L’obligation de jouissance paisible du bailleur commercial à l’épreuve de la copropriété : la construction prétorienne d’un régime d’indifférence à l’interposition du syndicat
Le bail commercial entretient avec le statut de la copropriété des immeubles bâtis une relation juridique d’une particulière complexité. Lorsque les locaux donnés à bail sont situés dans un immeuble soumis à la loi du 10 juillet 1965, le bailleur se trouve enserré dans un faisceau d’obligations concurrentes : à l’égard du preneur, il doit, par la nature du contrat, assurer la délivrance, l’entretien et la jouissance paisible de la chose louée ; à l’égard du syndicat des copropriétaires, il est tenu de respecter les règles de la copropriété et ne dispose pas, à titre individuel, du pouvoir d’engager des travaux sur les parties communes. Cette dualité de positions place le bailleur dans une situation potentiellement inconfortable, partagé entre l’impossibilité matérielle ou juridique d’agir directement et le risque d’engager sa responsabilité contractuelle pour défaut de jouissance.
Or, par une série d’arrêts rendus entre 2020 et 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a construit un régime jurisprudentiel qui, pour l’essentiel, fait prévaloir les droits du preneur sur les contraintes inhérentes à l’organisation collective de la copropriété. Le double arrêt du 21 mai 2026, conjugué à l’arrêt de formation de section du 19 juin 2025, constitue l’aboutissement d’une construction prétorienne qui tend à rendre le bailleur indifférent à l’interposition du syndicat des copropriétaires. Cette évolution, qui n’est pas sans rappeler la logique ayant présidé à l’arrêt du 5 mars 2026 sur l’autonomie de l’exception d’inexécution, redéfinit l’équilibre des obligations entre bailleur, preneur et syndicat des copropriétaires.
Aux termes de l’article 1719 du Code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». L’article 1720 du même code précise que le bailleur « doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». Ces obligations, dont la Cour de cassation rappelle avec constance qu’elles ne cessent qu’en cas de force majeure, irriguent désormais l’ensemble du contentieux du bail commercial en copropriété. Il convient d’en examiner la portée contemporaine, en distinguant l’étendue de l’obligation de jouissance paisible du bailleur confronté aux contraintes de la copropriété (I) et l’articulation processuelle des droits et actions que l’état du droit autorise (II).
I. L’obligation de jouissance paisible du bailleur confrontée aux contraintes de la copropriété
A. Le principe de l’obligation continue de jouissance paisible malgré l’interposition du syndicat
La troisième chambre civile a, de longue date, énoncé que l’obligation de jouissance paisible du bailleur ne cesse qu’en cas de force majeure. L’arrêt fondateur du 9 octobre 1974 énonçait déjà que le bailleur est tenu d’assurer au preneur la jouissance paisible de la chose louée, obligation qui ne prend fin qu’en cas de force majeure (Cass. 3e civ., 9 octobre 1974, n° 73-11.721, Bull. n° 345). Ce principe, rappelé régulièrement, a connu un développement décisif avec l’arrêt du 19 juin 2025 rendu en formation de section et publié au Bulletin.
Dans cette décision, la Cour de cassation a posé un attendu de principe qui constitue le coeur du dispositif jurisprudentiel applicable à l’intersection du bail commercial et de la copropriété. Elle énonce que « lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, et que le bailleur est informé de l’existence d’un tel désordre, les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, FS-B). Cette formulation est remarquable de précision : elle établit une dissociation radicale entre, d’une part, les diligences que le bailleur peut accomplir en direction du syndicat des copropriétaires et, d’autre part, la persistance de son obligation contractuelle à l’égard du preneur.
En l’espèce, la société Besson Chaussures, preneuse d’un bail commercial, subissait des infiltrations d’eau en provenance de la toiture de l’immeuble, partie commune de la copropriété. La bailleresse, la société Financière Internationale Monceau, avait certes alerté le syndicat des copropriétaires, mais avec un retard significatif : informée des désordres dès juin 2018, elle n’avait saisi le syndic de la demande de travaux de réfection qu’en mars 2021. La cour d’appel de Riom avait limité l’indemnisation du préjudice de jouissance à la réparation d’une perte de chance d’obtenir une réfection plus rapide de la toiture. La Cour de cassation censure cette analyse et affirme que « la bailleresse, devait, en l’absence de force majeure caractérisée, indemniser intégralement la locataire de son préjudice de jouissance à compter du jour où elle en a été informée jusqu’à sa cessation » (ibid.).
Par ailleurs, la Cour réaffirme que « sauf pendant le temps où la force majeure l’empêcherait de faire ce à quoi il s’est obligé, le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués » (ibid.). Il en résulte que le bailleur ne peut se retrancher derrière l’origine du désordre dans les parties communes pour se soustraire à son obligation de réparer les conséquences de ces désordres dans les parties privatives. Ainsi, dans l’affaire Besson Chaussures, les faux plafonds des locaux loués, endommagés par les infiltrations en provenance de la toiture, relevaient bien de l’obligation d’entretien du bailleur au titre des articles 1719, 1° et 2°, et 1720, alinéa 2, du Code civil, quand bien même la cause première du désordre se situait dans une partie commune.
Cette rigueur est confortée par la jurisprudence antérieure. Dès l’arrêt du 19 novembre 2020, la Cour de cassation avait jugé que la garantie du bailleur de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail est une obligation dont « le bailleur ne peut s’exonérer qu’en démontrant l’existence d’un cas de force majeure » (Cass. 3e civ., 19 novembre 2020, n° 19-22.654). Le caractère continu de cette obligation interdit au bailleur d’en suspendre l’exécution au motif que le trouble aurait son origine dans une partie commune de l’immeuble et que sa résolution dépendrait de l’action du syndicat des copropriétaires.
B. L’application du principe aux arrêts du 21 mai et du 4 juin 2026
La construction jurisprudentielle a trouvé un prolongement immédiat dans les arrêts rendus les 21 mai et 4 juin 2026. L’arrêt du 21 mai 2026 (n° 25-10.905) illustre l’application du principe dans une configuration classique de dégâts des eaux. En l’espèce, une société exploitant un restaurant dans un local commercial situé dans un immeuble en copropriété avait subi plusieurs dégâts des eaux à compter de juillet 2014. La cour d’appel de Toulouse avait rejeté les demandes dirigées contre les bailleurs, retenant qu’« il ne peut leur être reproché d’avoir tardé à apporter des réponses aux désordres dénoncés » et que les travaux inachevés « incombent à la seule copropriété ».
La Cour de cassation censure cette analyse sur le fondement de l’article 1719 du Code civil. Elle rappelle que « cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure » et qu’il est jugé que « lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, et que le bailleur est informé de l’existence d’un désordre les affectant, les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 25-10.905, reprenant la jurisprudence du 19 juin 2025). Elle ajoute que, « en se déterminant ainsi, sans caractériser une circonstance de force majeure de nature à exonérer les bailleurs de leur obligation, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».
L’arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-22.452), quant à lui, aborde la question sous l’angle de la répartition des charges de copropriété entre bailleur et preneur. Dans cette affaire, des copropriétaires avaient donné leurs lots en bail commercial à une société exploitant une résidence de tourisme. Le syndicat des copropriétaires avait inclus dans les charges générales des dépenses de nettoyage et d’assurance relatives à des parties privatives. La cour d’appel de Pau, en rejetant la demande d’annulation des résolutions d’assemblée générale, n’avait pas répondu aux conclusions des copropriétaires qui soutenaient que ces dépenses n’avaient pas la nature de charges de copropriété. La Cour de cassation rappelle, sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que les copropriétaires ne sont tenus de participer qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, à l’exclusion des dépenses occasionnées par des parties privatives.
La Cour statue également, dans le même arrêt, sur la force obligatoire du contrat de bail commercial. Au visa de l’article 1134 du Code civil, elle casse l’arrêt qui avait refusé d’appliquer une clause expresse du bail mettant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à la charge du preneur, alors que « le bail consenti le 29 juin 2010 par M. et Mme [U], aux droits desquels vient M. [F], stipule que le preneur s’oblige à acquitter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-22.452). Cette solution rappelle que, même dans le contexte de la copropriété, la loi des parties telle qu’exprimée dans le bail commercial conserve toute sa force obligatoire.
II. L’articulation processuelle des droits dans l’intersection copropriété et bail commercial
A. L’action oblique du copropriétaire pour faire respecter le règlement de copropriété par le preneur
Le droit de la copropriété offre aux copropriétaires des voies d’action spécifiques dont l’articulation avec le statut des baux commerciaux a été précisée par la jurisprudence. L’arrêt du 8 avril 2021, rendu en formation de section et publié au Bulletin, constitue à cet égard une décision cardinale.
Dans cette affaire, un local commercial était exploité pour une activité de réparation de scooters, laquelle causait des nuisances sonores et olfactives aux autres copropriétaires. Les propriétaires d’un lot contigu au local avaient assigné la bailleresse et la société locataire en résiliation du bail et en expulsion. La question posée à la Cour de cassation était celle de la recevabilité de l’action d’un copropriétaire à solliciter la résiliation du bail conclu entre un autre copropriétaire-bailleur et son preneur.
La Cour répond par l’affirmative sur le fondement de l’article 1166 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. Elle juge que « titulaire de cette créance, tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci » (Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 20-18.327, FS-P). La Cour écarte ainsi l’argument tiré de l’atteinte excessive à la liberté contractuelle que constituerait une telle action, en rappelant que le règlement de copropriété a la nature d’un contrat et que chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres.
Cette solution, qui étend aux copropriétaires individuels la faculté d’action oblique déjà reconnue au syndicat des copropriétaires par un arrêt du 14 novembre 1985, emporte une conséquence importante pour les preneurs à bail commercial : le respect du règlement de copropriété ne s’impose pas seulement dans les rapports avec le bailleur, mais peut être exigé par tout copropriétaire de l’immeuble, qui dispose à cette fin d’une action directe en résiliation du bail. Le preneur ne saurait donc se prévaloir de l’inaction de son bailleur pour échapper aux contraintes de la vie collective de l’immeuble.
La Cour de cassation a, par ailleurs, précisé les conditions de cette action oblique. Elle doit être fondée sur une carence caractérisée du copropriétaire-bailleur. En l’espèce, la Cour a relevé que la bailleresse, informée par le syndic et les autres copropriétaires des nuisances, n’avait pas engagé de démarches en vue de permettre le respect du règlement de copropriété. Cette carence justifiait l’exercice de l’action oblique. La solution est d’autant plus remarquable qu’elle coexiste avec le principe, dégagé par l’arrêt du 19 juin 2025, selon lequel les diligences du bailleur auprès du syndicat ne le libèrent pas de son obligation de jouissance paisible. La coexistence de ces deux régimes place le bailleur copropriétaire dans une situation d’obligation renforcée : il ne peut ni se prévaloir de ses diligences pour échapper à sa responsabilité contractuelle envers le preneur, ni rester inactif sans risquer de voir son contrat de bail remis en cause par la voie de l’action oblique exercée par un autre copropriétaire.
B. L’exception d’inexécution du preneur confronté aux désordres de copropriété
Le preneur à bail commercial dispose, face aux désordres affectant les locaux loués, de la faculté d’invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers. Ce mécanisme, fondé sur l’interdépendance des obligations dans les contrats synallagmatiques, a été consacré par l’article 1184 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance de 2016, et trouve une application spécifique lorsque le trouble de jouissance trouve son origine dans les parties communes de la copropriété.
L’arrêt du 6 juillet 2023, rendu en formation de section et publié au Bulletin, illustre les exigences de motivation qui pèsent sur le juge confronté à cette articulation. Dans cette affaire, la SCI du Pavillon de Flore, bailleresse, avait assigné sa locataire en résiliation du bail, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation au motif de divers manquements contractuels. La locataire invoquait l’exception d’inexécution en raison d’infiltrations d’eau dans les locaux loués, situés dans un immeuble en copropriété. La cour d’appel de Douai avait rejeté les demandes de la bailleresse et ordonné la consignation des loyers, au motif que « peu important que l’exploitation ne soit pas totalement impossible, l’exception d’inexécution est justifiée par le manquement du bailleur à une obligation essentielle du bail ».
La Cour de cassation censure cette décision pour défaut de base légale. Au visa des articles 1184, alinéa 1er, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, et 1719 du Code civil, elle reproche à la cour d’appel de ne pas avoir recherché, « comme il le lui était demandé, si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés » (Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-15.923, FS-B). Cette décision est remarquable en ce qu’elle rappelle que l’exception d’inexécution ne peut prospérer que si le manquement du bailleur à ses obligations est d’une gravité telle qu’il rend les locaux impropres à leur destination. La seule circonstance que le bailleur ait manqué à une obligation essentielle du bail ne suffit pas ; encore faut-il que ce manquement ait eu pour effet de priver le preneur de la jouissance des lieux conformément à leur destination contractuelle.
Cette exigence de proportionnalité trouve un écho dans l’arrêt du 5 mars 2026 (n° 24-15.820, FS-B) qui, dans un contexte voisin, impose au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution pour chacun des loyers réclamés. La combinaison de ces deux solutions dessine un office du juge particulièrement exigeant : il doit, d’une part, vérifier que le manquement du bailleur a rendu les locaux impropres à leur destination, et, d’autre part, apprécier, loyer par loyer, le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur.
L’arrêt du 21 mai 2026 rendu sous le numéro 24-16.785 apporte un éclairage complémentaire sur la protection des droits du preneur dans les configurations complexes de copropriété. En l’espèce, une société locataire, se prévalant de la théorie de l’apparence, sollicitait que son bail commercial soit déclaré opposable à la liquidation judiciaire du propriétaire d’un lot contigu, alors même que la bailleresse n’était pas propriétaire de la totalité de la surface louée. La Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel de Paris pour violation du principe de la contradiction, en relevant que « en statuant ainsi, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ces moyens relevés d’office, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.785). Si cette décision ne porte pas directement sur l’obligation de jouissance paisible, elle illustre l’attention que la Cour de cassation porte aux garanties procédurales dans le contentieux croisé du bail commercial et de la copropriété.
L’article 1166 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, constitue le fondement de l’action oblique. Il dispose que les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne. Ce texte, dont l’application au droit de la copropriété est désormais bien établie, permet au syndicat des copropriétaires comme à chaque copropriétaire individuel d’agir en résiliation du bail lorsque le preneur contrevient aux stipulations du règlement de copropriété. La Cour de cassation a, dès l’arrêt du 14 novembre 1985, reconnu au syndicat des copropriétaires le droit d’exercer cette action oblique, en précisant qu’elle suppose la démonstration d’un préjudice causé aux autres copropriétaires par les agissements du locataire, contraires au règlement de copropriété.
Conclusion
La construction prétorienne issue des arrêts du 19 juin 2025 et du 21 mai 2026 consacre un principe que l’on peut qualifier d’indifférence du bailleur à l’interposition du syndicat des copropriétaires. L’obligation de jouissance paisible du bailleur, rappelée avec une constance remarquable par la troisième chambre civile, ne cède pas devant les contraintes de la gestion collective de l’immeuble. Les diligences que le bailleur peut accomplir auprès du syndicat des copropriétaires pour obtenir la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes ne le libèrent pas de son obligation contractuelle à l’égard du preneur, seule la force majeure étant de nature à produire cet effet exonératoire.
Parallèlement, la jurisprudence a doté les copropriétaires de mécanismes processuels leur permettant de faire respecter le règlement de copropriété par le preneur, au besoin par la voie de l’action oblique en résiliation du bail. Cette double évolution, qui renforce les droits du preneur face au bailleur tout en protégeant les droits des autres copropriétaires face au preneur, traduit une recherche d’équilibre propre au droit de la copropriété. Le bailleur commercial, placé au coeur de cette dialectique, doit désormais intégrer cette double contrainte dans la gestion de ses obligations contractuelles, en ayant conscience que ni l’inaction du syndicat, ni ses propres diligences auprès de celui-ci, ne sauraient constituer une cause d’exonération de sa responsabilité.
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