Les travaux reviennent au centre des litiges locatifs. Depuis les annonces gouvernementales du 23 avril 2026 sur la relance du logement et la remise sur le marché de logements classés F ou G sous condition de rénovation énergétique, de nombreux bailleurs vont devoir faire réaliser des travaux dans des logements déjà occupés. Pour le locataire, la question est immédiate : faut-il laisser entrer les entreprises, peut-on refuser les travaux, et à partir de quand demander une baisse de loyer ?

La réponse n’est ni « le locataire doit tout accepter », ni « le propriétaire peut entrer quand il veut ». Le bailleur doit notifier les travaux, respecter leurs modalités, éviter les conditions abusives ou dangereuses et, si les travaux durent plus de 21 jours, appliquer une diminution du loyer à proportion de la gêne subie. Si le logement devient inhabitable ou dangereux, le locataire peut demander au juge d’interrompre les travaux, d’ordonner des mesures utiles, voire de tirer les conséquences sur le bail.

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Sources de base : loi du 6 juillet 1989, article 7, Code civil, article 1724, Service-Public sur les travaux à la charge du propriétaire, annonce gouvernementale logement du 23 avril 2026.

Quels travaux le locataire doit-il laisser faire ?

Le locataire doit permettre l’accès au logement pour certaines catégories de travaux. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 vise notamment :

• les travaux d’amélioration des parties communes ou privatives du même immeuble ;
• les travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal du logement ;
• les travaux d’amélioration de la performance énergétique dans le logement ;
• les travaux nécessaires pour permettre au bailleur de délivrer un logement conforme à ses obligations.

Cela couvre par exemple des travaux de réparation après dégât des eaux, de remise aux normes électriques, de ventilation, de chauffage, de traitement d’humidité, d’isolation ou de rénovation énergétique. Dans un immeuble en copropriété, les travaux peuvent aussi être décidés au niveau de l’immeuble : isolation, canalisations, ventilation, ravalement avec intervention dans les lots, colonnes techniques.

Mais l’accès n’est pas automatique. Avant le début des travaux, le bailleur doit informer le locataire de leur nature et de leurs modalités d’exécution. La notification doit être remise en main propre ou envoyée par lettre recommandée avec avis de réception. Elle doit permettre au locataire de comprendre ce qui va être fait, quand, pendant combien de temps, dans quelles pièces, avec quelles contraintes pratiques.

Le propriétaire peut-il entrer dans le logement sans accord ?

Non. Même lorsque les travaux sont justifiés, le logement reste le domicile du locataire. Le propriétaire, l’agence, le syndic ou l’entreprise ne peuvent pas entrer librement, conserver un double de clé pour intervenir sans rendez-vous, ni imposer des passages flous.

En pratique, il faut organiser des créneaux. Le locataire doit coopérer lorsqu’il s’agit de travaux légitimes, mais il peut exiger une information concrète : dates, horaires, zones concernées, durée prévisible, identité des intervenants, accès à l’eau, à l’électricité, à la salle de bains, à la cuisine, protection des meubles et nettoyage.

Les travaux ne peuvent pas être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Cette règle est souvent oubliée. Elle compte dans les petits logements, en télétravail, avec enfants, ou lorsque le chantier impose du bruit, de la poussière, des coupures d’eau ou un déplacement des meubles.

À partir de quand demander une baisse de loyer ?

Le seuil central est celui de 21 jours.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 renvoie aux deux derniers alinéas de l’article 1724 du Code civil. Lorsque les réparations durent plus de 21 jours, le prix du bail doit être diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a été privé. Service-Public reprend ce principe : si les travaux à la charge du propriétaire durent plus de 21 jours, le propriétaire doit accorder une baisse de loyer proportionnelle à leur durée.

Ce n’est pas une prime forfaitaire. La baisse se calcule en fonction de deux critères :

• la durée réelle de privation ou de gêne au-delà du seuil ;
• la partie du logement inutilisable ou très dégradée dans son usage.

Exemple simple : un appartement de trois pièces loué 1 500 euros par mois, dont une chambre devient inutilisable pendant 45 jours à cause d’un chantier. Le calcul peut partir d’une quote-part de surface ou d’usage, puis être ajusté selon les nuisances : poussière, bruit, coupures, impossibilité d’utiliser normalement la pièce, nécessité de dormir ailleurs. Il ne faut pas appliquer mécaniquement un pourcentage sans preuve. Le bon dossier contient un calendrier et des éléments concrets.

Les 21 jours se comptent comment ?

Le texte parle de durée des réparations. En pratique, le litige porte souvent sur le point de départ et la continuité du chantier.

Le propriétaire peut soutenir que les travaux n’ont duré que quinze jours effectifs. Le locataire peut répondre que le logement est resté partiellement inutilisable pendant six semaines, même si l’entreprise n’était présente que par intermittence. La vraie question est l’atteinte à la jouissance : pendant combien de jours le locataire a-t-il été privé d’une pièce, d’un équipement essentiel ou d’un usage normal ?

Il faut donc noter :

• la date d’installation du chantier ;
• les jours d’intervention ;
• les jours sans intervention mais avec pièce condamnée, meubles déplacés, bâches, coupure ou danger ;
• la date de restitution effective de l’usage normal ;
• les relances envoyées au propriétaire ou à l’agence.

Un simple « les travaux ont duré longtemps » ne suffit pas. Un tableau daté avec photos, mails et constats est beaucoup plus utile.

Peut-on refuser les travaux ?

Le refus pur et simple est risqué si les travaux sont nécessaires, correctement notifiés et organisés. Le bailleur peut reprocher au locataire de bloquer l’entretien du logement, la réparation d’un désordre ou la mise en conformité énergétique. Il peut demander au juge d’ordonner l’accès.

En revanche, le locataire peut contester les modalités. L’article 7 prévoit que si les travaux, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire, ne respectent pas la notification, ou rendent l’utilisation du logement impossible ou dangereuse, le juge peut interdire ou interrompre les travaux.

Le mot important est « modalités ». Le locataire ne gagne pas forcément en disant « je refuse tous travaux ». Il est souvent plus efficace de dire :

• les travaux ne sont pas correctement notifiés ;
• les dates changent sans préavis ;
• l’entreprise veut intervenir le week-end sans accord ;
• la salle de bains, la cuisine ou le chauffage sont inutilisables ;
• le logement devient dangereux pour un enfant, une personne âgée ou une personne malade ;
• les meubles ne sont pas protégés ;
• la durée réelle dépasse la durée annoncée ;
• aucune baisse de loyer n’est proposée malgré plus de 21 jours.

Cette position est plus solide, car elle ne nie pas le droit du bailleur à faire les travaux. Elle encadre les abus.

Que faire si le logement devient inhabitable ?

Lorsque les travaux rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du locataire et de sa famille, l’article 1724 du Code civil ouvre une issue plus forte : le locataire peut faire résilier le bail. Dans un contentieux réel, cela suppose de démontrer l’inhabitabilité ou le danger, pas seulement l’inconfort.

Les situations les plus sensibles sont les suivantes :

• absence durable de salle de bains ou de toilettes ;
• coupure d’eau, d’électricité ou de chauffage ;
• poussières ou produits incompatibles avec l’occupation ;
• plafond ouvert, sols démontés, fils apparents ;
• impossibilité de dormir ou de cuisiner normalement ;
• logement occupé par un enfant, une personne vulnérable ou une personne télétravaillant sans alternative raisonnable.

Le relogement n’est pas automatique dans tous les cas. Il dépend des circonstances, des obligations du bailleur, de l’origine du chantier, de la durée et de la gravité de la privation. Mais si le propriétaire annonce un chantier qui empêche réellement l’usage normal du logement pendant plusieurs semaines, il faut poser la question par écrit avant le début des travaux : solution temporaire, baisse de loyer, calendrier, protection du mobilier, état des lieux avant/après.

Quelle indemnisation demander ?

Le premier levier est la réduction du loyer. Elle est proportionnelle. Elle peut être demandée amiablement, puis judiciairement si le bailleur refuse.

Le second levier est le préjudice de jouissance. Il suppose de démontrer une faute ou un manquement du bailleur : retard anormal, mauvaise organisation, non-respect des engagements, défaut d’entretien, logement indécent, absence de réaction malgré alertes, chantier dangereux, trouble persistant après travaux.

La jurisprudence récente confirme l’importance de la preuve. Un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 6 mars 2025 rappelle l’application de l’article 1724 : lorsque des réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail est diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire a été privé. Source : TJ Paris, 6 mars 2025, RG 24/07186.

Dans un arrêt du 11 février 2025, la cour d’appel de Paris a aussi examiné un trouble de jouissance lié à des désordres persistants et aux délais d’intervention du bailleur. La décision montre que les juges regardent les dates de signalement, les constats, les propositions de relogement et la période réelle d’indemnisation. Source : CA Paris, 11 février 2025, RG 22/13750.

Autre décision utile : le tribunal judiciaire de Paris, le 24 avril 2026, a retenu un trouble de jouissance dans un dossier de bail d’habitation et a rappelé que le bailleur reste tenu d’entretenir le bien même lorsque certains troubles prennent naissance dans l’immeuble ou impliquent des tiers. Source : TJ Paris, 24 avril 2026, RG 25/09685.

Ces décisions ne signifient pas que tout chantier donne droit à une indemnité élevée. Elles signifient surtout que le juge indemnise un dossier documenté, pas une impression générale.

Comment calculer une demande crédible ?

Il faut éviter les demandes fantaisistes. Une baisse de 100 % du loyer pendant deux mois n’est crédible que si le logement était réellement inutilisable. À l’inverse, une réduction symbolique peut être insuffisante si une salle de bains, une chambre ou le chauffage a été indisponible pendant plusieurs semaines.

Méthode pratique :

1. Identifier le loyer hors charges ou le loyer total selon la demande.
2. Lister les jours où le logement était partiellement ou totalement inutilisable.
3. Estimer la part d’usage perdue : chambre, salle de bains, cuisine, séjour, chauffage, eau chaude.
4. Ajouter les contraintes spécifiques : télétravail impossible, enfant, maladie, frais de nuitée, garde-meuble, nettoyage.
5. Déduire les périodes où les travaux n’empêchaient pas réellement l’usage.
6. Demander une réduction lisible, justifiée par un tableau.

Exemple : loyer de 1 200 euros, salle de bains inutilisable pendant 35 jours, logement occupé par un couple avec enfant. Le locataire peut demander une réduction calculée sur la période et l’importance de la salle de bains dans l’usage quotidien, puis ajouter des justificatifs de frais si des dépenses réelles ont été engagées.

Le but n’est pas seulement d’obtenir un chiffre. Le but est de rendre la contestation du bailleur difficile.

Les erreurs à éviter côté locataire

Première erreur : refuser l’accès sans proposer de créneaux. Cela peut se retourner contre le locataire si les travaux sont nécessaires.

Deuxième erreur : attendre la fin du chantier sans écrire. Il faut signaler rapidement les nuisances, les retards, les changements de programme et l’absence de baisse de loyer.

Troisième erreur : cesser de payer le loyer sans décision ni accord. Même en cas de litige, l’arrêt unilatéral du paiement expose à un commandement de payer et à une procédure d’expulsion. Il vaut mieux demander la réduction, saisir le juge si nécessaire, ou envisager une consignation encadrée.

Quatrième erreur : mélanger petits désagréments et impossibilité d’habiter. Le dossier doit distinguer la gêne normale, la privation partielle et la situation dangereuse ou inhabitable.

Cinquième erreur : ne pas conserver les preuves. Photos datées, vidéos courtes, mails, lettres recommandées, SMS, constats de commissaire de justice, attestations de voisins, factures de nettoyage ou d’hébergement peuvent changer l’issue.

Les erreurs à éviter côté bailleur

Le bailleur doit anticiper. Une notification vague du type « des travaux auront lieu prochainement » est fragile. Il faut préciser la nature, les dates, les modalités, les conséquences pratiques et les contacts.

Il faut aussi éviter d’annoncer une durée irréaliste. Si le chantier prévu pour dix jours dure deux mois, le locataire pourra soutenir que le bailleur a mal organisé l’opération ou n’a pas respecté les modalités annoncées.

Enfin, il faut traiter la baisse de loyer avant que le conflit ne s’envenime. Lorsque le seuil de 21 jours est dépassé et qu’une pièce est inutilisable, une proposition proportionnée peut éviter une procédure. À l’inverse, refuser toute discussion peut transformer un chantier technique en contentieux locatif.

Paris et Île-de-France : pourquoi l’angle local compte

À Paris et en Île-de-France, les logements sont souvent petits, les loyers élevés et les travaux en copropriété fréquents. Une cuisine condamnée dans un studio parisien n’a pas le même impact qu’une pièce secondaire dans une grande maison. Une coupure d’ascenseur, une colonne d’eau remplacée, une salle d’eau inaccessible ou une intervention énergétique dans un deux-pièces peut rendre la vie quotidienne très difficile.

Le tribunal compétent est en principe le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement. Pour un logement situé à Paris, le contentieux se prépare avec une chronologie précise, car les dossiers mélangent souvent bailleur, agence, syndic, entreprise et assurance. En petite couronne ou grande couronne, la même logique s’applique : il faut identifier l’interlocuteur responsable et ne pas laisser l’agence renvoyer indéfiniment vers le syndic ou l’entreprise.

Pour replacer le litige dans une stratégie plus large de bail d’habitation, décence, expulsion, copropriété ou responsabilité du bailleur, vous pouvez consulter la page pilier du cabinet : avocat en droit immobilier à Paris.

Checklist des pièces à réunir

Pour le locataire :

• bail et état des lieux ;
• notification des travaux ;
• échanges avec le bailleur, l’agence, le syndic et l’entreprise ;
• calendrier réel du chantier ;
• photos ou vidéos datées ;
• preuves des coupures ou pièces inutilisables ;
• demandes de baisse de loyer ;
• justificatifs de frais subis ;
• certificat médical ou élément de vulnérabilité si pertinent ;
• constat de commissaire de justice en cas de litige lourd.

Pour le bailleur :

• motif des travaux ;
• devis, ordre de service ou décision de copropriété ;
• notification remise au locataire ;
• calendrier prévisionnel et mises à jour ;
• preuves des rendez-vous proposés ;
• preuves d’obstruction éventuelle du locataire ;
• proposition de baisse de loyer si le seuil de 21 jours est dépassé ;
• procès-verbal de réception ou preuve de fin de chantier.

Que faire maintenant ?

Si les travaux n’ont pas commencé, il faut demander une notification complète et proposer des créneaux écrits. Si la durée annoncée dépasse 21 jours, il faut demander dès maintenant les modalités de réduction du loyer.

Si le chantier est en cours, il faut tenir un journal quotidien : pièces concernées, présence des entreprises, nuisances, coupures, photos, messages envoyés. Il faut demander une régularisation dès que le seuil de 21 jours devient probable.

Si le bailleur refuse toute baisse ou si le logement devient dangereux, il faut préparer une mise en demeure. En urgence, le juge peut être saisi pour interrompre des travaux abusifs ou dangereux. Hors urgence, la demande portera sur la réduction du loyer, le préjudice de jouissance, la réalisation des travaux ou les conséquences sur le bail.

Le bon réflexe est de transformer la gêne en dossier probatoire. C’est ce qui distingue une réclamation faible d’une demande sérieuse.

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.

Le cabinet peut analyser la notification de travaux, la durée du chantier, la privation de jouissance et les preuves disponibles afin d’évaluer rapidement la baisse de loyer ou le recours possible.

Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.

Pour un logement situé à Paris ou en Île-de-France, la chronologie des travaux, les photos et les échanges avec l’agence, le bailleur ou le syndic doivent être vérifiés avant toute mise en demeure.

Appelez le 06 46 60 58 22 ou utilisez le formulaire de contact du cabinet.