailleur, fût-elle partielle — incite ce dernier à une vigilance accrue dans l’entretien des locaux donnés à bail commercial.
Il reste que la mise en œuvre de ces principes dans le cadre d’un contentieux suppose une méthodologie rigoureuse : identification précise du moment où l’empêchement du bailleur a cessé, évaluation du coût des réparations par rapport à la valeur du bien pour caractériser ou exclure la destruction, et constitution d’un dossier probatoire établissant l’imputabilité exclusive des désordres au cas fortuit ou, au contraire, la part de responsabilité du bailleur. Ces questions, éminemment factuelles, continueront de nourrir le contentieux de la troisième chambre civile, dont la construction prétorienne en la matière, loin d’être achevée, s’enrichit à chaque arrêt d’une précision nouvelle.
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