La force majeure dans le bail commercial : le partage temporel des obligations du bailleur entre la destruction fortuite et la résurgence de l’obligation de délivrance
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 4 juin 2026 (pourvoi n° 25-10.070) offre une contribution décisive à la théorie du cas fortuit dans le bail commercial, en énonçant que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations ». Cette formulation consacre un partage temporel des obligations du bailleur, qui était latent dans la jurisprudence antérieure mais n’avait jamais été explicité avec une telle netteté. L’espèce soumise à la Cour concernait un hôtel de tourisme en Guadeloupe donné à bail commercial, rendu impropre à l’exploitation par le cyclone Irma en septembre 2017. La bailleresse, arguant du cas fortuit, avait refusé le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction et réclamé le paiement des loyers échus postérieurement au sinistre. La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel qui l’avait suivie sur ce terrain, au motif que la cour d’appel n’avait pas tiré les conséquences de ses propres constatations : le bien n’était pas détruit mais seulement endommagé, les réparations nécessaires n’excédaient pas la valeur du bien, et la bailleresse avait tardé à les réaliser. La décision s’inscrit dans une construction prétorienne patiemment élaborée qui, des arrêts fondateurs de 1968 et 2006 jusqu’aux décisions les plus récentes de janvier 2025, dessine un régime du cas fortuit profondément renouvelé dans le statut des baux commerciaux.
I. Le cas fortuit, cause de suspension conditionnelle des obligations du bailleur
A. Les conditions restrictives de qualification du cas fortuit dans le bail commercial
L’article 1722 du code civil, dont le texte est demeuré inchangé depuis 1804, dispose que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ». La simplicité apparente du texte dissimule une jurisprudence exigeante qui a progressivement resserré les conditions de qualification du cas fortuit dans le contentieux des baux commerciaux. La Cour de cassation juge de manière constante qu’un vice caché ne saurait être assimilé à un cas de force majeure, lequel suppose une origine extérieure à la chose louée (3e Civ., 2 avril 2003, pourvoi n° 01-17.724, Bull. 2003, III, n° 74). La troisième chambre civile avait déjà précisé, dans un arrêt du 30 septembre 1998, que la dégradation des bâtiments résultant d’un défaut d’entretien imputable au bailleur ne caractérise pas davantage un cas fortuit (3e Civ., 30 septembre 1998, pourvoi n° 96-17.684, Bull. 1998, III, n° 177).
L’arrêt du 9 janvier 2025 (pourvoi n° 23-16.698) illustre avec une particulière netteté cette rigueur dans la qualification. La Cour y censure une cour d’appel qui avait prononcé la résiliation partielle d’un bail commercial sur le fondement de l’article 1722 du code civil, après avoir pourtant constaté que les désordres affectant l’immeuble trouvaient leur origine, au moins pour partie, dans un défaut d’entretien imputable à la bailleresse. La troisième chambre civile rappelle, dans la droite ligne de sa jurisprudence antérieure, qu’« un cas fortuit n’est pas caractérisé lorsque la dégradation des bâtiments est due à un défaut d’entretien de la chose louée imputable au bailleur » (3e Civ., 9 janvier 2025, pourvoi n° 23-16.698). Cette solution s’inscrit dans une logique de cohérence : le bailleur ne saurait invoquer le bénéfice d’un texte qui le libère de ses obligations lorsque la situation dont il se prévaut procède de sa propre carence dans l’exécution de ces mêmes obligations.
Par ailleurs, la Cour de cassation écarte la qualification de cas fortuit lorsque le sinistre trouve sa source dans un incendie dont l’origine demeure inconnue mais qui ne procède ni d’une force extérieure irrésistible ni d’un vice de construction. L’arrêt du 26 janvier 2022 (pourvoi n° 20-17.715, publié au Bulletin), rendu en formation de section, rappelle que dans les départements d’Alsace-Moselle, où les articles 1733 et 1734 du code civil ne sont pas applicables en vertu de la loi du 1er juin 1924, les travaux de remise en état consécutifs à un incendie d’origine indéterminée sont à la charge du bailleur, sauf clause expresse contraire (3e Civ., 26 janvier 2022, pourvoi n° 20-17.715, Bull. 2022). La solution témoigne de ce que la charge probatoire du cas fortuit pèse sur celui qui l’invoque et que le doute profite au preneur.
Enfin, l’arrêt du 11 juillet 2019 (pourvoi n° 18-15.424) avait déjà rappelé que « le bailleur ne peut s’exonérer, sauf à prouver que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure » de sa responsabilité à l’égard du preneur (3e Civ., 11 juillet 2019, pourvoi n° 18-15.424). Il en résulte un régime probatoire rigoureux qui fait du cas fortuit une exception d’interprétation stricte, dont la preuve incombe à celui qui entend s’en prévaloir pour échapper aux obligations que les articles 1719 et 1720 du code civil mettent à sa charge.
B. Le critère fonctionnel de la perte de la chose louée : de la destruction matérielle à l’impropriété à l’usage
La jurisprudence a progressivement substitué à une appréciation purement matérielle de la destruction un critère fonctionnel, centré sur l’aptitude du bien à servir à l’usage convenu. L’arrêt fondateur du 4 juillet 1968 (pourvoi n° 66-13.329, Bull. III, n° 319) énonçait déjà qu’« il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de l’article 1722 du code civil dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine ». Cette formule a été reprise et consolidée par l’arrêt du 9 décembre 2009 (pourvoi n° 08-17.483, Bull. 2009, III, n° 269) qui consacre le double critère de la dépense excessive et de l’impropriété à l’usage.
L’arrêt du 7 février 2019 (pourvoi n° 17-31.145) constitue une étape décisive dans cette construction, en jugeant que « l’application de l’article 1722 n’est pas restreinte au cas de perte totale de la chose, elle s’étend » à l’hypothèse d’une perte partielle rendant le bien impropre à l’usage prévu au contrat. La Cour de cassation y reproche à la cour d’appel de ne pas avoir recherché « si les dégâts provoqués par l’incendie avaient rendu le bien loué impropre à l’exploitation prévue au contrat de bail » (3e Civ., 7 février 2019, pourvoi n° 17-31.145). Le critère n’est donc plus l’ampleur matérielle des destructions mais l’incidence fonctionnelle de celles-ci sur l’exploitation du fonds.
L’arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 25-10.070) applique rigoureusement ce critère fonctionnel à l’espèce soumise. La cour d’appel de Basse-Terre avait constaté que « le bien loué ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont il n’était ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur du bien ». La Cour de cassation en déduit que la cour d’appel ne pouvait, sans violer les articles 1719, 1720 et 1722 du code civil, appliquer le régime de la perte partielle de la chose louée tout en dispensant la bailleresse de son obligation de réaliser les réparations nécessaires à la reprise de l’exploitation (3e Civ., 4 juin 2026, pourvoi n° 25-10.070). L’arrêt confirme ainsi que, lorsque les réparations sont possibles sans dépense disproportionnée, le bien n’est pas « détruit » au sens de l’article 1722 et le bailleur demeure tenu de ses obligations de délivrance et d’entretien, fussent-elles temporairement suspendues par l’effet de la force majeure.
II. La résurgence de l’obligation de délivrance après la cessation du cas fortuit
A. Le partage temporel des obligations du bailleur : la distinction entre suspension et exonération
L’apport théorique majeur de l’arrêt du 4 juin 2026 réside dans la consécration explicite d’un partage temporel des obligations du bailleur confronté à un cas fortuit. La Cour de cassation rappelle, au visa combiné des articles 1719, 1720 et 1722 du code civil, le principe posé par l’arrêt du 22 février 2006 (pourvoi n° 05-12.032, Bull. 2006, III, n° 46) selon lequel « la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé ». Ce principe, appliqué au bail commercial, signifie que le cas fortuit suspend les obligations du bailleur tant qu’il fait obstacle à leur exécution, mais ne l’en libère pas définitivement. Dès que l’empêchement cesse, les obligations de délivrance conforme (article 1719 du code civil) et de réparation (article 1720 du même code) retrouvent leur pleine vigueur (article 1719 du code civil ; article 1720 du code civil).
Cette distinction entre la suspension temporaire et l’exonération définitive est essentielle pour comprendre l’articulation entre les articles 1719-1720 et l’article 1722 du code civil. Le second texte, en prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de destruction totale ou la faculté de résiliation en cas de destruction partielle, organise un régime d’exonération définitive des obligations du bailleur, sans dédommagement. Mais ce régime n’a vocation à s’appliquer que lorsque les conditions restrictives de la perte de la chose sont réunies, notamment le caractère excessif de la dépense de remise en état. À défaut, le bailleur reste tenu de ses obligations, simplement suspendues pendant la durée de l’empêchement. L’arrêt du 4 juin 2026 sanctionne précisément la confusion opérée par la cour d’appel entre ces deux régimes : en constatant que le bien était réparable à un coût non disproportionné, elle ne pouvait simultanément appliquer le régime de l’article 1722 et dispenser la bailleresse de toute obligation de réparation.
L’arrêt du 20 décembre 2018 (pourvoi n° 16-23.449) avait déjà marqué cette distinction en rappelant que « le bail prend fin de plein droit par la perte totale de la chose survenue par cas fortuit ou même par la faute de l’une des parties » (3e Civ., 20 décembre 2018, pourvoi n° 16-23.449). Cette solution confirme que l’article 1722 organise une cause autonome d’extinction du bail, distincte de la résiliation pour inexécution, et que le critère déterminant est l’anéantissement fonctionnel du bien, et non la faute du bailleur. A contrario, tant que le bien n’est pas fonctionnellement détruit, le bail se poursuit et les obligations du bailleur demeurent, fût-ce sous une forme suspendue.
Par ailleurs, l’arrêt du 5 avril 2018 (pourvoi n° 17-14.668) avait déjà rappelé que les clauses du bail ne sauraient écarter l’application de l’article 1722 lorsque ses conditions sont réunies, confirmant le caractère d’ordre public de ce régime dans sa double dimension : protectrice du preneur lorsque le bien est détruit, et protectrice du bailleur lorsqu’il est exonéré par un cas fortuit véritable. La coexistence de ces deux dimensions, apparemment antagonistes, est résolue par le critère temporel que l’arrêt du 4 juin 2026 explicite (3e Civ., 5 avril 2018, pourvoi n° 17-14.668).
B. L’exception d’inexécution comme mécanisme de contrainte à la reprise des obligations du bailleur
L’innovation la plus remarquable de l’arrêt du 4 juin 2026 réside dans l’articulation qu’il opère entre l’article 1722 et l’exception d’inexécution. La Cour énonce en effet que « le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations ». Cette formule consacre une double temporalité : le temps de l’empêchement, pendant lequel le bailleur est exonéré et le locataire ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution, et le temps postérieur à la cessation de l’empêchement, pendant lequel le bailleur, redevenu débiteur de ses obligations, s’expose à l’exception d’inexécution s’il tarde à les exécuter.
En l’espèce, le cyclone Irma était survenu en septembre 2017. La bailleresse avait délivré une mise en demeure de payer le 4 novembre 2020, soit plus de trois ans après le sinistre. La Cour de cassation relève que « la locataire soutenait que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance en procédant avec retard à la réalisation des travaux nécessaires à la jouissance des locaux ». La censure intervient précisément parce que la cour d’appel, tout en constatant que les réparations étaient possibles sans dépense excessive, avait néanmoins écarté l’exception d’inexécution au motif que le cyclone constituait un cas fortuit exonérant la bailleresse de toute responsabilité. La Cour de cassation rétablit la chronologie exacte : si le cyclone a bien constitué un cas fortuit pendant le temps de l’empêchement, la bailleresse ne pouvait indéfiniment s’en prévaloir plusieurs années après, alors que les travaux de remise en état étaient réalisables.
Cette solution est cohérente avec les principes généraux du droit des obligations, tels qu’ils résultent de l’article 1219 du code civil, aux termes duquel « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ». Elle l’est également avec la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile sur l’exception d’inexécution dans le bail commercial, notamment l’arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-11.525) qui avait déjà ouvert la voie à une articulation entre l’exception d’inexécution et le contentieux du bail commercial. L’arrêt du 4 juin 2026 prolonge cette dynamique en l’inscrivant dans le contexte spécifique de l’article 1722.
La portée pratique de cette solution est considérable pour les contentieux nés de catastrophes naturelles affectant des locaux commerciaux. Le locataire qui subit une interruption d’exploitation du fait d’un cas fortuit doit distinguer deux périodes : celle pendant laquelle la force majeure fait obstacle à l’exécution par le bailleur de ses obligations, durant laquelle les loyers peuvent être suspendus en application de l’article 1722 du code civil (article 1722 du code civil), et celle postérieure à la cessation de l’empêchement, durant laquelle le bailleur doit reprendre l’exécution de ses obligations et pendant laquelle le locataire peut légitimement opposer l’exception d’inexécution si le bailleur tarde à réaliser les travaux nécessaires. La combinaison de ces deux mécanismes offre au preneur une protection renforcée qui tempère la rigueur apparente de l’article 1722.
Dans l’espèce soumise à la Cour le 4 juin 2026, la bailleresse avait attendu plus de trois ans après le cyclone Irma pour mettre en demeure la locataire de payer les loyers, sans avoir entrepris les travaux de remise en état. La Cour juge que la locataire pouvait légitimement opposer l’exception d’inexécution pour refuser ce paiement, dès lors que la bailleresse n’était plus empêchée par le cas fortuit d’exécuter ses obligations propres. Cette solution consacre une dissociation nette entre la cause temporaire de suspension et la cause définitive d’exonération, qui était jusqu’alors demeurée implicite dans la jurisprudence de la troisième chambre civile. L’arrêt du 22 février 2006 (pourvoi n° 05-12.032, Bull. 2006, III, n° 46) avait certes posé le principe selon lequel « la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé », mais il n’en avait jamais été fait application aussi systématique dans le contentieux spécifique du bail commercial.
Les deux arrêts jumeaux rendus le même jour par la troisième chambre civile sous les pourvois n° 25-10.068 et n° 25-10.069 confirment cette orientation, en censurant également les arrêts d’appel qui avaient refusé le bénéfice de l’indemnité d’éviction à des locataires placés dans des situations analogues. Ces décisions, qui procèdent d’une même logique, dessinent une ligne jurisprudentielle désormais solidement établie : le juge du fond ne peut, sans méconnaître les articles 1719, 1720 et 1722 du code civil, faire produire à un cas fortuit des effets définitifs d’exonération lorsque le bailleur est en mesure, une fois l’empêchement levé, de rétablir le bien dans son état antérieur sans dépense disproportionnée. La solution invite les praticiens à une particulière vigilance dans la conduite des expertises judiciaires consécutives à un sinistre, qui devront désormais établir non seulement l’ampleur des dégâts mais également le coût de la remise en état rapporté à la valeur du bien, afin de déterminer si l’article 1722 trouve ou non à s’appliquer dans sa dimension exonératoire.
Conclusion
La troisième chambre civile de la Cour de cassation parachève, par l’arrêt du 4 juin 2026, une construction prétorienne qui avait été amorcée il y a plus d’un demi-siècle. Le cas fortuit dans le bail commercial n’est plus ce mécanisme rudimentaire de résiliation sans dédommagement que le code civil de 1804 avait conçu pour les baux ruraux de l’Ancien Régime. Il est devenu un régime complexe, à plusieurs étages, qui distingue la destruction véritable, justifiant une exonération définitive, de la simple indisponibilité temporaire, qui ne suspend les obligations du bailleur que pour le temps de l’empêchement. L’apport conceptuel de l’arrêt du 4 juin 2026 est de rattacher cette distinction à l’exception d’inexécution, offrant ainsi au preneur un levier procédural efficace pour contraindre le bailleur à reprendre l’exécution de ses obligations dès que la force majeure a cessé. Cette construction, qui conjugue les articles 1719, 1720 et 1722 du code civil dans une logique temporelle inédite, constitue l’une des contributions doctrinales les plus significatives de la période récente au droit des baux commerciaux.
Les conséquences pratiques de cette évolution sont multiples. D’une part, la rédaction des clauses du bail commercial relatives au cas fortuit, à la répartition des travaux et à la force majeure devra intégrer cette distinction entre la suspension temporaire et l’exonération définitive, sous peine de se heurter à l’interprétation restrictive que la Cour de cassation fait désormais de l’article 1722 du code civil. D’autre part, la conduite des instances engagées à la suite d’un sinistre affectant des locaux commerciaux devra anticiper l’office du juge tel qu’il résulte de cette jurisprudence renouvelée : constatation du caractère fortuit de l’événement, évaluation du caractère excessif ou non de la dépense de remise en état, détermination du moment à partir duquel le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations, et appréciation de la légitimité de l’exception d’inexécution opposée par le preneur. Cette grille d’analyse séquentielle, que l’arrêt du 4 juin 2026 porte à son plus haut degré de précision, constitue désormais la matrice de tout contentieux du bail commercial confronté à un événement de force majeure. Elle invite les praticiens à repenser la stratégie contentieuse dans une perspective résolument dynamique, qui articule la temporalité de l’empêchement et celle de la reprise des obligations, plutôt que de raisonner en termes statiques de responsabilité ou d’exonération.
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