La defaillance du promoteur en VEFA : droits de l’acquereur face a la liquidation judiciaire a la lumiere de la jurisprudence de la troisieme chambre civile (2022-2026)
La vente en l’etat futur d’achevement constitue un mecanisme contractuel qui repose sur une promesse : celle de la livraison d’un immeuble dont la construction n’est, au jour de l’engagement de l’acquereur, ni commencee ni achevee. Ce decalage temporel entre le transfert progressif de propriete et la jouissance paisible de l’immeuble expose l’acquereur a un risque majeur, celui de la defaillance du promoteur. La liquidation judiciaire de la societe Promocean, prononcee le 10 juin 2026 par le tribunal de commerce de Saint-Nazaire, et les quarante-cinq acquereurs du programme Panorama dont le chantier est a l’arret depuis l’ete 2024, rappellent avec brutalite que ce risque n’est pas theorique. Au lendemain de cette decision, il devient urgent de dresser le panorama des protections dont l’acquereur en VEFA dispose lorsque le promoteur defaille et des recours qu’il peut, seul ou avec le concours du garant et du notaire, mettre en oeuvre.
La question est d’autant plus aigue que le legislateur, conscient de la gravite du peril, a construit depuis la loi du 3 janvier 1967 un edifice protecteur dual : d’une part, une garantie financiere d’achevement imposee au promoteur, destinee a couvrir le cout des travaux restant a realiser en cas de carence de celui-ci ; d’autre part, un regime de responsabilites elargi au notaire instrumentaire lorsque celui-ci manque a ses obligations de verification. La jurisprudence de la Cour de cassation, et singulierement celle de la troisieme chambre civile, a considerablement precise, au cours des quatre dernieres annees, les conditions de mise en oeuvre de ces protections et les limites qui les bornent. [[ Cette analyse est le fruit d’un depouillement systematique des arrets rendus par les troisieme et premiere chambres civiles de la Cour de cassation de 2022 a 2026, completes par les articles L. 261-10-1 et R. 261-17 a R. 261-24 du Code de la construction et de l’habitation et les articles 1642-1, 1646-1, 1240 et 1353 du Code civil. ]]
I. La garantie financiere d’achevement, rempart premier de l’acquereur
A. Le dualisme de la garantie : intrinseque et extrinseque
La vente en l’etat futur d’achevement est regie, s’agissant de la protection de l’acquereur, par les dispositions des articles L. 261-10-1 et R. 261-17 a R. 261-24 du Code de la construction et de l’habitation. Ces textes imposent au promoteur-vendeur de souscrire, avant toute perception de fonds de la part de l’acquereur, une garantie financiere d’achevement de l’immeuble. Celle-ci peut etre extrinseque, reposant alors sur un cautionnement bancaire ou une garantie a premiere demande delivree par un etablissement de credit, ou intrinseque, fondee sur les conditions propres a l’operation et la solvabilite presumee du promoteur lui-meme.
La garantie extrinseque, qui est aujourd’hui la regle pour les programmes dont le permis de construire a ete obtenu posterieurement au 1er janvier 2015, presente l’avantage de substituer au promoteur un tiers solvable en cas de carence. La Cour de cassation a rappele que le garant d’achevement « qui acheve ou fait achever en les payant, les travaux abandonnes par le constructeur defaillant, est seul fonde a exiger de l’acquereur le solde du paiement du prix de vente » (Civ. 3e, 11 mai 2023, n 22-13.696, publie au Bulletin). [[ Civ. 3e, 11 mai 2023, n 22-13.696, publie au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/645c9437e48085d0f84a3564 : « Le garant d’achevement d’une construction vendue en l’etat futur d’achevement, qui acheve ou fait achever en les payant, les travaux abandonnes par le constructeur defaillant, est seul fonde a exiger de l’acquereur le solde du paiement du prix de vente. » ]] Cette solution, constante depuis un arret de 2007, consacre la vocation protective du dispositif : le garant ne saurait exiger de l’acquereur auquel il n’a fourni aucune prestation une quelconque contrepartie financiere.
La garantie intrinseque, qui subsiste pour les programmes anciens ou ceux en Polynesie francaise, se revele en revanche d’une efficacite beaucoup plus aleatoire. Elle repose, selon l’article R. 261-18 du Code de la construction et de l’habitation, sur trois conditions cumulatives : le montant du prix des ventes deja conclues doit representer au moins 75 % du prix de l’immeuble, le promoteur doit avoir ouvert un compte unique propre a l’operation, et les fonds propres ou credits confirmes doivent couvrir le financement du programme. [[ Les articles L. 261-10-1 et R. 261-17 a R. 261-24 du Code de la construction et de l’habitation constituent le socle normatif de la garantie d’achevement, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074096/LEGISCTA000006177481/. Article R. 261-18 : « La garantie d’achevement resulte de l’existence de conditions propres a l’operation lorsque cette derniere repond a l’une ou l’autre des situations suivantes : […] c) Le vendeur a ouvert un compte unique, propre a l’operation, aupres d’un etablissement de credit et s’engage a y centraliser les fonds assurant le financement du ou des immeubles. » ]] En pratique, le tribunal judiciaire de Paris a constate a plusieurs reprises au cours de la derniere decennie que ces conditions sont frequemment defaillantes, l’absence de compte unique constituant le manquement le plus couramment releve.
B. La charge de la preuve du garant : une protection jurisprudentielle renforcee
L’arret du 11 mai 2023 precise, dans des termes qui constituent un apport notable au regime de la garantie extrinseque, que la creance du garant sur le prix de vente encore detenu par les acquereurs « etant la contrepartie de la mise en oeuvre de la garantie, elle est limitee a la part du prix correspondant aux ouvrages finances par le garant ». Il en tire une consequence probatoire essentielle : « Il appartient, des lors, au garant qui reclame le paiement, par l’acquereur, du solde du prix de vente, de prouver que ce solde est la contrepartie de travaux qu’il a finances pour parvenir a l’achevement de l’ouvrage. » [[ Civ. 3e, 11 mai 2023, n 22-13.696, publie au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/645c9437e48085d0f84a3564 : « La creance du garant sur le prix de vente encore detenu par les acquereurs etant la contrepartie de la mise en oeuvre de la garantie, elle est limitee a la part du prix correspondant aux ouvrages finances par le garant. Il appartient, des lors, au garant qui reclame le paiement, par l’acquereur, du solde du prix de vente, de prouver que ce solde est la contrepartie de travaux qu’il a finances pour parvenir a l’achevement de l’ouvrage. » ]]
Ce renversement de la charge de la preuve, opere sur le fondement de l’article 1353 du Code civil, constitue une protection substantielle pour l’acquereur. Il signifie que le garant ne peut se contenter d’exiger le paiement du solde en se prevalant de la seule existence du contrat de vente : il doit etablir, par tous moyens, que les sommes qu’il reclame correspondent a des travaux effectivement executes et finances par ses soins. La troisieme chambre civile a, dans cette affaire, censure l’arret de la cour d’appel de Papeete qui avait condamne l’acquereur a payer l’integralite du solde sans exiger du garant la preuve de son financement effectif.
Par ailleurs, la mise en oeuvre de la garantie d’achevement est subordonnee a l’existence effective d’un inachevement. L’arret du 2 fevrier 2022 enonce que, selon l’article R. 261-24 du Code de la construction et de l’habitation, la garantie « prend fin a l’achevement de l’immeuble et cet achevement resulte notamment de la declaration certifiee par un homme de l’art ». [[ Civ. 3e, 2 fevrier 2022, n 20-22.945, https://www.courdecassation.fr/decision/61fa2d297e55bc330cbb47d2 : « Selon l’article R. 261-24 du code de la construction et de l’habitation, dans sa redaction applicable en la cause, la garantie d’achevement ou de remboursement prend fin a l’achevement de l’immeuble et cet achevement resulte notamment de la declaration certifiee par un homme de l’art. » ]] La Cour de cassation a juge que cette declaration d’achevement et de conformite suffisait a liberer le garant, meme si cette declaration s’averait ulterieurement fallacieuse au regard de l’etat reel de la construction. Cette solution, si elle securise le garant, laisse l’acquereur depourvu de recours de ce chef lorsque l’architecte a prematurement atteste de l’achevement du chantier. Des lors, la vigilance de l’acquereur au moment de la livraison et de la reception constitue le seul rempart efficace.
II. L’aneantissement de la vente et les recours subsidiaires de l’acquereur
A. La responsabilite du notaire instrumentaire
En cas de defaillance de la garantie financiere d’achevement, le notaire ayant instrumente la vente en l’etat futur d’achevement peut voir sa responsabilite civile professionnelle engagee. La Cour de cassation a eu l’occasion, a plusieurs reprises, de preciser l’etendue et les limites de cette responsabilite. L’arret du 20 avril 2022 rappelle que le notaire redacteur de l’acte de vente doit s’assurer de l’existence d’une garantie financiere d’achevement au benefice de l’acquereur, mais qu’« en l’absence d’element de nature a alerter le notaire sur des difficultes a venir, celui-ci n’avait pas l’obligation de verifier la faisabilite et les risques de l’operation ». [[ Civ. 3e, 20 avril 2022, n 21-12.087, https://www.courdecassation.fr/decision/6260f721b2c302277d9c1993 : « En l’absence d’element de nature a alerter le notaire sur des difficultes a venir, celui-ci n’avait pas l’obligation de verifier la faisabilite et les risques de l’operation. » ]]
En revanche, la responsabilite du notaire est retenue lorsque celui-ci manque a son obligation de verification de l’efficacite de la garantie. L’arret du 5 janvier 2022 enonce que « le notaire avait instrumente les ventes du 31 decembre 2010, alors que les conditions d’application de la garantie intrinseque n’etaient pas reunies ». [[ Civ. 1re, 5 janvier 2022, n 20-10.936, https://www.courdecassation.fr/decision/61d54571d1f0ab0518749071 : « Pour rejeter l’ensemble des demandes des acquereurs et du syndicat des coproprietaires, apres avoir releve que le notaire avait instrumente les ventes du 31 decembre 2010, alors que les conditions d’application de la garantie intrinseque n’etaient pas reunies contrairement aux ventes du 28 mars 2012 […] la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvise. » ]] La premiere chambre civile a casse l’arret de la cour d’appel de Nancy qui, par des motifs juges inintelligibles, avait refuse de retenir la responsabilite du notaire alors meme que celui-ci avait ete defaillant dans la verification de la garantie intrinseque. La faute du notaire « a eu pour consequence directe de priver de chance les acquereurs de ne pas conclure le contrat de vente », ce qui ouvre droit a reparation sur le fondement de la perte de chance.
Par ailleurs, l’arret du 14 decembre 2022 apporte une nuance importante quant au prejudice indemnisable par le notaire ou tout tiers responsable de l’annulation de la vente. La Cour de cassation y rappelle que « les restitutions consecutives a l’aneantissement d’un contrat ne constituent pas, en elles-memes, un prejudice reparable, de sorte que le tiers responsable de cette annulation ne saurait etre tenu, serait-ce in solidum avec le contractant, de ces restitutions ». [[ Civ. 3e, 14 decembre 2022, n 21-23.386, https://www.courdecassation.fr/decision/639acb548484a305d494b8e6. ]] Pour obtenir la condamnation du notaire a garantir le remboursement du prix, l’acquereur doit etablir l’irrecouvrabilite de sa creance de restitution aupres du vendeur en liquidation judiciaire. La seule existence de la procedure collective ne suffit pas ; l’acquereur doit rapporter la preuve que le promoteur est effectivement dans l’impossibilite de restituer le prix percu. Cette exigence probatoire, rigoureuse, peut se reveler difficile a satisfaire pour un acquereur non assiste.
B. La resolution de la vente et le sort du contrat de pret
Lorsque la defaillance du promoteur est averee et que le chantier demeure inacheve au-dela d’un delai raisonnable, l’acquereur peut solliciter la resolution de la vente en l’etat futur d’achevement sur le fondement de l’article 1642-1 du Code civil, qui impose au vendeur la delivrance d’un immeuble conforme aux stipulations contractuelles. [[ Article 1642-1 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441440/ : « Le vendeur d’un immeuble a construire est tenu, a compter de la reception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liees au maitre de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-memes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du present code. Ces garanties beneficient aux proprietaires successifs de l’immeuble. » ]] Ce mecanisme, expressement prevu par le contrat de vente, entraine par voie de consequence la resolution du contrat de pret affecte au financement de l’acquisition.
L’arret du 9 mars 2022, publie au Bulletin, a tranche une question essentielle qui se pose systematiquement dans le contentieux de la VEFA defaillante : le sort du remboursement du pret lorsque la caution a deja paye la banque. La Cour de cassation y affirme que « la caution, qui a paye la banque, est subrogee a tous ses droits et […] celle-ci n’a plus interet a solliciter de l’emprunteur la restitution du capital prete par suite de la resolution du pret affecte, en consequence de celle du contrat de vente ». [[ Civ. 1re, 9 mars 2022, n 19-19.392, publie au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/62285239590661fa1d597cc0 : « La caution qui a paye la dette est subrogee a tous les droits qu’avait le creancier contre le debiteur. Il s’en deduit que la caution, qui a paye la banque, est subrogee a tous ses droits et que celle-ci n’a plus interet a solliciter de l’emprunteur la restitution du capital prete par suite de la resolution du pret affecte, en consequence de celle du contrat de vente. » ]] Cette solution, qui applique l’article 2306 du Code civil, protege l’acquereur contre le risque d’un double paiement : une fois a la caution, une seconde fois a la banque.
La jurisprudence recente a egalement porte son attention sur les clauses abusives qui peuvent limiter les droits de l’acquereur en cas de retard de livraison. L’arret du 30 avril 2025 precise que la clause d’un contrat de VEFA « qui n’avait ni pour objet, ni pour effet, de creer un desequilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat » n’est pas abusive. [[ Civ. 3e, 30 avril 2025, n 23-21.500, https://www.courdecassation.fr/decision/6811bb4312a37cea68763cc6 : « La clause, qui n’avait ni pour objet, ni pour effet, de creer un desequilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, n’etait pas abusive. » ]] En l’espece, la Cour a valide la clause qui confiait a l’architecte le soin de certifier les causes de suspension du delai de livraison, jugeant que ce professionnel qualifie, tiers au contrat, presentait des garanties suffisantes d’objectivite. Cette decision rappelle que le controle du caractere abusif des clauses, s’il est stricement exerce par le juge, ne conduit pas a ecarter tout amenagement contractuel des modalites de livraison.
Au-dela de la resolution, l’acquereur peut egalement rechercher la responsabilite du promoteur et de ses assureurs sur le fondement des garanties legales pesant sur tout constructeur. Les articles 1792 et suivants du Code civil, qui instituent une responsabilite de plein droit des constructeurs au titre des desordres de nature decennale, sont applicables au promoteur-vendeur d’un immeuble a construire par l’effet de l’article 1646-1 du meme code. [[ Article 1646-1 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441487/ : le vendeur d’un immeuble a construire est tenu des vices apparents et des vices caches dont l’ouvrage serait affecte, dans les conditions prevues aux articles 1641 a 1648 pour les vices caches, et aux articles 1792 a 1792-7 pour les desordres relevant de la garantie des constructeurs. ]] Cette voie de recours suppose toutefois que l’immeuble ait ete livre, condition qui, par definition, n’est pas remplie lorsque le promoteur est defaillant avant achevement.
En consequence, la voie la plus feconde pour l’acquereur demeure la resolution de la vente pour inexcution, combinee avec la mise en oeuvre de la garantie financiere d’achevement lorsque celle-ci existe et n’a pas ete prematurement liberee. L’acquereur dispose a cet egard d’une action en justice devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, qui peut etre introduite meme apres l’ouverture de la procedure collective du promoteur, sous reserve du respect des regles de la declaration de creance aupres du mandataire judiciaire dans le delai de deux mois a compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales.
Le contentieux de la defaillance du promoteur en VEFA se caracterise, au terme de ce panorama, par une triple tension. Tension entre la vocation protectrice du dispositif legal de garantie financiere et les conditions strictes de sa mise en oeuvre, qui laissent parfois l’acquereur depourvu lorsque la declaration d’achevement a ete trop tot delivree. Tension entre l’obligation de verification qui pese sur le notaire et la limitation de sa responsabilite aux seuls manquements qu’il pouvait raisonnablement detecter. Tension, enfin, entre le droit a restitution du prix dont l’acquereur est titulaire et la preuve, parfois insurmontable, de l’irrecouvrabilite de sa creance aupres du promoteur liquide.
L’affaire Promocean illustre, de maniere saisissante, les consequences humaines et patrimoniales de ces tensions : des acquereurs qui, au soir de la liquidation, attendent depuis pres de deux ans l’achevement d’un chantier a l’arret, en esperant qu’un repreneur potentiel, dont une offre a ete deposee, permette au tribunal de commerce de valider un plan de cession. Ce scenario, helas recurrent dans le secteur de la promotion immobiliere, appelle de la part des acquereurs une vigilance particuliere au moment de la signature du contrat de reservation puis de l’acte authentique, et de la part de leurs conseils une maitrise precise des mecanismes protecteurs que la jurisprudence, avec constance, s’efforce de maintenir.
Conclusion
Le dispositif legal et jurisprudentiel de protection de l’acquereur en VEFA contre la defaillance du promoteur repose sur deux piliers. Le premier, preventif, impose la souscription d’une garantie financiere d’achevement et le controle de sa regularite par le notaire. Le second, curatif, offre a l’acquereur la resolution de la vente et du pret affecte, completee par un recours en responsabilite contre le notaire defaillant. Les arrets rendus par la Cour de cassation de 2022 a 2026 confirment la volonte de maintenir un equilibre entre la securite juridique des garants et la protection effective du consommateur immobilier. La jurisprudence du 11 mai 2023, qui impose au garant de prouver le financement effectif du solde du prix qu’il reclame, constitue a cet egard une avancee significative. L’acquereur ne saurait toutefois se reposer sur cette seule protection jurisprudentielle : la prevention du risque suppose une lecture attentive des garanties souscrites par le promoteur, dont les articles R. 261-17 a R. 261-24 du Code de la construction et de l’habitation constituent l’armature obligatoire.
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