Les travaux de mise en conformité dans le bail commercial : la construction prétorienne d’une exigence de clause expresse au visa de l’article 1719 du Code civil
I. Le principe de l’obligation de délivrance conforme du bailleur, fondement de l’imputation des travaux de mise en conformité
A. L’obligation légale de délivrance comme socle de la prise en charge des travaux prescrits par l’administration
L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Ce texte constitue le fondement cardinal de l’obligation de délivrance dans le bail commercial, obligation dont la jurisprudence a progressivement dégagé un corollaire essentiel : la prise en charge par le bailleur des travaux de mise en conformité des locaux aux normes réglementaires. L’article 1720 du même code renforce cette exigence en précisant que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt du 19 juin 2025, rappelé avec netteté que « les travaux de mise aux normes autorisés par l’administration et conformes à la destination des locaux, en ce qu’ils relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur, devront être assurés et pris en charge par ce dernier » (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-20.127). Cette formulation, dépourvue d’ambiguïté, ancre la charge des travaux de mise en conformité dans le périmètre de l’obligation de délivrance, sans subordonner cette imputation à une stipulation contractuelle particulière. Par cet arrêt, la Cour a censuré l’arrêt d’appel qui, après avoir constaté que les éléments produits par le preneur étaient insuffisants à déterminer la nature et le coût des travaux, avait néanmoins déclaré le bailleur tenu d’effectuer les travaux relatifs à la mise aux normes des locaux avec la réglementation applicable aux établissements recevant du public, au visa de l’article 455 du Code de procédure civile pour contradiction entre les motifs et le dispositif. La Cour ne remet toutefois pas en cause le principe même de l’obligation du bailleur, mais sanctionne uniquement l’incohérence formelle de la décision attaquée.
Cette construction jurisprudentielle s’inscrit dans une lignée constante selon laquelle les travaux prescrits par l’autorité administrative ou les normes réglementaires incombent au bailleur. L’arrêt du 29 juin 2022 énonce explicitement ce principe : « les travaux prescrits par l’autorité administrative ou les normes réglementaires incombent au bailleur, et il ne peut être dérogé à ce principe que par une clause expresse du bail » (Civ. 3e, 29 juin 2022, n° 21-14.482). En l’espèce, la cour d’appel avait déduit des clauses du bail, interprétées souverainement, que les parties avaient entendu transférer au preneur le coût des travaux d’isolation phonique nécessités par l’extension de l’activité à un bar à ambiance musicale. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, validant l’interprétation souveraine de la volonté des parties par les juges du fond, mais en rappelant la règle de principe selon laquelle une clause expresse est requise pour opérer un tel transfert.
L’architecture normative ne saurait toutefois être pleinement comprise sans la référence à l’article R145-35 du Code de commerce qui, en son 2°, exclut expressément des charges imputables au locataire « les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ». L’article 606 du Code civil, auquel renvoie ce texte, définit les grosses réparations comme « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ». Cette articulation entre le droit commun du Code civil et le régime spécial du statut des baux commerciaux dessine un dispositif protecteur du preneur, dont la Cour de cassation assure la cohérence par une lecture rigoureuse des clauses contractuelles.
L’article L145-40-2 du Code de commerce, introduit par la loi du 18 juin 2014, complète ce dispositif en imposant un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet impératif de transparence financière, couplé à l’obligation de communication d’un état prévisionnel des travaux triennal, renforce la protection du preneur en lui permettant d’anticiper la répartition des coûts et de vérifier la légalité des imputations pratiquées par le bailleur.
B. L’émergence d’une obligation environnementale comme prolongement contemporain de l’obligation de délivrance
L’obligation de délivrance conforme du bailleur connaît un prolongement contemporain significatif dans l’ordre de la performance énergétique des bâtiments. L’article L125-9 du Code de l’environnement, introduit par la loi Grenelle II du 12 juillet 2010, impose que les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces comportent une annexe environnementale. Ce texte prévoit que le preneur et le bailleur se communiquent mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux loués et que le preneur permet au bailleur l’accès aux locaux pour la réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique.
L’annexe environnementale peut prévoir les obligations qui s’imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés. Cette disposition instaure un mécanisme de collaboration contractuelle entre les parties, distinct du régime unilatéral de l’article 1719 du Code civil, mais qui s’articule avec lui. En effet, si l’annexe environnementale organise une répartition conventionnelle des efforts de sobriété énergétique, elle ne saurait exonérer le bailleur de son obligation légale de délivrance conforme, notamment lorsque les travaux d’amélioration de la performance énergétique relèvent des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil.
La jurisprudence de la troisième chambre civile du 10 avril 2025 illustre avec une particulière acuité la rigueur de l’exigence de clause expresse. Dans cette affaire, la cour d’appel avait retenu que le locataire, en vertu des stipulations du bail, prenait les lieux dans l’état où ils se trouvaient et devait effectuer tous travaux de mise aux normes des locaux de sorte qu’ils soient en tout temps conformes aux prescriptions administratives. La Cour de cassation censure cette décision au motif que « la cour d’appel, qui n’a pas constaté l’existence dans le bail d’une stipulation expresse mettant à la charge de la locataire les travaux pour remédier aux non-conformités avec les règles de sécurité-incendie existantes au moment de la délivrance initiale des locaux loués, n’a pas donné de base légale à sa décision » (Civ. 3e, 10 avril 2025, n° 23-14.099). La Cour précise que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail ».
Cette décision établit une distinction fondamentale entre les non-conformités préexistantes à la délivrance initiale, qui incombent toujours au bailleur sauf clause expresse contraire, et les travaux de mise aux normes qui pourraient résulter d’une évolution réglementaire postérieure à l’entrée dans les lieux. Dans l’espèce, l’ensemble immobilier présentait dès sa construction, en 1985, des non-conformités au regard du règlement de sécurité, notamment une réserve dont le plancher n’était pas qualifié stable au feu et l’absence de dispositif de désenfumage. Or, les clauses du bail, aussi larges fussent-elles, ne visaient pas expressément ces non-conformités préexistantes, de sorte que le transfert conventionnel des travaux ne pouvait être retenu.
Par ailleurs, la Cour de cassation a été conduite, dans cette même décision, à préciser les contours de la faute lourde du preneur. Elle énonce que « constitue une faute lourde le comportement d’une extrême gravité, confinant au dol et dénotant l’inaptitude du débiteur de l’obligation à l’accomplissement de la mission contractuelle qu’il avait acceptée », en ajoutant que « cette faute lourde ne peut résulter du seul manquement à une obligation contractuelle, fût-elle essentielle, mais doit se déduire de la gravité du comportement du débiteur ». Cette définition restrictive de la faute lourde, au visa des articles 1150 ancien et 1719, 1°, du Code civil, constitue un tempérament à l’obligation de délivrance du bailleur, mais ne saurait en inverser la charge lorsque les conditions d’une clause expresse ne sont pas réunies.
II. La construction prétorienne d’un régime dual du transfert conventionnel des travaux de mise en conformité
A. L’exigence de clause expresse comme verrou protecteur du preneur face aux clauses générales de transfert
La jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement érigé l’exigence de clause expresse en véritable standard de contrôle des stipulations contractuelles transférant au preneur la charge des travaux de mise en conformité. Cette exigence, dégagée du visa de l’article 1719 du Code civil, constitue un tempérament à la liberté contractuelle dans le bail commercial, liberté par ailleurs consacrée par le caractère supplétif de nombreuses dispositions du statut des baux commerciaux.
L’arrêt du 26 janvier 2022 illustre la portée de ce contrôle. Dans cette espèce, la cour d’appel avait retenu que les clauses du bail mettaient à la charge des preneurs les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité. La Cour de cassation casse l’arrêt en relevant que les stipulations invoquées « ne mettaient pas à la charge des preneurs les travaux de mise en conformité » (Civ. 3e, 26 janvier 2022, n° 18-23.578). En d’autres termes, les clauses générales par lesquelles le preneur s’engage à se conformer à la réglementation applicable à son activité ne sauraient, à elles seules, caractériser une clause expresse de transfert des travaux de mise en conformité des locaux eux-mêmes. La distinction est essentielle : l’obligation personnelle du preneur de respecter la réglementation dans l’exercice de son activité ne se confond pas avec l’obligation réelle de mise en conformité du bien loué, qui demeure à la charge du bailleur.
L’arrêt du 1er juin 2022 confirme cette exigence de précision en censurant une cour d’appel qui avait déduit de clauses générales que les travaux de mise en conformité et aux normes des locaux n’étaient pas à la charge du preneur. La Cour de cassation retient une dénaturation des termes clairs et précis du contrat de bail (Civ. 3e, 1er juin 2022, n° 21-13.638). Cette solution rappelle que l’office du juge du fond, s’agissant de l’interprétation des clauses relatives aux travaux, est encadré par l’interdiction de dénaturer les conventions lorsque leurs termes sont clairs et précis. La Cour de cassation exerce ainsi un contrôle disciplinaire sur l’interprétation des clauses de transfert des travaux, contrôle qui confine à une vérification de la qualification juridique des stipulations contractuelles.
Dans le prolongement de cette ligne jurisprudentielle, la troisième chambre civile a précisé, par un arrêt du 9 mars 2023, que les travaux relevant de l’article 606 du Code civil « intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité et peuvent être transférées au preneur par une clause expresse du bail » (Civ. 3e, 9 mars 2023, n° 21-23.863). Cet arrêt, bien que rendu en formation restreinte, confirme que le transfert des grosses réparations au preneur est licite, à la condition déterminante qu’il résulte d’une clause expresse et non d’une stipulation générale ou implicite. En l’espèce, la cour d’appel avait relevé qu’il existait une clause expresse prévoyant le transfert au preneur des travaux relevant de l’article 606 du Code civil, ce dont elle avait déduit à bon droit que les travaux de mise en conformité due à la présence d’amiante et de mise en sécurité aux normes incendie incombaient au preneur.
L’exigence de clause expresse opère ainsi une distinction entre deux catégories de travaux de mise en conformité. D’une part, ceux qui relèvent des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil, dont le transfert est licite sous réserve d’une clause expresse et qui, à défaut, incombent au bailleur en vertu de l’article R145-35 du Code de commerce. D’autre part, ceux qui constituent de simples réparations d’entretien ou locatives, qui peuvent être mises à la charge du preneur sans exigence particulière de stipulation expresse, le preneur étant tenu des réparations locatives par l’effet de l’article 1754 du Code civil.
B. La dualité des régimes de responsabilité et la sanction de l’inexécution des obligations de mise en conformité
La construction prétorienne de l’obligation de mise en conformité dans le bail commercial ne se limite pas à la détermination du débiteur de l’obligation. Elle s’étend à la sanction de l’inexécution et à l’articulation des responsabilités entre le bailleur et le preneur. L’arrêt du 19 octobre 2022 apporte un éclairage significatif sur cette question en jugeant que le preneur, tenu par une clause expresse du bail, doit exécuter les travaux imposés par la réglementation applicable aux établissements recevant du public (Civ. 3e, 19 octobre 2022, n° 21-15.383). Dans cette espèce, la cour d’appel avait retenu que le bailleur n’avait pas à supporter les travaux de mise aux normes de sécurité et d’accessibilité des locaux, dès lors que le bail mettait expressément à la charge du preneur les travaux imposés par l’administration.
Cette solution démontre que le régime du transfert conventionnel des travaux de mise en conformité n’est pas univoque. Si l’exigence de clause expresse protège le preneur contre les transferts implicites, elle n’interdit pas, lorsque cette clause est effectivement stipulée, de faire peser sur le preneur la charge de travaux considérables, y compris ceux imposés par la réglementation des établissements recevant du public. La Cour de cassation valide ainsi la licéité de ces clauses, pour autant qu’elles résultent d’une volonté claire et non équivoque des parties.
L’arrêt du 16 novembre 2022 complète cette analyse en rappelant que le juge du fond ne peut, sans tirer les conséquences légales de ses propres constatations, écarter l’application d’une clause de transfert des travaux de mise en conformité lorsque celle-ci est clairement stipulée (Civ. 3e, 16 novembre 2022, n° 21-10.016). La Cour de cassation sanctionne ainsi la cour d’appel qui, après avoir constaté l’existence d’une clause expresse, n’en avait pas déduit les conséquences légales. Cette censure illustre la symétrie du contrôle juridictionnel : de même que le juge ne peut retenir un transfert implicite des travaux, il ne peut davantage écarter un transfert explicite dûment stipulé.
L’arrêt du 13 avril 2022 apporte une précision importante sur l’articulation entre la destination contractuelle des lieux et l’obligation de mise en conformité. La Cour de cassation y juge que le bailleur est tenu de délivrer des locaux conformes à la destination prévue par le contrat, laquelle inclut le respect des normes administratives relatives à la sécurité incendie lorsque les locaux sont classés en établissement recevant du public (Civ. 3e, 13 avril 2022, n° 21-13.135). Cette décision confirme que l’obligation de délivrance conforme ne se limite pas à la remise matérielle des lieux, mais englobe leur aptitude réglementaire à l’usage convenu.
L’arrêt du 30 novembre 2022 complète cette analyse en rappelant que le bailleur ne saurait s’exonérer de son obligation de délivrance en invoquant la propre carence du preneur dans l’exécution de travaux, lorsque cette carence résulte elle-même d’un manquement préalable du bailleur à ses obligations. La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel qui avait retenu la mauvaise volonté du preneur sans caractériser que le bailleur avait lui-même satisfait à son obligation de délivrance conforme (Civ. 3e, 30 novembre 2022, n° 21-19.309). Cette solution illustre la réciprocité des obligations dans le bail commercial et la primauté de l’obligation de délivrance sur les obligations accessoires du preneur.
Enfin, l’interaction entre le statut des baux commerciaux et les obligations environnementales émergentes dessine une troisième voie, celle de la collaboration contractuelle encadrée par l’annexe environnementale de l’article L125-9 du Code de l’environnement. Ce dispositif, distinct du régime unilatéral de l’article 1719 du Code civil, organise une répartition conventionnelle des efforts de performance énergétique qui ne se substitue pas à l’obligation légale de délivrance mais la complète. Le décret du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire, dit décret tertiaire, impose des objectifs chiffrés de réduction des consommations énergétiques qui constituent autant de prescriptions administratives au sens de la jurisprudence de la Cour de cassation. À ce titre, les travaux nécessaires pour atteindre ces objectifs relèvent, en l’absence de clause expresse contraire, de l’obligation de délivrance du bailleur, ce que la doctrine contemporaine qualifie d’émergence d’un bail vert à la française, fondé non sur une législation spéciale mais sur l’extension de l’obligation légale de délivrance aux prescriptions environnementales de l’administration.
La dualité des régimes ainsi construite par la jurisprudence confère au droit des baux commerciaux une cohérence d’ensemble qui protège le preneur sans paralyser la liberté contractuelle des parties. La clause expresse constitue l’instrument de cette dialectique : elle est à la fois la condition nécessaire du transfert des travaux de mise en conformité au preneur et la garantie que ce transfert résulte d’une volonté éclairée des parties. La Cour de cassation, par un contrôle rigoureux de la qualification des clauses et de l’interprétation qu’en donnent les juges du fond, assure l’effectivité de cette exigence et préserve l’équilibre du statut des baux commerciaux.
Conclusion
La construction prétorienne de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, élaborée au fil des arrêts rendus entre 2022 et 2025, établit un régime cohérent de l’imputation des travaux de mise en conformité dans le bail commercial. Le principe, ancré dans les articles 1719 et 1720 du Code civil, est celui de la charge du bailleur, auquel il ne peut être dérogé que par une clause expresse. Cette exigence, érigée en standard de contrôle juridictionnel, distingue les clauses générales de prise en charge des travaux, insuffisantes à opérer un transfert, des clauses expresses qui seules permettent d’y déroger. La jurisprudence la plus récente, et notamment l’arrêt du 10 avril 2025, renforce cette exigence en exigeant une stipulation visant spécifiquement les non-conformités préexistantes à la délivrance initiale. L’émergence des obligations environnementales, portées par l’article L125-9 du Code de l’environnement et le décret tertiaire, ajoute à ce régime une dimension nouvelle qui, sans remettre en cause les principes dégagés par la Cour de cassation, en renouvelle les enjeux à l’aune de la transition écologique du parc immobilier tertiaire.
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