Le contournement de l’agent immobilier par l’acquéreur : la responsabilité délictuelle du tiers complice de l’inexécution du mandat
I. Le fondement juridique de la responsabilité délictuelle de l’acquéreur tiers au mandat
A. La permanence du principe dégagé par l’Assemblée plénière du 9 mai 2008
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 7 mai 2026 et publié au Bulletin constitue, à maints égards, une contribution décisive à la construction prétorienne du contentieux de la commission immobilière. La décision ne révolutionne pas le droit positif mais en affine les contours avec une précision qui n’avait, jusqu’alors, jamais été atteinte. Elle porte sur une situation dont la banalité apparente masque des enjeux juridiques considérables : un acquéreur visite un bien par l’intermédiaire d’une agence immobilière, puis conclut directement la vente avec le propriétaire, privant ainsi l’agent de la commission que le mandat lui réservait.
La difficulté tient tout entière à l’absence de lien contractuel entre l’acquéreur et l’agent immobilier. Le mandat de vente, régi par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, ne lie que le mandant — le vendeur — au mandataire — l’agent immobilier. L’acquéreur, tiers à ce contrat, ne saurait en principe se voir réclamer une commission qu’il n’a jamais promise. C’est précisément ce verrou que la Cour de cassation a fait sauter, non par une innovation hasardeuse, mais par l’application rigoureuse des principes de la responsabilité civile extracontractuelle.
Le fondement textuel de cette solution est l’article 1240 du code civil, aux termes duquel : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » [[Article 1240 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041571.]] La troisième chambre civile en a fait une application constante dans le contentieux de l’intermédiation immobilière, en énonçant, dans l’arrêt commenté, que « le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle. » [[Civ. 3e, 7 mai 2026, n° 24-10.637, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69fc2e3dcdc6046d47e40754.]] Cette formule, ramassée et puissante, opère une jonction entre les deux ordres de responsabilité que tout sépare en apparence : le contrat, qui gouverne les rapports entre le mandant et le mandataire, et le délit civil, qui permet d’atteindre le tiers complice de l’inexécution contractuelle.
Cette solution n’est pas née ex nihilo en mai 2026. Elle prend racine dans un arrêt fondateur de l’Assemblée plénière du 9 mai 2008, dont la troisième chambre civile rappelle la teneur avec une fidélité remarquable : « même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice. » [[Ass. plén., 9 mai 2008, n° 07-12.449, Bull. 2008, n° 3, https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000018802927.]] La filiation est explicite et la cohérence de la jurisprudence, assurée.
La portée pratique de ce principe est considérable. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 7 mai 2026, une agence immobilière détenait un mandat non exclusif de vente portant sur une villa au prix de 2 990 000 euros, assorti d’une commission de 6 % à la charge de l’acquéreur. Le 5 avril 2018, l’agence fit visiter le bien à un couple. Cinq semaines plus tard, le 29 août 2018, la vente fut conclue directement entre les vendeurs et les acquéreurs au prix de 2 500 000 euros, sans que l’agent immobilier perçoive la moindre rémunération. La commission perdue, d’un montant de 150 000 euros, fut réclamée aux acquéreurs sur le fondement de la responsabilité délictuelle. La cour d’appel d’Aix-en-Provence fit droit à cette demande, et la Cour de cassation rejeta le pourvoi.
B. La condition préalable à toute indemnisation : l’existence d’une opération effectivement conclue
Le droit à rémunération de l’agent immobilier obéit à une condition légale impérative, posée par l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 : « aucune commission, ni aucune somme d’argent quelconque, ne peut être exigée ou acceptée par le titulaire de la carte professionnelle avant qu’une opération visée à l’article premier ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. » [[Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 6, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006520231.]] Cette règle, d’ordre public, conditionne la naissance même du droit à commission.
Par ailleurs, la jurisprudence de la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser que la perte de la commission par la faute du tiers acquéreur ne peut donner lieu à réparation que si l’opération pour laquelle le mandat a été confié a été effectivement conclue. Dans un arrêt du 1er mars 2023, la Cour de cassation a cassé l’arrêt d’une cour d’appel qui avait alloué des dommages-intérêts à l’agent immobilier alors qu’elle avait elle-même constaté que l’opération pour laquelle le mandat de 2011 avait été donné n’avait pas été conclue et que la promesse de vente de 2017 portait sur une opération différente. [[Civ. 3e, 1er mars 2023, n° 21-25.117, https://www.courdecassation.fr/decision/63fefc61002ac605de15b2fe.]]
De même, dans un arrêt du 8 février 2023, la troisième chambre civile a rappelé que « la vente n’ayant pas été effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, l’agence immobilière n’avait pas droit à des honoraires. » [[Civ. 3e, 8 février 2023, n° 21-25.521, https://www.courdecassation.fr/decision/63e34d02500dc805de37cdd5.]] L’enseignement est constant : sans opération effectivement conclue, point de droit à commission, et partant, point de préjudice indemnisable au titre de la perte de cette commission.
En l’espèce, cette condition était remplie sans discussion possible. La vente du 29 août 2018 avait été effectivement conclue entre les vendeurs et les acquéreurs, constatée dans un acte authentique, et portait sur le même bien que celui qui avait été présenté par l’agence immobilière. La différence de prix — 2 500 000 euros au lieu de 2 990 000 euros — n’affectait pas l’identité de l’opération au sens de la loi Hoguet, et les acquéreurs ne soutenaient d’ailleurs pas le contraire.
Dès lors, la troisième chambre civile était en mesure de se livrer à l’examen du comportement des acquéreurs pour déterminer s’il présentait les caractères de la faute au sens de l’article 1240 du code civil. Or cet examen devait se révéler particulièrement riche d’enseignements, en ce qu’il a conduit la Cour à dégager, non pas un critère unique de la fraude, mais une méthode fondée sur un faisceau d’indices convergents.
Cette articulation entre le droit spécial de la loi Hoguet et le droit commun de la responsabilité civile délictuelle n’est pas propre au contentieux de l’agent immobilier. On la retrouve, mutatis mutandis, dans le droit des obligations où le tiers complice de la violation d’une obligation contractuelle engage également sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil. La spécificité du contentieux immobilier tient à la nature particulière du mandat, acte unilatéral par essence, qui ne crée d’obligations qu’à la charge du mandant, et à la position singulière de l’acquéreur, tiers intéressé à l’opération mais non partie au contrat. La Cour de cassation a su, par une lecture combinée des articles 1200 et 1240 du code civil, surmonter ce paradoxe apparent.
II. La méthode du faisceau d’indices ou la preuve de la fraude
A. La connaissance de la commission et la chronologie de l’opération
Le premier indice retenu par les juges est aussi le plus immédiatement intelligible : les acquéreurs connaissaient l’existence de la commission due à l’agent immobilier. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait constaté, sans être démentie par la Cour de cassation, que le mandat prévoyait une commission de 6 % à la charge de l’acquéreur et que cette information avait été portée à la connaissance de M. et Mme F. au moment de la visite. Cette connaissance excluait d’emblée l’hypothèse d’une bonne foi naïve et plaçait l’examen du comportement des acquéreurs sous le signe d’une intentionnalité au moins latente.
Le deuxième indice, étroitement lié au premier, réside dans la chronologie de l’opération. La Cour de cassation relève que « la promesse de vente signée, à l’insu de l’agent immobilier, seulement cinq semaines après la visite, comportait une clause stipulant que l’acquéreur s’engageait à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu’il aurait contactées pour la présentation de ce bien. » [[Civ. 3e, 7 mai 2026, n° 24-10.637, motifs § 8, https://www.courdecassation.fr/decision/69fc2e3dcdc6046d47e40754.]] La brièveté du délai entre la visite par l’agence et la signature de la promesse directe — cinq semaines — constitue un indice temporel fort, qui suggère que l’opération s’inscrivait dans la continuité directe de la mise en relation organisée par l’intermédiaire professionnel et non dans une démarche autonome des acheteurs.
À cet égard, il importe de souligner que la simple brièveté du délai ne saurait, à elle seule, caractériser la fraude. La Cour de cassation ne le dit pas expressément, mais la structure même de sa motivation indique qu’aucun des indices pris isolément n’aurait suffi à emporter la conviction. C’est la convergence des éléments qui fait basculer la qualification, et c’est précisément ce qui confère à l’arrêt du 7 mai 2026 sa portée méthodologique. La Cour ne sanctionne pas la négociation directe, elle condamne la dissimulation et la mauvaise foi. Cette distinction est capitale pour les praticiens.
La troisième chambre civile avait déjà eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 11 mai 2022, que lorsqu’un même bien est confié à plusieurs agents immobiliers par des mandats non exclusifs et que chacun d’eux a effectivement participé à la vente, la commission peut être partagée entre eux. [[Civ. 3e, 11 mai 2022, n° 21-15.943, https://www.courdecassation.fr/decision/627b53b34d359c057dd01d43.]] Cette solution, qui relève du partage de la rémunération entre professionnels concurrents, est distincte de la question de la fraude de l’acquéreur, mais elle illustre l’attention constante que la Cour de cassation porte à la réalité de l’entremise et à la loyauté des comportements dans le secteur de l’intermédiation immobilière.
En outre, la Cour de cassation a rappelé, le 11 septembre 2025, les exigences formelles auxquelles le mandat doit satisfaire pour être valide. « L’agent immobilier a l’obligation d’être titulaire d’une carte professionnelle dont les numéro et lieu de délivrance doivent figurer sur le mandat écrit que ce dernier est tenu de formaliser pour une opération donnée. » [[Civ. 3e, 11 septembre 2025, n° 23-17.579, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/68c273c5def1b35fcc39fb25.]] La chambre a toutefois tempéré la rigueur de cette exigence en jugeant que « l’absence de mention sur le mandat du lieu de délivrance de la carte professionnelle n’affecte pas, à elle seule, la validité du mandat lorsque le mandataire justifie avoir été titulaire, à la date de celui-ci, d’une carte professionnelle régulièrement délivrée. » [[Civ. 3e, 11 septembre 2025, n° 23-17.579, précité.]] Le formalisme protecteur de la loi Hoguet ne saurait se muer en un piège procédural pour l’agent de bonne foi.
B. La clause dite « anti-agence » : de son insertion dans le compromis à sa disparition dans l’acte authentique
L’apport le plus original de l’arrêt du 7 mai 2026 réside certainement dans le traitement que la Cour de cassation réserve à la clause par laquelle l’acquéreur s’engage à prendre en charge les éventuelles poursuites d’agences immobilières. Cette stipulation, que l’on pourrait qualifier de clause « anti-agence » ou clause de garantie, est analysée par la Cour sous un double prisme : celui de son existence dans le compromis de vente et celui de sa disparition dans l’acte authentique.
La Cour de cassation relève, au paragraphe 9 de son arrêt, que « l’acte authentique de vente n’évoquait pas l’entremise de l’agent immobilier et ne reproduisait pas ladite clause. » [[Civ. 3e, 7 mai 2026, n° 24-10.637, motifs § 9, https://www.courdecassation.fr/decision/69fc2e3dcdc6046d47e40754.]] La suppression de cette clause entre le compromis et l’acte authentique est interprétée par les juges non comme un simple ajustement rédactionnel, mais comme un indice supplémentaire de la volonté de dissimuler l’intervention de l’agence.
La force probatoire de ce double mouvement — insertion dans le compromis, disparition dans l’acte notarié — est remarquable. L’insertion de la clause dans le compromis démontre que les acquéreurs avaient conscience du risque contentieux né de l’intervention de l’agence. Ils se sont prémunis contre ce risque en obtenant du vendeur un engagement de prise en charge. La suppression de cette même clause dans l’acte authentique suggère que les parties ont voulu effacer toute trace de l’intervention de l’intermédiaire, précisément pour éviter que l’agent immobilier ne puisse se prévaloir de l’opération.
En conséquence, la Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir déduit de ces éléments que « le comportement d’ensemble des acquéreurs, éclairé par les termes mêmes de la clause stipulée à la promesse de vente, traduisant une volonté d’agir en fraude aux droits de l’agent immobilier. » [[Civ. 3e, 7 mai 2026, n° 24-10.637, motifs § 10, https://www.courdecassation.fr/decision/69fc2e3dcdc6046d47e40754.]] La formule « comportement d’ensemble » est essentielle : elle confirme que la Cour raisonne en termes de faisceau d’indices et non de condition unique. Aucun des quatre indices — connaissance de la commission, clause de garantie, disparition de la clause, délai court — n’aurait suffi seul. C’est leur conjonction qui établit la fraude.
Par ailleurs, le contentieux de la commission immobilière a connu une autre illustration significative avec l’arrêt du 1er mars 2023 relatif au droit de préemption du locataire. La troisième chambre civile y a jugé que « le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire, qui n’avait pas à être présentée par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien. » [[Civ. 3e, 1er mars 2023, n° 21-22.073, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/63fefbfc002ac605de15b296.]] Cette décision, qui protège le locataire contre une commission indue, illustre a contrario la logique de l’arrêt du 7 mai 2026 : lorsque l’acquéreur choisit délibérément de contourner l’agent après avoir bénéficié de son entremise, sa responsabilité est engagée ; lorsqu’il se borne à exercer un droit légal comme la préemption, il ne saurait être tenu au paiement d’une commission.
L’arrêt du 11 septembre 2025 apporte un éclairage complémentaire sur les conséquences de l’expiration du mandat. La Cour de cassation y a jugé que les juges du fond doivent rechercher « si les stipulations des mandats ne limitaient pas dans le temps, à compter de leur date d’expiration, l’interdiction faite au mandant de traiter directement avec le vendeur présenté par l’agent immobilier à peine de lui devoir sa commission. » [[Civ. 3e, 11 septembre 2025, n° 23-17.579, précité.]] Cette exigence de vérification des stipulations contractuelles temporelles rappelle que le droit à commission n’est pas perpétuel et que les clauses limitant dans le temps l’interdiction de traiter directement doivent être respectées.
La pratique notariale n’est pas indifférente à ces évolutions. Le notaire, rédacteur de l’acte authentique, se trouve placé au cœur du dispositif probatoire que l’arrêt du 7 mai 2026 met en lumière. Lorsque le compromis de vente contient une clause par laquelle l’acquéreur s’engage à prendre en charge les réclamations des agences immobilières, la suppression de cette clause dans l’acte authentique peut être interprétée, on l’a vu, comme un indice de fraude. Le notaire, tenu à un devoir de conseil et d’efficacité de l’acte, doit donc porter une attention particulière à la cohérence des stipulations entre l’avant-contrat et l’acte définitif, et le cas échéant, attirer l’attention des parties sur les conséquences contentieuses d’une telle suppression.
En tout état de cause, la jurisprudence de la troisième chambre civile témoigne d’une volonté constante de protéger le droit à rémunération de l’agent immobilier sans pour autant entraver la liberté contractuelle des parties à la vente. Le mandat non exclusif, qui était en cause dans l’arrêt du 7 mai 2026, n’offre pas une protection moindre que le mandat exclusif : la Cour de cassation ne fait aucune distinction à cet égard, et le droit à réparation de l’agent ne dépend pas de la nature exclusive ou non exclusive du mandat, mais de la caractérisation d’un comportement fautif du tiers acquéreur.
La convergence de ces solutions jurisprudentielles dessine un régime cohérent de la commission immobilière. Le droit à rémunération de l’agent suppose une opération effectivement conclue à laquelle il a concouru. La responsabilité délictuelle de l’acquéreur suppose une faute caractérisée par un faisceau d’indices convergents. Et la protection du mandant impose que l’agent satisfasse aux exigences formelles de la loi Hoguet sans que le formalisme ne se retourne contre l’esprit du texte.
Dans le contentieux de la vente immobilière, la vigilance des parties au moment de la rédaction du compromis de vente est déterminante, car c’est de ce document que naissent la plupart des garanties et des clauses dont la portée contentieuse se révèle ultérieurement. L’assistance d’un avocat spécialisé en droit de la vente immobilière permet d’anticiper les risques liés à la rédaction des clauses et d’assurer la sécurité juridique de l’opération.
Conclusion
L’arrêt de la troisième chambre civile du 7 mai 2026 ne bouleverse pas les principes. Il les consolide et, surtout, il les rend opérationnels. En identifiant les quatre indices qui, par leur convergence, caractérisent la fraude de l’acquéreur — la connaissance de la commission, la brièveté du délai entre la visite et la vente, l’insertion d’une clause de garantie dans le compromis et sa disparition dans l’acte authentique —, la Cour de cassation offre aux praticiens une grille de lecture qui était jusqu’alors demeurée implicite. Cette méthode du faisceau d’indices, empruntée à d’autres branches du droit de la responsabilité civile, confère à la matière une prévisibilité bienvenue.
L’enseignement pratique est double. Pour les agences immobilières, la traçabilité des diligences — bons de visite signés, échanges écrits avec les acquéreurs, comptes rendus de visite — n’est pas une formalité administrative mais la condition même de l’indemnisation en cas de contournement. Pour les acquéreurs, l’arrêt rappelle que la liberté de négocier directement avec le vendeur trouve sa limite dans la loyauté des comportements : il est loisible d’acheter sans intermédiaire, mais il n’est pas permis de bénéficier du travail d’un agent pour ensuite l’évincer par des manœuvres frauduleuses. La frontière entre la négociation légitime et la fraude passe par des indices concrets que l’arrêt du 7 mai 2026 a eu le mérite de rendre explicites. Cette clarification jurisprudentielle, qui s’inscrit dans une lignée remontant à l’Assemblée plénière du 9 mai 2008 et constamment réaffirmée depuis, contribue à la sécurité juridique de l’ensemble des acteurs de la transaction immobilière, des agents aux notaires en passant par les vendeurs et les acquéreurs. Elle rappelle, en définitive, que le droit de la responsabilité civile délictuelle constitue, dans l’ordre juridique français, l’instrument privilégié de la sanction des comportements frauduleux, y compris lorsqu’ils se déploient dans l’ombre d’un contrat auquel leur auteur n’est pas partie.
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