La complicité du tiers acquéreur dans l’éviction de l’agent immobilier : de la conception restrictive des chambres civiles à l’élargissement consacré par la troisième chambre civile le 7 mai 2026
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 7 mai 2026, promis à la publication au Bulletin et au Rapport, marque une inflexion significative dans l’appréciation de la responsabilité délictuelle de l’acquéreur qui, sans être lié contractuellement à l’agent immobilier, contribue à le priver de sa commission. La solution retenue ne se contente pas de confirmer une jurisprudence désormais ancienne. Elle en redessine les contours en élargissant la notion de faute du tiers complice, au terme d’un raisonnement qui mérite d’être confronté aux précédents dont il s’écarte. L’analyse proposée s’attachera d’abord à retracer la construction du principe de responsabilité du tiers complice depuis l’arrêt fondateur de l’Assemblée plénière du 9 mai 2008 jusqu’à son interprétation restrictive par les chambres civiles (I), avant d’examiner le tournant opéré en 2026 et sa convergence avec la jurisprudence de la chambre commerciale (II).
I. La construction progressive du principe de responsabilité du tiers complice
A. L’arrêt fondateur de l’Assemblée plénière du 9 mai 2008 et sa portée
Le principe dont l’arrêt du 7 mai 2026 constitue le dernier développement trouve sa source dans une décision de l’Assemblée plénière de la Cour de cassation. Par un arrêt du 9 mai 2008, la plus haute formation de la Cour a jugé que « même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice » [[Cass. Ass. plén., 9 mai 2008, n° 07-12.449, Bull. 2008, Ass. plén., n° 3, https://www.courdecassation.fr/decision/614034e44de2f6dde370a4a7]]. Cette formulation, constamment reprise depuis, énonce le fondement de l’action en responsabilité délictuelle de l’agent immobilier à l’encontre du tiers acquéreur.
Dans cette espèce, les acquéreurs avaient utilisé une fausse identité lors de la visite du bien, ce qui leur avait permis d’évincer l’agent immobilier de la transaction et d’acquérir directement le bien des vendeurs sans verser la commission convenue. La Cour a considéré que ces manœuvres frauduleuses engageaient la responsabilité quasi-délictuelle des acquéreurs. Ce faisant, elle a posé une règle dont la portée exacte a fait l’objet d’interprétations successives dont la teneur n’a cessé de varier. Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » [[Art. 1240 C. civ., https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041571]]. L’article 1200 du même code précise que « les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat » [[Art. 1200 C. civ., https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041373]]. C’est sur le fondement combiné de ces deux textes, et des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 [[Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, art. 6, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032043077]], dite loi Hoguet, et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, que la Cour de cassation a construit le régime de responsabilité du tiers acquéreur.
Le mandat de vente consenti à l’agent immobilier obéit à un formalisme rigoureux. L’article 6 de la loi Hoguet impose que la convention soit rédigée par écrit et précise notamment les conditions de détermination de la rémunération ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge. La conclusion d’une vente immobilière par l’entremise d’un professionnel est ainsi soumise à des exigences formelles dont la méconnaissance prive l’intermédiaire de son droit à rémunération. Or, précisément, lorsque l’éviction de l’agent immobilier procède du comportement fautif de l’acquéreur, ce dernier, bien que tiers au contrat de mandat, peut être tenu d’indemniser l’agent sur le fondement délictuel. Le système ainsi institué repose donc sur une distinction fondamentale : la commission n’est jamais due par l’acquéreur lui-même, celui-ci n’étant pas partie au mandat, mais des dommages et intérêts peuvent lui être réclamés si son comportement a fautivement privé l’agent de cette commission.
B. L’interprétation restrictive des chambres civiles entre 2016 et 2017
La portée de l’arrêt de 2008 a été sensiblement restreinte par les décisions ultérieures des chambres civiles de la Cour de cassation. Par un arrêt du 6 avril 2016, la première chambre civile a jugé que « n’est pas fautif le fait, pour l’acquéreur non lié contractuellement à l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel il a visité le bien, d’adresser une nouvelle offre d’achat aux vendeurs par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier également mandaté par ces derniers » [[Cass. 1re civ., 6 avr. 2016, n° 15-14.631, Bull. 2016, I, n° 381, https://www.courdecassation.fr/decision/5fd93a5bf9e0a31fa5cd6465]]. Dans cette espèce, les acquéreurs, après avoir visité le bien par l’entremise du Cabinet Delaitre, avaient soumis une offre d’achat par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière, également mandatée par les vendeurs, et ce après expiration de la période d’exclusivité du premier mandat. La Cour a considéré qu’aucune faute n’était imputable aux acquéreurs, qui avaient simplement exercé leur liberté de recourir à un autre intermédiaire.
Par un arrêt du 6 décembre 2017, la même première chambre civile a précisé que « le seul fait d’agir dans le sens exclusif de ses propres intérêts ne suffisant pas à caractériser une faute ou une fraude aux droits d’un tiers, rien n’interdisait aux acquéreurs d’entrer directement en contact avec les mandants pour leur proposer une nouvelle offre, serait-ce dans le but de payer un prix moindre, notamment du fait de l’absence de commission d’agence » [[Cass. 1re civ., 6 déc. 2017, n° 16-15.249, https://www.courdecassation.fr/decision/5fcaa33c7673e899fb674c85]]. Cette décision allait plus loin encore : elle consacrait le droit de l’acquéreur de traiter directement avec le vendeur, même dans le dessein avoué d’économiser le montant de la commission d’agence. L’intention lucrative, en elle-même, n’était pas constitutive d’une faute. La première chambre civile cantonnait ainsi la responsabilité du tiers acquéreur aux seules hypothèses de manœuvres frauduleuses caractérisées, à l’image de l’emprunt d’une fausse identité qui avait justifié la condamnation dans l’espèce de 2008.
Cette conception restrictive trouvait sa cohérence dans le principe de l’effet relatif des contrats. Le mandat ne lie que le mandant et le mandataire ; l’acquéreur, qui n’y est pas partie, ne saurait se voir imposer une obligation de loyauté envers l’agent immobilier au seul motif qu’il a visité le bien par son entremise. La jurisprudence exigeait ainsi, pour caractériser une faute délictuelle de l’acquéreur, un élément supplémentaire traduisant une intention frauduleuse ou une déloyauté caractérisée. Cette ligne jurisprudentielle, suivie avec constance par la première chambre civile, consacrait une approche libérale du comportement de l’acquéreur, dont la liberté contractuelle ne pouvait être entravée par l’existence d’un mandat auquel il était étranger.
La troisième chambre civile, de son côté, a rappelé dans un arrêt du 8 février 2023 que la vente doit être effectivement conclue pour ouvrir droit à rémunération de l’agent immobilier au sens de l’article 6 de la loi Hoguet [[Cass. 3e civ., 8 fév. 2023, n° 21-25.521, https://www.courdecassation.fr/decision/63e34d02500dc805de37cdd5]]. Dans cette espèce, une promesse unilatérale de vente avait été signée, mais la vente n’avait pas été réitérée par acte authentique en raison de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt. La Cour a jugé que, la vente n’ayant pas été effectivement conclue, l’agence immobilière n’avait pas droit à des honoraires, et qu’aucune faute imputable aux acquéreurs n’était caractérisée dans l’échec de l’opération. Cette décision confirme le caractère strictement subordonné du droit à commission à la réalisation effective de la vente.
Dans le même ordre d’idées, un arrêt du 11 mai 2023 est venu rappeler les exigences d’ordre public de la loi Hoguet en matière d’habilitation des négociateurs immobiliers [[Cass. 3e civ., 11 mai 2023, n° 22-11.842, https://www.courdecassation.fr/decision/645c9536e48085d0f84a363b]]. La Cour y a jugé qu’un agent immobilier ne peut déléguer l’exécution d’un mandat de vente à un négociateur indépendant ne disposant pas de l’attestation préfectorale exigée par l’article 4 de la loi du 2 janvier 1970 et l’article 9 du décret du 20 juillet 1972, sous peine d’être privé de son droit à rémunération. Cette sévérité dans l’application des conditions formelles du droit à commission contraste avec l’élargissement de la responsabilité délictuelle du tiers acquéreur opéré en 2026, et illustre la dualité des régimes applicables aux professionnels de l’immobilier : rigueur du formalisme de la loi Hoguet d’un côté, extension de la protection délictuelle de l’autre.
II. Le tournant de 2026 : une conception élargie de la faute du tiers acquéreur
A. L’arrêt du 7 mai 2026 et le dépassement de la conception restrictive
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 7 mai 2026 opère un infléchissement notable de la jurisprudence antérieure. Dans cette espèce, un agent immobilier avait fait visiter une villa à un couple d’acquéreurs le 5 avril 2018, en vertu d’un mandat non exclusif de vente consenti par les vendeurs et prévoyant une commission de 6 % à la charge de l’acquéreur. La vente est intervenue directement entre les vendeurs et les acquéreurs le 29 août 2018, sans rémunération de l’agent immobilier. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’Aix-en-Provence d’avoir retenu la responsabilité délictuelle des acquéreurs [[Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-10.637, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/69fc2e3dcdc6046d47e40754]].
Pour parvenir à cette solution, la Cour rappelle le visa des articles 1200 et 1240 du Code civil et énonce que « le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle ». Ce rappel, qui ne figurait pas en ces termes dans les décisions antérieures, marque une évolution conceptuelle importante : il ne s’agit plus seulement d’une faute autonome de l’acquéreur, mais d’une complicité dans l’inexécution par le vendeur de ses propres obligations contractuelles. L’acquéreur n’est plus seulement l’auteur d’une faute personnelle ; il devient le complice du vendeur dans la violation du mandat. Cette qualification de complicité, empruntée au vocabulaire de la responsabilité civile, a pour effet d’élargir le spectre des comportements susceptibles d’engager la responsabilité du tiers.
La cour d’appel, approuvée par la Cour de cassation, a constaté que les acquéreurs « avaient connaissance du droit à rémunération de l’agent immobilier qui leur avait fait visiter le bien » et que « la promesse de vente signée, à l’insu de l’agent immobilier, seulement cinq semaines après la visite, comportait une clause stipulant que l’acquéreur s’engageait à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu’il aurait contactées pour la présentation de ce bien ». Cette clause est décisive : elle démontre que les acquéreurs connaissaient l’existence du mandat et de ses implications financières. En contractant directement avec les vendeurs, à l’insu de l’agent immobilier, et en omettant de reproduire cette clause dans l’acte authentique de vente, ils ont agi en fraude des droits de l’intermédiaire. La Cour en déduit que « le comportement d’ensemble des acquéreurs, éclairé par les termes mêmes de la clause stipulée à la promesse de vente, traduisant une volonté d’agir en fraude aux droits de l’agent immobilier, les premiers avaient engagé leur responsabilité délictuelle à l’égard du second ».
L’apport de l’arrêt du 7 mai 2026 réside dans l’élargissement des indices permettant de caractériser la faute du tiers acquéreur. La connaissance par les acquéreurs de l’existence du mandat et de la rémunération de l’agent, combinée à une clause contractuelle démontrant leur conscience du risque juridique encouru, suffit à caractériser la complicité frauduleuse. Il n’est plus exigé de manœuvres dolosives actives, telles que l’usage d’une fausse identité, comme dans l’arrêt de 2008. La simple connaissance du mandat, lorsqu’elle s’accompagne d’une volonté délibérée de contourner l’intermédiaire, peut constituer une faute. En conséquence, la troisième chambre civile substitue à une conception exigeant une fraude caractérisée par des actes positifs une analyse fondée sur l’intention frauduleuse déduite de l’ensemble des circonstances de l’espèce.
B. La convergence avec la jurisprudence de la chambre commerciale
Cet élargissement de la faute du tiers complice n’est pas sans précédent dans la jurisprudence de la Cour de cassation. Par un arrêt du 19 octobre 2022, la chambre commerciale, financière et économique, statuant au visa des mêmes articles 1200 et 1240 du Code civil, avait déjà posé que « le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle » [[Cass. com., 19 oct. 2022, n° 21-16.169, Bull. 2022, https://www.courdecassation.fr/decision/634f93efb5afe5adfff287fa]]. Dans cette affaire, relative à la cession d’un fonds de commerce et à la violation d’un contrat de distribution exclusive, la chambre commerciale avait censuré l’arrêt d’appel pour n’avoir pas recherché si le cessionnaire du fonds avait connaissance de l’accord de distribution exclusive et s’il ne s’était pas rendu complice de son inexécution.
La convergence entre la chambre commerciale en 2022 et la troisième chambre civile en 2026 est remarquable. Les deux décisions utilisent la même formule de principe, visaient les mêmes articles 1200 et 1240 du Code civil, et adoptent une approche cohérente de la complicité du tiers. L’arrêt de la chambre commerciale avait exigé que les juges du fond recherchent si le tiers avait connaissance du contrat violé et s’il s’était sciemment rendu complice de son inexécution. L’arrêt du 7 mai 2026 applique exactement la même grille d’analyse aux rapports entre l’acquéreur et l’agent immobilier : la connaissance par les acquéreurs du mandat et de la rémunération de l’agent, combinée à leur comportement consistant à conclure la vente à l’insu de ce dernier, suffit à caractériser leur complicité dans la violation par le vendeur de ses obligations.
Cette convergence jurisprudentielle s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement de l’opposabilité des contrats aux tiers. L’article 1200 du Code civil, introduit par l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, dispose que les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat. La jurisprudence de la chambre commerciale d’octobre 2022 et celle de la troisième chambre civile de mai 2026 en constituent des applications concrètes : le tiers qui, en connaissance de cause, contribue à la violation d’un contrat engage sa responsabilité. Par ailleurs, la rédaction de contrats commerciaux rigoureux, intégrant des clauses pénales et des mécanismes d’opposabilité aux tiers, constitue une protection essentielle pour les professionnels de l’immobilier.
La solution du 7 mai 2026 n’emporte pas pour autant une extension illimitée de la responsabilité du tiers acquéreur. La Cour de cassation prend soin de circonscrire sa portée en se fondant sur des indices précis et convergents : la connaissance par les acquéreurs du droit à rémunération de l’agent, la stipulation dans la promesse de vente d’une clause de prise en charge des poursuites des agences immobilières, l’absence de reproduction de cette clause dans l’acte authentique, et la conclusion de la vente à l’insu de l’agent seulement cinq semaines après la visite. Ces éléments, pris dans leur ensemble, révèlent une intention frauduleuse qui distingue cette espèce de celles où l’acquéreur avait simplement agi dans son intérêt propre, sans intention de nuire aux droits de l’intermédiaire. La nuance est essentielle : il ne s’agit pas d’interdire à l’acquéreur de traiter directement avec le vendeur, mais de sanctionner le comportement de celui qui, connaissant l’existence du mandat, s’emploie activement à en contourner les effets.
On relèvera enfin que l’arrêt commenté s’inscrit dans le droit fil de la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile en matière d’éviction de l’agent immobilier. La Cour avait déjà rappelé, dans une décision du 8 février 2023, que l’agent immobilier ne peut prétendre à des honoraires que si la vente a été effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi Hoguet. La solution du 7 mai 2026 ne remet pas en cause ce principe. Elle intervient précisément dans l’hypothèse où la vente a bien été conclue, mais sans l’entremise de l’agent immobilier, par la faute des acquéreurs qui se sont rendus complices de la violation du mandat. Il s’agit donc, non d’une exception au principe du droit à rémunération subordonné à la conclusion effective de la vente, mais d’une application du principe général de responsabilité délictuelle pour faute.
Par ailleurs, le raisonnement suivi par la Cour dans l’arrêt du 7 mai 2026 s’articule avec la jurisprudence relative à l’opposabilité du mandat aux tiers dans le contentieux de la vente immobilière. La stipulation d’une clause de prise en charge des poursuites des agences immobilières dans la promesse de vente, dont la Cour tire argument pour caractériser la complicité frauduleuse, constitue une manifestation de la connaissance par l’acquéreur de la situation juridique créée par le mandat. Dès lors, cette clause, qui n’a en principe d’effet obligatoire que dans les rapports entre le mandant et l’agent immobilier, produit indirectement des effets à l’égard de l’acquéreur en devenant un indice de sa mauvaise foi. L’arrêt du 7 mai 2026 renforce ainsi, de manière indirecte mais effective, l’efficacité des clauses pénales stipulées dans les mandats de vente non exclusifs, en permettant à l’agent immobilier de contourner l’obstacle de l’effet relatif par le biais de la responsabilité délictuelle du tiers complice.
La portée pratique de cette décision est considérable pour les professionnels de l’immobilier. Les agents immobiliers disposent désormais d’un fondement jurisprudentiel renforcé pour agir contre les acquéreurs qui, en connaissance de cause, les évinceraient de la transaction. La preuve de la connaissance par l’acquéreur du mandat et de ses implications financières devient l’élément central du contentieux. Les stipulations contractuelles figurant dans les promesses de vente, les bons de visite ou les échanges précontractuels prendront une importance accrue dans l’appréciation de la faute du tiers acquéreur. En conséquence, il appartient aux praticiens de documenter avec précision la chaîne des diligences accomplies et des informations transmises aux acquéreurs, afin de se ménager la preuve de la connaissance par ces derniers de l’étendue de leurs droits.
Conclusion
L’arrêt du 7 mai 2026 réalise une synthèse entre deux lignes jurisprudentielles qui paraissaient difficilement conciliables : d’une part, le principe fondateur de 2008 qui reconnaît la responsabilité délictuelle du tiers acquéreur, et d’autre part, l’interprétation restrictive de 2016 et 2017 qui cantonnait cette responsabilité aux seules hypothèses de fraude caractérisée. En empruntant à la chambre commerciale le concept de « tiers complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles » et en l’appliquant aux rapports entre l’acquéreur et l’agent immobilier, la troisième chambre civile élargit le spectre des comportements fautifs sans pour autant consacrer une responsabilité de plein droit. La connaissance du mandat et des droits de l’agent, combinée à des actes traduisant une volonté de contournement, suffit désormais à caractériser la faute. Cette solution, publiée au Bulletin et promise au Rapport, est promise à une diffusion large tant dans la pratique notariale que dans le contentieux de la responsabilité civile des professionnels de l’immobilier.
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