L’action paulienne immobilière : conditions, effets et actualité jurisprudentielle de la troisième chambre civile (2023-2026)
L’action paulienne constitue l’un des instruments les plus puissants dont dispose un créancier pour préserver l’assiette de son droit de gage général lorsque son débiteur organise frauduleusement son insolvabilité par des actes de disposition portant sur des biens immobiliers. Codifiée à l’article 1341-2 du code civil [[Article 1341-2 du Code civil : « Le créancier peut aussi agir en son nom personnel pour faire déclarer inopposables à son égard les actes faits par son débiteur en fraude de ses droits, à charge d’établir, s’il s’agit d’un acte à titre onéreux, que le tiers cocontractant avait connaissance de la fraude. », https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032035227.]], elle permet de rendre inopposable au créancier poursuivant l’acte frauduleux sans pour autant l’anéantir à l’égard des tiers. Elle se distingue en cela de l’action en nullité pour cause illicite, qui anéantit rétroactivement le contrat, et de l’action oblique de l’article 1341-1 du code civil [[Article 1341-1 du Code civil : « Lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement attachés à sa personne. », https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032035229.]], qui permet au créancier d’exercer les droits du débiteur défaillant sans attaquer les actes déjà conclus. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, entre 2023 et 2026, plusieurs décisions qui en précisent les conditions d’exercice, les effets et les limites procédurales, à la faveur de contentieux immobiliers d’une particulière complexité. L’actualité de cette jurisprudence intéresse autant le praticien du droit de la vente immobilière que le conseil en stratégie patrimoniale, tant les schémas de contournement se sont sophistiqués.
Le contentieux récent révèle une diversification des techniques d’organisation frauduleuse de l’insolvabilité. Les débiteurs recourent désormais à des montages associant donations avec réserve d’usufruit, cessions de parts de sociétés civiles immobilières à des membres de la famille, ventes à vil prix à des sociétés interposées, ou encore constitutions de démembrements de propriété destinés à vider le patrimoine du débiteur de sa substance tout en lui en conservant l’apparence. Face à ces stratégies d’évitement, l’action paulienne demeure la réponse procédurale la plus adaptée, pour autant que ses conditions d’exercice soient rigoureusement réunies.
Or, l’efficacité de l’action paulienne en matière immobilière demeure conditionnée par la réunion d’exigences substantielles que la Cour de cassation a récemment rappelées avec fermeté. La preuve de la fraude et la détermination du moment auquel la créance doit être certaine soulèvent des difficultés récurrentes que la troisième chambre civile s’emploie à résoudre par une construction jurisprudentielle cohérente. Par ailleurs, le contentieux des effets de l’action, qu’il s’agisse de la portée de l’inopposabilité ou de la prescription applicable, a connu des précisions déterminantes pour la pratique du droit immobilier. L’examen de cette jurisprudence récente permet de dégager, d’une part, les conditions substantielles de l’action paulienne en matière immobilière, et, d’autre part, le régime de ses effets et de ses limites procédurales.
I. Les conditions substantielles de l’action paulienne en matière immobilière
A. L’exigence d’une créance certaine en son principe
La recevabilité de l’action paulienne est subordonnée à l’existence d’une créance certaine au moins en son principe, tant à la date de l’acte argué de fraude qu’au jour où le juge statue. Cette double exigence temporelle a été rappelée avec une netteté particulière par un arrêt publié au Bulletin du 26 juin 2025, dans une affaire où des acquéreurs d’une maison affectée de désordres de nature décennale poursuivaient l’inopposabilité de donations et cessions de parts sociales consenties par le vendeur à ses filles. La troisième chambre civile y affirme que « le créancier qui exerce l’action paulienne doit justifier d’une créance certaine au moins en son principe à la date de l’acte argué de fraude ainsi, sous peine d’irrecevabilité, qu’au moment où le juge statue » [[Cass. 3e civ., 26 juin 2025, n° 23-21.775, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/685ce2720c5506317f3be86c : « le créancier qui exerce l’action paulienne doit justifier d’une créance certaine au moins en son principe à la date de l’acte argué de fraude ainsi, sous peine d’irrecevabilité, qu’au moment où le juge statue. »]].
En l’espèce, l’expert judiciaire avait constaté, dès sa note aux parties du 1er décembre 2014, la présence d’infiltrations rendant la maison acquise quasiment inhabitable. Le juge de la mise en état avait ensuite, par ordonnance du 21 décembre 2017, retenu le caractère incontestablement décennal des désordres et alloué des provisions aux acquéreurs. La cour d’appel de Rennes en avait exactement déduit que les créanciers justifiaient d’un principe certain de créance tant au moment des actes argués de fraude, intervenus au cours de l’année 2015, qu’à la date à laquelle elle statuait. La Cour de cassation, reprenant une formule déjà éprouvée par la chambre commerciale [[Com., 24 mars 2021, pourvoi n° 19-20.033, publié.]], a transposé cette exigence au contentieux immobilier, confirmant ainsi l’unité du régime de l’action paulienne quelle que soit la nature du bien concerné.
A cet égard, il importe de distinguer l’exigence de certitude de la créance au jour de l’acte frauduleux, qui relève de la seule condition de fond, de l’exigence de certitude au jour où le juge statue, qui conditionne la recevabilité même de l’action. La troisième chambre civile précise que la créance d’indemnisation des acquéreurs, bien qu’elle n’ait été liquidée que postérieurement aux actes de disposition critiqués, existait néanmoins en son principe dès la constatation des désordres par l’expert, soit antérieurement aux donations et cessions litigieuses. Cette conception extensive de l’antériorité de la créance protège efficacement le créancier qui découvre progressivement l’étendue de son préjudice, tout en préservant la sécurité juridique des transactions immobilières.
En pratique, le créancier qui envisage une action paulienne doit donc s’assurer que l’acte critiqué est postérieur à la naissance de sa créance, fût-ce en son principe. Une créance simplement éventuelle, dont la réalisation dépend d’un événement futur et incertain, ne satisfait pas à cette exigence. En revanche, une créance de réparation dont le quantum n’est pas encore fixé mais dont le principe est d’ores et déjà établi par un rapport d’expertise ou une décision provisionnelle remplit la condition d’antériorité. La troisième chambre civile a ainsi validé l’action paulienne exercée par des acquéreurs dont le préjudice, bien que non liquidé, résultait de désordres constatés par expert avant la date des actes de disposition critiqués. Cette solution pragmatique permet au créancier de ne pas être désarmé face à un débiteur qui organiserait son insolvabilité dans l’intervalle séparant la constatation du dommage de sa liquidation judiciaire.
B. La caractérisation de la fraude et la connaissance du tiers
L’article 1341-2 du code civil subordonne le succès de l’action paulienne, lorsque l’acte critiqué est à titre onéreux, à la preuve que le tiers cocontractant avait connaissance de la fraude. Cette condition, qui constitue l’élément subjectif de l’action, se distingue de la seule conscience de l’appauvrissement du débiteur et suppose la démonstration d’une collusion frauduleuse. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 11 janvier 2023, a dû examiner l’hypothèse singulière d’une vente immobilière consentie à un prix minoré de 873 000 euros par rapport à la valeur réelle du bien, dans le dessein d’échapper aux poursuites de créanciers bénéficiaires d’une saisie attribution.
La cour d’appel de Montpellier avait souverainement constaté que « la cession à un prix inférieur de 873 000 euros au moins à la valeur du bien au jour de la vente avait pour mobile une fraude aux droits des créanciers » [[Cass. 3e civ., 11 janvier 2023, n° 21-23.254, https://www.courdecassation.fr/decision/63be618413ef607c90ab61a8.]]. La Cour de cassation, saisie d’un pourvoi contestant la qualification de cause illicite, a approuvé les juges du fond d’avoir annulé la vente sur ce fondement, distinct de l’action paulienne mais souvent articulé avec elle. L’arrêt rappelle que « l’obligation sans cause, pour une fausse cause ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet et que la cause est illicite quand elle est prohibée par la loi et quand elle est contraire aux bonnes mœurs ou à l’ordre public » [[Cass. 3e civ., 11 janvier 2023, n° 21-23.254, précité.]]. La vente à vil prix constitue, dans ce cadre, un indice puissant de la fraude, sans toutefois en épuiser à elle seule la démonstration.
En conséquence, le praticien confronté à une suspicion de fraude paulienne doit établir non seulement la réalité de l’appauvrissement du débiteur, mais également la conscience qu’avait le tiers acquéreur du préjudice causé aux créanciers. L’acquéreur professionnel ou averti se verra plus aisément imputer cette connaissance que le simple particulier. Par ailleurs, la jurisprudence admet que la fraude puisse être caractérisée par un faisceau d’indices concordants, parmi lesquels figurent le prix anormalement bas, la proximité familiale ou économique entre le débiteur et le tiers, ou encore la chronologie des opérations révélant une précipitation suspecte peu avant l’engagement des poursuites.
Dès lors, la frontière entre la simple mauvaise gestion patrimoniale et l’organisation frauduleuse de l’insolvabilité se dessine à travers l’analyse concrète des mobiles ayant présidé à l’acte critiqué. La Cour de cassation a, dans un arrêt du 11 janvier 2023 concernant une cession de société suivie d’une vente d’immeuble à une filiale, validé l’exercice de l’action paulienne par le liquidateur judiciaire agissant en sa qualité de représentant des créanciers, et non en celle de représentant du débiteur [[Cass. 3e civ., 11 janvier 2023, n° 21-23.256, https://www.courdecassation.fr/decision/63be618513ef607c90ab61aa.]]. Cette dissociation des qualités illustre la dualité fonctionnelle du mandataire de justice, qui peut poursuivre l’inopposabilité des actes faits en fraude des droits du débiteur dessaisi tout en représentant les intérêts collectifs des créanciers.
II. Les effets et les limites procédurales de l’action paulienne immobilière
A. L’inopposabilité et ses conséquences patrimoniales
L’action paulienne ne tend pas à l’annulation de l’acte frauduleux mais à son inopposabilité au créancier qui l’exerce. Cette distinction fondamentale, qui différencie l’action paulienne de l’action en nullité pour cause illicite ou pour fraude, emporte des conséquences pratiques considérables sur l’étendue des restitutions susceptibles d’être ordonnées. La troisième chambre civile a rendu, le 11 décembre 2025, un arrêt de cassation d’une importance doctrinale majeure qui clarifie l’articulation entre inopposabilité et condamnation indemnitaire du tiers complice.
La Cour y énonce, dans un attendu de principe, que « l’action paulienne, qui tend à faire déclarer inopposables au créancier les actes faits par son débiteur en fraude de ses droits, ne rend pas, sur ce fondement, le tiers bénéficiaire de l’acte frauduleux directement débiteur, au profit du créancier demandeur, d’une indemnité équivalente au préjudice né de la fraude » [[Cass. 3e civ., 11 décembre 2025, n° 23-22.787, https://www.courdecassation.fr/decision/693a80773e607b3c21138586 : « l’action paulienne, qui tend à faire déclarer inopposables au créancier les actes faits par son débiteur en fraude de ses droits, ne rend pas, sur ce fondement, le tiers bénéficiaire de l’acte frauduleux directement débiteur, au profit du créancier demandeur, d’une indemnité équivalente au préjudice né de la fraude. Il en est autrement lorsque le tiers bénéficiaire a lui-même frauduleusement aliéné le bien sur lequel l’acte frauduleux portait, privant l’inopposabilité de ce dernier d’effectivité. »]]. La Cour tempère aussitôt ce principe en ajoutant que « lorsque le tiers bénéficiaire a lui-même frauduleusement aliéné le bien sur lequel l’acte frauduleux portait, privant l’inopposabilité de ce dernier d’effectivité », le créancier est alors fondé à réclamer au tiers bénéficiaire une indemnité équivalente au préjudice né de la fraude.
Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence antérieure de la première chambre civile, réserve donc l’indemnisation du créancier aux hypothèses dans lesquelles le tiers complice s’est lui-même dessaisi du bien litigieux, rendant impossible la reconstitution du gage du créancier. Dans l’affaire soumise à la Cour, la cour d’appel de Paris avait condamné les fils d’un débiteur, associés d’une société civile immobilière, à payer aux créanciers des sommes correspondant à la valeur réelle des parts sociales litigieuses sans avoir constaté que les fils s’étaient frauduleusement dessaisis de ces parts. La cassation est intervenue pour défaut de base légale, rappelant que le seul fait d’avoir bénéficié des actes frauduleux ne suffit pas à fonder une condamnation indemnitaire sur le terrain de l’action paulienne.
En pratique, cette jurisprudence invite le créancier souhaitant obtenir réparation à articuler l’action paulienne avec une action en responsabilité délictuelle fondée sur l’article 1240 du code civil, lorsqu’il peut démontrer que le tiers a commis une faute en participant à la fraude. La combinaison de ces deux fondements permet d’obtenir à la fois l’inopposabilité de l’acte frauduleux, qui reconstitue le gage du créancier, et l’indemnisation du préjudice subi du fait de la dissipation du bien, qui répare le dommage consécutif à l’impossibilité d’exécution. La stratégie contentieuse en matière d’optimisation patrimoniale des SCI exige ainsi une maîtrise de ces différentes voies de droit.
B. La prescription quinquennale et les exigences formelles du dispositif
L’action paulienne est soumise à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil. La détermination du point de départ de ce délai revêt une importance cruciale dans le contentieux immobilier, où les actes frauduleux sont souvent découverts tardivement par les créanciers. La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 13 mars 2025, que « le créancier, peu important sa qualité de professionnel ou non, étant réputé avoir connaissance de l’acte portant mutation de droits réels immobiliers argué de fraude, dès sa publication au service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble, le point de départ de la prescription quinquennale de l’action paulienne se situe au jour de cette publication » [[Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-21.809, https://www.courdecassation.fr/decision/67d283e1f79d05e49e360a98 : « le créancier, peu important sa qualité de professionnel ou non, étant réputé avoir connaissance de l’acte portant mutation de droits réels immobiliers argué de fraude, dès sa publication au service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble, le point de départ de la prescription quinquennale de l’action paulienne se situe au jour de cette publication. »]].
La Cour réserve toutefois une exception à ce principe en précisant que « ce n’est que lorsque la fraude du débiteur a empêché le créancier d’exercer son action que le point de départ est reporté au jour où il a effectivement connu l’existence de l’acte » [[Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-21.809, précité.]]. Cette exception, qui prend en considération les hypothèses de dissimulation active de l’acte par le débiteur, ne saurait cependant bénéficier au créancier négligent qui n’a pas consulté les registres de la publicité foncière en temps utile. Dans l’affaire jugée le 13 mars 2025, des preneurs à bail rural, créanciers d’une débitrice, avaient laissé s’écouler plus de sept ans entre la publication d’une vente immobilière consentie selon un schéma de démembrement de propriété et l’introduction de leur action paulienne. La cour d’appel de Douai, approuvée par la Cour de cassation, avait déclaré leur action irrecevable comme prescrite.
Par ailleurs, l’efficacité de l’action paulienne est subordonnée au respect d’exigences formelles que la même formation de la troisième chambre civile a rappelées dans l’arrêt précité du 11 décembre 2025. En application des articles 455, alinéa 2, du code de procédure civile et 1341-2 du code civil, « le jugement qui fait droit à l’action paulienne doit énoncer, dans son dispositif, les actes faits par le débiteur qu’il déclare inopposables au créancier » [[Cass. 3e civ., 11 décembre 2025, n° 23-22.787, précité.]]. Il ne suffit donc pas que le jugement prononce, de manière générale et impersonnelle, l’inopposabilité des actes ayant affecté la valeur des parts d’une SCI. Le dispositif doit identifier avec précision chacun des actes déclarés inopposables, par sa nature, sa date et son objet. A défaut, la décision encourt la cassation pour violation des textes susvisés.
Cette exigence de précision, qui s’impose avec une rigueur particulière en matière immobilière où les chaînes d’actes successifs sont parfois longues et complexes, constitue une garantie essentielle pour les tiers de bonne foi comme pour les services de la publicité foncière chargés de publier les décisions d’inopposabilité. Elle préserve également le débiteur et les tiers bénéficiaires contre le risque d’une inopposabilité indéterminée qui paralyserait toute disposition ultérieure des biens concernés. La Cour de cassation rappelle ainsi que l’action paulienne, aussi légitime soit-elle, ne saurait prospérer en l’absence d’une identification rigoureuse des actes critiqués dans le dispositif même de la décision qui y fait droit.
En matière probatoire, la Cour de cassation a également eu l’occasion de censurer les juridictions du fond qui s’appuient exclusivement sur des expertises non judiciaires réalisées à la demande d’une seule partie. Dans un arrêt du 30 avril 2025, la troisième chambre civile a cassé un arrêt de la cour d’appel de Limoges qui avait rejeté l’action paulienne en se fondant exclusivement sur une estimation immobilière privée, sans relever l’existence d’autres éléments de preuve la corroborant [[Cass. 3e civ., 30 avril 2025, n° 23-18.729, https://www.courdecassation.fr/decision/6811bb5012a37cea68763cd6.]]. L’arrêt rappelle, sur le fondement de l’article 16 du code de procédure civile, que « le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties » [[Cass. 3e civ., 30 avril 2025, n° 23-18.729, précité.]]. Cette exigence probatoire revêt une importance particulière dans le contentieux de la fraude paulienne immobilière, où la démonstration de la vileté du prix constitue souvent l’indice principal de la collusion frauduleuse entre le débiteur et le tiers acquéreur.
Enfin, le créancier diligent veillera à ne pas confondre les divers fondements juridiques à sa disposition. L’action paulienne, on l’a dit, ne se confond pas avec l’action en nullité pour cause illicite. Si la première tend à l’inopposabilité, la seconde emporte l’anéantissement rétroactif du contrat et oblige en principe à des restitutions réciproques. Or, la Cour de cassation rappelle que le créancier peut cumuler ces fondements ou les articuler de manière subsidiaire, dès lors qu’il n’invoque pas de prétentions contradictoires. La frontière entre la fraude paulienne, qui suppose un appauvrissement du débiteur, et la cause illicite, qui suppose une contrariété à l’ordre public, est parfois ténue dans les contentieux immobiliers. La maîtrise de ces qualifications par le praticien conditionne la rédaction d’un acte introductif d’instance rigoureux et efficace.
Dès lors, le contentieux de l’action paulienne immobilière révèle une tension permanente entre l’efficacité du recouvrement des créances et la sécurité juridique des transactions. Les décisions récentes de la troisième chambre civile, en précisant les conditions de recevabilité tenant à l’antériorité de la créance, en clarifiant le régime de l’inopposabilité et de ses conséquences indemnitaires, et en rappelant les exigences formelles du dispositif et de la prescription, contribuent à un équilibre que le praticien se doit de maîtriser. La consultation d’un avocat spécialisé en droit des procédures civiles d’exécution immobilière demeure indispensable pour apprécier, dans chaque situation concrète, l’opportunité et les chances de succès d’une telle action.
Par ailleurs, l’articulation entre l’action paulienne et les autres voies de droit ouvertes au créancier, qu’il s’agisse de l’action oblique de l’article 1341-1 du code civil, de l’action en nullité pour cause illicite ou de l’action en responsabilité délictuelle contre le tiers complice, exige une analyse stratégique préalable que seule une connaissance approfondie de la jurisprudence récente permet de conduire avec rigueur. En tout état de cause, la rapidité d’action demeure le premier impératif, la prescription quinquennale courant en principe à compter de la publication de l’acte au service de la publicité foncière.
En conséquence, la vigilance du créancier, la célérité de son conseil et la précision de ses écritures constituent les trois piliers d’une action paulienne immobilière efficace. Les décisions rendues par la troisième chambre civile entre 2023 et 2026, en resserrant le cadre procédural de l’action tout en en consolidant les fondements substantiels, offrent au praticien un corps de règles cohérent dont la maîtrise conditionne la protection effective du droit de gage général des créanciers face aux stratégies d’organisation frauduleuse de l’insolvabilité par les débiteurs immobiliers.
Conclusion
Le panorama jurisprudentiel de la troisième chambre civile en matière d’action paulienne immobilière révèle une double exigence de rigueur substantielle et de précision procédurale. Le créancier qui entend contester un acte de disposition frauduleux doit établir l’antériorité de sa créance, la réalité de la fraude et, pour les actes à titre onéreux, la connaissance de cette fraude par le tiers contractant. La Cour de cassation a également rappelé, avec une particulière netteté, que l’action paulienne ne se confond ni avec l’action en nullité pour cause illicite, ni avec l’action en responsabilité contre le tiers complice. Enfin, les exigences formelles tenant à la prescription quinquennale, dont le point de départ est fixé à la date de publication de l’acte à la publicité foncière, et à la précision du dispositif de la décision d’inopposabilité, conditionnent l’effectivité du recours. Ces développements jurisprudentiels confirment que l’action paulienne demeure, entre les mains du créancier diligent, un instrument de protection patrimoniale dont la technicité n’a d’égale que l’efficacité lorsqu’elle est maniée avec précision.
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