L’acquisition d’un bien immobilier en l’état futur d’achèvement (VEFA) repose sur une promesse de livraison à une date déterminée. Pourtant, les retards de chantier sont fréquents, souvent justifiés par les promoteurs par des « causes légitimes » de suspension. La jurisprudence récente de 2025 et 2026, notamment de la Cour d’appel de Paris, vient durcir le contrôle de ces justifications et préciser l’étendue de l’indemnisation due aux acquéreurs, allant du préjudice de jouissance à la perte de chance fiscale.

Par Maître Reda KOHEN, avocat au barreau de Paris.

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est régie par les articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Au cœur de ce contrat synallagmatique se trouve l’obligation de livraison, qualifiée par la jurisprudence d’obligation de résultat pour le vendeur [[Tribunal judiciaire de Chartres, 1ère ch., 7 janv. 2026, n° 24/03008 : « L’obligation de livraison du logement correspond à une obligation de résultat pour le vendeur. »]]. Cette qualification juridique est essentielle : elle déplace la charge de la preuve sur le promoteur, qui doit démontrer une cause étrangère ou une cause légitime contractuelle pour s’exonérer des conséquences du retard.

Si les contrats de VEFA prévoient quasi-systématiquement des clauses de suspension du délai (intempéries, défaillance d’entreprises, grèves), leur mise en œuvre est désormais soumise à un contrôle de proportionnalité et de sincérité accru par les juges du fond. L’analyse des décisions rendues entre 2024 et 2026 révèle une vigilance particulière sur la force probante des attestations de maître d’œuvre et sur la réalité de l’impact des événements invoqués sur l’organisation du chantier.

I. La rigueur de la preuve des causes légitimes de suspension

L’exonération du promoteur ne saurait résulter de la seule invocation d’un événement listé au contrat. Le juge exige la démonstration d’un lien de causalité direct entre l’événement et l’arrêt effectif des travaux.

A. Le contrôle strict des attestations de maître d’œuvre et des intempéries

Traditionnellement, les promoteurs se contentent de produire des certificats de leur maître d’œuvre pour justifier des jours d’intempéries ou de défaillance. La Cour d’appel de Paris, dans deux arrêts majeurs du 23 mai 2025, a rappelé que ces attestations, bien que contractuellement prévues, ne lient pas le juge et doivent être corroborées par des éléments extrinsèques.

La Cour a ainsi jugé que « les attestations établies par le maître d’œuvre ne peuvent suffire à faire cette preuve » si elles ne sont pas étayées par des relevés météorologiques précis de la station la plus proche [[Cour d’appel de Paris, pôle 4 ch. 1, 23 mai 2025, n° 23/10836]]. Plus encore, les juges vérifient si les intempéries alléguées ont eu un « impact gênant » sur le corps d’état considéré au moment des faits. Ainsi, des jours de pluie ou de vent ne peuvent suspendre le délai si l’immeuble est déjà « hors d’eau » [[Cour d’appel de Paris, pôle 4 ch. 1, 23 mai 2025, n° 23/10775 : « La société [promoteur] est infondée à se prévaloir des intempéries comme étant des causes légitimes de suspension des travaux postérieurement au 17 avril 2019 [date de la mise hors d’eau]. »]].

Cette exigence de précision s’étend à la clause de « doublement du délai » (le report est égal au double de la durée de l’événement). Si cette clause est validée dans son principe par la Cour de cassation [[Cass. civ. 3ème, 23 mai 2019, n° 18-14.212]], son application est désormais limitée aux seuls jours dont l’impact est prouvé heure par heure.

B. La fin de l’exception systématique liée au COVID-19

La crise sanitaire du COVID-19 a longtemps été le « joker » des promoteurs pour justifier des retards de plusieurs mois, voire années. La jurisprudence 2025-2026 siffle la fin de la récréation. Les tribunaux distinguent désormais la période « juridiquement protégée » (12 mars au 23 juin 2020) des périodes ultérieures.

Pour les contrats conclus après le premier confinement, l’aléa sanitaire était prévisible et ne constitue plus un cas de force majeure [[Tribunal judiciaire de Bobigny, ch. 6 sec. 4, 12 janv. 2026, n° 24/03998 : « l’obligation de livraison […] est née le 3 juillet 2020 […] soit une date postérieure à la période juridiquement « protégée » de la crise sanitaire. »]]. De même, le promoteur doit prouver par des documents précis (cas contacts dans les effectifs, rupture de stock de matériaux spécifique au chantier) que les mesures sanitaires ont effectivement ralenti la cadence, une simple attestation générale du maître d’œuvre étant jugée insuffisante.

II. L’étendue de la réparation : vers une indemnisation intégrale

Lorsque le retard est jugé injustifié, l’acquéreur dispose de plusieurs leviers pour obtenir réparation de ses préjudices, tant matériels que moraux.

A. La réparation des préjudices matériels et la perte de chance fiscale

Le préjudice le plus immédiat est le coût du logement de remplacement. Le vendeur peut être condamné à rembourser l’intégralité des loyers versés par l’acquéreur entre la date de livraison contractuelle et la remise effective des clés [[Tribunal judiciaire de Chartres, 1ère ch., 7 janv. 2026, n° 24/03008]]. S’y ajoutent souvent les frais de garde-meuble, de parking, et les intérêts intercalaires du prêt immobilier qui courent inutilement.

Une avancée jurisprudentielle notable en 2026 concerne la perte de l’avantage fiscal (dispositif Pinel). Pour bénéficier de la défiscalisation, l’achèvement doit intervenir dans les 30 mois suivant l’acte authentique. En cas de dépassement dû au promoteur, les tribunaux reconnaissent désormais une « perte de chance » d’obtenir cet avantage, évaluée souverainement par les juges. Le Tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi alloué plus de 12 000 euros à des acquéreurs pour cette perte de chance fiscale [[Tribunal judiciaire de Bobigny, ch. 6 sec. 4, 9 fév. 2026, n° 25/03747 : « Les consorts ont effectivement perdu la possibilité de bénéficier de ce dispositif de réduction d’impôts du fait des manquements de la SCCV. »]].

B. La reconnaissance du préjudice moral et la sanction du dol par réticence

Au-delà des chiffres, le retard de livraison génère un stress et une anxiété profonds pour les familles. La jurisprudence 2025-2026 systématise l’allocation de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, souvent fixés entre 2 000 et 5 000 euros selon l’ampleur du retard [[Tribunal judiciaire de Nanterre, 7ème ch., 10 juil. 2025, n° 22/00155 : condamnation à 5 000 euros de préjudice moral]].

Enfin, la responsabilité du promoteur peut être aggravée s’il est prouvé qu’il connaissait le retard au moment de la signature de la vente et l’a caché à l’acquéreur. La Cour d’appel de Paris a ainsi retenu le « dol par réticence » à l’encontre d’un promoteur qui, participant aux réunions de chantier, ne pouvait ignorer que le délai de trois mois promis était irréalisable [[Cour d’appel de Paris, pôle 4 ch. 1, 23 mai 2025, n° 23/10836]]. Le silence gardé sur un élément dont le promoteur savait le caractère déterminant pour l’acquéreur ouvre droit à des dommages-intérêts autonomes sur le fondement de l’article 1137 du Code civil.

En conclusion, l’acquéreur en VEFA n’est plus désarmé face aux défaillances des promoteurs. La rigueur probatoire imposée par les cours d’appel en 2025 et 2026 sécurise l’exécution des contrats et garantit une indemnisation plus proche de la réalité des préjudices subis.

À propos de l’auteur :
Maître Reda KOHEN est avocat au barreau de Paris, spécialisé en droit immobilier et droit des affaires. Le cabinet accompagne les acquéreurs et investisseurs dans leurs litiges contre les promoteurs immobiliers.
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