La promesse de bail commercial à l’épreuve du droit commun des promesses unilatérales
La promesse de bail commercial constitue une figure contractuelle singulière du droit des affaires, à la croisée du droit commun des obligations et du statut impératif des baux commerciaux. Instrument privilégié de la pratique notariale et des négociations précontractuelles entre bailleurs institutionnels et preneurs commerçants, elle demeure pourtant largement ignorée par les dispositions du Code de commerce. Le titre IV du livre Ier de ce code, qui régit le statut des baux commerciaux, ne consacre en effet aucune disposition spécifique à l’avant-contrat de bail, laissant le praticien face à un silence législatif que seule la jurisprudence de la Cour de cassation est venue combler, par application distributive du droit commun des promesses unilatérales posé à l’article 1124 du Code civil.
Ce silence n’est pas anodin. Il oblige à transposer au bail commercial des solutions forgées pour l’essentiel à propos de la promesse unilatérale de vente immobilière, sans que la spécificité du bail — contrat successif à exécution échelonnée, soumis à un statut d’ordre public — ne soit toujours pleinement prise en compte. La question se pose avec une acuité particulière depuis le revirement de jurisprudence opéré par la chambre commerciale de la Cour de cassation le 15 mars 2023, qui a consacré le caractère irrévocable de l’engagement du promettant dès la conclusion de la promesse, avant même l’expiration du délai d’option offert au bénéficiaire. Cette décision, rendue en formation de section et publiée au Bulletin, a profondément reconfiguré l’équilibre des droits respectifs du bailleur-promettant et du preneur-bénéficiaire, en conférant à ce dernier une sécurité juridique renforcée dans la conduite de son projet d’installation commerciale.
L’analyse de la promesse de bail commercial impose dès lors d’envisager successivement sa qualification juridique au sein des avant-contrats (I), puis ses effets contraignants tels que la Cour de cassation les a précisés dans ses décisions les plus récentes (II).
I. La qualification de la promesse de bail commercial dans l’ordonnancement des avant-contrats
A. La distinction de la promesse unilatérale de bail et de la simple offre
La frontière entre la promesse unilatérale de bail commercial et la simple offre de contracter est une question dont les enjeux pratiques sont considérables. Aux termes de l’article 1124, alinéa 1er, du Code civil, issu de l’ordonnance n 2016-131 du 10 février 2016, « la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ». Cette définition, d’apparence limpide, recèle une difficulté d’application singulière en matière de bail commercial, où les éléments essentiels du contrat définitif — la désignation des locaux, le montant du loyer, la durée, la destination des lieux — doivent être déterminés avec une précision suffisante pour que la promesse puisse être qualifiée comme telle.
À la différence de la simple offre de bail, qui exprime une volonté unilatérale non encore contractualisée et dont la rétractation est en principe libre tant qu’elle n’est pas parvenue à son destinataire, la promesse unilatérale de bail est un contrat préalable au contrat définitif. Cette qualification emporte des conséquences décisives quant au régime de la rétractation du promettant. Ainsi que la chambre commerciale de la Cour de cassation l’a rappelé dans son arrêt du 15 mars 2023 (n 21-20.399, publié au Bulletin), « à la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale de vente est un contrat, préalable au contrat définitif, qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire ». Cette formulation, dont la transposition au bail commercial ne fait guère de doute, ancre solidement la promesse dans la catégorie des contrats, par opposition à l’acte unilatéral que constitue l’offre.
En pratique, la promesse de bail commercial se distingue de la simple offre par la rencontre des consentements sur l’avant-contrat lui-même : le bénéficiaire accepte la promesse en tant que telle, tout en se réservant la faculté de lever ou non l’option dans le délai stipulé. La clause de style insérée dans les actes notariés, selon laquelle « en raison de l’acceptation par le bénéficiaire de la promesse faite par le promettant, en tant que simple promesse, il s’est formé entre elles un contrat dans les termes de l’article 1124 du Code civil », exprime précisément cette dualité contractuelle. La cour d’appel de Rennes, dans un arrêt du 28 janvier 2025 (n 21/07686), a eu l’occasion d’en rappeler la portée exacte, en jugeant que « la cour considère que les époux [Z] n’ayant jamais levé l’option, le contrat de vente ne s’est jamais valablement formé », ce qui n’empêchait nullement la promesse elle-même d’avoir produit ses effets contractuels, notamment quant au sort de l’indemnité d’immobilisation.
Par ailleurs, la qualification de promesse unilatérale de bail emporte l’application du régime protecteur de l’article 1124, alinéa 2, du Code civil, aux termes duquel « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ». La troisième chambre civile de la Cour de cassation en a fait une application rigoureuse dans un arrêt du 11 septembre 2025 (n 24-13.774), censurant une cour d’appel qui avait rejeté la demande de vente forcée du bénéficiaire, alors que « la rétractation par un promettant de son engagement de vendre pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat ». Cette solution, transposable au bail commercial, confère au preneur-bénéficiaire une arme procédurale redoutable face au bailleur qui se rétracterait intempestivement.
B. Les conditions de validité de la promesse de bail commercial
La validité de la promesse de bail commercial est subordonnée au respect des conditions de droit commun posées par l’article 1128 du Code civil, qui exige le consentement des parties, leur capacité de contracter et un contenu licite et certain. L’exigence de capacité revêt une importance particulière s’agissant du bailleur, dont l’engagement de donner à bail peut être subordonné à des autorisations administratives ou à des délibérations d’organes sociaux selon la nature de la personne morale concernée.
La cour d’appel de Caen, dans un arrêt du 4 février 2025 (n 22/02342), a ainsi prononcé la nullité d’une promesse unilatérale de vente consentie par une association reconnue d’utilité publique, au motif que celle-ci n’avait pas obtenu l’autorisation préfectorale requise par ses statuts pour aliéner un bien immobilier. La cour a jugé que « l’association n’avait pas le pouvoir ni la capacité de conclure la promesse de vente relative à l’aliénation de son bien immobilier au prix convenu sans autorisation préalable du préfet ». Cette solution rappelle que la promesse de bail commercial consentie par une personne morale — qu’il s’agisse d’une société civile immobilière, d’une société commerciale ou d’une collectivité publique — doit être précédée des vérifications nécessaires quant à la capacité du promettant à s’engager valablement.
En outre, la détermination des éléments essentiels du bail projeté conditionne la validité même de la promesse. La désignation précise des locaux, le quantum du loyer, la durée du bail et la destination des lieux doivent être arrêtés avec un degré de précision tel que le consentement du bénéficiaire suffise à former le contrat définitif, sans qu’une négociation complémentaire soit nécessaire. Cette exigence est inhérente à la nature même de la promesse unilatérale, qui, selon la définition légale, ne laisse manquer que le consentement du bénéficiaire pour la formation du contrat promis.
La question se pose également de l’articulation entre les conditions de validité de la promesse et le statut impératif des baux commerciaux. Si la promesse n’est pas soumise en elle-même aux dispositions du statut — lequel ne régit que le bail commercial conclu —, elle ne saurait pour autant contenir des stipulations contraires à l’ordre public de ce statut, telles qu’une renonciation anticipée au droit au renouvellement ou une clause de fixation du loyer incompatible avec les articles L. 145-33 et suivants du Code de commerce. La Cour de cassation veille à cet équilibre, qui interdit au promettant-bailleur d’utiliser la promesse comme un instrument de contournement des protections légales accordées au preneur commerçant. Pour un exposé complet des règles applicables au bail commercial, on se reportera utilement à la page d’expertise du cabinet consacrée aux baux commerciaux.
II. Les effets contraignants de la promesse de bail commercial
A. L’irrévocabilité de l’engagement du promettant-bailleur
L’apport majeur de la jurisprudence récente réside dans la consécration du caractère irrévocable de l’engagement du promettant dès la signature de la promesse unilatérale. La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans son arrêt du 15 mars 2023 (n 21-20.399, publié au Bulletin), a opéré un revirement de jurisprudence dont la portée dépasse très largement le seul droit de la vente pour intéresser l’ensemble des promesses unilatérales, y compris celles portant sur un bail commercial.
La Cour, statuant en formation de section, a jugé que « le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès cette promesse et ne peut pas se rétracter, même avant l’ouverture du délai d’option offert au bénéficiaire, sauf stipulation contraire ». Cette formulation, dont la généralité autorise la transposition immédiate à la promesse de bail commercial, marque une rupture nette avec la jurisprudence antérieure, qui admettait que la rétractation du promettant avant la levée d’option par le bénéficiaire excluait toute rencontre des volontés et faisait obstacle à l’exécution forcée du contrat promis.
La Cour de cassation a pris soin de justifier ce revirement par l’évolution du droit positif. Elle a ainsi relevé que « le législateur est intervenu, par l’ordonnance du 10 février 2016, non amendée sur ce point par la loi de ratification du 20 avril 2018, pour modifier la sanction de la rétractation illicite du promettant, en prévoyant à l’article 1124, alinéa 2, du code civil que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ». La haute juridiction en a tiré la conséquence que, même pour les contrats conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance, il était « nécessaire, compte tenu de l’évolution du droit des obligations, de modifier la jurisprudence de la Cour ».
Appliquée au bail commercial, cette solution signifie que le bailleur qui a consenti une promesse unilatérale de bail ne peut plus s’en dédire unilatéralement, quand bien même le preneur n’aurait pas encore levé l’option. Le bailleur s’oblige définitivement à conclure le bail aux conditions stipulées, et la seule volonté du preneur suffit à parfaire le contrat définitif. Cette sécurité juridique est essentielle pour le preneur commerçant, qui engage fréquemment des investissements considérables — travaux d’aménagement, commandes de stocks, recrutement de personnel — sur la foi de la promesse qui lui a été consentie.
La troisième chambre civile a confirmé cette orientation dans un arrêt du 11 septembre 2025 (n 24-13.774), en censurant une cour d’appel qui avait écarté l’application de l’article 1124, alinéa 2, au profit de la loi ancienne, alors que la promesse litigieuse avait été conclue postérieurement au 1er octobre 2016. La Cour a rappelé avec fermeté que « la rétractation par un promettant de son engagement de vendre pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat ». Cette décision conforte la lecture extensive de l’article 1124, qui s’impose désormais comme le socle du régime de la promesse unilatérale, quelle que soit la nature du contrat promis.
La cour d’appel de Rennes, dans l’arrêt précité du 28 janvier 2025 (n 21/07686), a tiré les conséquences pratiques de cette irrévocabilité en jugeant que les promettants n’avaient pas à mettre en œuvre une procédure d’exécution forcée ni à faire constater l’inexécution de la vente « alors que le contrat de vente ne s’est en définitive jamais formé, faute de levée de l’option par les bénéficiaires ». La cour a ainsi clairement distingué la promesse — contrat parfait dès sa conclusion — du contrat promis, dont la formation dépend exclusivement de la levée d’option par le bénéficiaire. Cette distinction est fondamentale pour l’appréciation des droits et obligations respectifs du bailleur et du preneur pendant la période d’option.
B. Les sanctions de l’inexécution de la promesse de bail commercial
Le régime des sanctions applicables à l’inexécution de la promesse de bail commercial se dédouble selon que la défaillance est imputable au promettant-bailleur ou au bénéficiaire-preneur. Dans le premier cas, l’article 1124, alinéa 2, du Code civil offre au bénéficiaire une option entre l’exécution forcée du contrat promis et la réparation du préjudice subi, sans préjudice de dommages et intérêts complémentaires dans les deux hypothèses. Dans le second cas, la sanction est essentiellement pécuniaire et prend la forme de l’indemnité d’immobilisation, dont la nature juridique a donné lieu à d’importants développements jurisprudentiels.
L’indemnité d’immobilisation constitue la contrepartie de l’exclusivité consentie au bénéficiaire pendant la durée de la promesse. Comme l’a rappelé la cour d’appel de Rennes dans son arrêt du 28 janvier 2025, « l’indemnité d’immobilisation est la contrepartie versée par le bénéficiaire au promettant, de l’option qui lui est offerte pendant un certain délai. C’est le prix de l’option. L’indemnité d’immobilisation rémunère donc l’immobilisation du bien par le promettant au profit du bénéficiaire ». La cour a par ailleurs précisé que cette indemnité « se distingue de la clause pénale à moins qu’il ne soit établi qu’elle avait pour objet de faire assurer par l’acquéreur l’exécution de son obligation de diligence », auquel cas « elle change de nature et constitue alors une clause pénale » susceptible de modération judiciaire sur le fondement de l’article 1231-5 du Code civil.
Cette distinction entre indemnité d’immobilisation et clause pénale est d’une importance pratique considérable. L’indemnité d’immobilisation, lorsqu’elle constitue véritablement le prix de l’option, échappe au pouvoir modérateur du juge. La Cour de cassation l’avait déjà affirmé dans un arrêt de la troisième chambre civile du 15 février 2006 (n 04-17.595), dont la solution est reprise par la cour d’appel de Rennes, qui précise que « contrairement à la clause pénale, l’indemnité d’immobilisation convenue ne peut être révisée par le juge sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil ».
En matière de bail commercial, la stipulation d’une indemnité d’immobilisation dans la promesse revêt une importance particulière, car elle permet au bailleur de se prémunir contre le risque d’une immobilisation prolongée de ses locaux sans contrepartie financière, tandis que le preneur qui renonce à lever l’option supporte le coût de cette renonciation sous la forme d’une indemnité forfaitaire. La pratique notariale recommande généralement de fixer cette indemnité à un montant compris entre 10 % et 20 % du loyer annuel stipulé, sans que ce pourcentage ne constitue une règle impérative.
Par ailleurs, la nullité de la promesse de bail commercial peut être encourue lorsque les conditions de validité posées par l’article 1128 du Code civil ne sont pas réunies. La cour d’appel de Caen, dans l’arrêt précité du 4 février 2025, a ainsi prononcé la nullité d’une promesse consentie par une association sans capacité pour aliéner, en rappelant que le contrat annulé « est censé n’avoir jamais existé en application de l’article 1178 du code civil ». La cour a toutefois rejeté la demande de dommages et intérêts du bénéficiaire, faute pour celui-ci de caractériser un préjudice en lien avec la faute du promettant, tout en observant que la responsabilité extra-contractuelle du promettant pouvait être engagée sur le fondement de l’article 1240 du Code civil lorsque les conditions en sont réunies.
La combinaison des articles 1124 et 1178 du Code civil aboutit ainsi à un régime nuancé : d’un côté, la nullité de la promesse prive le bénéficiaire de la faculté d’en exiger l’exécution forcée et anéantit rétroactivement le contrat ; de l’autre, elle n’exclut pas l’engagement de la responsabilité délictuelle du promettant fautif, à condition que le bénéficiaire établisse l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. Cette solution, transposable au bail commercial, invite les praticiens à une vigilance accrue dans la vérification des pouvoirs et capacités de chaque partie avant la signature de la promesse.
Enfin, il convient de relever que la promesse de bail commercial peut également être affectée par l’inexécution des obligations de bonne foi qui pèsent sur les parties en vertu des articles 1103 et 1104 du Code civil. La cour d’appel de Rennes, dans son arrêt du 28 janvier 2025, a rappelé que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites » et qu’elles « doivent être exécutées de bonne foi ». Cette obligation de bonne foi interdit notamment au bailleur de se prévaloir d’une clause de caducité pour échapper à son engagement lorsque cette caducité résulte de son propre fait, et au preneur de dilater artificiellement le délai d’option pour maintenir le bailleur dans l’incertitude. Pour approfondir l’analyse du contentieux des baux commerciaux, on pourra consulter la page dédiée au contentieux commercial.
Conclusion
La promesse de bail commercial, bien qu’ignorée par le statut des baux commerciaux, trouve dans le droit commun des obligations un cadre juridique à la fois stable et cohérent, que la Cour de cassation a considérablement renforcé au cours des trois dernières années. Le revirement du 15 mars 2023, en consacrant l’irrévocabilité de l’engagement du promettant dès la signature de la promesse, a fait basculer l’équilibre contractuel en faveur du bénéficiaire, sans pour autant dépouiller le promettant de toute protection, dès lors que l’indemnité d’immobilisation continue de rémunérer l’exclusivité consentie.
Les praticiens du droit des baux commerciaux sont ainsi invités à une double vigilance : dans la rédaction de la promesse elle-même, dont la précision conditionne à la fois la validité et l’efficacité de l’avant-contrat, et dans la vérification préalable des capacités respectives des parties, dont la méconnaissance expose la promesse à une nullité rétroactive privant le bénéficiaire de toute exécution forcée. L’arrêt de la troisième chambre civile du 11 septembre 2025 confirme que la jurisprudence demeure attachée à une application rigoureuse du texte de l’article 1124, sans dérogation au profit de la loi ancienne lorsque celle-ci n’est plus applicable.
La promesse de bail commercial apparaît ainsi comme un instrument contractuel dont la pleine maîtrise requiert une connaissance approfondie du droit commun des promesses unilatérales et une articulation précise avec le statut impératif des baux commerciaux, dont elle constitue le préalable indispensable et le vecteur des équilibres économiques que les parties entendent instituer.
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