La destination des lieux dans le bail commercial : l’équilibre entre la force obligatoire du contrat et le droit légal à la déspécialisation
La clause de destination des lieux constitue l’un des piliers du statut des baux commerciaux régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Elle détermine l’étendue des activités que le preneur peut exercer dans les locaux loués et, par voie de conséquence, la valeur économique du droit au bail. Or, le législateur a progressivement aménagé un tempérament à la rigidité de cette clause contractuelle en consacrant un véritable droit à la déspécialisation, dont le régime, éclaté entre les articles L. 145-47 à L. 145-55 du Code de commerce, constitue une figure originale de conciliation entre la force obligatoire du contrat et les nécessités de l’adaptation économique. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a, de surcroît, réécrit l’article L. 145-15 du même code pour y inscrire expressément les articles L. 145-47 à L. 145-54 au rang des dispositions réputées non écrites lorsqu’une clause y fait échec, consacrant ainsi l’ordre public du droit à la déspécialisation. La présente analyse se propose d’examiner les deux temps de cette dialectique, en confrontant la force de la destination contractuelle aux mécanismes d’adaptation que la loi et la jurisprudence ont patiemment construits.
I. La destination des lieux comme élément cardinal du statut des baux commerciaux
A. La force obligatoire de la clause de destination entre les parties
La clause de destination remplit une double fonction au sein de l’économie du bail commercial. Elle délimite, en premier lieu, le périmètre des activités autorisées, garantissant au bailleur une maîtrise de l’affectation de son bien et prévenant les risques de concurrence entre preneurs d’un même ensemble immobilier. Elle constitue, en second lieu, un élément objectif de détermination de la valeur locative, ainsi que l’énonce l’article L. 145-33 du Code de commerce, qui range la destination des lieux au deuxième rang des critères légaux de fixation du loyer.
La force obligatoire de la clause de destination trouve son fondement dans l’article 1103 du Code civil aux termes duquel « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». La troisième chambre civile de la Cour de cassation en tire des conséquences rigoureuses. Dans un arrêt du 10 avril 2025, elle a ainsi jugé que le preneur qui exerce une activité distincte de celle prévue au bail, sans avoir obtenu l’accord exprès du bailleur, commet un manquement susceptible d’entraîner la résiliation du bail [[ Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-21.473. Lien : courdecassation.fr. ]]. En l’espèce, la Haute juridiction a approuvé la cour d’appel de Metz d’avoir constaté que la clause de destination du bail n’autorisait que l’activité d’achat, vente et exposition de tous véhicules, à l’exclusion de l’activité de réparation et de vente de pièces détachées, laquelle constituait une activité distincte.
Cette rigueur est tempérée par une règle prétorienne constante selon laquelle la renonciation du bailleur à se prévaloir de la clause de destination ne se présume pas. La Cour de cassation affirme avec constance que « le simple silence pendant plusieurs années de la bailleresse, malgré sa connaissance des activités réellement exercées par la locataire, ne caractérise pas une renonciation claire et non équivoque à se prévaloir de l’article 4 du bail » [[ Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-21.473, précité. ]]. Par ailleurs, la cour d’appel de Paris a eu l’occasion de préciser que les « activités incluses dans la destination du bail en ce qu’elles se situent dans le prolongement direct de celles prévues au bail et n’en constituent qu’une modalité particulière d’exploitation » peuvent être exercées librement par le preneur, tandis que les « activités connexes ou complémentaires » sont soumises au formalisme de l’article L. 145-47 [[ CA Paris, 5-3, 21 déc. 2023, n° 22/07538. Lien : courdecassation.fr. ]]. Cette distinction entre activités incluses dans la destination, activités connexes et activités distinctes structure l’ensemble du contentieux de la déspécialisation et impose au praticien une analyse rigoureuse de la clause de destination, dont la rédaction initiale conditionne l’étendue des droits du preneur pour toute la durée du bail.
Des lors, la clause de destination bénéficie d’une protection juridique substantielle qui interdit au preneur de s’en affranchir unilatéralement, fût-ce par l’écoulement du temps ou la tolérance passive du bailleur. Cette intangibilité relative n’est néanmoins pas absolue, et le législateur a précisément aménagé des voies de droit permettant de faire évoluer la destination sans rompre l’équilibre contractuel. La cour d’appel de Paris a, dans un autre arrêt, confirmé la résiliation d’un bail commercial aux torts du preneur qui avait exercé une activité de restauration dans des locaux donnés à bail pour une activité de café-bar-brasserie sans avoir sollicité l’autorisation de déspécialisation requise, rappelant que la liberté contractuelle ne saurait autoriser le preneur à substituer unilatéralement une activité nouvelle à celle stipulée au bail [[ CA Paris, 5-3, 2 juil. 2025, n° 21/04584. Lien : courdecassation.fr. ]].
B. La destination comme critère de détermination de la valeur locative
Au-delà de sa fonction délimitative, la destination des lieux constitue l’un des cinq éléments énumérés par l’article L. 145-33 du Code de commerce pour la fixation de la valeur locative. Ce critère entretient des relations étroites avec les autres éléments du référentiel légal, notamment les caractéristiques du local et les facteurs locaux de commercialité. La modification de la destination en cours de bail peut ainsi constituer un motif de déplafonnement du loyer lors du renouvellement, dès lors qu’elle caractérise une modification notable des éléments de la valeur locative.
Sur ce point, la troisième chambre civile a rendu une décision publiée au Bulletin qui constitue un apport doctrinal majeur. Dans son arrêt du 15 février 2023, elle a énoncé que « la cession du droit au bail, dans les conditions de l’article L. 145-51 du code de commerce, emportant malgré une déspécialisation, le maintien du loyer jusqu’au terme du bail, ne privait pas les bailleurs du droit d’invoquer, au soutien de leur demande en fixation du loyer du bail renouvelé, le changement de destination intervenu au cours du bail expiré » [[ Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-25.849, Publié au Bulletin. Lien : courdecassation.fr. ]]. La Cour ajoute, dans le même attendu, « qu’il ne pouvait être déduit du non-exercice par les bailleurs de leur droit de rachat prioritaire ou de l’absence d’opposition en justice à la déspécialisation, leur renonciation à solliciter, lors du renouvellement du bail, le déplafonnement du loyer ».
Cette solution consacre une dissociation temporelle remarquable entre les effets de la déspécialisation : si le maintien du loyer est garanti pendant la durée du bail en cours, le bailleur conserve intact son droit d’invoquer le changement de destination à l’occasion du renouvellement pour solliciter le déplafonnement du loyer. La jurisprudence dessine ainsi une architecture à deux temps qui protège le preneur contre une augmentation immédiate du loyer tout en préservant les prérogatives du bailleur pour l’avenir. Des lors, la destination des lieux s’affirme comme un instrument de mesure de la valeur locative dont la plasticité est savamment dosée par la Cour de cassation.
II. Le droit à la déspécialisation comme tempérament légal à l’intangibilité de la destination
A. L’adjonction d’activités connexes ou complémentaires sous l’empire de l’article L. 145-47
L’article L. 145-47 du Code de commerce ouvre au preneur la faculté « d’adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ». Le mécanisme est remarquable par sa simplicité procédurale : le locataire notifie son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités envisagées. Cette notification vaut mise en demeure du bailleur de faire connaître, dans un délai de deux mois à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire des activités projetées.
La notion d’activité connexe ou complémentaire, que la loi ne définit pas, a donné lieu à un contentieux nourri. La jurisprudence apprécie cette connexité de manière pragmatique, en fonction de l’évolution des usages commerciaux et de la compatibilité avec la destination générale du bail. Dans un jugement du 18 juillet 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a ainsi rappelé que « les articles L. 145-47 et suivants du code de commerce encadrent les opérations de déspécialisation » et que « dès lors que le contrat de bail litigieux stipule que les lieux ont un usage commercial », l’exercice d’une activité commerciale par un preneur immatriculé au registre du commerce constitue une modalité d’exploitation incluse dans la destination contractuelle [[ TJ Paris, loyers commerciaux, 18 juil. 2024, n° 21/11929. Lien : courdecassation.fr. ]].
En cas de contestation par le bailleur, le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux. Par ailleurs, lors de la première révision triennale suivant la notification, il peut être tenu compte, par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-38, des activités commerciales adjointes si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués. Le législateur a ainsi ménagé une soupape économique qui permet d’ajuster le loyer sans attendre le renouvellement du bail, tout en subordonnant cette faculté à la preuve d’une modification objective de la valeur locative imputable aux seules activités nouvelles.
La troisième chambre civile a rappelé l’importance du respect du formalisme de l’article L. 145-47 dans son arrêt précité du 10 avril 2025, en relevant que « la demande de la locataire du 30 septembre 2017 de despécialiser partiellement son activité contredisait l’existence d’un accord antérieur de la bailleresse pour l’exercice d’une activité de réparation de véhicules et vente de pièces détachées » [[ Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-21.473, précité. ]]. En d’autres termes, le preneur qui sollicite une déspécialisation ne peut simultanément soutenir qu’il bénéficiait déjà d’un accord du bailleur pour l’exercice de l’activité litigieuse. La chronologie procédurale constitue, à cet égard, un indice déterminant de la loyauté des diligences accomplies par le preneur.
B. La déspécialisation totale et l’intervention du juge dans le régime des articles L. 145-48 à L. 145-55
Lorsque le preneur souhaite exercer une activité totalement différente de celle prévue au bail, il relève non plus de l’article L. 145-47 mais du régime de la déspécialisation totale régi par les articles L. 145-48 et suivants du Code de commerce. L’article L. 145-48 dispose que « le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ».
La procédure est plus exigeante que celle de l’article L. 145-47. Aux termes de l’article L. 145-49, la demande doit, à peine de nullité, comporter l’indication des activités envisagées et être dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Le bailleur doit, dans le mois, aviser ses autres locataires bénéficiaires d’une exclusivité, lesquels disposent d’un mois pour faire connaître leur position. Le silence du bailleur pendant trois mois vaut acquiescement tacite à la demande, sans préjudice des droits qu’il tient de l’article L. 145-50, lequel lui permet de solliciter une indemnité égale au préjudice établi et la modification du prix du bail sans application des règles du plafonnement.
L’intervention judiciaire constitue l’ultime recours. L’article L. 145-52 autorise en effet le tribunal judiciaire à « autoriser la transformation totale ou partielle malgré le refus du bailleur, si ce refus n’est point justifié par un motif grave et légitime ». La cour d’appel de Paris a eu l’occasion d’appliquer cette disposition dans un arrêt du 23 mai 2025, en rappelant que l’absence d’autorisation de déspécialisation constitue un trouble manifestement illicite lorsque le preneur exerce une activité radicalement différente de celle stipulée au bail [[ CA Paris, Pôle 1-8, 23 mai 2025, n° 25/02734. Lien : courdecassation.fr. ]]. En l’espèce, la cour a confirmé l’ordonnance de référé ayant ordonné la cessation d’une activité de négoce de matériaux dans des locaux donnés à bail pour une activité de stockage.
L’article L. 145-53 encadre strictement les motifs de refus du bailleur en disposant que « le refus de transformation est suffisamment motivé si le bailleur justifie qu’il entend reprendre les lieux à l’expiration de la période triennale en cours ». Le bailleur qui invoquerait faussement ce motif s’expose non seulement à ne plus pouvoir s’opposer à une nouvelle demande de transformation, mais également à être condamné à verser au locataire une indemnité à raison du préjudice subi. Ce dispositif dissuasif témoigne de la volonté du législateur de prévenir les refus dilatoires tout en préservant les droits légitimes du bailleur.
Par ailleurs, l’article L. 145-51 institue un mécanisme spécifique de cession-déspécialisation au profit du locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite. Ce dernier peut signifier à son propriétaire et aux créanciers inscrits son intention de céder son bail en précisant la nature des activités envisagées et le prix proposé. Le bailleur dispose alors d’une priorité de rachat dans un délai de deux mois, et son silence vaut accord à l’expiration de ce délai, sous réserve de la compatibilité des activités avec la destination de l’immeuble. La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 16 novembre 2023, qu’en présence d’une clause soumettant la cession du droit au bail à l’accord écrit et préalable du bailleur, « le preneur pouvant se faire autoriser par justice à passer outre un refus injustifié », la cour d’appel doit rechercher si le bailleur a effectivement donné son agrément à la cession [[ Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-17.567. Lien : courdecassation.fr. ]].
Le régime de la déspécialisation est enfin complété par l’article L. 145-54 qui exclut la prise en compte de la plus-value conférée au fonds par la transformation lorsque l’immeuble doit être démoli, restauré ou exproprié dans le cadre d’une opération décidée moins de trois ans après la demande, et par l’article L. 145-55 qui reconnaît au locataire un droit de renonciation jusqu’à quinze jours après que la décision est passée en force de chose jugée. Cette faculté de renonciation constitue une soupape de sécurité procédurale qui permet au preneur de se désengager d’une procédure de déspécialisation si les conditions économiques ou juridiques évoluent défavorablement en cours d’instance, sans que le bailleur ne puisse s’y opposer. Le tribunal judiciaire de Paris a, dans un jugement du 28 janvier 2026, rappelé la portée de l’article L. 145-51 en précisant que « la nature des activités dont l’exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble » [[ TJ Paris, 18e ch. 3e sect., 28 janv. 2026, n° 23/15795. Lien : courdecassation.fr. ]], ce qui confirme que la compatibilité objective avec l’immeuble constitue la limite ultime à toute opération de cession-déspécialisation.
Le tribunal judiciaire de Bordeaux a, pour sa part, illustré les conséquences de la violation de la clause de destination dans un jugement du 4 mai 2026, en retenant que le défaut d’autorisation de changement de destination justifiait l’interruption de l’activité litigieuse et condamnait le preneur à remettre les lieux en leur état initial [[ TJ Bordeaux, réf., 4 mai 2026, n° 25/01356. Lien : courdecassation.fr. ]]. Cette décision illustre, dans le contexte du contentieux locatif contemporain, la permanence de la force obligatoire de la clause de destination, y compris lorsque le preneur invoque des considérations d’opportunité économique.
A cet égard, la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a marqué une étape supplémentaire dans la protection du droit à la déspécialisation en réécrivant l’article L. 145-15 du Code de commerce pour y inclure expressément les articles L. 145-47 à L. 145-54 parmi les dispositions réputées non écrites lorsque les clauses, stipulations ou arrangements y font échec. Cette consécration législative élève le droit à la déspécialisation au rang de l’ordre public de protection du statut des baux commerciaux, aux côtés du droit au renouvellement et des règles de fixation du loyer. Elle interdit désormais toute clause qui priverait le preneur du bénéfice de l’une quelconque des dispositions des articles L. 145-47 à L. 145-54, sous peine de réputé non écrit.
Conclusion
La destination des lieux dans le bail commercial se révèle être bien davantage qu’une simple clause contractuelle : elle constitue le point d’équilibre entre deux forces contraires, celle de l’intangibilité du contrat et celle de l’adaptation nécessaire à la vie économique. Le législateur et la jurisprudence ont construit patiemment un régime qui, sans jamais remettre en cause le principe de la force obligatoire de la convention des parties, offre au preneur les instruments juridiques lui permettant de faire évoluer son activité tout en préservant les droits et la sécurité juridique du bailleur. La gradation des mécanismes — adjonction d’activités connexes, déspécialisation totale, cession-déspécialisation — répond à la diversité des situations économiques que le commerçant peut rencontrer au cours d’un bail dont la durée minimale est de neuf années. La loi du 26 mai 2026 a parachevé cette construction en consacrant le caractère d’ordre public de l’ensemble du dispositif, rendant désormais inopérante toute tentative contractuelle de contourner les voies de déspécialisation. La pratique contractuelle devra intégrer cette rigidité nouvelle, qui interdit de déroger conventionnellement aux mécanismes d’adaptation que les articles L. 145-47 à L. 145-54 ont tracés.
En définitive, le droit de la destination des lieux et de la déspécialisation illustre, de manière paradigmatique, la méthode du statut des baux commerciaux : partir d’un principe de liberté contractuelle pour le soumettre aussitôt à un encadrement légal d’ordre public, dont le juge assure la mise en œuvre concrète. Le conseil du praticien doit, à cet égard, articuler trois temporalités distinctes : celle de la rédaction du bail, où la précision de la clause de destination conditionne pour une décennie les marges de manœuvre du preneur ; celle de l’exécution du contrat, où le formalisme des demandes de déspécialisation constitue la clef de voûte de toute évolution d’activité ; celle, enfin, du renouvellement, où le changement de destination peut, à l’initiative du bailleur, justifier le déplafonnement du loyer.
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