Avocat sortie d’indivision à Paris : article 815-5-1, vente forcée 2/3, procédure et défense de l’indivisaire minoritaire

Le texte impose un seuil quantitatif précis. Ce sont les droits indivis qui se comptent, non les têtes. Un indivisaire titulaire des deux tiers à lui seul peut déclencher la procédure. Deux indivisaires réunissant ensemble cette quotité le peuvent également, indépendamment du nombre total d’indivisaires.

Code civil, article 815-5-1, alinéa 1 : « Sauf en cas de démembrement de la propriété du bien ou si l’un des indivisaires se trouve dans l’un des cas prévus à l’article 836, l’aliénation d’un bien indivis peut être autorisée par le tribunal judiciaire, à la demande de l’un ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, suivant les conditions et modalités définies aux alinéas suivants. »

La quotité s’apprécie au jour de la déclaration d’intention chez le notaire. Le calcul intègre les acquisitions de droits antérieures (rachats partiels entre coïndivisaires, donations, cessions de quote-part). Le seuil doit être atteint, et non simplement effleuré.

Art. 815-5-1 C. civ.

Deux situations excluent par principe l’application de l’article 815-5-1. La première vise le démembrement de la propriété du bien : lorsque la nue-propriété et l’usufruit coexistent sur le bien indivis, la procédure des deux tiers est fermée. La concurrence entre indivision et démembrement impose un autre régime, celui des articles 815-5 et 815-9 du Code civil.

La seconde exclusion renvoie à l’article 836 du Code civil. Ce texte vise les indivisaires hors d’état de manifester leur volonté, sous tutelle ou éloignés. Lorsque l’un d’eux se trouve dans cette situation, la procédure d’aliénation forcée à la majorité des deux tiers n’est pas ouverte. Le partage doit alors emprunter les voies du partage judiciaire de droit commun.

Code civil, article 836 : « Si l’un des indivisaires se trouve hors d’état de manifester sa volonté, un autre peut se faire habiliter par justice à le représenter, d’une manière générale ou pour certains actes particuliers, les conditions et l’étendue de cette représentation étant fixées par le juge. »

L’identification précoce de l’une de ces deux exclusions est décisive. Une procédure engagée en méconnaissance de l’une d’elles est vouée à l’échec.

Art. 815-5-1 C. civ.Art. 836 C. civ.

Trois textes encadrent l’aliénation d’un bien indivis ; ils ne se substituent pas, ils se complètent. L’article 815 énonce le principe directeur : le partage peut toujours être provoqué. L’article 815-5 autorise le juge à passer outre l’opposition d’un indivisaire lorsque le refus met en péril l’intérêt commun. L’article 815-5-1, plus récent, ouvre une voie majoritaire sans qu’il soit nécessaire d’établir un péril.

Code civil, article 815 : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. »

Le choix entre les trois voies dépend de la situation. Si la quotité de deux tiers n’est pas atteinte mais que la conservation du bien est compromise, l’article 815-5 est l’instrument. Si la quotité est atteinte et qu’aucune urgence ne s’impose, l’article 815-5-1 offre la voie la plus directe. Le partage judiciaire général de l’article 840 reste accessible à titre subsidiaire.

Art. 815 C. civ.Art. 815-5 C. civ.Art. 815-5-1 C. civ.

La procédure s’ouvre devant un notaire. Les indivisaires majoritaires expriment ensemble, à la majorité qualifiée requise, leur intention de procéder à l’aliénation du bien indivis. L’acte notarié constate cette déclaration. Il identifie le bien, mentionne la quote-part de chacun et précise les modalités envisagées de l’aliénation.

Code civil, article 815-5-1, alinéas 2 et 3 : « Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis expriment devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l’aliénation du bien indivis. Dans le délai d’un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires. »

Si l’un des indivisaires minoritaires s’oppose ou garde le silence pendant le délai de trois mois suivant la signification, le notaire constate la situation par procès-verbal. Ce procès-verbal de difficultés ouvre la voie à l’assignation devant le tribunal judiciaire. Sans ce procès-verbal, le juge ne peut autoriser l’aliénation.

Code civil, article 815-5-1, alinéa 4 : « Si l’un ou plusieurs des indivisaires s’opposent à l’aliénation du bien indivis ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal. »

Art. 815-5-1 C. civ.

L’article 815-5-1 fixe au notaire un délai d’un mois pour signifier l’intention d’aliéner aux indivisaires non parties à la déclaration. La rédaction du texte a suscité un contentieux nourri sur la sanction d’un dépassement. La Cour de cassation a tranché : ce délai n’est assorti d’aucune sanction.

Cass. 1re civ., 20 novembre 2019, n° 18-23.762 (motifs) : « Mais attendu que la cour d’appel a exactement retenu que le dépassement du délai d’un mois prévu par l’article 815-5-1, alinéa 3, du code civil, pour signifier à M. S… T… l’acte par lequel les consorts T… avaient exprimé leur intention de vendre l’immeuble indivis, était indifférent, dès lors que ce délai n’est assorti d’aucune sanction, que la signification avait été effective et que l’intéressé avait disposé de trois mois pour manifester son opposition avant l’établissement du procès-verbal par le notaire, conformément aux prescriptions de l’alinéa 4 du même texte ; Et attendu qu’elle a souverainement estimé, sans être tenue de procéder à une recherche inopérante relative à l’état de l’immeuble, que M. S… T… ne démontrait pas que l’aliénation de ce bien portait une atteinte excessive à ses droits ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé. »

L’enseignement est double. Côté majoritaires, un retard du notaire dans la signification n’invalide pas la procédure dès lors que la signification a eu lieu et que le délai de trois mois a couru. Côté minoritaires, il est inutile d’asseoir la défense sur le dépassement du délai d’un mois. La discussion utile porte sur l’effectivité de la signification et sur l’atteinte excessive aux droits.

Art. 815-5-1 C. civ.Cass. 1re civ., 20 nov. 2019, n° 18-23.762

L’aliénation prévue par l’article 815-5-1 du Code civil suppose une autorisation judiciaire. Le contentieux relève du tribunal judiciaire et le ministère d’avocat s’impose. L’assignation est délivrée par les indivisaires majoritaires aux indivisaires minoritaires opposants ou défaillants. Le procès-verbal de difficultés établi par le notaire est joint à l’acte introductif.

Les conclusions des parties porteront sur la régularité du circuit notarial, la quotité de deux tiers, l’absence des cas d’exclusion (démembrement, article 836) et surtout sur le contrôle de l’atteinte excessive aux droits des indivisaires opposants. La représentation par avocat exige une parfaite maîtrise du texte et de la jurisprudence applicable.

Art. 815-5-1 C. civ.Art. 1377 CPC

Le tribunal n’autorise l’aliénation que si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. La notion est volontairement souple. La Cour de cassation en a précisé la portée dans un arrêt publié au Bulletin : l’attachement subjectif au bien, fût-il familial, ne suffit pas.

Cass. 1re civ., 15 janvier 2014, n° 12-28.378 (motifs CA approuvés) : « l’aliénation envisagée par les autres indivisaires ne porte pas une atteinte excessive aux droits de Mme Elisabeth X… ; (…) le seul fait que l’immeuble ait appartenu à ses parents et qu’elle y ait vécu pendant sa jeunesse, ne peut caractériser une atteinte excessive à ses droits ; (…) le fait que Mme Elisabeth X… soit très attachée à l’immeuble familial et qu’elle ait souhaité venir y habiter pendant sa retraite, ne peut contraindre les autres indivisaires à rester en indivision alors qu’elle n’a pu leur proposer aucune solution de rachat de leurs droits indivis. »

L’enseignement est ferme. L’indivisaire minoritaire qui se borne à exposer son attachement affectif au bien sera débouté. Sa défense ne prospérera qu’à condition de proposer une alternative crédible : rachat des droits des majoritaires, offre de financement, projet de partage en nature. À défaut, l’aliénation sera autorisée.

Art. 815-5-1 C. civ.Cass. 1re civ., 15 janv. 2014, n° 12-28.378

L’article 815-5-1 a été introduit par la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009. La question s’est posée de son application aux indivisions nées avant son entrée en vigueur, et notamment aux successions ouvertes antérieurement. La Cour de cassation a tranché en faveur d’une application immédiate aux effets à venir.

Cass. 1re civ., 15 janvier 2014, n° 12-28.378 (motifs) : « Mais attendu qu’après avoir rappelé, à bon droit, par motifs tant propres qu’adoptés, que, sauf si elle en dispose autrement, une loi nouvelle s’applique immédiatement aux situations juridiques non contractuelles en cours au moment de son entrée en vigueur, la cour d’appel en a exactement déduit qu’à défaut de dispositions contraires, l’article 815-5-1 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009, était applicable aux effets à venir d’une indivision existante au jour de l’entrée en vigueur de cette loi. »

L’indivision étant une situation non contractuelle continue, la loi nouvelle régit ses effets futurs. Une succession ouverte en 1995 ou 2005, restée en indivision, est donc soumise au régime de l’article 815-5-1. L’argument tiré de la date d’ouverture de la succession est inopérant.

Art. 815-5-1 C. civ.Cass. 1re civ., 15 janv. 2014, n° 12-28.378

Lorsque le tribunal autorise l’aliénation, celle-ci s’opère par licitation. Le bien est mis aux enchères publiques à la barre du tribunal, selon les règles de la licitation de l’article 1377 du Code de procédure civile et des textes propres à la saisie immobilière le cas échéant. La mise à prix est fixée par le juge sur la base d’une évaluation actualisée.

Code civil, article 815-5-1, alinéa 6 : « Cette aliénation s’effectue par licitation. Les sommes qui en sont retirées ne peuvent faire l’objet d’un remploi sauf pour payer les dettes et charges de l’indivision. »

Le sort du prix obéit à une règle stricte. Le remploi est interdit, sauf pour payer les dettes et charges de l’indivision (impôts, frais de conservation, charges courantes, créances inscrites). Le solde est partagé entre les indivisaires au prorata de leurs quotes-parts. L’indivisaire minoritaire défaillant reçoit sa part en numéraire et ne peut prétendre conserver une part en nature.

Art. 815-5-1 C. civ.Art. 1377 CPC

Le dernier alinéa de l’article 815-5-1 règle l’opposabilité de l’aliénation à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut. La règle est protectrice : la vente lui est opposable, mais à condition que la signification de l’intention d’aliéner ait été régulièrement effectuée.

Code civil, article 815-5-1, alinéa 7 : « L’aliénation effectuée dans les conditions fixées par l’autorisation du tribunal judiciaire est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si l’intention d’aliéner le bien du ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis ne lui avait pas été signifiée selon les modalités prévues au troisième alinéa. »

L’absence ou l’irrégularité de la signification rend la vente inopposable à l’indivisaire concerné. La voie de l’appel reste ouverte contre l’autorisation judiciaire. Le pourvoi en cassation est possible contre l’arrêt confirmatif. Le contrôle de la Cour de cassation porte essentiellement sur la qualification de l’atteinte excessive et sur la régularité du circuit notarial.

Art. 815-5-1 C. civ.

Deux tiers des droits indivis, et non des indivisaires. L’article 815-5-1 du Code civil exige une quotité, pas un nombre de têtes. Un seul indivisaire titulaire de deux tiers peut initier la procédure. Plusieurs indivisaires peuvent se regrouper pour atteindre le seuil. Le calcul se fait au jour de la déclaration d’intention chez le notaire et inclut toutes les acquisitions antérieures de droits.

Oui, par opposition formelle dans le délai de trois mois à compter de la signification par notaire, ou par défense contentieuse devant le tribunal judiciaire saisi par les majoritaires. La défense doit démontrer une atteinte excessive aux droits, l’existence d’un démembrement, un cas de l’article 836 ou une irrégularité de la signification. L’attachement personnel au bien ne suffit pas (Cass. 1re civ., 15 janv. 2014, n° 12-28.378).

Tout notaire peut recueillir la déclaration d’intention. En pratique, le notaire chargé du règlement de la succession ou du dossier d’indivision est privilégié. Il dispose des éléments nécessaires (acte de notoriété, état des droits indivis, identification du bien). La déclaration prend la forme d’un acte authentique signé par les indivisaires majoritaires. Le notaire procède ensuite à la signification dans le mois et au constat des difficultés à l’issue du délai de trois mois.

Non. La Cour de cassation a fermé cet argument. L’attachement subjectif, fût-il familial, ne caractérise pas une atteinte excessive aux droits au sens de l’article 815-5-1. Une défense utile suppose une proposition concrète : offre de rachat des droits des indivisaires majoritaires assortie d’un financement bancaire, projet alternatif crédible, ou démonstration d’un préjudice patrimonial autre que l’affection (Cass. 1re civ., 15 janv. 2014, n° 12-28.378).

Oui. L’article 815-5-1 issu de la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 s’applique aux effets à venir d’une indivision existante au jour de son entrée en vigueur. La Cour de cassation l’a expressément jugé (Cass. 1re civ., 15 janv. 2014, n° 12-28.378). L’indivision étant une situation juridique non contractuelle continue, la loi nouvelle régit ses effets futurs sans rétroactivité véritable. La date d’ouverture de la succession est sans incidence.

L’aliénation n’est pas opposable à l’indivisaire qui n’a pas reçu signification régulière. L’article 815-5-1, alinéa 7, le dit expressément. La sanction est l’inopposabilité de la vente, non sa nullité. L’indivisaire évincé peut donc obtenir la restitution de sa quote-part en nature ou, à défaut, des dommages-intérêts. Le délai d’un mois imparti au notaire pour signifier n’est en revanche pas sanctionné en lui-même (Cass. 1re civ., 20 nov. 2019, n° 18-23.762).