Depuis mars-avril 2026, les charges de copropriété reviennent dans l’actualité pour une raison très concrète : l’assurance de l’immeuble devient l’un des postes qui augmente le plus vite. Plusieurs baromètres et articles spécialisés publiés au printemps 2026 ont mis en avant la hausse des charges de copropriété en 2025, avec l’assurance comme moteur important de l’augmentation. Le sujet est particulièrement sensible en Île-de-France, où les immeubles anciens, les sinistres répétitifs, les franchises élevées et les travaux différés peuvent faire exploser les appels de fonds.

La question que posent les copropriétaires n’est donc plus seulement : « faut-il assurer la copropriété ? » La vraie question 2026 est plus pratique : le syndic peut-il accepter une hausse de prime, appeler des fonds supplémentaires, refuser de communiquer le contrat, ou imposer un assureur sans mise en concurrence ? Et surtout, que peut faire un copropriétaire qui reçoit un appel de fonds qu’il juge abusif ?

La réponse courte est la suivante : l’assurance responsabilité civile du syndicat des copropriétaires est obligatoire, mais cela ne donne pas au syndic un blanc-seing sur le coût, les garanties, les franchises, la répartition ou la transparence. Le copropriétaire doit distinguer la dépense nécessaire, la décision d’assemblée générale, les justificatifs, la quote-part appelée et les recours possibles.

Pourquoi l’assurance de copropriété devient un sujet urgent en 2026

Le signal d’actualité est clair : les copropriétés subissent une pression tarifaire sur les contrats d’assurance, notamment à cause de la sinistralité, du coût des réparations, des dégâts des eaux, des risques climatiques, des immeubles anciens et des franchises imposées. Le sujet est d’autant plus visible que les appels de fonds arrivent généralement par trimestre et que beaucoup de copropriétaires découvrent la hausse après le vote du budget.

La demande Google confirme cette tension. Les requêtes « assurance copropriété » représentent environ 2 400 recherches mensuelles en France dans Google Ads. Les recherches associées restent qualifiées : « assurance habitation copropriétaire » environ 1 000 recherches mensuelles, « assurance immeuble copropriété » environ 480, « appel de fonds copropriété » environ 480, « assurance copropriété obligatoire » environ 170 et « contester charges de copropriété » environ 50. Ce ne sont pas des recherches théoriques : elles correspondent à des copropriétaires qui viennent de recevoir une régularisation, un budget en hausse ou une convocation d’assemblée générale.

Pour un cabinet d’avocats, l’angle utile n’est donc pas de refaire un guide d’assurance généraliste. Il faut expliquer comment contrôler la hausse, quelles pièces demander, quand payer, quand contester, et comment agir si le syndic ne justifie pas le contrat ou les appels.

Quelle assurance est obligatoire en copropriété ?

Le texte central est l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il impose à chaque copropriétaire de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, qu’il soit occupant ou non occupant. Il impose aussi à chaque syndicat de copropriétaires de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

Concrètement, trois niveaux doivent être distingués :

• l’assurance responsabilité civile du syndicat des copropriétaires, obligatoire ;
• l’assurance responsabilité civile de chaque copropriétaire, occupant ou non occupant ;
• l’assurance multirisque immeuble, très fréquente et souvent indispensable en pratique, mais à analyser selon le règlement de copropriété, le contrat et les garanties souscrites.

Service-Public rappelle que la responsabilité civile de la copropriété couvre notamment les dommages causés à des tiers par les parties communes ou par une personne employée par la copropriété. La fiche officielle distingue aussi l’assurance multirisque de l’immeuble, qui complète la responsabilité civile en couvrant des dommages matériels subis par les parties communes : incendie, dégât des eaux, vandalisme ou autres sinistres selon le contrat.

Cette distinction est décisive. Une copropriété ne peut pas faire l’impasse sur son assurance obligatoire. En revanche, les copropriétaires peuvent demander à comprendre pourquoi la prime augmente, pourquoi une franchise explose, pourquoi une garantie disparaît, ou pourquoi un contrat n’a pas été mis en concurrence.

Le syndic peut-il souscrire ou renouveler le contrat sans vote ?

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 donne au syndic plusieurs missions : administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation, exécuter le règlement de copropriété et les décisions d’assemblée générale, établir le budget prévisionnel, tenir la comptabilité, conserver les archives et proposer un accès en ligne sécurisé aux documents de gestion.

Le même article prévoit que le syndic doit soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. Si l’assemblée refuse, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat, en application de l’article L.112-1 du Code des assurances.

Il faut donc éviter deux erreurs. Première erreur : croire que le syndic peut laisser la copropriété sans assurance parce que l’assemblée générale refuse une prime trop élevée. L’obligation d’assurance existe. Deuxième erreur : croire que le caractère obligatoire de l’assurance empêche tout contrôle. Le syndic doit justifier sa gestion, communiquer les documents accessibles, faire voter les budgets, exécuter les décisions d’assemblée et répondre aux demandes utiles du conseil syndical.

En pratique, lorsque la prime augmente fortement, le conseil syndical doit demander :

• le contrat d’assurance en cours ;
• les avenants et les conditions particulières ;
• l’attestation d’assurance ;
• le montant de la prime des trois derniers exercices ;
• les franchises applicables ;
• l’historique des sinistres pris en compte par l’assureur ;
• les devis concurrents obtenus, ou l’explication de leur absence ;
• la résolution d’assemblée générale relative au contrat, au budget ou à la mise en concurrence.

Service-Public précise que le syndic doit mettre à disposition des copropriétaires certains documents de la copropriété, dont les contrats d’assurance de l’immeuble conclus au nom du syndicat des copropriétaires. C’est un point très concret : avant de contester, il faut d’abord demander les pièces.

L’appel de fonds est-il payable si la prime augmente ?

Un appel de fonds n’est pas automatiquement abusif parce qu’il augmente. L’article 14-1 de la loi de 1965 prévoit que le syndicat vote chaque année un budget prévisionnel pour les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs. Les copropriétaires versent ensuite des provisions, en principe égales au quart du budget voté, sauf modalités différentes décidées par l’assemblée générale.

Les primes d’assurance font partie des charges liées à l’administration, à la conservation et à l’entretien des parties communes. Service-Public les cite expressément parmi les exemples de charges de copropriété. Si le budget a été régulièrement voté, l’appel de fonds correspondant doit en principe être payé, même si le copropriétaire trouve la hausse excessive.

Mais cela ne veut pas dire qu’il faut payer sans contrôle. Il faut vérifier cinq points :

• le budget prévisionnel voté inclut-il bien la prime ou une provision cohérente ?
• l’appel de fonds correspond-il à votre quote-part dans le règlement de copropriété ?
• le contrat d’assurance ou la facture existent-ils ?
• la hausse résulte-t-elle d’un renouvellement, d’un nouveau contrat, d’un avenant ou d’une régularisation ?
• l’assemblée générale a-t-elle été informée de la hausse et des options disponibles ?

Si la dépense est hors budget prévisionnel, il faut contrôler la résolution votée et les modalités d’exigibilité. Si le syndic appelle une somme exceptionnelle sans base claire, la contestation devient plus sérieuse.

Comment les charges d’assurance doivent-elles être réparties ?

L’article 10 de la loi de 1965 distingue les charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun, réparties selon l’utilité objective, et les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives.

L’assurance de l’immeuble relève généralement des charges générales d’administration, de conservation et d’entretien des parties communes. Elle est donc en principe répartie selon les tantièmes prévus par le règlement de copropriété. Mais certains cas méritent une attention particulière : parties communes spéciales, bâtiments séparés, parkings, commerces au rez-de-chaussée, lots avec risques spécifiques, ou règlement de copropriété prévoyant une répartition particulière.

La contestation utile ne consiste pas à dire « je n’utilise pas l’assurance ». Tous les copropriétaires bénéficient de la protection du syndicat pour les risques couverts. En revanche, il peut être pertinent de contester :

• une mauvaise clé de répartition ;
• une imputation à des lots qui ne relèvent pas du bon bâtiment ou de la bonne partie commune spéciale ;
• une charge spéciale présentée comme générale, ou l’inverse ;
• une régularisation qui ne correspond pas au règlement de copropriété ;
• une facturation sans contrat ni justificatif.

Service-Public rappelle qu’une répartition des charges contraire à la loi peut être contestée devant le tribunal judiciaire. Il faut toutefois distinguer la contestation de la répartition prévue par le règlement de copropriété, la contestation d’une décision d’assemblée générale et la contestation d’un appel de fonds non justifié.

Contester une hausse d’assurance : quels délais ?

Le délai dépend de ce que vous contestez.

Si vous contestez une décision d’assemblée générale, par exemple le vote du budget, le choix du contrat ou une résolution relative à l’assurance, l’article 42 de la loi de 1965 impose d’agir dans les deux mois à compter de la notification du procès-verbal, pour les copropriétaires opposants ou défaillants. Ce délai est court et sanctionné strictement.

Si vous contestez un appel de fonds parce qu’il ne correspond pas au budget, à la quote-part, au contrat ou à une décision régulière, l’analyse est différente. Il faut souvent commencer par une demande écrite de justificatifs, puis une mise en demeure ou une contestation motivée. Dans certains dossiers, la contestation se traite lors de l’approbation des comptes ; dans d’autres, elle suppose une action devant le tribunal judiciaire.

Il faut aussi mesurer le risque inverse : ne pas payer les charges peut exposer le copropriétaire à une procédure de recouvrement du syndicat, avec frais, intérêts et éventuellement hypothèque légale. Une stratégie sérieuse consiste souvent à payer la part non contestée, isoler la somme discutée, demander les pièces et formaliser une contestation précise.

Que faire si la copropriété ne trouve plus d’assureur ?

Certaines copropriétés fragiles, très sinistrées ou situées dans des zones exposées peuvent rencontrer des refus d’assurance. Le sujet est pratique : une copropriété ne peut pas rester durablement sans couverture de responsabilité civile.

Le Code des assurances, article L.215-2, permet à un copropriétaire ou à un syndicat de copropriétaires, représenté par son syndic, de saisir le Bureau central de tarification lorsqu’une entreprise d’assurance refuse de couvrir les risques relevant de l’obligation d’assurance prévue par l’article 9-1 de la loi de 1965. Le Bureau central de tarification peut fixer le montant de la prime moyennant laquelle l’assureur choisi sera tenu de garantir le risque.

Ce recours ne règle pas tout. Il porte sur l’assurance obligatoire de responsabilité civile. Il ne garantit pas que la copropriété obtiendra une multirisque immeuble complète, peu chère, avec toutes les garanties souhaitées. Mais il peut éviter une situation de blocage lorsque le syndicat ne parvient plus à satisfaire son obligation minimale d’assurance.

Pour préparer ce type de démarche, il faut conserver les demandes d’assurance, les refus, les courriers recommandés, les propositions reçues, les questionnaires complétés, l’historique de sinistres et les échanges du syndic avec les courtiers.

Paris et Île-de-France : pourquoi le contrôle doit être plus serré

À Paris et en Île-de-France, les charges de copropriété sont souvent élevées pour des raisons cumulatives : immeubles anciens, réseaux d’eau vieillissants, gardiennage, ascenseurs, chauffage collectif, ravalements, densité, sinistres répétés, travaux de mise en sécurité ou contraintes énergétiques. Une hausse d’assurance peut donc se combiner avec une hausse des charges de maintenance, du fonds travaux ou des travaux votés.

Pour un copropriétaire parisien, la méthode consiste à contrôler les pièces avant l’assemblée générale, et non après réception des appels de fonds. Il faut lire la convocation, identifier la ligne assurance dans le budget, vérifier les comptes de l’exercice précédent, demander les devis, et faire inscrire une résolution de mise en concurrence si le contrat devient trop coûteux.

Pour les immeubles situés dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne, les Yvelines, l’Essonne, la Seine-et-Marne ou le Val-d’Oise, l’enjeu est souvent le même : obtenir une analyse claire avant que la hausse ne soit diluée dans le budget annuel. Une copropriété qui vote un budget global sans comprendre la prime, les franchises et les exclusions se prive d’un levier de négociation.

Pour une vision plus large des litiges de copropriété, consultez la page du cabinet consacrée au droit de la copropriété à Paris. Les articles sur l’extranet du syndic et les factures de copropriété et sur le contrat signé par le syndic sans vote d’assemblée générale peuvent aussi aider à structurer la contestation.

Checklist avant de contester l’assurance de copropriété

Avant d’écrire au syndic ou de saisir un avocat, réunissez au minimum :

• la convocation d’assemblée générale ;
• le procès-verbal d’assemblée générale ;
• le budget prévisionnel voté ;
• les appels de fonds reçus ;
• le règlement de copropriété et l’état de répartition des charges ;
• le contrat d’assurance de l’immeuble ;
• les conditions particulières, franchises et exclusions ;
• la facture ou l’avis d’échéance de l’assureur ;
• les trois derniers comptes approuvés ;
• les devis concurrents ou la preuve qu’ils ont été demandés ;
• les échanges avec le syndic et le conseil syndical ;
• l’historique des sinistres si la hausse est justifiée par l’assureur ;
• les éventuels refus d’assurance.

Une contestation efficace doit être courte, datée et documentée. Elle doit dire exactement ce qui est contesté : le montant, la répartition, l’absence de justificatif, l’absence de vote, le défaut de mise en concurrence, ou l’imputation à un lot qui ne devrait pas supporter la charge.

Questions fréquentes

Peut-on refuser de payer l’appel de fonds parce que l’assurance a augmenté ?

Pas automatiquement. Si le budget a été voté et si l’appel correspond à votre quote-part, le non-paiement peut déclencher une procédure de recouvrement. En revanche, vous pouvez demander les justificatifs, contester une erreur de répartition, attaquer une décision d’assemblée générale dans le délai de deux mois ou discuter un appel de fonds sans base claire.

Le syndic doit-il communiquer le contrat d’assurance ?

Oui, les contrats d’assurance de l’immeuble conclus au nom du syndicat font partie des documents qui doivent être accessibles aux copropriétaires dans les conditions rappelées par Service-Public. Le conseil syndical peut également demander les pièces utiles à son contrôle.

La multirisque immeuble est-elle obligatoire ?

L’assurance responsabilité civile du syndicat est obligatoire. La multirisque immeuble est distincte : elle couvre plus largement les dommages matériels selon les garanties souscrites. Elle peut être imposée par le règlement de copropriété et elle est très souvent indispensable en pratique, mais il faut lire le contrat et les décisions votées.

Que faire si aucun assureur n’accepte la copropriété ?

Pour l’assurance obligatoire de responsabilité civile, le syndicat peut envisager la saisine du Bureau central de tarification, à condition de justifier d’un refus d’assurance et de respecter la procédure. Pour une multirisque plus large, il faut travailler le dossier avec le syndic, le conseil syndical, un courtier et les copropriétaires afin de réduire le risque présenté à l’assureur.

Sources utiles

• Service-Public : assurance des parties communes et privatives, charges de copropriété, syndic de copropriété.
• Légifrance : article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, article 10, article 14-1, article 18, article 42.
• Code des assurances : article L.215-2 sur le Bureau central de tarification.

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