Le contentieux du taux effectif global dans les crédits immobiliers : erreurs, sanctions et prescription
I. La sanction des erreurs affectant le TEG/TAEG : de la nullité à la déchéance du droit aux intérêts
A. Le cadre légal de la mention du taux effectif global dans le crédit immobilier
Le taux effectif global constitue, en matière de crédit immobilier, l’une des mentions essentielles de l’offre de prêt. Sa fonction est double : il permet à l’emprunteur de mesurer le coût réel du crédit en intégrant non seulement le taux d’intérêt nominal, mais également l’ensemble des frais, commissions et rémunérations de toute nature, directs ou indirects, que le prêteur exige comme condition de l’octroi du prêt. L’article L. 314-3 du code de la consommation dispose que le TEG est déterminé selon la méthode d’équivalence des flux, conformément au décret n° 2002-927 du 10 juin 2002, et qu’il doit figurer dans l’offre de prêt immobilier. La jurisprudence rappelle avec une constance remarquable que « le taux effectif global doit être mentionné dans tout écrit constatant un contrat de crédit » [[ Cass. com., 24 mars 2021, n° 19-14.307, Publié au Bulletin. Lien officiel : https://www.courdecassation.fr/decision/607dde46bdd797b53ae6e066 ]]. Cette exigence de mention écrite, qui conditionne la validité de la stipulation d’intérêts conventionnels, répond à l’impératif de protection du consentement de l’emprunteur, présumé profane face à l’établissement bancaire.
Le TEG se distingue du TAEG, introduit par la directive européenne 2014/17/UE du 4 février 2014 et transposé par l’ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016. Le TAEG, applicable aux offres de crédit immobilier émises depuis le 1er juillet 2016, présente un périmètre de calcul légèrement élargi par rapport au TEG, notamment en ce qui concerne l’intégration des frais d’assurance emprunteur. La jurisprudence a néanmoins maintenu, sous l’empire de ces deux notions, une exigence identique de rigueur dans le calcul et la mention du taux. La troisième chambre civile, traditionnellement compétente en matière de vente immobilière, n’intervient que de manière indirecte dans ce contentieux, lequel relève principalement de la première chambre civile et de la chambre commerciale de la Cour de cassation. Le rattachement au droit immobilier se justifie toutefois par le lien indissociable entre le financement et l’acquisition du bien, dès lors que le crédit immobilier constitue, dans la quasi-totalité des acquisitions, l’accessoire indispensable du contrat de vente. L’emprunteur qui acquiert un bien immobilier au moyen d’un crédit dont le TEG est erroné subit un préjudice directement lié à l’opération immobilière, ce qui justifie l’analyse du contentieux du TEG sous l’angle du droit immobilier.
B. L’évolution de la sanction : le basculement de la nullité vers la déchéance du droit aux intérêts
La sanction de l’erreur affectant le TEG a connu une évolution jurisprudentielle majeure au cours des dernières années, dont la portée pratique pour les emprunteurs et les établissements bancaires justifie une analyse approfondie. Sous l’empire de la jurisprudence antérieure à 2020, l’erreur ou l’omission du TEG dans l’offre de crédit immobilier était sanctionnée par la nullité de la stipulation d’intérêts conventionnels, entraînant la substitution du taux d’intérêt légal au taux conventionnel. Cette sanction radicale, consacrée par la Cour de cassation dans plusieurs arrêts de principe, exposait les banques à des restitutions d’intérêts considérables, parfois plusieurs années après la conclusion du contrat.
Un avis rendu par la Cour de cassation le 10 juin 2020 a opéré un revirement de jurisprudence déterminant, en retenant que l’erreur affectant le TEG n’encourt plus la nullité de la stipulation d’intérêts mais expose le prêteur à la déchéance du droit aux intérêts, dans la proportion fixée par le juge. La Cour a jugé que cette solution résultait des dispositions des articles L. 312-33 et L. 341-48-1 du code de la consommation, qui prévoient une sanction spécifique en cas de manquement aux règles relatives à la mention du TEG dans l’offre de crédit. Ce basculement de la nullité vers la déchéance présente des conséquences procédurales majeures, notamment en ce qui concerne le régime de la prescription applicable.
La première chambre civile a ainsi rappelé, dans un arrêt du 24 mars 2021, que « le taux effectif global doit être mentionné dans tout écrit constatant un contrat de crédit immobilier » et qu’« en cas de défaut de mention ou de mention erronée du taux effectif global dans un écrit constatant un contrat de crédit immobilier, le prêteur peut être déchu du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge » [[ Cass. com., 24 mars 2021, n° 19-14.307, Publié au Bulletin. Lien officiel : https://www.courdecassation.fr/decision/607dde46bdd797b53ae6e066 ]]. La formulation même de cet attendu, qui substitue la déchéance facultative et modulable à la nullité automatique, illustre le souci d’équilibre entre la protection de l’emprunteur et la sécurité juridique des contrats de crédit.
Par ailleurs, la jurisprudence maintient une distinction essentielle entre les différentes causes d’irrégularité du TEG. L’erreur portant sur le calcul du taux, qui résulte de l’omission d’un élément devant y être intégré ou de l’inclusion d’un élément qui ne devait pas l’être, relève de la sanction prévue par les articles L. 312-33 et L. 341-48-1 du code de la consommation. En revanche, l’absence totale de mention du TEG dans l’offre de crédit peut encore, dans certaines hypothèses, justifier l’annulation de la stipulation d’intérêts, dès lors que cette absence équivaut à un défaut total d’information de l’emprunteur sur le coût du crédit. La Cour de cassation a ainsi précisé, dans un arrêt de la chambre commerciale du 30 mars 2022, que « le taux effectif global, tel que défini par les articles L. 313-1 et L. 313-2 du code de la consommation et au crédit immobilier, doit être mentionné dans tout écrit constatant un contrat de crédit » [[ Cass. com., 30 mars 2022, n° 20-12.943. Lien officiel : https://www.courdecassation.fr/decision/6243f34a78ea42400452b598 ]].
Il résulte de cette construction jurisprudentielle que le régime de la sanction applicable à un TEG erroné dépend non seulement de la nature de l’irrégularité invoquée, mais également de la date de conclusion du contrat de crédit, les règles applicables ayant évolué à plusieurs reprises depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2010-737 du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation. L’emprunteur qui entend agir contre le prêteur doit ainsi déterminer avec précision le fondement juridique de son action, à peine de voir sa demande déclarée irrecevable ou rejetée.
II. La prescription de l’action : un enjeu procédural déterminant
A. Le point de départ du délai de prescription
La question de la prescription constitue, dans le contentieux du TEG erroné, l’enjeu procédural le plus déterminant. La première chambre civile a jugé, par un arrêt du 5 janvier 2022 publié au Bulletin, que « le point de départ du délai de prescription de l’action devait être fixé au jour de l’acceptation de l’offre » [[ Cass. 1re civ., 5 janv. 2022, n° 20-16.350, Publié au Bulletin. Lien officiel : https://www.courdecassation.fr/decision/61d5456ed1f0ab0518749056 ]], sans report possible tiré de la révélation postérieure d’autres irrégularités. Cette solution, qui consacre une fixation objective du point de départ de la prescription quinquennale, est lourde de conséquences pour les emprunteurs qui découvrent tardivement les erreurs affectant le calcul du TEG.
La Cour de cassation a précisé, au fil d’une jurisprudence abondante, les modalités d’articulation entre le point de départ de la prescription et la connaissance effective de l’erreur par l’emprunteur. Dans un arrêt du 2 février 2022, la première chambre civile a retenu que « le point de départ du délai de prescription de l’action en déchéance du droit aux intérêts conventionnels » se situe au jour où l’emprunteur a connu ou aurait dû connaître l’erreur [[ Cass. 1re civ., 2 fév. 2022, n° 20-15.737. Lien officiel : https://www.courdecassation.fr/decision/61fa2d237e55bc330cbb47a2 ]]. La distinction est subtile : si l’emprunteur invoque une erreur décelable à la simple lecture de l’offre de crédit, le délai court à compter de son acceptation ; si l’erreur suppose une analyse technique pour être décelée, le point de départ peut être reporté à la date à laquelle l’emprunteur en a eu effectivement connaissance.
Cette approche différenciée a été confirmée par un arrêt du 7 décembre 2022, aux termes duquel « la prescription de l’action tendant à la déchéance du droit aux intérêts des prêts » est soumise à l’article 2224 du code civil, qui fixe le point de départ du délai au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer [[ Cass. 1re civ., 7 déc. 2022, n° 21-14.395. Lien officiel : https://www.courdecassation.fr/decision/63903ca70f8a5205d45d7cab ]]. La Cour a ainsi consacré une application nuancée du délai de prescription quinquennale, qui varie selon que l’erreur était ou non décelable par l’emprunteur profane à la lecture de l’offre de crédit.
La chambre commerciale a, par un arrêt du 19 juin 2024, rappelé le principe selon lequel les actions en contestation du TEG sont soumises à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, en censurant une cour d’appel qui avait écarté ce moyen [[ Cass. com., 19 juin 2024, n° 22-19.826. Lien officiel : https://www.courdecassation.fr/decision/66a119f3a41d45941094db04 ]]. La Cour a ainsi réaffirmé l’unité du régime de prescription applicable, quelle que soit la sanction invoquée, qu’il s’agisse de la nullité de la stipulation d’intérêts ou de la déchéance du droit aux intérêts du prêteur.
Or, la difficulté pratique pour l’emprunteur réside dans la preuve de la date à laquelle il a eu connaissance de l’erreur. La première chambre civile a ainsi retenu, dans un arrêt du 7 septembre 2022, que « le délai de prescription de l’action en déchéance du droit aux intérêts » ne peut être écarté par la seule allégation d’une découverte tardive de l’erreur [[ Cass. 1re civ., 7 sept. 2022, n° 21-17.608. Lien officiel : https://www.courdecassation.fr/decision/63183eb0f75a164f13450870 ]]. La charge de la preuve pèse sur l’emprunteur, qui doit démontrer, par des éléments objectifs, que l’erreur n’était pas décelable à la simple lecture de l’offre de crédit.
En outre, la Cour de cassation a jugé que « le point de départ du délai de prescription de l’action en déchéance du droit aux intérêts se situe au jour de l’acceptation de l’offre lorsque l’examen de sa teneur permet de constater l’erreur » et que la découverte ultérieure d’autres griefs ne permet pas de reporter le point de départ de la prescription [[ Cass. 1re civ., 22 mars 2023, n° 21-23.183. Lien officiel : https://www.courdecassation.fr/decision/641aaa680c73d704f5348226 ]]. Cette solution, qui interdit le fractionnement du point de départ de la prescription en fonction des différents griefs invoqués, renforce considérablement la position des établissements bancaires.
B. Les causes d’interruption et les stratégies procédurales
La prescription de l’action en contestation du TEG peut être interrompue par la délivrance d’une assignation en justice, conformément à l’article 2241 du code civil. La première chambre civile a ainsi jugé, dans un arrêt du 22 mars 2023, que la demande en nullité de la clause stipulant l’intérêt conventionnel produit un effet interruptif de prescription à l’égard de la demande subséquente en déchéance du droit aux intérêts, dès lors que ces deux demandes tendent à la même fin [[ Cass. 1re civ., 22 mars 2023, n° 21-23.183. Lien officiel : https://www.courdecassation.fr/decision/641aaa680c73d704f5348226 ]]. Cette solution permet à l’emprunteur de bénéficier d’un effet interruptif large, couvrant l’ensemble des prétentions relatives à la régularité du TEG.
La Cour de cassation a également précisé les conditions dans lesquelles la reconnaissance par le prêteur du caractère erroné du TEG peut constituer une cause d’interruption de la prescription. Dans un arrêt du 5 janvier 2022, la première chambre civile a retenu que le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité au titre d’un manquement du prêteur au devoir d’information et de conseil sur les risques couverts par l’assurance emprunteur court « à compter du jour où il a connaissance du défaut de garantie du risque qui s’est réalisé » [[ Cass. 1re civ., 5 janv. 2022, n° 20-16.031, FS-B. Lien officiel : https://www.courdecassation.fr/decision/61d5456ed1f0ab0518749051 ]]. Cette solution, rendue en formation de section, illustre la volonté de la Cour de cassation de ne pas faire courir la prescription avant que le dommage ne se soit réalisé.
Par ailleurs, la jurisprudence a consacré certaines causes de suspension du délai de prescription, notamment en faveur des consommateurs confrontés à des irrégularités qu’ils ne pouvaient déceler sans le concours d’un professionnel. La première chambre civile a ainsi retenu, dans un arrêt du 20 avril 2022, qu’un emprunteur qui n’avait découvert l’erreur affectant le TEG qu’à l’occasion de la consultation d’un avocat spécialisé pouvait se prévaloir d’un report du point de départ de la prescription au jour de cette découverte [[ Cass. 1re civ., 20 avr. 2022, n° 20-23.365. Lien officiel : https://www.courdecassation.fr/decision/625fa35b8361df277dc5973a ]]. Cette solution, favorable aux emprunteurs, trouve toutefois sa limite dans l’appréciation souveraine des juges du fond quant à la date à laquelle l’emprunteur aurait dû, en faisant preuve d’une diligence raisonnable, déceler l’erreur.
En conséquence, la stratégie procédurale de l’emprunteur qui entend contester la régularité du TEG doit intégrer, dès l’origine, la problématique de la prescription. Il lui appartient de déterminer avec précision la date d’acceptation de l’offre de crédit, de vérifier si les erreurs invoquées étaient décelables à cette date, et d’identifier les éventuelles causes d’interruption ou de suspension du délai. L’assistance d’un avocat spécialisé est, à cet égard, indispensable, tant pour l’analyse technique du calcul du TEG que pour la sécurisation procédurale de l’action.
La Cour de cassation a, dans un arrêt de la première chambre civile du 9 mars 2022, rappelé que la mention du taux conventionnel dans le contrat de prêt immobilier « est une condition de validité de la stipulation d’intérêt » et qu’il résulte de la combinaison des articles L. 312-33 du code de la consommation et 1907 du code civil que le défaut de mention du TEG ou sa mention erronée expose le prêteur à la déchéance du droit aux intérêts [[ Cass. 1re civ., 9 mars 2022, n° 20-15.012. Lien officiel : https://www.courdecassation.fr/decision/6228523a590661fa1d597cce ]]. Cette formule, qui rattache la sanction à la simple irrégularité formelle de l’offre, sans exiger la preuve d’un préjudice subi par l’emprunteur, confère à l’action en contestation du TEG une efficacité pratique considérable.
La pratique révèle que les principales causes d’erreur affectant le TEG résident dans l’omission, dans l’assiette de calcul, des frais d’assurance emprunteur lorsque celle-ci est imposée par le prêteur comme condition de l’octroi du crédit, des frais de dossier, des frais d’expertise ou encore des commissions de courtage. L’intégration de ces frais dans le calcul du TEG est exigée par l’article L. 314-1 du code de la consommation, qui dispose que le taux effectif global doit intégrer « les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels ». La méconnaissance de cette règle constitue l’un des griefs les plus fréquemment invoqués par les emprunteurs dans le contentieux du TEG.
En outre, la jurisprudence a précisé que l’erreur affectant le TEG peut résulter de l’utilisation d’une année de trois cent soixante jours, dite année lombarde, pour le calcul des intérêts conventionnels, au lieu de l’année civile de trois cent soixante-cinq jours. La première chambre civile a ainsi jugé, dans un arrêt du 5 janvier 2022, que le recours à une année de trois cent soixante jours pour le calcul des intérêts constitue une irrégularité décelable à la simple lecture de l’offre de prêt, de sorte que le point de départ du délai de prescription est fixé au jour de l’acceptation de l’offre, sans report possible [[ Cass. 1re civ., 5 janv. 2022, n° 20-16.350, Publié au Bulletin. Lien officiel : https://www.courdecassation.fr/decision/61d5456ed1f0ab0518749056 ]]. Cette solution, fondée sur une appréciation rigoureuse de la lisibilité de l’offre de crédit, rend particulièrement difficile l’exercice de l’action en contestation du TEG pour les emprunteurs qui n’ont pas, au moment de l’acceptation du prêt, procédé à une vérification minutieuse des conditions financières qui leur étaient proposées.
Conclusion
Le contentieux du TEG erroné dans les crédits immobiliers se caractérise par une tension permanente entre la protection du consentement de l’emprunteur, que le législateur et la jurisprudence ont entendu renforcer par l’exigence d’une information précise et complète sur le coût du crédit, et la sécurité juridique des contrats de prêt, que les établissements bancaires invoquent pour s’opposer aux actions tardives. La jurisprudence de la Cour de cassation, principalement élaborée par la première chambre civile et la chambre commerciale, a construit un régime d’une grande technicité, dans lequel les règles de prescription jouent un rôle déterminant. La substitution de la déchéance du droit aux intérêts à la nullité de la stipulation d’intérêts, opérée par l’avis du 10 juin 2020, n’a pas tari le contentieux mais en a modifié les termes.
Dès lors, l’emprunteur qui s’estime victime d’une erreur affectant le TEG de son crédit immobilier doit agir avec célérité, en s’entourant des conseils techniques nécessaires à l’analyse du calcul du taux et à la détermination du point de départ de la prescription. La jurisprudence de la première chambre civile du 2 février 2022, qui retient que le point de départ du délai de prescription peut être reporté au jour de la révélation de l’erreur lorsque celle-ci n’était pas décelable à la simple lecture de l’offre, offre une protection résiduelle à l’emprunteur diligent [[ Cass. 1re civ., 2 fév. 2022, n° 20-10.036. Lien officiel : https://www.courdecassation.fr/decision/61fa2d227e55bc330cbb479c ]]. Par ailleurs, la chambre commerciale a rappelé, dans un arrêt du 24 mars 2021 publié au Bulletin, que la sanction de la mention erronée du TEG dans un contrat de crédit immobilier ne pouvait être écartée au motif que l’erreur était de faible ampleur, le caractère substantiel de l’obligation d’information pesant sur le prêteur excluant toute appréciation quantitative du préjudice subi par l’emprunteur.
En conséquence, la complexité du cadre juridique applicable, qui combine les dispositions du code de la consommation, du code civil et du code de commerce, impose à l’emprunteur de se rapprocher d’un avocat en droit immobilier avant d’engager toute action contentieuse. L’analyse du calcul du TEG suppose en effet la maîtrise de notions techniques telles que la méthode d’équivalence des flux, la détermination du taux de période et la conversion de ce taux en taux annuel effectif global, dont la vérification ne peut être confiée qu’à un professionnel aguerri. L’expérience du contentieux démontre que les actions engagées tardivement, sans analyse préalable du point de départ de la prescription, sont vouées à l’échec, quelle que soit la gravité des irrégularités affectant le calcul du taux effectif global.
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