Le cas fortuit dans les baux commerciaux : la Cour de cassation précise les frontières de l’article 1722 du Code civil
Par trois arrêts rendus le 4 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue rappeler avec une netteté particulière les limites de l’exonération du bailleur consécutive à un cas fortuit. Ces décisions, qui s’inscrivent dans le sillage du cyclone Irma et de ses effets durables sur l’hôtellerie de tourisme antillaise, tranchent une difficulté récurrente du contentieux locatif commercial : le bailleur peut-il invoquer indéfiniment un événement climatique exceptionnel pour se soustraire à ses obligations de délivrance et de réparation lorsque les locaux demeurent techniquement réparables ? La Cour de cassation répond par la négative, en procédant à une distinction rigoureuse entre la destruction de la chose louée, qui relève de l’article 1722 du Code civil, et son simple endommagement, qui laisse subsister les obligations des articles 1719 et 1720 du même code. L’enjeu pratique de cette clarification est considérable, car il commande la possibilité pour le locataire d’opposer l’exception d’inexécution et, par voie de conséquence, de contester le bien-fondé d’un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. L’actualité de cette construction jurisprudentielle, à l’heure où la multiplication des événements climatiques extrêmes interroge la résilience du droit des contrats, justifie un examen attentif de sa portée et de ses implications pratiques.
I. La distinction entre destruction et endommagement du bien loué, clef du régime applicable
A. L’article 1722 du Code civil, un régime d’exception cantonné à la perte de la chose
L’article 1722 du Code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit et que, si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander soit une diminution du prix, soit la résiliation même du bail, sans qu’il n’y ait lieu, dans l’un et l’autre cas, à aucun dédommagement (Article 1722 du Code civil). Ce texte, inchangé depuis 1804, institue un régime dérogatoire aux obligations pesant ordinairement sur le bailleur en vertu des articles 1719 et 1720 du même code. Il convient toutefois de relever que son application est subordonnée à une condition cumulative : non seulement le fait générateur doit être un cas fortuit, mais encore doit-il avoir entraîné une destruction de la chose louée, laquelle ne se confond pas avec son simple endommagement.
La jurisprudence a très tôt pris soin de préciser ce que recouvre la notion de destruction au sens de l’article 1722. La Cour de cassation juge ainsi, de manière constante, qu’il y a perte totale ou partielle de la chose lorsque sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine (3e Civ., 8 mars 2018, n° 17-11.439, Publié au Bulletin ; 3e Civ., 9 décembre 2009, n° 08-17.483, Publié au Bulletin). Cette définition exigeante repose sur deux critères alternatifs : soit la dépense nécessaire à la conservation du bien excède sa valeur, soit le bien est devenu définitivement impropre à sa destination. Il en résulte qu’un simple endommagement, fût-il important, ne suffit pas à caractériser une destruction au sens de ce texte, dès lors que le bien demeure réparable sans que le coût des travaux excède sa valeur vénale.
Or, dans l’affaire soumise à la troisième chambre civile le 4 juin 2026, la cour d’appel de Basse-Terre avait précisément constaté que la villa donnée à bail ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont il n’était ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur du bien. En statuant ainsi, la cour d’appel s’était elle-même placée en dehors du champ d’application de l’article 1722, puisqu’elle excluait implicitement toute destruction de la chose louée. C’est précisément ce que lui reproche la Cour de cassation, qui lui impute de n’avoir pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en appliquant néanmoins le régime de l’article 1722 pour exonérer le bailleur de ses obligations.
La Cour de cassation rappelle, dans le prolongement de sa jurisprudence antérieure, que « la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé » (3e Civ., 4 juin 2026, n° 25-10.068, F-D, reprenant 3e Civ., 22 février 2006, n° 05-12.032, Bull. 2006, III, n° 46). Cette formulation est essentielle : elle signifie que le cas fortuit ou la force majeure n’a qu’un effet suspensif, et non extinctif, sur les obligations du débiteur. Dès lors que l’empêchement a disparu, le débiteur est à nouveau tenu d’exécuter ses obligations, et le créancier peut légitimement en exiger l’accomplissement.
La genèse de cette distinction remonte à un arrêt fondateur de la troisième chambre civile du 4 juillet 1968, dans lequel la Cour avait déjà posé que la perte partielle de la chose ne pouvait être retenue que si la partie détruite ne pouvait plus être conservée sans dépense excessive et devenait impropre à l’usage auquel on la destinait (3e Civ., 4 juillet 1968, n° 66-13.329, Bull. III, n° 319). Cette décision fixait un standard qui, près de soixante ans plus tard, demeure le critère cardinal de distinction entre la destruction et le simple endommagement. L’arrêt du 8 mars 2018 était venu le préciser en énonçant que doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée « l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur » (3e Civ., 8 mars 2018, n° 17-11.439, Publié au Bulletin). Cette formulation, très protectrice des intérêts du locataire, circonscrit le champ de l’article 1722 aux hypothèses véritablement extrêmes dans lesquelles la reconstruction s’imposerait en lieu et place de la réparation.
Cette jurisprudence trouve un écho particulier dans le contentieux des baux commerciaux, où la question de la survie des obligations du bailleur après un sinistre se pose avec une acuité singulière. Le locataire commercial, qui a constitué un fonds de commerce dont la valeur dépend directement de la jouissance paisible des locaux, se trouve dans une situation de vulnérabilité particulière lorsque le bailleur tarde à exécuter les réparations nécessaires. Les arrêts du 4 juin 2026 viennent précisément rappeler que cette vulnérabilité ne saurait être aggravée par une lecture extensive de l’article 1722 qui dispenserait le bailleur de toute diligence une fois le cas fortuit survenu.
B. L’obligation de délivrance et de réparation du bailleur survit au sinistre lorsque le bien est réparable
Les articles 1719 et 1720 du Code civil font peser sur le bailleur des obligations d’une intensité particulière. Selon le premier de ces textes, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (Article 1719 du Code civil). Le second précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives (Article 1720 du Code civil). Ces obligations, qui sont de résultat, ne sauraient être durablement paralysées par la survenance d’un événement climatique, fût-il d’une ampleur exceptionnelle.
La Cour de cassation l’a rappelé avec une vigueur renouvelée dans ses arrêts du 4 juin 2026. La haute juridiction énonce que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du Code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (3e Civ., 4 juin 2026, n° 25-10.068). Cette affirmation, reproduite à l’identique dans les trois arrêts rendus le même jour (3e Civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069 ; 3e Civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070), constitue un véritable attendu de principe.
Par ailleurs, la solution des arrêts du 4 juin 2026 s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle déjà bien établie qui refuse de confondre l’origine casuelle du dommage avec l’exonération durable du bailleur. La Cour de cassation avait déjà jugé, dans une espèce où un incendie d’origine indéterminée s’était déclaré dans les locaux d’un colocataire, que cet événement ne caractérisait pas un cas fortuit au sens de l’article 1722 et que le bailleur demeurait responsable envers les autres locataires des troubles de jouissance consécutifs (3e Civ., 12 juillet 2018, n° 17-20.696, Publié au Bulletin). La Cour y affirmait que « l’incendie qui se déclare dans les locaux d’un colocataire et dont la cause n’est pas déterminée ne caractérise pas un cas fortuit ». Cette solution éclaire la logique d’ensemble : le régime de l’article 1722 est d’interprétation stricte et ne saurait être invoqué par le bailleur pour se décharger de ses obligations essentielles chaque fois qu’un événement extérieur intervient dans l’exécution du contrat.
II. Les conséquences pratiques de la cassation pour le contentieux locatif
A. L’exception d’inexécution restituée au locataire après disparition de l’empêchement
L’apport le plus significatif des arrêts du 4 juin 2026 réside dans la reconnaissance explicite du droit du locataire d’opposer l’exception d’inexécution lorsque le bailleur, bien que n’étant plus empêché d’agir, persiste à ne pas exécuter ses obligations de délivrance et de réparation. En l’espèce, le cyclone Irma était survenu en septembre 2017. Plus de trois années s’étaient écoulées lorsque la bailleresse avait délivré, le 4 novembre 2020, une mise en demeure de payer les loyers des années 2018 à 2020. La cour d’appel avait considéré que ces loyers demeuraient intégralement dus, au motif que l’origine des désordres était un cas fortuit excluant toute responsabilité de la bailleresse.
La Cour de cassation censure ce raisonnement en relevant que la cour d’appel avait elle-même constaté le caractère réparable des désordres et le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, laquelle avait procédé avec retard à la réalisation des travaux nécessaires à la jouissance des locaux. Dès lors, le locataire était fondé à opposer l’exception d’inexécution pour la période postérieure à celle où le bailleur n’était plus empêché d’agir. Cette solution s’articule harmonieusement avec le droit commun de la force majeure tel que codifié à l’article 1218 du Code civil, dont l’alinéa 2 dispose que « si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat » (Article 1218 du Code civil).
En conséquence, la période d’empêchement légitime du bailleur — celle pendant laquelle il était concrètement impossible de procéder aux réparations, par exemple en raison de l’inaccessibilité du site ou de l’indisponibilité des matériaux — doit être distinguée de la période postérieure au cours de laquelle le bailleur aurait pu et dû agir. Seule la première période justifie une suspension des obligations réciproques. La seconde période, en revanche, replace le contrat dans le droit commun des obligations, et le locataire retrouve alors l’intégralité de ses prérogatives, au premier rang desquelles l’exception d’inexécution.
Cette voie de droit, que le locataire peut emprunter dans le cadre plus général du contentieux locatif, présente l’avantage de ne pas exiger une décision judiciaire préalable : le locataire peut, de sa propre initiative, suspendre le paiement des loyers à proportion de l’inexécution imputable au bailleur, à ses risques et périls. Dans les espèces ayant donné lieu aux arrêts du 4 juin 2026, les sommes en jeu étaient considérables : la société locataire du pourvoi n° 25-10.068 avait été condamnée à payer la somme de 151 367,87 euros, tandis que celle du pourvoi n° 25-10.070 se voyait réclamer 49 429,11 euros. Ces montants illustrent l’impact financier potentiellement dévastateur d’une application erronée de l’article 1722 du Code civil, qui revient à faire supporter au locataire le coût intégral des loyers sans contrepartie de jouissance.
L’arrêt du 17 septembre 2020 était déjà venu rappeler, dans un contexte voisin, que la cour d’appel qui retient la perte partielle de la chose louée sans caractériser l’impossibilité de conserver le bien sans dépense excessive viole l’article 1722 du Code civil (3e Civ., 17 septembre 2020, n° 19-20.896). Cette décision confirme la rigueur avec laquelle la Cour de cassation contrôle la motivation des juges du fond lorsqu’ils appliquent le régime de la perte de la chose louée. Il ne suffit pas d’invoquer le caractère exceptionnel de l’événement pour déclencher l’application de l’article 1722 ; encore faut-il que les constatations de fait établissent une véritable destruction au sens de la jurisprudence précitée.
À cet égard, il importe de souligner que la charge de la preuve de l’empêchement pèse sur le bailleur qui l’invoque. Il lui appartient de démontrer non seulement la réalité du cas fortuit, mais également sa durée et l’impossibilité dans laquelle il s’est trouvé d’exécuter ses obligations pendant cette période. Passé ce délai, le locataire est en droit d’exiger la reprise des travaux et, à défaut, de suspendre le paiement des loyers dans la limite de la privation de jouissance subie. Cette répartition de la charge probatoire, qui découle directement de l’économie des articles 1719 et 1720 du Code civil, renforce sensiblement la position du locataire confronté à l’inertie de son bailleur après un sinistre.
B. Les implications sur le refus de renouvellement et l’indemnité d’éviction
La cassation prononcée par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 emporte des conséquences indirectes mais déterminantes sur le sort de l’indemnité d’éviction. Dans les trois espèces soumises à la Cour, le bailleur avait refusé le renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction, en invoquant un motif grave et légitime tiré de l’ampleur des impayés de loyers. La cour d’appel avait validé cette position, après avoir considéré que les loyers étaient intégralement dus malgré l’absence de jouissance des locaux par le locataire. Or, la cassation de ce chef modifie radicalement l’appréciation de la gravité du motif de refus de renouvellement.
En effet, si le locataire était fondé à opposer l’exception d’inexécution pour une partie significative de la période considérée, l’arriéré locatif s’en trouve mécaniquement réduit, et le caractère grave et légitime du motif de refus de renouvellement devient contestable. La cour d’appel de renvoi devra donc, dans chacune des trois affaires, réévaluer le montant des loyers effectivement dus en tenant compte de l’exception d’inexécution, puis déterminer si le solde restant caractérise un motif suffisamment grave pour priver le locataire de son droit à indemnité d’éviction. La Cour de cassation, en application de l’article 624 du Code de procédure civile, a d’ailleurs expressément étendu la cassation aux chefs de dispositif condamnant les locataires au paiement des arriérés et rejetant leurs demandes de compensation.
Cette solution s’inscrit dans le cadre plus large de la protection du droit au renouvellement du bail commercial, consacrée par le statut des baux commerciaux. Le droit à indemnité d’éviction est un attribut essentiel de la propriété commerciale du locataire, et la Cour de cassation veille à ce qu’il ne puisse être écarté que sur le fondement de manquements d’une particulière gravité, imputables au locataire et exclusifs de toute circonstance atténuante. En l’occurrence, le comportement défaillant du bailleur dans l’exécution de ses propres obligations constitue précisément une telle circonstance atténuante, qui retire au défaut de paiement des loyers sa qualification de motif grave et légitime.
Dès lors, la portée des arrêts du 4 juin 2026 dépasse le seul cadre du droit des obligations pour irriguer le droit des baux commerciaux dans son ensemble. La Cour de cassation rappelle ainsi, de manière implicite mais ferme, que le bailleur ne saurait se prévaloir de sa propre carence pour justifier un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. Cette solution est conforme à l’esprit du statut des baux commerciaux, qui repose sur un équilibre entre les droits et obligations des parties et sur la sanction des comportements fautifs, quelle que soit la qualité de leur auteur.
Sur un plan plus prospectif, ces décisions invitent à repenser la rédaction des clauses relatives au cas fortuit dans les baux commerciaux. Les praticiens savent que de nombreux contrats de location contiennent des stipulations par lesquelles le bailleur s’exonère de toute obligation en cas de sinistre, fût-ce au-delà de la durée de l’empêchement effectif. Ces clauses, qui tendent à vider de leur substance les articles 1719 et 1720 du Code civil, pourraient désormais se heurter à une censure renforcée sur le fondement de la solution dégagée le 4 juin 2026. La jurisprudence rappelle en effet que les obligations de délivrance et d’entretien sont, « par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière », à la charge du bailleur. Or, une clause qui prétendrait en exonérer le bailleur au-delà de la durée de l’empêchement effectif entrerait en contradiction frontale avec ce principe et pourrait être réputée non écrite comme portant atteinte à l’essence même du contrat de bail.
Conclusion
Les trois arrêts rendus par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 clarifient de manière opportune le régime des obligations du bailleur consécutivement à un cas fortuit. La Cour de cassation y rappelle, avec une architecture juridique parfaitement articulée, que l’article 1722 du Code civil ne régit que la destruction de la chose louée et non son simple endommagement, que la force majeure n’exonère le débiteur que pendant le temps où elle l’empêche effectivement d’exécuter ses obligations, et que le locataire retrouve le droit d’opposer l’exception d’inexécution dès lors que le bailleur n’est plus empêché d’agir. Cette construction, qui conjugue les dispositions du droit commun des contrats et celles du statut des baux commerciaux, offre aux praticiens une grille d’analyse rigoureuse pour appréhender les conséquences juridiques des événements climatiques extrêmes sur les relations locatives. Les bailleurs sont invités à mesurer que le temps de l’empêchement n’est pas celui de l’exonération, et que leur inertie après la disparition de l’obstacle est propre à renverser la charge des manquements contractuels à leur détriment.
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