La transition écologique dans le bail commercial : la dialectique de la charge des travaux de rénovation énergétique entre le bailleur et le preneur à l’épreuve du décret tertiaire
La transition écologique constitue désormais un enjeu central du droit des baux commerciaux. L’empilement des dispositifs législatifs et réglementaires intervenus depuis la loi Grenelle II du 12 juillet 2010 impose aux propriétaires et aux exploitants de locaux à usage commercial ou de bureaux des obligations croissantes en matière de performance énergétique, dont la mise en œuvre soulève des difficultés inédites de répartition de la charge financière entre le bailleur et le preneur. Ces difficultés sont d’autant plus aiguës que les sommes en jeu sont considérables : le coût moyen d’une rénovation énergétique complète d’un bâtiment tertiaire oscille entre 200 et 800 euros par mètre carré, selon les données publiées par l’Agence de la transition écologique, et les sanctions attachées au non-respect des obligations déclaratives, quoique principalement réputationnelles, n’en exposent pas moins les parties à un risque significatif. Le présent article propose une analyse de ce cadre normatif composite et des principes jurisprudentiels qui en gouvernent l’application.
I. Le cadre normatif de la transition écologique appliqué au bail commercial
A. L’annexe environnementale, instrument contractuel de la performance énergétique
L’article L. 125-9 du code de l’environnement, issu de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, impose que les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces comportent une annexe environnementale (C. env., art. L. 125-9). Ce dispositif, entré en vigueur le 1er janvier 2012 pour les baux nouveaux ou renouvelés et le 1er janvier 2013 pour les baux en cours, organise une obligation réciproque d’information entre le preneur et le bailleur sur les consommations énergétiques des locaux loués.
L’annexe environnementale, dont le contenu a été précisé par le décret n° 2011-2058 du 30 décembre 2011, poursuit un double objectif. D’une part, elle permet aux parties de disposer d’un état des lieux énergétique actualisé, condition préalable à toute démarche d’amélioration de la performance du bâtiment. D’autre part, elle peut prévoir les obligations qui s’imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés. Concrètement, le décret du 30 décembre 2011 prévoit que l’annexe doit comporter, pour le bailleur, la liste et les caractéristiques énergétiques des équipements et systèmes du bâtiment, ainsi que les consommations annuelles énergétiques réelles, et, pour le preneur, un programme d’amélioration de la performance énergétique des locaux. Le législateur a ainsi entendu faire du contrat de bail le vecteur privilégié de la transition énergétique dans l’immobilier tertiaire, en incitant les parties à contractualiser leurs engagements environnementaux.
Cependant, la portée normative de cette annexe demeure largement incitative. Le texte se borne à énoncer qu’elle « peut prévoir » les obligations des preneurs, sans assortir son absence de sanction spécifique. En conséquence, le défaut d’annexe environnementale n’entraîne ni nullité du bail ni résiliation de plein droit, ce qui limite considérablement son effectivité. Par ailleurs, le champ d’application du dispositif, restreint aux surfaces supérieures à 2 000 mètres carrés, exclut la grande majorité des baux commerciaux portant sur des locaux de taille modeste, alors même que le parc tertiaire français est composé pour l’essentiel de petites et moyennes surfaces. Cette limitation du périmètre constitue, à l’évidence, une faiblesse structurelle du dispositif. La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi Climat et Résilience, a certes renforcé les obligations de performance énergétique des bâtiments, mais sans étendre le champ de l’annexe environnementale aux surfaces inférieures à 2 000 mètres carrés. Cette lacune normative laisse subsister une zone grise dans laquelle les parties sont livrées à la seule liberté contractuelle, sans cadre légal contraignant pour organiser la transition énergétique de leurs relations locatives.
B. Le décret tertiaire, contrainte réglementaire autonome pesant sur le bail commercial
Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, dit décret tertiaire ou décret « Éco Énergie Tertiaire », complété par l’arrêté du 10 avril 2020, instaure une obligation de réduction progressive de la consommation d’énergie finale dans les bâtiments à usage tertiaire d’une surface supérieure à 1 000 mètres carrés. L’article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation, créé par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, fixe des objectifs de réduction de 40 % d’ici 2030, de 50 % d’ici 2040 et de 60 % d’ici 2050, par rapport à une année de référence qui ne peut être antérieure à 2010.
La spécificité de ce dispositif réside dans la nature de l’obligation qu’il crée, laquelle pèse indifféremment sur le propriétaire et sur le preneur à bail des locaux concernés. L’article R. 174-27 du code de la construction et de l’habitation dispose en effet que les obligations déclaratives et les actions de réduction de la consommation d’énergie incombent, pour chaque bâtiment, au propriétaire et, le cas échéant, au preneur, « chacun en ce qui le concerne ». Cette répartition constitue une novation importante par rapport au droit commun du bail, dans lequel la charge des travaux obéit à des règles distinctes selon qu’ils relèvent des grosses réparations, des travaux d’entretien ou des réparations locatives. Elle soulève une difficulté d’articulation majeure avec les dispositions du code civil et du code de commerce qui, on le verra, font en principe peser sur le seul bailleur la charge des travaux de mise en conformité réglementaire.
Or, le décret tertiaire ne précise pas les modalités conventionnelles de répartition du coût des investissements nécessaires à l’atteinte des objectifs de réduction. Il institue une plateforme de recueil et de suivi des consommations, dénommée OPERAT, sur laquelle les déclarants doivent renseigner chaque année leurs données de consommation. Le défaut de déclaration est sanctionné par une procédure de mise en demeure, puis par la publication sur un site internet des pouvoirs publics du nom du contrevenant, dans le cadre d’une logique de « name and shame ». Cette sanction réputationnelle, pour novatrice qu’elle soit, n’en est pas moins d’une portée juridique limitée, dès lors qu’elle ne crée par elle-même aucune obligation de paiement ni ne désigne le débiteur final du coût des travaux. L’absence de mécanisme contraignant de répartition financière entre le bailleur et le preneur constitue ainsi la principale faiblesse du dispositif, qui renvoie implicitement aux règles du droit commun du bail, elles-mêmes largement supplétives de la volonté des parties. En pratique, cette lacune expose le preneur à un risque de dégradation de la valeur d’usage du local loué si le bailleur, faute d’y être contraint, néglige les investissements de rénovation énergétique nécessaires à l’atteinte des objectifs réglementaires de réduction des consommations.
II. La répartition de la charge financière des travaux de rénovation énergétique entre le bailleur et le preneur
A. Le principe de prise en charge par le bailleur des travaux de mise en conformité réglementaire
La question de l’imputation financière des travaux de rénovation énergétique se heurte à la distinction fondamentale posée par le code civil entre l’obligation de délivrance du bailleur, d’une part, et les réparations locatives à la charge du preneur, d’autre part. L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée (C. civ., art. 1719). L’article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives (C. civ., art. 1720).
À cet égard, la Cour de cassation a posé un principe dont la transposition aux travaux de rénovation énergétique s’impose avec une particulière netteté. Par un arrêt du 10 avril 2025, la troisième chambre civile a jugé que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.099). Cette règle, qui concerne certes la sécurité-incendie, énonce un principe général de portée bien plus large : les travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux avec la réglementation applicable à l’activité exercée incombent au bailleur, sauf clause expresse du bail en disposant autrement. Dès lors, les travaux de rénovation énergétique imposés par le décret tertiaire, dans la mesure où ils conditionnent l’usage conforme du local à sa destination contractuelle, devraient en principe relever de l’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur.
L’article R. 145-35 du code de commerce, applicable au statut des baux commerciaux, corrobore cette analyse. Ce texte, dans sa rédaction issue du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, dispose que ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, ni les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations (C. com., art. R. 145-35). En conséquence, les travaux d’isolation thermique, de remplacement des menuiseries, d’installation de systèmes de chauffage performants ou de modernisation des équipements techniques, qui affectent la structure et la solidité de l’immeuble au sens de l’article 606 du code civil, ne sauraient être mis à la charge du preneur, à moins qu’une stipulation expresse du bail n’en dispose autrement.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé avec force, dans un arrêt du 4 juin 2026, que « le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations de délivrance, d’entretien et de réparation en invoquant les règles gouvernant la perte de la chose louée que s’il justifie, non seulement d’un cas fortuit, mais également de la destruction du bien, laquelle se distingue de son simple endommagement » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070). Cette distinction entre destruction et endommagement, qui gouverne l’application de l’article 1722 du code civil, confirme que le simple vieillissement thermique d’un bâtiment, fût-il important, ne saurait exonérer le bailleur de son obligation de réaliser les travaux nécessaires au maintien du local en état de servir à l’usage convenu.
La Cour de cassation a également précisé, par un arrêt du 8 avril 2021, que « à défaut de clause expresse, le preneur n’est pas redevable des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil » et que « sauf disposition expresse, tant les grosses réparations que le paiement de la taxe foncière sont à la charge du bailleur et que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative » (Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 19-23.183). Cette solution revêt une importance particulière dans le contexte de la transition écologique, car elle signifie que le transfert conventionnel au preneur de la charge des travaux de rénovation énergétique relevant de l’article 606 du code civil constitue, au sens de l’article R. 145-8 du code de commerce, un facteur de diminution de la valeur locative. En d’autres termes, le bailleur qui impose au preneur le coût des travaux d’isolation, de remplacement des équipements techniques ou de mise en conformité environnementale doit en contrepartie accepter une minoration du loyer lors du renouvellement du bail.
B. L’aménagement conventionnel de la charge des travaux et ses limites
Si le principe d’imputation au bailleur des travaux de mise en conformité réglementaire est clairement établi, la pratique contractuelle témoigne d’une tendance croissante des bailleurs à transférer cette charge sur le preneur par des clauses dérogatoires. La validité de telles clauses ne fait guère de doute en droit positif, dès lors que l’article R. 145-35 du code de commerce n’est pas d’ordre public et que les parties peuvent y déroger conventionnellement. Encore faut-il que la clause soit dépourvue d’ambiguïté et qu’elle vise expressément les travaux en cause, la Cour de cassation exigeant une stipulation expresse pour écarter le principe de prise en charge par le bailleur.
L’arrêt précité du 10 avril 2025 fournit une illustration éclairante de cette exigence de précision. La Cour de cassation y censure la cour d’appel qui avait déduit d’une clause générale mettant à la charge du preneur « tous travaux de mise aux normes des locaux » l’obligation pour ce dernier de remédier à des non-conformités affectant l’immeuble dès sa construction, au motif que les juges du fond n’avaient pas constaté l’existence dans le bail « d’une stipulation expresse mettant à la charge de la locataire les travaux pour remédier aux non-conformités avec les règles de sécurité-incendie existantes au moment de la délivrance initiale des locaux loués » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.099). Cette motivation, transposable aux travaux de rénovation énergétique, impose aux bailleurs qui entendent transférer au preneur le coût des travaux de mise en conformité environnementale de rédiger des clauses d’une précision absolue, désignant nommément les obligations réglementaires visées et la nature des travaux concernés.
Dès lors, une clause générale de prise en charge par le preneur des « travaux de mise en conformité avec la réglementation » ou des « travaux prescrits par l’autorité administrative » pourrait se révéler insuffisante pour opérer un transfert effectif de la charge des travaux de rénovation énergétique imposés par le décret tertiaire, surtout lorsque les désordres énergétiques trouvent leur origine dans des défauts structurels préexistant à la conclusion du bail. La sécurité juridique commande de stipuler expressément, dans le bail ou dans un avenant, la ventilation précise des obligations entre les parties, par type de travaux et par référence aux textes applicables.
La même exigence de précision s’applique à l’annexe environnementale elle-même. Dans l’hypothèse où les parties entendent lui conférer une portée obligatoire, il leur appartient d’y inscrire des engagements chiffrés, assortis d’un calendrier et, le cas échéant, de sanctions contractuelles. À défaut, l’annexe environnementale demeure un instrument de soft law dont la force contraignante est limitée à l’obligation réciproque d’information prévue par l’article L. 125-9 du code de l’environnement. En tout état de cause, la clause de transfert de la charge des travaux ne saurait avoir pour effet de décharger le bailleur de son obligation essentielle de délivrance, qui constitue, selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, une obligation continue pendant toute la durée du bail, insusceptible de prescription extinctive tant que le manquement perdure.
Enfin, la Cour de cassation a jugé, dans l’arrêt du 4 juin 2026 précité, que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070). Cette solution, qui a vocation à s’appliquer également hors les cas de force majeure, ouvre au preneur la faculté de suspendre le paiement des loyers lorsque le bailleur s’abstient de réaliser les travaux de rénovation énergétique qui conditionnent la jouissance conforme des locaux. Le mécanisme de l’exception d’inexécution constitue ainsi une garantie procédurale essentielle au service de l’effectivité des obligations environnementales du bailleur.
La troisième chambre civile a, du reste, consacré de manière constante le caractère impératif de l’obligation de délivrance conforme du bailleur, qui ne saurait être éludée par une clause générale d’exonération. Dans un arrêt du 26 janvier 2022, elle a énoncé que « le bailleur, qui doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée et qui est tenu, dès l’acquisition des lieux loués, d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 26 janvier 2022, n° 18-23.578). Appliquée aux vices énergétiques, cette jurisprudence signifie que le bailleur ne peut se retrancher derrière une clause d’exonération générale pour refuser de prendre en charge les travaux de rénovation thermique rendus nécessaires par les défauts structurels de l’immeuble, tels qu’une isolation inexistante ou obsolète, des menuiseries non étanches ou un système de chauffage vétuste et énergivore. L’exigence d’une clause expresse et spécifique constitue ainsi le standard de protection du preneur face aux tentatives de transfert systématique du coût de la transition écologique.
Conclusion
La transition écologique du parc immobilier tertiaire français impose aux acteurs du bail commercial de repenser en profondeur la répartition de la charge financière des travaux de rénovation énergétique. Le cadre normatif actuel, composé de l’annexe environnementale prévue par l’article L. 125-9 du code de l’environnement et du décret tertiaire du 23 juillet 2019, crée des obligations substantielles dont le financement obéit, en l’absence de stipulations contractuelles expresses, aux principes classiques du droit du bail : les travaux de mise en conformité réglementaire incombent au bailleur, sauf clause contraire d’une précision suffisante pour emporter dérogation. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, en particulier les arrêts des 10 avril 2025, 4 juin 2026, 8 avril 2021 et 26 janvier 2022, consolide cette grille d’analyse en exigeant des clauses de transfert une rédaction dépourvue d’ambiguïté, en rappelant l’effectivité du recours à l’exception d’inexécution et en imposant que le transfert conventionnel au preneur des grosses réparations soit pris en compte comme facteur de diminution de la valeur locative. Il appartient désormais aux praticiens d’anticiper, dès la négociation du bail ou de son renouvellement, l’impact financier de la transition énergétique par une ventilation contractuelle rigoureuse des obligations respectives du bailleur et du preneur, à défaut de quoi le contentieux de la rénovation énergétique, aujourd’hui embryonnaire, est appelé à se développer de manière significative devant les juridictions consulaires et civiles.
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