Mis à jour le 18 juillet 2026.
Le 20 novembre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé les conditions d’application de l’article 684 du Code civil. Lorsque l’enclave est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, le passage doit être recherché sur les parcelles issues de cette division, même si une enclave existait avant leur réunion ou si les parcelles ont ensuite été revendues. Cette priorité n’est toutefois pas absolue : le second alinéa de l’article 684 renvoie à l’article 682 lorsqu’aucun passage suffisant ne peut être établi sur les fonds divisés. L’origine de l’enclave, les titres successifs et la possibilité technique d’un passage sur les parcelles divisées commandent donc la stratégie contentieuse.
Qu’est-ce qu’un fonds enclavé ?
Un fonds est enclavé lorsqu’il ne dispose d’aucune issue sur la voie publique. Il peut aussi l’être lorsque son issue est insuffisante pour son exploitation normale. L’article 682 du Code civil pose le principe selon lequel le propriétaire d’un tel fonds peut exiger un passage sur les terrains voisins. Cette servitude est qualifiée de « légale » car elle naît par l’effet même de la loi. Elle s’impose indépendamment de tout accord entre les propriétaires.
L’article 682 du Code civil dispose : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »
L’appréciation de l’état d’enclave dépend de la desserte réellement disponible et de l’usage normal du fonds. La Cour de cassation a précisé, le 16 avril 2026, qu’une simple tolérance de passage peut empêcher de reconnaître l’enclave tant qu’elle assure effectivement l’accès nécessaire (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 25-12.680, décision officielle) :
« Il résulte de ce texte que le fonds qui bénéficie d’une tolérance de passage permettant un libre accès à la voie publique pour les besoins de son exploitation n’est pas enclavé tant que cette tolérance est maintenue. »
À l’inverse, lorsque l’accès existant devient insuffisant, le juge doit rechercher si le besoin invoqué correspond à un usage normal du fonds. La Cour de cassation l’a rappelé pour un projet d’aménagement soumis à des exigences de sécurité incendie (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-20.434, décision officielle). La difficulté d’accès, la tolérance accordée et la destination normale du bien doivent donc être examinées concrètement.
La servitude légale de passage : l’article 682 et ses conditions
Lorsque le fonds est enclavé au sens de l’article 682, son propriétaire peut réclamer un passage suffisant sur un fonds voisin, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage occasionné. Le tracé n’est pas choisi unilatéralement par le propriétaire du fonds servant. L’article 683 du Code civil fixe deux critères :
« Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. »
À défaut d’accord, le juge détermine l’assiette en conciliant la longueur du trajet et le dommage causé. Le trajet le plus court n’est donc pas automatiquement retenu s’il impose au fonds servant une atteinte disproportionnée.
En pratique, le contentieux porte le plus souvent sur l’indemnité. Le propriétaire du fonds servant doit établir le préjudice subi. La Cour de cassation a précisé que l’indemnité couvre non seulement la dépréciation du terrain mais aussi les troubles d’usage résultant du passage. Le juge du fond dispose d’un pouvoir souverain pour fixer le montant de cette indemnité. Le contrôle de la Cour de cassation porte uniquement sur l’exactitude juridique des critères retenus. Le recours au juge peut être nécessaire dès lors que les parties ne parviennent pas à s’accorder sur le trajet, sur les modalités du passage ou sur le montant de l’indemnité.
L’exception de l’article 684 : la division d’un fonds unique
Le régime de l’article 682 connaît une exception majeure lorsque l’enclave résulte de la division d’un fonds unique antérieurement non enclavé. L’article 684 du Code civil dispose :
« Si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable. »
Ce texte répond à une logique de responsabilité du diviseur. Celui qui crée l’enclave par le démembrement de sa propriété ne doit pas en faire supporter les conséquences à un voisin extérieur. Le passage doit donc être recherché en priorité sur les parcelles issues de la division.
L’application de l’article 684 suppose que l’enclave soit la conséquence directe de la division. Dans un arrêt publié du 17 octobre 2012 (Cass. 3e civ., 17 octobre 2012, n° 11-24.811, décision officielle), la Cour de cassation a censuré les juges qui avaient écarté ce texte au seul motif que les parcelles vendues avaient transité par la SAFER. Une mutation intermédiaire ne rompt donc pas, à elle seule, le lien entre la division initiale et l’enclave.
La distinction entre les articles 682 et 684 n’est pas anodine pour la pratique. L’article 682 permet de réclamer le passage sur le fonds voisin le plus proche de la voie publique. L’article 684, en revanche, confine le passage aux seules parcelles issues de la division. Même si ce trajet est plus long ou plus dommageable pour l’ensemble des parcelles concernées, le propriétaire enclavé perd la faculté de choisir le fonds servant le plus favorable.
| Critère | Article 682 (règle générale) | Article 684 (division d’un fonds) |
|---|---|---|
| Origine de l’enclave | Enclave naturelle ou préexistante | Enclave créée par la division d’un fonds unique |
| Fonds servant | Tout fonds voisin (choix du trajet le plus court) | Uniquement les parcelles issues de la division |
| Indemnité | Proportionnée au dommage | Proportionnée au dommage |
| Texte applicable | L’article 682 du Code civil (texte officiel) | L’article 684 du Code civil (texte officiel) |
L’arrêt du 20 novembre 2025 : l’enclave préexistante redevient indifférente
L’arrêt du 20 novembre 2025 apporte une clarification décisive sur la portée de l’article 684. En l’espèce, une société avait acquis plusieurs parcelles auprès d’un propriétaire. Celui-ci avait auparavant réuni temporairement des terrains autrefois séparés, puis les avait revendus. Les parcelles acquises par la société se retrouvaient enclavées. Celle-ci a invoqué l’article 682 pour réclamer un passage sur un fonds voisin extérieur à l’ancienne division. Elle arguait que l’enclave préexistait à la constitution du fonds unique. La division ultérieure n’était, selon elle, qu’un retour à l’état antérieur.
La Cour de cassation a rejeté ce raisonnement au visa de l’article 684 du Code civil (Cass. civ. 3e, 20 novembre 2025, n° 24-17.240, décision), motifs :
« lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d’enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique. »
La Haute juridiction a ajouté, motifs :
« la circonstance que les parcelles devenues enclavées soient par la suite vendues, sans qu’ait été préalablement reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division, ne fait pas obstacle à l’application de l’article 684 du code civil. » (source Légifrance)
Cette décision consacre deux principes. Le premier est l’indifférence de l’enclave préexistante. Dès lors que la division recrée l’enclave, l’article 684 s’impose. L’historique foncier antérieur importe peu. Le second est l’irrélevance des mutations successives. Le fait que les parcelles aient changé de propriétaire depuis la division initiale ne fait pas échec à l’article 684. Ce raisonnement vise à préserver la prévisibilité des opérations de lotissement. Il évite qu’une astuce foncière ne permette de contourner le régime protecteur de l’article 684.
Pour les avocats spécialisés en servitudes immobilières, cet arrêt conforte l’analyse selon laquelle toute opération de division foncière doit intégrer dès l’origine la réservation d’un passage sur les parcelles issues du découpage. L’absence de cette prévision expose le diviseur et ses ayants cause à un contentieux dont l’issue est désormais verrouillée par une jurisprudence de plus en plus stricte.
Tribunal compétent, délais et indemnité
La demande de fixation d’une servitude de passage relève du tribunal judiciaire du lieu de situation des immeubles concernés. Le propriétaire enclavé saisit le juge par assignation ; une procédure de référé peut être envisagée si une mesure provisoire est justifiée. Il n’existe pas un délai unique de cinq ans pour l’ensemble du contentieux. L’article 685 du Code civil prévoit que l’assiette et le mode du passage peuvent être déterminés par trente ans d’usage continu et que l’action en indemnité est prescriptible. Le délai doit donc être qualifié selon la demande exacte : reconnaissance du droit de passage, fixation de l’assiette, indemnité, responsabilité ou extinction de la servitude.
Le juge examine successivement l’existence de l’état d’enclave, le texte applicable (article 682 ou 684), le trajet du passage et le montant de l’indemnité. L’expertise judiciaire est fréquemment ordonnée pour déterminer l’assiette technique du passage. Elle permet aussi d’évaluer le préjudice subi par le fonds servant. La Cour de cassation contrôle que les juges du fond ont respecté les critères légaux. Elle vérifie notamment qu’ils n’ont pas méconnu les dispositions de l’article 683 relatives au trajet le moins dommageable. L’exécution provisoire du jugement peut être ordonnée si le propriétaire enclavé démontre la nécessité urgente d’accéder à son fonds.
En matière d’indemnité, la Cour de cassation a précisé que l’appréciation du dommage causé au fonds servant relève du pouvoir souverain des juges du fond. Ils doivent toutefois prendre en compte l’ensemble des éléments pertinents. L’indemnité peut inclure la perte de valeur vénale du terrain grevé, les coûts d’aménagement du passage et la réduction de jouissance résultant de l’exercice de la servitude.
Paris et Île-de-France : particularités du contentieux
En région parisienne, la pression foncière exacerbe les conflits liés aux servitudes de passage. La division de parcelles agricoles ou d’anciennes propriétés en vue de la construction de pavillons génère régulièrement des situations d’enclave. Les juges des tribunaux judiciaires de Paris, Nanterre, Bobigny, Créteil et Versailles sont fréquemment saisis de ces litiges. Ils opposent le plus souvent des copropriétaires de lotissements ou des voisins d’anciennes fermes divisées.
La densité urbaine impose des contraintes particulières. Le passage ne peut pas toujours emprunter le trajet le plus court. Celui-ci traverse parfois un jardin aménagé ou une construction existante. Le juge doit alors arbitrer entre l’intérêt du fonds enclavé et la préservation de l’environnement bâti. Les troubles de jouissance locative liés à un passage intensif peuvent donner lieu à des demandes complémentaires. Le bruit, le stationnement ou le passage de camions peuvent justifier une indemnisation supplémentaire ou une modification des modalités d’exercice de la servitude. La présence de servitudes anciennes, non enregistrées ou mal décrites dans les actes notariés, complique encore l’analyse.
Pour les professionnels de l’immobilier, la vérification de l’absence d’enclave et de la réservation d’un passage suffisant constitue un impératif de due diligence avant toute acquisition. L’absence de cette vérification expose l’acquéreur à un contentieux coûteux dont l’issue est fortement contrainte par l’application stricte de l’article 684.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un terrain enclavé au sens du Code civil ?
Un terrain est enclavé lorsqu’il ne dispose d’aucune issue sur la voie publique ou lorsque son issue est insuffisante pour son exploitation normale. L’appréciation de cette insuffisance relève du pouvoir souverain des juges du fond. Une propriété difficilement accessible mais disposant techniquement d’un accès à la voie publique n’est pas enclavée.
Puis-je réclamer un passage sur n’importe quel fonds voisin ?
Si votre terrain est enclavé indépendamment de toute division, vous pouvez réclamer un passage sur le fonds voisin selon l’article 682. Vous devez alors emprunter le trajet le plus court et le moins dommageable. En revanche, si l’enclave résulte de la division d’un fonds unique, l’article 684 vous impose de rechercher le passage sur les parcelles issues de cette division. Même si un autre voisin offre un trajet plus favorable, vous ne pouvez pas l’y contraindre.
Comment se fixe l’indemnité due au propriétaire du fonds servant ?
L’indemnité est proportionnée au dommage occasionné par le passage. Elle couvre la dépréciation du terrain, les troubles d’usage et les éventuels coûts d’aménagement. Le juge du fond fixe le montant souverainement. En cas de désaccord, le propriétaire du fonds servant doit apporter la preuve du préjudice subi.
Quel délai ai-je pour saisir le juge si mon voisin refuse un passage ?
Il n’existe pas de réponse unique en cinq ans. L’article 685 du Code civil distingue l’usage trentenaire qui peut fixer l’assiette et le mode du passage de l’action en indemnité, qui est prescriptible. Le point de départ et la durée doivent être vérifiés selon l’objet précis de l’action. Il reste prudent d’agir rapidement, de dater le refus et de conserver les titres, plans, constats et échanges relatifs au passage.
La division d’un terrain par héritage ou donation-partage relève-t-elle de l’article 684 ?
Oui. L’article 684 s’applique à toute division d’un fonds unique. Cette division peut résulter d’une vente, d’un partage successoral, d’une donation-partage ou d’un lotissement. La Cour de cassation a jugé que la destination du père de famille ne suffisait pas à établir une servitude de passage en dehors de l’article 684. Cette règle s’applique dès lors que l’enclave résulte directement de la division.
Puis-je transformer un passage pédestre en passage automobile ?
Non, sauf si la servitude a été fixée pour une exploitation nécessitant ce mode d’accès. Le juge détermine les modalités d’exercice de la servitude en fonction de la destination des lieux et des besoins d’exploitation du fonds enclavé. Toute modification unilatérale des modalités constitue une excédence de servitude.
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