Le droit de préemption du locataire commercial : la construction prétorienne d’une protection entre ordre public statutaire et rigueur procédurale
I. Le domaine d’application du droit de préemption : une construction prétorienne en resserrement progressif
A. La définition prétorienne du local à usage industriel comme exclusion cardinale
Créé par la loi du 18 juin 2014 et modifié en dernier lieu par la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026, l’article L. 145-46-1 du code de commerce institue au profit du preneur un droit d’information préalable à toute vente du local à usage commercial ou artisanal qu’il exploite [[ Article L. 145-46-1 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054142445 : « Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. » ]]. Ce mécanisme, souvent désigné sous le vocable de droit de préemption alors qu’il s’agit techniquement d’un droit de préférence, a été progressivement délimité par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, qui en a précisé le domaine d’application par une série de décisions marquantes rendues entre 2021 et 2026.
La première exclusion, prévue par les travaux parlementaires, concerne les locaux à usage industriel. Le législateur de 2014 a, par voie d’amendement, retiré ces locaux du champ de la protection sans motiver expressément cette exclusion [[ Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/649d21bc9624cb05db7ae660 : « Il résulte des travaux parlementaires de la loi du 18 juin 2014 qu’alors que le projet de loi initial prévoyait au profit du locataire l’instauration d’un droit de préférence en cas de vente d’un local à usage commercial, industriel ou artisanal, deux amendements excluant les locaux industriels du champ d’application du droit susvisé ont été adoptés. » ]]. Ni le code de commerce ni les travaux parlementaires ne permettant de donner un sens certain à la notion de local à usage industriel, la Cour de cassation a dû forger sa propre définition. Par un arrêt du 29 juin 2023, la troisième chambre civile a emprunté à la jurisprudence du Conseil d’État en matière fiscale les critères permettant d’identifier un local à usage industriel : doit être regardé comme tel « tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant » [[ Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/649d21bc9624cb05db7ae660, motifs §15 ]].
Cette définition, qui retient un critère de prépondérance technique, emporte des conséquences pratiques considérables. Le locataire dont l’activité, bien que comportant une composante commerciale de négoce, repose principalement sur un outil industriel de fabrication, se trouve privé du bénéfice de l’article L. 145-46-1. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 29 juin 2023, la cour d’appel avait constaté que l’activité de fabrication d’agglomérés et de hourdis constituait l’activité principale, l’activité de négoce n’étant qu’accessoire. La Cour de cassation a approuvé cette analyse en jugeant que la cour d’appel avait pu en déduire que le local n’était pas à usage commercial ou artisanal au sens de l’article L. 145-46-1. La même solution s’applique lorsque l’activité de négoce représentait plus du tiers du chiffre d’affaires : ce caractère non exclusif de l’activité commerciale ne suffit pas à écarter la qualification industrielle dès lors que l’activité principale de l’établissement est la fabrication.
B. La délimitation jurisprudentielle des exceptions légales à l’exercice du droit
Le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 énumère plusieurs hypothèses dans lesquelles le droit de préférence n’a pas vocation à s’appliquer : cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, cession unique de locaux commerciaux distincts, cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, cession d’un local au conjoint, ascendant ou descendant du bailleur. La jurisprudence a précisé, souvent restrictivement, la portée de ces exceptions.
Par un arrêt du 6 novembre 2025, la Cour de cassation a jugé que ne constitue pas une cession unique de locaux commerciaux distincts la cession par un acte de vente unique des locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts [[ Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.442, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/690c49701f8a20b910eb59e1 : « Ne constitue pas une cession unique au sens de ce texte la cession par un acte de vente unique des locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts. » ]]. La cour d’appel avait cru pouvoir retenir l’exception de cession unique au seul vu de l’unicité de l’instrumentum, sans s’attacher à la pluralité des propriétaires vendeurs. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement en précisant que la locataire n’était pas fondée à contester l’existence d’une cession unique au motif que les locaux n’appartenaient pas à un seul propriétaire. Toutefois, l’arrêt n’encourt pas la censure au fond car la vente portait également sur un lot non donné à bail à la locataire, ce qui excluait l’application du droit de préférence par application de la jurisprudence désormais constante selon laquelle le locataire ne bénéficie d’aucun droit lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu.
Cette dernière règle a été posée avec une netteté particulière par deux arrêts du 19 juin 2025, également publiés au Bulletin [[ Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604 et n° 23-19.292, Publiés au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6853d9f75253664177a3e758 et https://www.courdecassation.fr/decision/6853d9f55253664177a3e756 ]]. Dans les deux espèces, la Cour de cassation a énoncé que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial » [[ Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6853d9f75253664177a3e758, motifs §12 ]]. La solution est d’autant plus remarquable qu’en l’absence de disposition légale expresse, le texte ne confère pas au locataire commercial un droit d’acquérir en priorité au-delà de l’assiette du bail qui lui a été consenti. L’exception de cession globale, prévue pour la catégorie générique des locaux commerciaux, s’applique même en cas de cession d’un immeuble comprenant un seul local commercial.
Par ailleurs, l’arrêt du 5 mars 2026, le plus récent de la série, a précisé les contours de l’exception familiale [[ Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94fb1cdc6046d47944497 ]]. L’article L. 145-46-1, in fine, exclut son application à la cession d’un local au conjoint, ascendant ou descendant du bailleur. Or, que décider lorsque le bailleur est une société civile immobilière familiale et que le cessionnaire pressenti est une autre SCI constituée par les enfants du gérant ? La Cour de cassation a répondu par la négative : « Ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés » [[ Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94fb1cdc6046d47944497, motifs §9 ]]. La personnalité morale de la société cessionnaire fait écran à l’application de l’exception, peu important que les associés de cette société soient les descendants du bailleur. En conséquence, la locataire bénéficiait d’un droit de préférence et le refus du bailleur de donner suite à son acceptation de l’offre emportait vente parfaite.
Dès lors, la troisième chambre civile a également précisé que les dispositions d’ordre public de l’article L. 145-46-1 sont exclues en cas de vente judiciaire sur saisie immobilière [[ Cass. 3e civ., 30 novembre 2023, n° 22-17.505, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/656844c1ddd7eb8318e53659 : « Les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, qui sont d’ordre public, trouvent application lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, et ne sont pas applicables aux ventes faites d’autorité de justice. » ]]. La justification tient à l’incompatibilité de la procédure de saisie immobilière avec le mécanisme de notification préalable : le propriétaire saisi n’ayant pas la qualité de vendeur au sens du texte, le mécanisme protecteur ne peut s’enclencher.
II. La sanction de la méconnaissance du droit de préemption : entre nullité, prescription et contrainte de l’offre de vente
A. La nullité de la vente comme sanction exclusive et son régime prescriptif biennal
La question de la sanction applicable à la vente conclue en méconnaissance du droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 a fait l’objet d’une controverse doctrinale que la Cour de cassation a tranchée par un arrêt du 18 décembre 2025. Dans cette espèce, la locataire, exploitante d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, soutenait que la vente conclue en fraude de ses droits devait être réputée non écrite, ce qui eût emporté l’imprescriptibilité de l’action en application de l’article L. 145-15 du code de commerce. La troisième chambre civile a écarté cette argumentation.
Selon la Cour, la sanction applicable est la nullité relative de la vente, et l’action en nullité intentée par le locataire est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce [[ Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6943a8d275782d5f068582b1 : « Il en résulte, d’une part, que la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité, d’autre part, que l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code. » ]]. Aux termes de ce dernier texte, « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans » [[ Article L. 145-60 du code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006222196 ]].
Cette solution emporte une conséquence pratique immédiate : le locataire évincé doit agir dans les deux ans de la connaissance de la vente, sous peine de forclusion. La thèse de l’imprescriptibilité, qui eût permis au locataire d’agir sans limite temporelle, a été expressément rejetée. La qualification de nullité relative plutôt que d’action en réputé non écrit traduit la volonté jurisprudentielle de ne pas créer une insécurité juridique disproportionnée au détriment des acquéreurs de bonne foi. Le locataire conserve la charge d’établir que le bailleur n’a pas satisfait à son obligation d’information préalable.
Par ailleurs, la solution du 18 décembre 2025 s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle cohérente. Déjà par un arrêt du 23 septembre 2021, la Cour de cassation avait qualifié l’alinéa premier de l’article L. 145-46-1 de disposition d’ordre public, ce qui avait pour effet d’interdire toute renonciation conventionnelle anticipée du locataire à son droit [[ Cass. 3e civ., 23 septembre 2021, n° 20-17.799, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/614c181f9b7cbebe948da24b ]]. La conjugaison de l’ordre public protecteur et de la rigueur procédurale dessine ainsi un équilibre caractéristique du statut des baux commerciaux : protection substantielle forte, mais enfermée dans des délais d’action brefs destinés à ne pas paralyser durablement la circulation des biens.
En outre, le caractère d’ordre public de l’article L. 145-46-1 interdit toute convention ayant pour effet d’en restreindre la portée. L’article L. 145-15 du code de commerce sanctionne de la nullité tout arrangement destiné à faire échec aux dispositions d’ordre public du statut. La Cour de cassation en a tiré la conséquence que le bailleur ne peut valablement insérer dans le bail une clause par laquelle le locataire renoncerait par avance à son droit de préférence. Toute clause de cette nature serait réputée non écrite.
À cet égard, la proposition de loi transpartisane adoptée par l’Assemblée nationale le 16 février 2026 et transmise au Sénat sous le numéro 403 (2025-2026) s’inscrit dans cette logique de renforcement de l’ordre public protecteur [[ Proposition de loi visant à l’extension et au renforcement du droit de préemption commercial, Assemblée nationale, texte adopté le 16 février 2026, transmis au Sénat sous le n° 403 (2025-2026), https://www.senat.fr/leg/ppl25-403.html ]]. Destinée à mettre fin aux contournements du droit de préemption par des cessions de parts sociales de sociétés commerciales détenant le fonds, la proposition de loi étend le droit de préemption commercial à la cession de la majorité des titres d’une société dont l’actif comprend principalement un fonds de commerce ou artisanal. Cette extension législative, qui s’ajoute à la construction prétorienne, confirme que le législateur entend traquer les montages juridiques destinés à faire échec à la protection du locataire.
B. L’offre de vente contraignante : du formalisme de la notification à la vente parfaite
Le mécanisme institué par l’article L. 145-46-1 ne se limite pas à un simple droit d’information. La notification délivrée par le bailleur « vaut offre de vente au profit du locataire » et doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, la vente devient parfaite et le locataire dispose d’un délai de deux mois, porté à quatre mois en cas de recours à un prêt, pour la réaliser.
Cette offre de vente est une véritable offre au sens du droit commun des contrats, dont l’acceptation par le locataire forme le contrat de vente. La Cour de cassation en a déduit, dans l’arrêt du 5 mars 2026, que le refus du bailleur de réitérer la vente par acte authentique après acceptation de l’offre par le locataire est sans effet sur la perfection de la vente, qui est acquise dès l’échange des consentements. La cour d’appel de Rennes, dont l’arrêt a été approuvé, avait déclaré la vente parfaite et dit que le jugement valait vente et serait publié au fichier immobilier.
Le formalisme protecteur est renforcé par la seconde notification prévue au texte. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit notifier au locataire, à peine de nullité de la vente, ces nouvelles conditions et ce prix. Cette seconde notification vaut également offre de vente. L’offre ainsi notifiée est valable un mois et le locataire qui l’accepte dispose du même délai de deux mois, ou quatre mois en cas de prêt, pour réaliser la vente. La sanction du défaut de notification est la nullité de la vente, ce qui place le notaire instrumentaire au cœur du dispositif de protection.
Or, la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 a apporté une modification significative au texte en insérant une définition du local à usage commercial et du local à usage artisanal. Le local à usage commercial s’entend désormais de « tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts ». Le local à usage artisanal est défini comme « tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’État ».
Par ailleurs, la loi du 26 mai 2026 a inséré un nouvel article L. 145-40-1 dans le code de commerce instaurant un droit à la mensualisation du loyer commercial et a modifié l’article L. 145-46-1 pour y ajouter les définitions précitées. Cette intervention législative récente s’articule avec la construction prétorienne antérieure, en ce qu’elle fixe désormais dans la loi les contours que la jurisprudence avait déjà commencé à tracer pour la notion de local à usage commercial. Les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts sont formellement exclus, ce que la pratique notariale pressentait déjà. En revanche, la distinction entre local à usage industriel et local à usage artisanal demeure régie par les critères jurisprudentiels dégagés par l’arrêt du 29 juin 2023.
Ainsi, l’articulation entre le droit de préemption du locataire et les exceptions légales fait apparaître un régime à plusieurs étages. Au cœur du dispositif, le principe demeure : toute vente amiable d’un local à usage commercial ou artisanal déclenche un droit de préférence au profit du locataire en place. Autour de ce noyau, la jurisprudence a construit une série de tempéraments et de précisions qui, sans démentir la force du principe, en limitent la portée dans des hypothèses où l’exercice du droit heurterait excessivement la liberté du propriétaire ou l’intérêt général. La sanction de la méconnaissance du droit est rigoureuse — nullité de la vente — mais enfermée dans un délai de prescription bref, ce qui garantit la sécurité juridique des transactions immobilières tout en maintenant une protection effective du locataire.
Conclusion
La construction prétorienne du droit de préemption du locataire commercial par la troisième chambre civile de la Cour de cassation révèle un double mouvement. D’une part, la jurisprudence a resserré le domaine d’application du dispositif en excluant les locaux à usage industriel définis par le critère de prépondérance technique, en limitant le droit aux seules ventes amiables, en l’écartant lorsque le local n’est qu’une partie de l’immeuble vendu et en refusant d’assimiler les SCI familiales à des descendants du bailleur. D’autre part, elle a renforcé la rigueur de la sanction en qualifiant la vente irrégulière de nulle et en soumettant l’action à la prescription biennale. L’intervention législative du 26 mai 2026, qui insère dans le code de commerce une définition des locaux à usage commercial et artisanal, et la proposition de loi transpartisane en cours d’examen au Sénat, qui tend à étendre le droit de préemption aux cessions de titres sociaux, confirment que la matière demeure en mouvement. Le praticien qui conseille un bailleur ou un locataire commercial doit désormais intégrer cette architecture complexe, où le formalisme de la notification et la brièveté des délais conditionnent l’effectivité de la protection légale.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.