Le bail commercial à l’épreuve de la transition énergétique
La transition énergétique ne constitue plus seulement une préoccupation de politique publique. Elle pénètre désormais l’ensemble du droit privé et impose une recomposition des équilibres contractuels que le statut des baux commerciaux, conçu en 1953, n’avait pas anticipée. La multiplication des normes environnementales — du décret tertiaire du 23 juillet 2019 à la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, en passant par l’obligation de diagnostic de performance énergétique — place le couple bailleur-preneur face à une question inédite : à qui incombe la charge financière des travaux de rénovation énergétique, et quel est l’impact de ces travaux sur l’économie du bail ? [[Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043956924.]][[Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000038815368_26-07-2019.]]
Cette question engage une double analyse. D’une part, elle interroge les catégories traditionnelles de répartition des travaux entre bailleur et preneur, héritées des articles 606, 1719 et 1720 du Code civil, que la jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement adaptées aux contraintes environnementales contemporaines. D’autre part, elle met en lumière un phénomène plus récent : les travaux de performance énergétique, par leur ampleur et leur coût, sont susceptibles de caractériser la monovalence des locaux au sens de l’article R. 145-10 du Code de commerce, et de constituer ainsi un nouveau motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé. [[Article R. 145-10 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006259755.]]
L’enjeu est considérable. Le parc immobilier tertiaire français représente près d’un milliard de mètres carrés, dont une part substantielle est régie par le statut des baux commerciaux. La mise en conformité énergétique de ce parc implique des investissements qui se chiffrent en dizaines de milliards d’euros, dont la répartition entre propriétaires et exploitants demeure largement indéterminée en droit positif. Or, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt remarqué du 18 décembre 2025, a posé un principe dont les implications pour la transition énergétique n’ont pas encore été pleinement mesurées : l’appréciation du caractère monovalent d’un local ne dépend pas de la répartition contractuelle du coût des travaux entre les parties, mais de l’importance économique objective de ces travaux pour permettre un changement d’affectation. [[Civ. 3e, 18 décembre 2025, n° 24-15.417, https://www.courdecassation.fr/decision/6943a81c75782d5f068539fa.]]
Par ailleurs, le législateur a institué, depuis la loi Grenelle II du 12 juillet 2010, une annexe environnementale au bail commercial, dont le contenu a été précisé par le décret du 30 décembre 2011 et codifié aux articles L. 125-1 du Code de l’environnement et D. 145-34 du Code de commerce. Ce dispositif, qui impose aux parties une obligation d’information réciproque sur la performance énergétique des locaux, constitue un levier encore sous-exploité de la régulation contractuelle des enjeux environnementaux. [[Article L. 125-1 du Code de l’environnement, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000025098090.]][[Article D. 145-34 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000025137187.]]
Il s’agit ainsi d’examiner, en premier lieu, la manière dont les règles de répartition des travaux sont mises à l’épreuve par l’irruption des normes environnementales dans le bail commercial, puis, en second lieu, l’impact de la transition énergétique sur l’économie même du contrat, entre déplafonnement du loyer et obligations d’information réciproque.
I. La dualité des régimes de répartition des travaux de rénovation énergétique
A. L’obligation de délivrance du bailleur confrontée aux nouvelles normes environnementales
Le bailleur commercial est tenu, aux termes de l’article 1719 du Code civil, d’une obligation de délivrance de la chose louée et d’une obligation d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. [[Article 1719 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006429473.]] Cette obligation, qualifiée de résultat par la jurisprudence constante de la troisième chambre civile, s’étend à la conformité des locaux aux normes administratives et réglementaires en vigueur. Or, la multiplication des normes environnementales applicables aux bâtiments tertiaires — qu’il s’agisse des obligations de réduction de la consommation énergétique imposées par le décret tertiaire du 23 juillet 2019, de l’interdiction progressive de location des bâtiments énergivores issue de la loi Climat et Résilience, ou de l’obligation de réalisation d’un diagnostic de performance énergétique prévue par l’article L. 126-26 du Code de la construction et de l’habitation — modifie substantiellement le contenu de cette obligation de délivrance. [[Article L. 126-26 du Code de la construction et de l’habitation, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043977099.]]
La question se pose avec une acuité particulière lorsque les locaux loués ne satisfont pas aux exigences minimales de performance énergétique imposées par la législation récente. Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de louer un local commercial dont le diagnostic de performance énergétique est classé G, et cette interdiction sera étendue aux locaux classés F à compter du 1er janvier 2028, puis E à compter du 1er janvier 2034. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 3 décembre 2020, que le bailleur est tenu d’assumer « les travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser » dans le cadre de son obligation de délivrance conforme, ce qui suggère que l’inexécution de ces travaux pourrait caractériser un manquement à son obligation essentielle. [[Civ. 3e, 3 décembre 2020, n° 19-20.790, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca4ca916790d76d94b859c.]]
En conséquence, le bailleur qui ne procède pas aux travaux de rénovation énergétique rendant les locaux conformes aux normes minimales exigées s’expose à une action en exécution forcée de la part du preneur, voire à une exception d’inexécution lui permettant de suspendre le paiement de ses loyers, conformément à la construction prétorienne de l’exception d’inexécution dans le bail commercial consacrée par la troisième chambre civile. À cet égard, le bailleur ne saurait se retrancher derrière la liberté contractuelle pour éluder cette obligation : le statut des baux commerciaux est d’ordre public et ses dispositions protectrices du preneur ne peuvent être écartées par une clause contraire, ainsi que le rappelle l’article L. 145-15 du Code de commerce. [[Article L. 145-15 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006259765.]]
La jurisprudence a, par ailleurs, établi une distinction cardinale entre les travaux qui relèvent de l’obligation de délivrance — incluant les travaux de mise en conformité avec les normes impératives — et ceux qui relèvent de l’obligation d’entretien, distinction qui commande la répartition de la charge financière entre bailleur et preneur. Or, l’ampleur des travaux de rénovation énergétique, qui peuvent comprendre l’isolation des murs et des toitures, le remplacement des systèmes de chauffage et de climatisation, ou encore l’installation d’équipements de production d’énergie renouvelable, les range bien souvent dans la catégorie des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil, lesquelles incombent au bailleur sauf clause contraire expresse. [[Article 606 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006429505.]]
B. Le transfert conventionnel des travaux au preneur et ses limites
Si le principe est celui de la prise en charge par le bailleur des travaux de mise en conformité énergétique, la pratique contractuelle s’en écarte fréquemment. De nombreux baux commerciaux contiennent des clauses transférant au preneur la charge de tous travaux, y compris ceux relevant de l’article 606 du Code civil. La validité de telles clauses est admise par la jurisprudence, à condition qu’elles soient rédigées en termes clairs et non équivoques. Toutefois, la Cour de cassation exerce un contrôle rigoureux sur leur étendue.
Il résulte de la jurisprudence de la troisième chambre civile que la clause par laquelle le preneur s’oblige à prendre en charge l’intégralité des travaux, y compris les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil, doit être interprétée restrictivement. Cette solution, dégagée à l’occasion de travaux de réhabilitation lourde d’un immeuble, trouve une résonance particulière dans le contexte des travaux de rénovation énergétique, dont l’ampleur et le coût peuvent être sans commune mesure avec les réparations que le preneur pouvait raisonnablement anticiper lors de la conclusion du bail. Ainsi, la Cour de cassation, dans un arrêt du 3 décembre 2020, a jugé que les « travaux d’amélioration de la performance énergétique » constituent des travaux dont la charge incombe au bailleur, à moins que le preneur n’y ait expressément et sans équivoque consenti. [[Civ. 3e, 3 décembre 2020, n° 19-20.790, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca4ca916790d76d94b859c.]]
Par ailleurs, la clause qui mettrait à la charge du preneur l’intégralité des travaux de mise aux normes énergétiques pourrait être qualifiée de clause potestative ou de clause créant un déséquilibre significatif au sens de l’article 1171 du Code civil, voire de clause réputée non écrite au sens de l’article L. 145-15 du Code de commerce si elle contrevient à une disposition d’ordre public du statut. [[Article 1171 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041645.]] Cette voie de contrôle, qui émerge dans la jurisprudence récente, offre au preneur un moyen de défense contre les clauses excessives qui lui imposeraient la charge de travaux de rénovation énergétique disproportionnés par rapport à la durée résiduelle du bail ou à la rentabilité de son exploitation.
En tout état de cause, la répartition conventionnelle des travaux de rénovation énergétique ne saurait exonérer le bailleur de son obligation de délivrance conforme, qui est d’ordre public. Le preneur ne peut valablement renoncer par avance au bénéfice de cette obligation. Dès lors, même si le bail met à la charge du preneur les travaux de mise aux normes énergétiques, le bailleur demeure tenu, à l’égard des tiers et des autorités administratives, de la conformité des locaux. Cette solution est corroborée par la jurisprudence qui refuse de faire produire effet aux clauses de renonciation anticipée à l’indemnité d’éviction, au motif qu’elles violent une disposition d’ordre public du statut.
II. L’impact de la transition énergétique sur l’économie du bail commercial
A. Les travaux de performance énergétique comme facteur de déplafonnement du loyer
L’article L. 145-34 du Code de commerce institue un mécanisme de plafonnement du loyer du bail renouvelé, dont la finalité est de protéger le preneur contre les hausses excessives qui pourraient compromettre la pérennité de son fonds de commerce. [[Article L. 145-34 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006259840.]] Par exception, le plafonnement est écarté lorsque le bail a duré plus de douze ans, lorsque les parties en ont convenu, ou encore lorsque la valeur locative se trouve modifiée par des éléments nouveaux tenant à la nature des locaux, à leur situation ou à leurs caractéristiques propres.
L’article R. 145-10 du Code de commerce prévoit, pour sa part, que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation — les locaux dits monovalents — peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants du même code, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. [[Article R. 145-10 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006259755.]] Sont ainsi qualifiés de monovalents les locaux qui, d’une part, ont été construits ou aménagés pour une activité unique et qui, d’autre part, ne peuvent être affectés à une autre destination sans des travaux importants et coûteux. Cette qualification, dégagée par la jurisprudence, repose sur deux critères cumulatifs : un critère matériel, tenant à la conception même des locaux en vue d’une exploitation déterminée, et un critère économique, tenant au coût des travaux nécessaires pour permettre un changement d’affectation.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 18 décembre 2025 apporte une contribution décisive à l’analyse du critère économique de la monovalence. Dans cette espèce, la Cour était saisie d’un pourvoi formé par la société locataire ContiTrade France contre l’arrêt de la cour d’appel de Caen du 15 juin 2023, qui avait retenu le caractère monovalent de locaux à usage de station-service et de contrôle technique, et écarté en conséquence le plafonnement du loyer du bail renouvelé. La locataire contestait cette qualification en soutenant que les frais de dépollution du site, qui représentaient le poste de dépense le plus important, ne devaient pas être pris en compte pour caractériser la monovalence, dès lors qu’ils étaient mis à sa charge en sa qualité de dernier exploitant d’une installation classée pour la protection de l’environnement. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, en approuvant la cour d’appel d’avoir jugé que « la règle du plafonnement n’était pas applicable aux baux portant sur des locaux monovalents, soumis à l’article R. 145-10 du code de commerce » et que « le fait que le coût d’une telle dépollution soit à la charge du bailleur ou du preneur étant indifférent ». [[Civ. 3e, 18 décembre 2025, n° 24-15.417, https://www.courdecassation.fr/decision/6943a81c75782d5f068539fa.]]
La portée de cette décision excède le seul contentieux des stations-service. En écartant le critère de la répartition conventionnelle de la charge des travaux pour l’appréciation de la monovalence, la Cour de cassation consacre une approche objective et abstraite : ce qui compte, pour déterminer si un local est monovalent, n’est pas de savoir qui paie les travaux de transformation, mais de mesurer l’importance économique globale de ces travaux pour permettre un changement d’affectation. Cette méthode, transposée aux travaux de performance énergétique, conduit à une conséquence dont la troisième chambre civile n’a pas encore eu l’occasion de connaître mais que la doctrine entrevoit déjà : des travaux de rénovation énergétique massifs, qui seraient indispensables pour permettre l’affectation des locaux à une activité différente de celle pour laquelle ils ont été conçus, pourraient être invoqués par le bailleur pour caractériser la monovalence et, partant, justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé. [[La Revue, Squire Patton Boggs, 19 mai 2026, https://larevue.squirepattonboggs.com/travaux-de-performance-energetique-et-monovalence-vers-un-nouveau-motif-de-deplafonnement-des-loyers-commerciaux.html.]]
Cette perspective, qui pourrait paraître théorique, est en réalité chargée de conséquences pratiques. Imaginons un local commercial de grande surface, construit dans les années 1970 et affecté depuis l’origine à une activité de commerce de détail alimentaire. Les travaux de mise en conformité énergétique — isolation thermique par l’extérieur, remplacement des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation, installation de panneaux photovoltaïques en toiture — représentent un investissement de plusieurs centaines de milliers d’euros. Si le bailleur soutient que ces travaux sont nécessaires pour permettre une autre affectation des locaux, et que leur coût global est de nature à caractériser le critère économique de la monovalence, le preneur se trouverait dans une situation délicate : il aurait potentiellement participé au financement de ces travaux, directement ou indirectement, tout en s’exposant, lors du renouvellement du bail, à un déplafonnement du loyer fondé sur leur existence même.
Or, l’arrêt du 18 décembre 2025 enseigne précisément que le preneur ne peut se prévaloir de la prise en charge financière des travaux pour écarter la qualification de monovalent. La Cour de cassation a, en effet, jugé « indifférent que le coût d’une telle dépollution soit à la charge du bailleur ou du preneur ». Cette solution, transposable aux travaux de performance énergétique, crée une situation d’asymétrie : le preneur supporte la charge de travaux dont l’existence même justifie ensuite une augmentation de son loyer. La cohérence du statut protecteur pourrait s’en trouver altérée, à moins que le juge ne module l’appréciation de la monovalence en considération de la proportionnalité entre le coût des travaux et la durée résiduelle du bail, d’une part, et la rentabilité prévisible de l’exploitation, d’autre part — modulation que le texte de l’article R. 145-10 n’exclut pas expressément.
Par ailleurs, la restriction du champ d’application du droit de préemption du locataire commercial issue de la loi du 26 mai 2026, qui exclut désormais les bureaux, entrepôts et locaux à usage industriel du bénéfice du droit de préférence, réduit la protection du preneur face aux stratégies patrimoniales du bailleur, et renforce d’autant l’enjeu du déplafonnement comme levier de renégociation. [[Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043459857.]][[Article L. 145-46-1 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006259841.]]
B. L’annexe environnementale, instrument d’une obligation d’information réciproque
L’annexe environnementale, instituée par la loi Grenelle II du 12 juillet 2010 et codifiée à l’article L. 125-1 du Code de l’environnement, constitue l’un des instruments par lesquels le législateur a entendu intégrer la préoccupation environnementale dans le droit des baux. Applicable aux baux portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces, elle impose aux parties de se communiquer mutuellement toutes informations utiles relatives à la performance énergétique et environnementale du bâtiment, et de définir ensemble un programme d’actions visant à améliorer cette performance. [[Article L. 125-1 du Code de l’environnement, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000025098090.]]
Le décret du 30 décembre 2011, codifié à l’article D. 145-34 du Code de commerce, précise le contenu de l’annexe environnementale, qui doit notamment comprendre la liste, la description et la performance énergétique des équipements et systèmes du bâtiment, les consommations annuelles énergétiques réelles, et le programme d’amélioration de la performance énergétique que les parties s’engagent à mettre en œuvre. [[Article D. 145-34 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000025137187.]] Le non-respect de l’obligation d’établir une annexe environnementale n’est, en l’état du droit, sanctionné par aucune nullité ni aucune amende civile spécifique, ce qui en affaiblit considérablement l’effectivité. Toutefois, le défaut d’annexe environnementale pourrait être invoqué par le preneur pour établir un manquement du bailleur à son obligation d’information et de bonne foi dans l’exécution du contrat, sur le fondement de l’article 1104 du Code civil. [[Article 1104 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041783.]]
L’annexe environnementale constitue, en réalité, un instrument de régulation contractuelle qui dépasse la simple obligation documentaire. Elle oblige les parties à un dialogue structuré sur la performance énergétique des locaux, et crée un cadre de concertation préalable à la réalisation de travaux. Elle permet, en amont, d’anticiper les coûts de mise aux normes et, en aval, de documenter les efforts consentis par chaque partie — documentation qui pourrait s’avérer déterminante dans le contentieux de la répartition des charges ou du déplafonnement du loyer. À cet égard, l’annexe environnementale apparaît comme le pendant contractuel du décret tertiaire du 23 juillet 2019, qui impose aux propriétaires et exploitants de bâtiments tertiaires de plus de 1 000 mètres carrés de déclarer leurs consommations énergétiques sur une plateforme numérique et de réduire leur consommation d’énergie finale d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence. [[Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, art. 1er, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000038815368_26-07-2019.]][[Article L. 174-1 du Code de la construction et de l’habitation, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000038859887.]]
Des lors, l’annexe environnementale est appelée à jouer un rôle croissant dans le contentieux du bail commercial. Elle constitue la pièce maîtresse de la preuve du respect, par le bailleur, de son obligation de délivrance conforme aux normes énergétiques, et, par le preneur, de son obligation d’exploitation raisonnable des locaux. Dans un contentieux sur la répartition du coût des travaux de rénovation énergétique, le juge pourra s’appuyer sur l’annexe environnementale pour déterminer si les parties avaient anticipé la charge de ces travaux, et si l’une d’elles a manqué à ses engagements. Elle pourrait également servir de fondement à une action en responsabilité contractuelle, si l’une des parties ne met pas en œuvre le programme d’actions qu’elle s’était engagée à exécuter.
En toute hypothèse, le contentieux naissant de la transition énergétique dans le bail commercial ne fait que commencer. Le décret tertiaire, l’interdiction progressive de location des passoires énergétiques, l’émergence d’un nouveau motif de déplafonnement fondé sur les travaux de performance énergétique et l’annexe environnementale convergent pour transformer en profondeur l’économie du bail commercial. Les praticiens auraient tort de n’y voir qu’une contrainte administrative supplémentaire : c’est l’ensemble de l’équilibre contractuel qui est appelé à se recomposer sous l’effet de ces nouvelles normes. [[Pour une analyse plus large du statut des baux commerciaux, voir la page d’expertise en droit des baux commerciaux.]][[Sur le contentieux du bail commercial, voir la page d’expertise en contentieux du bail commercial.]][[Sur la fixation et la révision du loyer du bail commercial, voir l’analyse de la valeur locative.]][[Sur l’obligation de délivrance du bailleur, voir l’étude de l’obligation continue de délivrance.]][[Sur le déplafonnement des loyers commerciaux, voir l’analyse de la jurisprudence récente.]]
Conclusion
La transition énergétique constitue, pour le droit des baux commerciaux, un facteur de mutation plus profond que la plupart des réformes législatives qui ont jalonné l’histoire du statut depuis 1953. Elle ne se limite pas à ajouter des obligations nouvelles à la charge des parties ; elle recompose les catégories juridiques sur lesquelles repose l’équilibre du contrat. L’obligation de délivrance du bailleur se trouve substantiellement enrichie par les normes environnementales, tandis que les travaux de rénovation énergétique, par leur ampleur et leur coût, sont susceptibles de caractériser la monovalence des locaux et de fonder un déplafonnement du loyer du bail renouvelé, selon une approche objective que la troisième chambre civile a consacrée par son arrêt du 18 décembre 2025.
L’annexe environnementale, pour sa part, constitue un instrument de régulation contractuelle dont l’effectivité reste à parfaire mais dont le potentiel contentieux est considérable. À l’intersection de ces trois dynamiques — enrichissement de l’obligation de délivrance, émergence d’un nouveau motif de déplafonnement et consolidation de l’obligation d’information réciproque — se dessine un nouvel équilibre du bail commercial, dans lequel la performance énergétique des locaux devient un élément déterminant de la valeur locative et, partant, de la relation contractuelle elle-même.
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