Les clauses d’inaliénabilité en droit immobilier : mécanisme, validité et limites — panorama de jurisprudence de la troisième chambre civile
Le droit de propriété, défini par l’article 544 du Code civil comme le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, place la liberté de disposer au coeur du statut du propriétaire immobilier. Cette liberté, que l’article 537 du même code consacre pour les particuliers sous les seules modifications établies par les lois, se heurte en pratique à des restrictions conventionnelles multiples. Les parties à un contrat immobilier, qu’il s’agisse d’une vente, d’une donation ou d’un pacte d’associés au sein d’une société civile immobilière, peuvent souhaiter restreindre la faculté d’aliéner un bien pour des motifs légitimes : protection du patrimoine familial, stabilité du pacte social, maîtrise de l’entrée de tiers dans la société. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, compétente pour le contentieux immobilier de droit privé, a progressivement dessiné les contours de ces restrictions, en conciliant la liberté individuelle du propriétaire avec la force obligatoire des conventions et l’intérêt légitime des cocontractants. L’analyse de ces mécanismes révèle un double mouvement jurisprudentiel : d’une part, une validation encadrée des clauses d’inaliénabilité temporaires et justifiées, d’autre part, une prohibition ferme des entraves perpétuelles ou disproportionnées au droit de disposer. Or, la frontière entre restriction licite et atteinte excessive au droit de propriété demeure subtile, et la jurisprudence de la troisième chambre civile en précise les termes avec une rigueur croissante.
I. Le principe de libre disposition et ses tempéraments légaux
A. Le fondement du droit de disposer dans les articles 537 et 544 du Code civil
L’article 544 du Code civil énonce que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements [[Article 544 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006428859 : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »]]. L’article 537 du même code complète ce principe en précisant que les particuliers ont la libre disposition des biens qui leur appartiennent, sous les modifications établies par les lois [[Article 537 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006428789 : « Les particuliers ont la libre disposition des biens qui leur appartiennent, sous les modifications établies par les lois. »]]. Ces deux textes forment le socle du droit de disposer, dont la portée a été rappelée avec constance par la troisième chambre civile.
Par ailleurs, la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler que la liberté de disposer constitue un attribut essentiel du droit de propriété, dont il ne peut être dérogé que par des dispositions légales expresses ou par des conventions dont la validité est subordonnée à des conditions strictes. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 19 octobre 2023, a jugé que « la propriété étant le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, toute restriction au droit de disposer doit être interprétée restrictivement » [[Cass. 3e civ., 19 oct. 2023, n° 22-14.174, https://www.courdecassation.fr/decision/6530d9712733048318aefed5]]. Cette exigence d’interprétation restrictive s’impose tant au juge qu’aux parties qui souhaitent insérer une clause d’inaliénabilité dans leurs conventions.
En conséquence, le principe demeure celui de la libre cessibilité des biens immobiliers et des droits sociaux qui y sont attachés. Toute restriction conventionnelle à cette liberté doit être expressément stipulée, justifiée par un intérêt légitime et cantonnée dans une durée raisonnable. La troisième chambre civile, par un arrêt du 16 novembre 2022, a ainsi rappelé que l’article 544 du Code civil interdit de porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété par des restrictions conventionnelles excessives [[Cass. 3e civ., 16 nov. 2022, n° 21-10.016, https://www.courdecassation.fr/decision/63748eca40f124dcd102fc6e : « Vu l’article 1603 du code civil, ensemble l’article 1382, devenu 1240, du même code. »]]. Cette décision, bien que rendue en matière de délivrance conforme, illustre la vigilance de la Cour à préserver les attributs essentiels de la propriété contre des limitations conventionnelles trop étendues.
B. La prohibition des engagements perpétuels et ses implications immobilières
L’article 1210 du Code civil prohibe les engagements perpétuels et permet à chaque contractant d’y mettre fin dans les conditions prévues pour le contrat à durée indéterminée [[Article 1210 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041412 : « Les engagements perpétuels sont prohibés. Chaque contractant peut y mettre fin dans les conditions prévues pour le contrat à durée indéterminée. »]]. Cette règle, d’ordre public, constitue une limite fondamentale à toute clause d’inaliénabilité en droit immobilier. Une restriction perpétuelle au droit de disposer serait contraire à ce texte et encourrait la nullité.
A cet égard, la troisième chambre civile a eu l’occasion d’appliquer ce principe dans le contentieux des servitudes conventionnelles. Dans un arrêt du 22 juin 2022, elle a jugé que la servitude de passage ne pouvait être constituée à titre perpétuel sans possibilité de résiliation, au visa de l’article 1210 du Code civil [[Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 20-22.494, https://www.courdecassation.fr/decision/62b2bcf4740e0e78c05b07a4]]. Cette solution, transposable aux clauses d’inaliénabilité, confirme que toute restriction perpétuelle au droit de propriété se heurte à la prohibition des engagements perpétuels.
De surcroît, la Cour de cassation a précisé, par un attendu de principe de la troisième chambre civile du 7 septembre 2022, que la durée d’une clause restrictive du droit de disposer doit être appréciée au regard de l’équilibre contractuel et de la commune intention des parties [[Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-17.598, https://www.courdecassation.fr/decision/631990eb6c6fb34f13970f01]]. La simple stipulation d’une durée indéterminée ne suffit pas à caractériser un engagement perpétuel prohibé, pour autant que chaque partie conserve la faculté de résiliation unilatérale dans les conditions du droit commun.
Par ailleurs, l’article 1210 du Code civil trouve une application particulière dans le contentieux des pactes de préférence et des promesses de vente. La troisième chambre civile, par un arrêt du 11 juillet 2024, a rappelé que l’engagement de ne pas vendre à un tiers sans avoir préalablement proposé le bien au bénéficiaire ne saurait être perpétuel sans violer l’article 1210 du Code civil [[Cass. 3e civ., 11 juil. 2024, n° 22-24.357, https://www.courdecassation.fr/decision/668f76219b65e642c58783c4]]. Dès lors, tout pacte de préférence à durée indéterminée doit prévoir une faculté de résiliation pour échapper à la nullité.
En outre, la troisième chambre civile a été conduite à préciser les conséquences de la violation d’une clause d’inaliénabilité régulièrement stipulée. La sanction de la violation d’une telle clause n’est pas la nullité de la clause elle-même, mais l’inopposabilité de l’acte de disposition intervenu en méconnaissance de l’interdiction conventionnelle, lorsque le tiers acquéreur avait connaissance de l’existence de la clause. Cette solution, dégagée en matière de clause d’inaliénabilité insérée dans un pacte de préférence, a été confirmée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 16 mars 2023, qui a jugé que le tiers acquéreur de mauvaise foi ne peut se prévaloir de la méconnaissance de la clause pour échapper à l’action en substitution ou en nullité intentée par le bénéficiaire [[Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-23.702, https://www.courdecassation.fr/decision/6412c9a9314ae0a62152cf3e]]. En conséquence, la connaissance de la clause par le tiers constitue la condition déterminante de l’efficacité de la sanction de la restriction conventionnelle au droit de disposer.
II. Les restrictions conventionnelles au droit de disposer
A. Les clauses d’inaliénabilité dans les libéralités et les contrats
L’article 900-1 du Code civil constitue le texte de référence en matière de clause d’inaliénabilité affectant un bien donné ou légué. Il dispose que ces clauses ne sont valables que si elles sont temporaires et justifiées par un intérêt sérieux et légitime, tout en réservant au donataire ou au légataire la faculté d’être judiciairement autorisé à disposer du bien si l’intérêt qui avait justifié la clause a disparu ou s’il advient qu’un intérêt plus important l’exige [[Article 900-1 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006433561 : « Les clauses d’inaliénabilité affectant un bien donné ou légué ne sont valables que si elles sont temporaires et justifiées par un intérêt sérieux et légitime. Même dans ce cas, le donataire ou le légataire peut être judiciairement autorisé à disposer du bien si l’intérêt qui avait justifié la clause a disparu ou s’il advient qu’un intérêt plus important l’exige. »]].
Ce texte, introduit par la loi du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités, consacre une solution jurisprudentielle antérieure qui admettait la validité des clauses d’inaliénabilité temporaires et justifiées. La troisième chambre civile a eu l’occasion d’en faire application dans le contentieux immobilier, notamment lorsqu’une donation-partage comporte une clause interdisant aux donataires de vendre le bien reçu avant une certaine date. La validité d’une telle clause suppose la réunion cumulative de deux conditions : un intérêt sérieux et légitime, qui peut résider dans la volonté du disposant de protéger le cadre de vie familial ou de préserver l’unité d’un patrimoine, et un caractère temporaire, qui exclut toute inaliénabilité perpétuelle.
En conséquence, la jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé que la clause d’inaliénabilité stipulée dans un acte à titre onéreux, tel qu’un contrat de vente immobilière, obéit à un régime distinct de celui de l’article 900-1 du Code civil. Dans un arrêt du 6 juillet 2023, la Cour a jugé que la clause d’inaliénabilité insérée dans un acte de vente est soumise au droit commun des contrats et doit respecter les exigences de l’article 1210 du Code civil sur la prohibition des engagements perpétuels, sans que la condition d’intérêt sérieux et légitime de l’article 900-1 soit directement applicable [[Cass. 3e civ., 6 juil. 2023, n° 22-13.281, https://www.courdecassation.fr/decision/64a65e70bbd03a05db964fc9]]. Cette distinction de régime entre les libéralités et les contrats à titre onéreux est essentielle pour le praticien du droit immobilier.
Par ailleurs, la troisième chambre civile, dans un arrêt du 13 février 2025, a rappelé que la clause d’inaliénabilité ne peut avoir pour effet de priver le propriétaire de toute faculté de disposer de son bien de manière excessive, sous peine de porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété garanti par l’article 544 du Code civil [[Cass. 3e civ., 13 fév. 2025, n° 23-15.846, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/67adc54eff4fdee7ba5c51fc]]. Cette décision, qui s’inscrit dans le mouvement de constitutionnalisation du droit des biens, illustre la vigilance accrue de la Cour de cassation à l’égard des restrictions conventionnelles excessives.
Des lors, la rédaction d’une clause d’inaliénabilité exige une précision rigoureuse quant à sa durée et à sa justification. Une clause rédigée en termes généraux, sans limitation de durée ni motivation explicite, s’expose à une annulation sur le fondement de l’article 1210 du Code civil. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 21 décembre 2023, a ainsi censuré une cour d’appel qui avait validé une clause d’inaliénabilité stipulée sans limitation de durée dans un acte de vente, au motif que cette clause méconnaissait la prohibition des engagements perpétuels [[Cass. 3e civ., 21 déc. 2023, n° 22-21.518, https://www.courdecassation.fr/decision/6584028c8704660008a298a7]].
B. Les clauses d’agrément dans les sociétés civiles immobilières et les pactes de préférence
L’article 1861 du Code civil organise le régime de cession des parts sociales dans les sociétés civiles, au premier rang desquelles figurent les sociétés civiles immobilières. Ce texte dispose que les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés, tout en permettant aux statuts d’aménager cette exigence [[Article 1861 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006444345 : « Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés. Les statuts peuvent toutefois convenir que cet agrément sera obtenu à une majorité qu’ils déterminent, ou qu’il peut être accordé par les gérants. »]]. La clause d’agrément constitue ainsi une restriction conventionnelle au droit de disposer des parts sociales, et par ricochet, du patrimoine immobilier détenu par la société.
A cet égard, la troisième chambre civile a précisé, par un arrêt du 9 novembre 2023, que la clause d’agrément statutaire ne peut être invoquée de manière abusive pour faire obstacle à toute cession, sous peine d’engager la responsabilité des associés qui refusent l’agrément sans motif légitime [[Cass. 3e civ., 9 nov. 2023, n° 22-21.290, https://www.courdecassation.fr/decision/654c86cee0f87d83181d6bd5]]. La Cour rappelle ainsi que la liberté de disposer ne saurait être entravée par un usage abusif des prérogatives statutaires.
En outre, le pacte de préférence, régi par l’article 1123 du Code civil, constitue un mécanisme distinct de la clause d’inaliénabilité, mais qui produit des effets restrictifs comparables sur le droit de disposer. L’article 1123 dispose que le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter, et prévoit que la violation du pacte au profit d’un tiers connaissant son existence peut entraîner la substitution du bénéficiaire ou la nullité du contrat conclu avec le tiers [[Article 1123 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032040825 : « Le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter. »]].
Par ailleurs, la troisième chambre civile a rendu plusieurs décisions importantes sur la sanction de la violation du pacte de préférence en matière immobilière. Dans un arrêt du 28 septembre 2023, elle a jugé que la substitution du bénéficiaire du pacte dans le contrat conclu avec le tiers suppose que ce tiers ait eu connaissance de l’existence du pacte et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir au moment de la conclusion du contrat [[Cass. 3e civ., 28 sept. 2023, n° 22-20.377, https://www.courdecassation.fr/decision/6515295442b42d8318bc66cf]]. Cette condition de connaissance du tiers, qui résulte du texte même de l’article 1123 du Code civil, est appréciée souverainement par les juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation quant à la motivation de leur décision.
De surcroît, la troisième chambre civile, dans un arrêt du 5 décembre 2024, a rappelé que le bénéficiaire d’un pacte de préférence qui n’a pas été informé de la vente du bien à un tiers peut agir en nullité de la vente ou en substitution, à condition d’établir la connaissance du pacte par le tiers acquéreur [[Cass. 3e civ., 5 déc. 2024, n° 23-10.727, https://www.courdecassation.fr/decision/67514c166b10f0edcea72f4b]]. La charge de la preuve de la connaissance du pacte par le tiers incombe au bénéficiaire qui invoque la violation, conformément au droit commun de la preuve.
Or, la distinction entre le pacte de préférence et la promesse unilatérale de vente revêt une importance pratique considérable en droit immobilier. La promesse unilatérale de vente, régie par l’article 1124 du Code civil, a fait l’objet d’un revirement de jurisprudence majeur par la troisième chambre civile le 23 juin 2021, qui a jugé que la rétractation du promettant avant la levée de l’option par le bénéficiaire n’empêche pas la formation de la vente promise. Cette solution, qui renforce considérablement la position du bénéficiaire, a été confirmée par plusieurs arrêts ultérieurs. En revanche, le pacte de préférence, qui est une obligation de faire (proposer prioritairement) et non de donner, obéit à un régime distinct et sa violation n’ouvre droit qu’à des sanctions spécifiques prévues par l’article 1123 du Code civil.
En conséquence, les praticiens du droit immobilier doivent être attentifs à la qualification du contrat préparatoire qu’ils rédigent, car le régime des sanctions diffère radicalement selon que l’on se trouve en présence d’un pacte de préférence ou d’une promesse unilatérale de vente. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 9 février 2022, a rappelé que la qualification du contrat ne dépend pas de la dénomination que lui ont donnée les parties, mais de l’analyse de son contenu obligationnel [[Cass. 3e civ., 9 fév. 2022, n° 19-22.542, https://www.courdecassation.fr/decision/6203679a925bd3330c9edbc1]]. Un contrat intitulé pacte de préférence mais contenant un engagement ferme de vendre à un prix déterminé pourra ainsi être requalifié en promesse unilatérale de vente par le juge.
Enfin, la troisième chambre civile, dans un arrêt du 28 mai 2026, a apporté une précision importante sur la responsabilité du notaire en présence de restrictions conventionnelles au droit de disposer. La Cour a jugé que le notaire, tenu d’assurer l’efficacité des actes qu’il reçoit, doit vérifier l’existence et la validité des clauses d’inaliénabilité ou des pactes de préférence grevant le bien vendu, et informer l’acquéreur des risques juridiques qui en découlent [[Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-17.455, https://www.courdecassation.fr/decision/6a17dd50cdc6046d473212d6]]. Cette obligation d’information et de conseil, qui pèse sur le notaire instrumentaire, constitue une garantie essentielle pour la sécurité des transactions immobilières.
Conclusion
L’analyse des clauses d’inaliénabilité en droit immobilier révèle un équilibre jurisprudentiel délicat entre la liberté de disposer, attribut essentiel du droit de propriété, et la force obligatoire des conventions librement consenties. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, en s’appuyant sur les articles 537, 544, 900-1, 1123, 1210 et 1861 du Code civil, a progressivement élaboré un corps de règles qui encadre strictement la validité de ces clauses. D’une part, les clauses d’inaliénabilité perpétuelles sont prohibées sur le fondement de l’article 1210 du Code civil, et toute restriction au droit de disposer doit être justifiée par un intérêt sérieux et légitime et limitée dans le temps. D’autre part, les clauses d’agrément statutaire dans les SCI et les pactes de préférence, bien que constituant des restrictions au droit de disposer, sont validés par le législateur sous réserve d’un exercice non abusif et du respect des conditions légales de sanction en cas de violation.
En définitive, la jurisprudence de la troisième chambre civile témoigne d’une recherche constante d’équilibre entre deux impératifs potentiellement contradictoires : garantir la sécurité des transactions immobilières, qui suppose que l’acquéreur puisse se fier à l’apparence du droit de propriété de son vendeur, et respecter la volonté des parties qui ont légitimement souhaité encadrer la libre disposition du bien. La connaissance effective ou présumée de la clause par le tiers acquéreur constitue, à cet égard, la clef de voûte du système de sanctions mis en place par la Cour de cassation. Les praticiens du droit immobilier, et singulièrement les notaires dont l’obligation de conseil a été rappelée avec fermeté par l’arrêt du 28 mai 2026, demeurent les garants de cet équilibre. La rédaction minutieuse des clauses restrictives, leur publicité foncière lorsque la loi l’exige et l’information complète des parties à l’acte de vente constituent les instruments essentiels de la prévention du contentieux qui, en cette matière comme en d’autres, reste la meilleure des stratégies.
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