Depuis le 1er janvier 2026, les plafonds des frais d’agence de location imputables au locataire ont été revalorisés. Le changement est discret, mais il touche une situation très concrète : le locataire qui signe un bail et découvre une facture d’honoraires élevée, ou le propriétaire qui ne comprend pas pourquoi une partie des frais reste à sa charge.

La règle centrale n’a pas changé : tout ne peut pas être mis sur le locataire. L’agence peut partager certains honoraires, mais seulement pour quatre prestations précises : la visite du logement, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’état des lieux d’entrée. Les autres frais de mise en location, de publicité, de recherche du locataire, d’entremise ou de gestion locative restent à la charge du bailleur.

La nouveauté 2026 tient surtout aux montants. Pour un logement d’habitation loué vide ou meublé à titre de résidence principale, la part du locataire est plafonnée par mètre carré de surface habitable. A Paris et dans une grande partie de l’Île-de-France, le plafond le plus élevé peut s’appliquer. Une erreur de zone, de surface ou de répartition peut donc représenter plusieurs dizaines, parfois plusieurs centaines d’euros.

L’enjeu juridique est simple : si le locataire a payé plus que ce que la loi autorise, il peut demander un remboursement. Si le bailleur supporte mal une facture d’agence, il doit aussi vérifier que l’agence ne lui présente pas comme « obligatoire » une ventilation contraire au mandat ou au bail. Pour un contentieux locatif plus large, le cabinet intervient en droit du bail d’habitation et contentieux locatif.

Quels frais d’agence le locataire peut-il payer en 2026 ?

L’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe : la rémunération de l’intermédiaire chargé de l’entremise ou de la négociation d’une mise en location est à la charge exclusive du bailleur. Le locataire ne participe qu’à certains honoraires limitativement énumérés.

Le locataire peut donc être appelé à payer une partie des frais liés à :

• la visite du logement ;
• la constitution de son dossier ;
• la rédaction du bail ;
• l’état des lieux d’entrée.

Ces frais ne sont pas librement transférables au locataire. Deux limites se cumulent. D’abord, la part du locataire ne peut pas dépasser celle facturée au bailleur pour la même prestation. Ensuite, elle doit rester sous le plafond réglementaire calculé au mètre carré.

En pratique, il faut donc regarder trois éléments sur la facture : la surface habitable du logement, la zone géographique et la part réellement facturée au propriétaire. Le plafond au mètre carré ne suffit pas si l’agence facture moins au bailleur : dans ce cas, la part du locataire doit aussi baisser.

Les plafonds 2026 à connaître

Les plafonds ont été révisés par l’arrêté du 17 juillet 2025, applicable à compter du 1er janvier 2026, selon le mécanisme prévu par le décret du 1er août 2014.

Pour les frais de visite, de dossier et de rédaction du bail, la part imputable au locataire est plafonnée ainsi :

Zone du logement	Plafond 2026 TTC par m² de surface habitable
Zone très tendue	12,10 €
Zone tendue	10,09 €
Zone non tendue	8,07 €

Pour l’état des lieux d’entrée, le plafond est distinct : 3,03 € TTC par m² de surface habitable, quelle que soit la zone.

Ces montants concernent uniquement la part du locataire. Ils n’autorisent pas l’agence à facturer automatiquement le maximum. Il faut toujours comparer le plafond avec la moitié des frais facturés et avec la part mise à la charge du bailleur.

Exemple de calcul pour un logement à Paris

Prenons un appartement de 25 m² situé à Paris. Paris relève de la zone très tendue pour ce calcul.

Pour les frais de visite, dossier et rédaction du bail, le plafond locataire est de :

25 m² x 12,10 € = 302,50 € TTC.

Si l’agence facture 700 € TTC pour ces prestations, la moitié est de 350 €. Le locataire ne peut pas payer 350 €, car le plafond au mètre carré est inférieur. Sa part maximale est donc de 302,50 € TTC. Le solde reste à la charge du bailleur.

Pour l’état des lieux d’entrée, le calcul est séparé :

25 m² x 3,03 € = 75,75 € TTC.

Si l’état des lieux d’entrée est facturé 170 € TTC, la moitié est de 85 €. Là encore, le plafond au mètre carré est inférieur : le locataire ne doit pas payer plus de 75,75 € TTC.

Dans cet exemple, la part maximale totale du locataire est donc de 378,25 € TTC, à condition que les montants facturés au bailleur permettent bien cette répartition. Si une agence réclame 450 €, 500 € ou davantage au locataire pour ce même logement, la facture doit être vérifiée ligne par ligne.

Les frais que le locataire ne doit pas payer

Plusieurs factures deviennent contestables parce qu’elles mélangent les frais partageables et les frais qui relèvent uniquement du bailleur.

Le locataire ne doit pas payer les frais d’annonce, de diffusion de l’offre, de recherche d’un locataire, de négociation, de mandat de location ou de gestion locative. Ces postes relèvent de la mise en location et de la relation entre le propriétaire et son agence.

Il ne doit pas non plus payer un état des lieux de sortie amiable et contradictoire. Une clause qui mettrait cet état des lieux de sortie à sa charge doit être écartée. La situation est différente si un commissaire de justice intervient parce que l’état des lieux amiable n’a pas pu être réalisé : dans ce cas, un régime spécifique de partage peut s’appliquer.

Le locataire ne doit pas payer simplement parce qu’il a visité le logement, envoyé un dossier ou réservé un créneau. Les honoraires de visite, de dossier et de bail ne sont dus qu’à la signature du bail. Les honoraires d’état des lieux d’entrée ne sont dus qu’après réalisation de cette prestation.

Comment repérer une surfacturation ?

La première alerte est une facture globale, sans détail. Une facture qui indique seulement « honoraires de location » ou « frais d’agence » ne permet pas de contrôler la répartition. Il faut demander le détail des prestations : visite, dossier, bail, état des lieux d’entrée, gestion, publicité, mandat, état des lieux de sortie.

La deuxième alerte est une facture calculée sur la surface au sol au lieu de la surface habitable. Les plafonds 2026 sont calculés sur la surface habitable. Pour un logement avec mezzanine, combles, sous-pente ou annexes, la différence peut être importante.

La troisième alerte est l’oubli de la limite de moitié. Même si le plafond au mètre carré permet théoriquement de facturer 302,50 € au locataire, l’agence ne peut pas lui imputer cette somme si elle ne facture que 400 € au total au titre des prestations partageables : la part du locataire serait alors limitée à 200 €.

La quatrième alerte est l’ajout d’une ligne « gestion locative », « recherche locataire », « publicité » ou « mandat » dans la part locataire. Ces frais ne sont pas partageables avec le locataire lors de la mise en location.

Que faire si les frais d’agence sont trop élevés ?

Il faut d’abord récupérer les documents utiles : bail signé, état des lieux d’entrée, facture de l’agence, mandat si le propriétaire l’a, annonce publiée, échanges de courriels ou SMS, justificatif de paiement et indication de la surface habitable.

Ensuite, le calcul doit être refait en deux temps. Pour la visite, le dossier et le bail, on applique le plafond de la zone. Pour l’état des lieux d’entrée, on applique le plafond national de 3,03 € TTC par m². Puis on compare chaque résultat avec la moitié des frais facturés par l’agence.

Si un trop-payé apparaît, le locataire peut adresser une demande écrite de remboursement à l’agence, avec le calcul. Le courrier doit rester factuel : surface, zone, montant facturé, plafond applicable, montant qui aurait dû être imputé au locataire, somme à restituer. Il est utile de joindre les pièces, sans envoyer d’originaux.

Si l’agence refuse ou ne répond pas, le dossier peut être porté devant les voies de règlement amiable ou judiciaires adaptées au montant et à la nature du litige. Dans les petits litiges locatifs, une tentative amiable structurée permet souvent d’obtenir une réponse, surtout lorsque le calcul est précis et que les textes sont cités.

Bailleurs : pourquoi vérifier aussi votre facture ?

Le sujet ne concerne pas seulement les locataires. Un propriétaire peut découvrir que l’agence a présenté la revalorisation 2026 comme une hausse automatique des frais supportés par tous, sans distinguer ce qui est légalement partageable et ce qui relève du mandat.

Le bailleur doit vérifier deux choses. D’abord, le mandat de location : il détermine les prestations commandées, leur prix et leur mode de facturation. Ensuite, la cohérence avec le bail et la facture locataire : si l’agence impute au locataire une part trop élevée, le propriétaire peut se retrouver au centre d’une contestation, alors même que l’erreur vient de la ventilation faite par l’intermédiaire.

Un bailleur prudent conserve le mandat, la facture détaillée et le justificatif de répartition. Il évite aussi de répondre trop vite à la place de l’agence lorsqu’un locataire réclame un remboursement : il faut d’abord identifier la ligne contestée, le texte applicable et la somme réellement en cause.

Paris et Île-de-France : le point qui change souvent le montant

La qualification de la zone est déterminante. A Paris, le plafond de 12,10 € TTC par m² pour les frais de visite, dossier et bail donne un montant plus élevé que dans une zone tendue ou non tendue. Dans beaucoup de communes d’Île-de-France, il faut vérifier si le logement relève de la zone très tendue ou de la zone tendue.

Cette vérification est particulièrement importante pour les petits logements. Sur un studio ou un deux-pièces, quelques mètres carrés de différence et une mauvaise zone peuvent modifier sensiblement la somme due. C’est aussi fréquent lorsque l’annonce mentionne une surface approximative, puis que le bail indique une autre surface habitable.

En cas de litige à Paris ou en Île-de-France, le bon réflexe est de partir du bail, pas de l’annonce. La surface habitable contractuelle, la commune du logement et la facture détaillée permettent de refaire le calcul. Si l’agence a utilisé un autre chiffre, elle doit l’expliquer.

Les erreurs fréquentes à éviter

La première erreur est de contester toute facture d’agence. Une partie des frais peut être due par le locataire si elle correspond aux prestations légalement partageables et si les plafonds sont respectés.

La deuxième erreur est de raisonner seulement en pourcentage. Le plafond 2026 est un plafond au mètre carré, mais la limite de moitié reste indispensable. Le locataire ne paie jamais plus que le bailleur pour les prestations partageables.

La troisième erreur est de mélanger état des lieux d’entrée et état des lieux de sortie. L’état des lieux d’entrée peut être partiellement facturé au locataire dans la limite de 3,03 € TTC par m². L’état des lieux de sortie amiable ne doit pas être facturé au locataire.

La quatrième erreur est d’attendre trop longtemps sans formaliser la réclamation. Un courriel vague du type « vos frais sont trop élevés » suffit rarement. Il faut présenter un calcul, une somme et une demande claire de remboursement.

Check-list avant de payer ou de contester

Avant de régler ou de contester des frais d’agence de location en 2026, vérifiez :

• la surface habitable indiquée dans le bail ;
• la commune du logement et la zone applicable ;
• le détail des prestations facturées ;
• la part imputée au bailleur pour les mêmes prestations ;
• le plafond de 12,10 €, 10,09 € ou 8,07 € par m² pour visite, dossier et bail ;
• le plafond de 3,03 € par m² pour l’état des lieux d’entrée ;
• l’absence de frais de publicité, gestion, mandat ou état des lieux de sortie dans la part locataire ;
• la date d’exigibilité des honoraires : signature du bail ou réalisation de l’état des lieux.

Cette vérification permet souvent de transformer une contestation générale en demande chiffrée. C’est ce qui rend le dossier exploitable, que l’objectif soit une réponse amiable de l’agence ou une action plus ferme.

Sources juridiques utiles

Les règles de partage des honoraires figurent à l’article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le plafonnement des honoraires imputables aux locataires résulte du décret n° 2014-890 du 1er août 2014 et de l’arrêté du 17 juillet 2025 portant révision des plafonds à compter de 2026.

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