Le renforcement de l’office du juge face à la démolition des constructions irrégulières : l’arrêt de la troisième chambre civile du 18 juin 2026
La démolition d’une construction irrégulière constitue l’une des sanctions les plus radicales du droit de l’urbanisme. Par un arrêt publié au Bulletin du 18 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue préciser, en des termes qui n’avaient jamais été aussi explicites, l’étendue de l’office du juge judiciaire saisi d’une demande fondée sur l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme. Cet arrêt s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large qui, depuis la décision du Conseil constitutionnel du 31 juillet 2020, tend à encadrer strictement le pouvoir de démolition en imposant au juge une obligation de recherche systématique des alternatives à cette sanction extrême.
L’article L. 480-14 du code de l’urbanisme confère à la commune ou à l’établissement public de coopération intercommunale le droit de saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié sans autorisation. Ce texte, dont la rédaction remonte pour l’essentiel à la loi du 15 juin 1943, a connu un infléchissement considérable sous l’effet combiné de la jurisprudence constitutionnelle et de la jurisprudence judiciaire. La troisième chambre civile, qui est la chambre de la Cour de cassation compétente en matière de droit immobilier et de droit de l’urbanisme au civil, a progressivement construit un édifice prétorien qui place désormais le contrôle de proportionnalité au cœur de l’office du juge de la démolition.
L’arrêt du 18 juin 2026, rendu sur le pourvoi n° 24-14.342, constitue une étape supplémentaire dans cette construction. Il énonce, dans un attendu de principe dépourvu de toute ambiguïté, que le juge saisi d’une demande de démolition ou de remise en état sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme doit rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité est possible et si celle-ci est acceptée par le propriétaire. Cette formulation, par l’emploi de l’expression « au besoin d’office », impose au juge une obligation qui transcende le simple débat contradictoire : il ne peut plus se contenter de statuer dans les limites des conclusions des parties, il doit activement investiguer les alternatives à la sanction sollicitée.
Cette décision se situe au carrefour de plusieurs principes fondamentaux du droit : la protection constitutionnelle du droit de propriété, le principe de proportionnalité des sanctions, et la distinction entre les contentieux contractuel et extra-contractuel. Elle invite à une réflexion sur la manière dont la Cour de cassation, chambre après chambre, arête après arête, édifie un régime de contrôle des sanctions en matière immobilière qui emprunte à des sources multiples pour aboutir à une cohérence d’ensemble. L’étude de cet arrêt et de la jurisprudence qui l’entoure permet de mesurer l’ampleur de la mutation qui s’est opérée en moins d’une décennie dans l’office du juge civil saisi d’une demande de démolition (I), avant d’examiner comment le principe de proportionnalité irrigue désormais l’ensemble du contentieux des sanctions en droit immobilier (II).
I. L’office du juge dans le contentieux de la démolition : une obligation renforcée par le contrôle de constitutionnalité
A. Le cadre légal de l’action en démolition et la réserve constitutionnelle de 2020
L’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 8 décembre 2005, dispose que « la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le présent livre, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du présent code, en violation de l’article L. 421-8 » (article L. 480-14 du code de l’urbanisme). Ce texte ajoute que « l’action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux », ce qui confère à l’action une portée temporelle considérable.
À la lecture littérale de ce texte, le juge saisi par la commune dispose d’une alternative binaire : ordonner la démolition ou ordonner la mise en conformité. La jurisprudence a toutefois considérablement nuancé cette lecture. Le 31 juillet 2020, le Conseil constitutionnel, saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité, a déclaré les mots « la démolition » figurant à la première phrase de l’article L. 480-14 conformes à la Constitution, mais sous une réserve d’interprétation déterminante. Le Conseil a jugé que ces dispositions « ne sauraient, sans porter une atteinte excessive au droit de propriété, être interprétées comme autorisant la démolition d’un tel ouvrage lorsque le juge peut, en application de l’article L. 480-14, ordonner à la place sa mise en conformité et que celle-ci est acceptée par le propriétaire » (Cons. const., 31 juillet 2020, n° 2020-853 QPC).
Cette réserve d’interprétation, fondée sur l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 qui garantit le droit de propriété, a constitué un tournant majeur. Avant cette décision, le juge judiciaire s’estimait souvent lié par la seule constatation de l’irrégularité pour ordonner la démolition, sans avoir à rechercher si une mesure moins attentatoire au droit de propriété était envisageable. La réserve du Conseil constitutionnel a imposé un changement de paradigme : la démolition ne peut plus être la conséquence automatique de l’irrégularité, elle doit être le résultat d’une appréciation concrète de la situation, incluant la vérification qu’aucune mesure de mise en conformité, acceptée par le propriétaire, n’est possible.
Par ailleurs, ce dispositif s’articule avec l’article L. 480-13 du même code, qui protège le propriétaire ayant construit conformément à un permis de construire. Ce texte prévoit que le propriétaire ne peut être condamné à la démolition du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative, et ce dans un délai de deux ans à compter de la décision définitive. L’architecture du code de l’urbanisme distingue ainsi nettement entre la construction réalisée sans autorisation — soumise au régime de l’article L. 480-14 — et celle réalisée conformément à un permis — protégée par l’article L. 480-13, sous réserve des exceptions énumérées par ce texte. Dans les deux cas, la protection du droit de propriété, consacrée par l’article 545 du code civil selon lequel « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité », constitue la toile de fond sur laquelle se déploie le contrôle juridictionnel.
B. L’obligation de rechercher d’office une alternative à la démolition : l’apport de l’arrêt du 18 juin 2026
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 18 juin 2026 marque une étape décisive dans la mise en œuvre de la réserve constitutionnelle de 2020. Dans cette affaire, une société civile immobilière avait réalisé un exhaussement de sol sur des parcelles situées sur le territoire d’une commune, sans avoir déposé la déclaration préalable exigée par le code de l’urbanisme. La commune l’avait assignée en démolition et remise en état sur le fondement de l’article L. 480-14. La cour d’appel de Chambéry, par un arrêt du 22 février 2024, avait ordonné la remise en état des lieux dans leur état d’origine, au motif que l’exhaussement, en raison de son ampleur, nécessitait une autorisation d’urbanisme qui n’avait jamais été déposée, de sorte que cette mesure de remise en état s’imposait sans qu’il soit besoin d’examiner la conformité de l’exhaussement aux règles d’urbanisme applicables.
La Cour de cassation censure cette décision par un attendu de principe qui mérite d’être cité intégralement : « Il en résulte que la démolition ou la remise dans son état d’origine d’un ouvrage ne peut être ordonnée sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d’urbanisme et qu’il appartient au juge, saisi d’une demande en démolition ou de remise en état sur le fondement de ce texte, de rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité est possible et si celle-ci est acceptée par le propriétaire » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-14.342, FS-B). Elle en déduit que la cour d’appel, en se déterminant sans rechercher, au besoin d’office, si l’exhaussement réalisé pouvait faire l’objet d’une mise en conformité aux règles d’urbanisme acceptée par le propriétaire, n’a pas donné de base légale à sa décision.
La portée de cet arrêt doit être mesurée à l’aune de trois innovations qu’il consacre. En premier lieu, l’emploi de l’expression « au besoin d’office » signifie que l’obligation de recherche pèse sur le juge indépendamment des conclusions des parties. Le juge ne peut pas se retrancher derrière le silence du propriétaire défendeur pour s’abstenir de rechercher si une mise en conformité est possible. Cette obligation procédurale, qui évoque par analogie l’office du juge en matière de clause abusive ou de proportionnalité de la peine, traduit une conception active de la fonction de juger en matière de démolition.
En deuxième lieu, l’arrêt précise que l’alternative à la démolition doit être une mesure « acceptée par le propriétaire ». Cette exigence, qui figurait déjà dans la réserve du Conseil constitutionnel, est ici réaffirmée dans un contexte où le propriétaire n’avait pas nécessairement formulé de demande en ce sens. La Cour de cassation impose ainsi au juge de vérifier, non pas abstraitement, mais concrètement, si le propriétaire est disposé à accepter une mesure de mise en conformité. Cette approche consensuelle, qui fait écho à l’exigence constitutionnelle de proportionnalité, introduit une dimension dialogique dans la procédure de démolition.
En troisième lieu, l’arrêt du 18 juin 2026 s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle déjà esquissée par la troisième chambre civile. Par un arrêt du 20 mars 2025, elle avait jugé que l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme « n’a ni pour objet ni pour effet de priver ces autorités de la faculté de saisir le juge des référés, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, pour faire cesser le trouble manifestement illicite ou le dommage imminent résultant de la violation d’une règle d’urbanisme et prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent » (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-11.527, FS-B). Cette décision, en admettant le cumul de l’action au fond et du référé, avait déjà manifesté la volonté de la Cour de ne pas laisser le juge démuni face aux constructions irrégulières, tout en préservant les droits de la défense. L’arrêt du 18 juin 2026 complète ce dispositif en renforçant, symétriquement, les garanties dont bénéficie le propriétaire.
II. La proportionnalité, principe directeur des sanctions en droit immobilier
A. Le contrôle de proportionnalité dans les rapports contractuels et quasi contractuels
L’arrêt du 18 juin 2026 ne constitue pas un hapax dans la jurisprudence de la troisième chambre civile. Il s’inscrit dans un mouvement de fond qui voit le principe de proportionnalité innerver progressivement l’ensemble du contentieux des sanctions en droit immobilier, au-delà du seul droit de l’urbanisme. La Cour de cassation a, en effet, étendu ce contrôle à des domaines aussi variés que le droit de la construction, le droit des servitudes et le droit des lotissements.
Un arrêt du 5 février 2026 en offre une illustration topique dans le contentieux des cahiers des charges de lotissement. La troisième chambre civile y énonce, au visa des articles 1134 et 1143 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, « qu’il se déduit de ces textes que, lorsqu’une construction édifiée ne respecte pas une servitude imposée par le cahier des charges du lotissement, seule peut être ordonnée la démolition de ce qui est nécessaire pour la mettre en conformité avec ce document » (Cass. 3e civ., 5 février 2026, n° 24-10.925). La Cour ajoute, dans un second temps, « qu’il appartient au juge, lorsque cela lui est demandé, de rechercher si la démolition de ce qui a été construit en violation du cahier des charges d’un lotissement ne constitue pas une mesure disproportionnée au regard de son coût pour le débiteur de bonne foi et de l’intérêt qu’elle présente pour le créancier » (Cass. 3e civ., 5 février 2026, n° 24-10.925, précité).
Cette décision, qui porte sur la violation d’une servitude non altius tollendi, est d’autant plus remarquable qu’elle opère une double limitation de la sanction. D’une part, seule la partie de l’ouvrage qui contrevient à la servitude doit être démolie, et non l’intégralité de la construction. D’autre part, le juge doit vérifier que la démolition, même partielle, n’est pas disproportionnée au regard de son coût. Ce faisant, la Cour de cassation transpose dans le contentieux des servitudes conventionnelles le raisonnement qu’elle avait déjà tenu en matière de construction sans autorisation d’urbanisme.
Le même raisonnement avait été tenu, dans des termes encore plus généraux, par un arrêt du 6 juillet 2023, rendu en formation de section et publié au Bulletin. La troisième chambre civile y juge que « le juge saisi d’une demande de démolition-reconstruction d’un ouvrage en raison des non-conformités qui l’affectent, que celle-ci soit présentée au titre d’une demande d’exécution forcée (…) ou sous le couvert d’une demande en réparation à hauteur du coût de la démolition-reconstruction, doit rechercher, si cela lui est demandé, s’il n’existe pas une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier au regard des conséquences dommageables des non-conformités constatées » (Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-10.884, FS-B). Cet arrêt, qui met fin à une divergence jurisprudentielle entre le traitement de la demande fondée sur l’exécution forcée et celle fondée sur la réparation, unifie le régime du contrôle de proportionnalité dans le contentieux de la construction.
Dans le même esprit, un arrêt du 28 mars 2024 avait rappelé, à propos d’une servitude de cour commune, que « l’inexécution de cette obligation est de nature à justifier la démolition de l’ouvrage, dans la mesure nécessaire au respect de la convention des parties » (Cass. 3e civ., 28 mars 2024, n° 22-13.993, FS-B). L’expression « dans la mesure nécessaire » traduit la même exigence de proportionnalité : la sanction ne doit pas excéder ce qui est strictement indispensable pour rétablir la légalité ou pour assurer le respect de la convention.
B. Les frontières du contrôle : entre réparation intégrale et proportionnalité
Si le principe de proportionnalité irrigue désormais l’ensemble du contentieux contractuel et quasi contractuel des sanctions en droit immobilier, il convient d’en marquer les limites. La jurisprudence de la troisième chambre civile trace en effet une frontière nette entre le domaine contractuel, où le contrôle de proportionnalité trouve à s’appliquer, et le domaine extra-contractuel, où le principe de la réparation intégrale s’oppose à un tel contrôle. Cette distinction, qui peut paraître subtile, est lourde de conséquences pratiques pour les justiciables.
Un arrêt du 4 avril 2024 illustre cette distinction avec une particulière clarté. La troisième chambre civile y énonce, au visa de l’article 1382 devenu 1240 du code civil et du principe de la réparation intégrale, « que le juge du fond, statuant en matière extra-contractuelle, ne peut apprécier la réparation due à la victime au regard du caractère disproportionné de son coût pour le responsable du dommage » (Cass. 3e civ., 4 avril 2024, n° 22-21.132, FS-B). La Cour précise que la victime doit être indemnisée sans perte ni profit, ce qui exclut que le juge puisse réduire l’indemnisation au motif que son coût serait excessif pour le responsable. En l’espèce, la cour d’appel avait ordonné la mise en conformité d’une construction avec les prescriptions d’un permis de construire, en réduisant la hauteur du faîtage, après avoir caractérisé un préjudice résultant directement de la non-conformité. La Cour de cassation approuve ce raisonnement, jugeant que la cour d’appel avait légalement justifié sa décision.
Cette distinction entre le contractuel et l’extra-contractuel, pour être techniquement justifiée, n’en soulève pas moins une difficulté pratique. Dans bien des contentieux immobiliers, les deux fondements se côtoient, voire se chevauchent. Une construction irrégulière peut à la fois violer les stipulations d’un cahier des charges de lotissement — ce qui relève du contractuel — et causer un trouble anormal de voisinage — ce qui relève de l’extra-contractuel. Le propriétaire voisin pourra alors, selon le fondement qu’il choisit, se voir opposer ou non un contrôle de proportionnalité de la sanction qu’il sollicite. Cette dualité de régimes, si elle n’est pas en elle-même critiquable, impose aux praticiens une rigueur particulière dans le choix et la formulation de leurs demandes.
L’arrêt du 18 juin 2026, en inscrivant l’obligation de recherche d’office dans le contentieux de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, s’inscrit résolument dans la logique du contrôle de proportionnalité propre au contentieux objectif de la légalité urbanistique. À cet égard, il convient de relever que l’action fondée sur l’article L. 480-14 n’est ni contractuelle ni extra-contractuelle au sens strict : elle relève d’un contentieux objectif de la légalité, dans lequel la commune agit en tant que gardienne de la police de l’urbanisme. Le contrôle de proportionnalité y prend une coloration particulière, qui tient moins à l’équilibre des prestations entre les parties qu’à la conciliation entre l’intérêt général de la légalité urbanistique et la protection constitutionnelle du droit de propriété.
La convergence de ces solutions jurisprudentielles dessine un paysage dans lequel le juge du fond dispose désormais d’une palette d’outils lui permettant de moduler la sanction en fonction des circonstances de l’espèce. Qu’il s’agisse d’une construction sans autorisation, d’une violation du cahier des charges d’un lotissement, d’une méconnaissance d’une servitude conventionnelle ou d’une non-conformité contractuelle dans un contrat de construction, le principe est le même : la sanction doit être adaptée, proportionnée, et ne doit pas excéder ce qui est nécessaire pour atteindre l’objectif poursuivi. Cette évolution, qui doit beaucoup à l’influence de la jurisprudence constitutionnelle et à celle de la Cour européenne des droits de l’homme, témoigne d’une maturation du droit des sanctions en matière immobilière.
Conclusion
L’arrêt de la troisième chambre civile du 18 juin 2026 constitue bien plus qu’un rappel de la jurisprudence constitutionnelle de 2020. En imposant au juge de rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité est possible et acceptée par le propriétaire, la Cour de cassation franchit un pas supplémentaire dans la construction d’un régime de la démolition respectueux des droits fondamentaux. Cette obligation procédurale nouvelle, qui transcende le principe dispositif, s’inscrit dans un mouvement plus large de proportionnalisation des sanctions en droit immobilier, dont on a pu mesurer l’ampleur à travers le contentieux des lotissements, des servitudes et des contrats de construction. La distinction persistante entre le domaine contractuel et le domaine extra-contractuel, si elle est source de complexité, n’en est pas moins le reflet d’une architecture juridique cohérente : la proportionnalité s’impose lorsque la sanction est la contrepartie d’une obligation préexistante, tandis que la réparation intégrale prévaut lorsque le dommage est la mesure de l’obligation. L’arrêt du 18 juin 2026, en ce qu’il applique cette logique au contentieux objectif de l’urbanisme, contribue à l’édification d’un système dans lequel la démolition n’est plus la conséquence automatique de l’irrégularité, mais l’aboutissement d’un processus juridictionnel exigeant, respectueux des droits de chacun et soucieux de ne pas sacrifier l’ouvrage à la norme lorsque d’autres voies sont praticables.
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