Depuis l’annonce d’un assouplissement possible des règles sur les passoires thermiques, beaucoup de bailleurs se posent la même question : peut-on remettre en location un logement DPE G si des travaux sont prévus ? La réponse utile, au 14 mai 2026, tient en deux temps. Le droit actuellement applicable reste strict : un logement classé G est considéré comme non décent pour les nouveaux baux, renouvellements ou reconductions concernés depuis le 1er janvier 2025. Le projet politique discuté au printemps 2026 pourrait ouvrir un sursis lorsqu’un engagement de travaux sérieux existe, mais il ne faut pas confondre annonce, projet de loi et droit déjà en vigueur.

L’enjeu est très concret. Un propriétaire qui signe trop vite un bail peut s’exposer à une contestation du locataire, à une demande de mise en conformité, à un gel du loyer, voire à un contentieux sur la décence énergétique. Un locataire qui accepte un logement classé G sans vérifier les pièces peut, de son côté, se retrouver dans un logement difficile à chauffer et devoir agir après l’entrée dans les lieux. Dans les deux cas, la question centrale n’est pas seulement « DPE G location », mais « quelles preuves, quelles clauses et quel recours si les travaux promis ne sont pas faits ? ».

Ce que dit le droit applicable aujourd’hui sur le DPE G en location

Le site officiel Service-Public rappelle que les logements étiquetés G au diagnostic de performance énergétique sont considérés comme non décents depuis le 1er janvier 2025 pour les contrats de location signés, renouvelés ou reconduits tacitement à compter de cette date. Le calendrier légal prévoit ensuite l’extension aux logements classés F à compter du 1er janvier 2028, puis aux logements classés E à compter du 1er janvier 2034. La source officielle utile est ici : les passoires thermiques les moins bien isolées ne peuvent plus être mises en location.

Concrètement, le bailleur doit délivrer un logement décent. Si le logement est classé G et que le bail entre dans le champ de l’interdiction, le risque juridique ne disparaît pas parce que le propriétaire promet oralement de faire des travaux. Le locataire peut demander le DPE, signaler la non-conformité et engager une démarche amiable puis judiciaire si rien n’avance. Le DPE doit aussi être fourni dans le dossier de diagnostic technique, ce qui permet au locataire de vérifier la classe énergétique avant de signer.

Le projet d’assouplissement évoqué au printemps 2026 s’inscrit dans un contexte de tension locative. Le ministère chargé du logement indique que le plan Relance logement vise à répondre à une chute de l’offre locative et à augmenter le nombre de logements disponibles. Cette actualité ne supprime pas, à elle seule, les règles de décence déjà applicables. Elle explique surtout pourquoi les bailleurs, les syndics et les locataires surveillent de très près le traitement des logements F et G en 2026. Source de contexte : Relance logement : un nouveau dispositif pour faciliter l’achat et la location de logements.

Si un sursis travaux est adopté, l’engagement devra être prouvable

L’angle pratique est là : un « engagement de travaux » n’a de valeur que s’il est daté, précis et contrôlable. Un bailleur qui veut sécuriser une remise en location doit éviter les formules vagues du type « des travaux seront réalisés prochainement ». Un juge regardera les pièces : devis signé, calendrier d’intervention, nature des travaux, objectif énergétique visé, financement identifié, démarches auprès de la copropriété, demandes d’autorisation et échanges avec le syndic.

Pour une maison individuelle, la preuve est souvent plus directe : devis d’isolation, remplacement d’un système de chauffage, ventilation, menuiseries, audit énergétique, plan de financement. Pour un appartement en copropriété, le dossier est plus fragile car une partie de la performance dépend parfois des parties communes, de la façade, de la toiture, du chauffage collectif ou de décisions d’assemblée générale. Le bailleur doit alors distinguer les travaux qu’il maîtrise dans son lot privatif et ceux qui exigent un vote collectif.

Un engagement sérieux devrait contenir au minimum cinq éléments : le DPE actuel, les travaux prévus, le professionnel retenu ou consulté, un calendrier réaliste et la conséquence attendue sur la classe énergétique. Sans ces éléments, l’engagement risque de n’être qu’une promesse de confort. Pour un locataire, il est préférable de demander ces pièces avant de signer ou, si le bail est déjà signé, par écrit dès que le doute apparaît.

Quelle clause insérer dans le bail pour éviter un conflit ?

Si le droit évolue et permet un bail avec engagement de travaux, la clause devra être rédigée de manière opérationnelle. Elle doit éviter deux excès : une clause trop favorable au bailleur, qui promet sans délai réel, et une clause trop imprécise, impossible à exécuter. L’objectif est de transformer une promesse en obligations vérifiables.

Une clause utile peut préciser la classe DPE actuelle, la date du diagnostic, la liste des travaux envisagés, la date limite de commencement, la date prévisionnelle de fin, les contraintes éventuelles de copropriété et l’obligation d’information du locataire. Elle peut aussi prévoir la remise de justificatifs : devis, factures, convocations d’assemblée générale, procès-verbal de vote, refus éventuel de la copropriété, nouveau DPE après travaux.

Le bailleur doit rester prudent : il ne faut pas promettre un résultat certain si celui-ci dépend d’un vote de copropriété ou d’une autorisation administrative. En revanche, il peut s’engager sur des démarches précises et datées. Pour le locataire, la clause doit permettre de savoir quoi demander si les travaux ne démarrent pas : mise en demeure, justificatifs, réduction amiable du loyer, saisine de la commission départementale de conciliation ou action judiciaire selon le litige.

Que peut faire le locataire si les travaux promis ne sont pas réalisés ?

Le locataire ne doit pas se contenter d’appels téléphoniques. Il faut construire un dossier écrit. La première étape consiste à demander le DPE et les justificatifs annoncés au bailleur ou à l’agence. La deuxième consiste à envoyer un courrier recommandé décrivant le problème : logement classé G, inconfort thermique, promesse de travaux, absence de calendrier, absence de justificatifs ou retard.

Si le logement ne répond pas aux exigences de décence, le locataire peut demander la mise en conformité. Selon les circonstances, il peut aussi solliciter une réduction de loyer ou une indemnisation, mais il faut éviter l’erreur fréquente consistant à arrêter de payer le loyer sans décision ni accord. Une suspension unilatérale expose à une procédure d’impayés. La stratégie la plus sûre consiste à documenter, mettre en demeure, puis saisir le bon interlocuteur ou le tribunal si nécessaire.

Les preuves utiles sont simples : bail, DPE remis ou absence de DPE, annonces immobilières, échanges avec l’agence, photos, factures d’énergie, relevés de température lorsque le chauffage est en cause, attestations, devis ou documents de copropriété transmis. Plus le dossier est factuel, plus il est exploitable.

Que doit faire le bailleur avant de signer un bail sur un logement DPE G ?

Le bailleur doit d’abord vérifier si le bail envisagé est autorisé au regard de la règle actuelle. Il ne doit pas partir du principe qu’un projet de réforme suffit à neutraliser l’interdiction. Tant que le texte d’assouplissement n’est pas adopté et applicable, la prudence impose de raisonner sur les règles en vigueur.

Ensuite, il faut décider si le logement peut être rénové rapidement. Si les travaux sont seulement hypothétiques, la remise en location est risquée. Si les travaux sont financés, techniquement identifiés et programmés, le bailleur doit réunir les pièces avant la signature. En copropriété, il doit aussi vérifier le règlement de copropriété, les derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le plan pluriannuel de travaux lorsqu’il existe et les démarches déjà engagées par le syndic.

Le bailleur doit enfin anticiper la communication avec le locataire. Une information claire réduit le risque de contentieux. Une information incomplète peut produire l’effet inverse : le locataire découvre après coup que le logement est classé G, que les travaux ne sont pas votés ou que le bailleur n’a aucun calendrier fiable. Dans cette situation, le litige devient presque inévitable.

Copropriété : le point de blocage le plus fréquent

Les logements DPE G situés en copropriété posent une difficulté particulière. Le bailleur peut parfois améliorer le logement par des travaux privatifs, mais certaines corrections dépendent de décisions collectives : isolation par l’extérieur, toiture, chauffage collectif, ventilation, parties communes. Un bailleur ne peut pas toujours imposer seul ces travaux.

Cela ne signifie pas qu’il est sans obligation. Il doit prouver ce qu’il a fait : demande d’inscription à l’ordre du jour, vote en assemblée générale, échanges avec le syndic, devis, audit, refus ou report. En cas de conflit, ces pièces permettent de distinguer le bailleur qui subit un blocage réel de celui qui n’a rien entrepris.

Pour les copropriétaires bailleurs parisiens et franciliens, la difficulté est renforcée par le bâti ancien, les contraintes architecturales et les délais pratiques des assemblées générales. Dans un immeuble ancien à Paris, un simple changement de fenêtres ou une isolation visible peut nécessiter des vérifications supplémentaires. Le bailleur doit donc préparer son dossier plus tôt, surtout si le renouvellement du bail approche.

Paris et Île-de-France : pourquoi le sujet est plus sensible

À Paris et en Île-de-France, le parc locatif est tendu et beaucoup de logements anciens sont concernés par les classes énergétiques défavorables. Le sujet DPE G est donc immédiatement contentieux : le bailleur veut louer vite, le locataire veut un logement disponible, mais le risque juridique apparaît au moment de la signature, de la reconduction ou de la demande de travaux.

Le bon réflexe est de ne pas traiter le DPE comme un simple document administratif. C’est une pièce de stratégie locative. Avant de signer, il faut savoir si le logement est louable, si le loyer peut être révisé, si des travaux sont juridiquement possibles, si la copropriété bloque et quel recours peut être engagé. Pour un accompagnement sur un bail d’habitation, la page avocat bail d’habitation à Paris peut servir de point d’entrée.

Si le litige bascule vers des impayés parce que le locataire retient le loyer ou parce que le bailleur engage une procédure, la méthode change. Il faut alors sécuriser le commandement, les échanges et les demandes reconventionnelles. Le cabinet traite aussi ces situations via la page avocat recouvrement de loyers à Paris.

Les 7 vérifications à faire avant de signer ou de contester

Avant la signature ou la contestation, vérifiez d’abord la date du DPE et sa classe exacte. Ensuite, contrôlez si le bail est nouveau, renouvelé ou reconduit, car la règle applicable peut dépendre du moment. Troisièmement, demandez le dossier de diagnostic technique complet. Quatrièmement, exigez des preuves écrites si des travaux sont annoncés. Cinquièmement, distinguez les travaux privatifs et les travaux de copropriété. Sixièmement, gardez une trace de tous les échanges avec le bailleur, l’agence ou le syndic. Septièmement, ne prenez pas de décision radicale sur le loyer sans avoir vérifié les risques procéduraux.

Cette méthode évite deux erreurs symétriques. Côté bailleur : croire qu’un projet de réforme suffit à autoriser immédiatement la location d’un logement G. Côté locataire : croire qu’un mauvais DPE autorise automatiquement l’arrêt du paiement du loyer. Le bon dossier est celui qui documente la règle applicable, la promesse de travaux et le préjudice concret.

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