Le tribunal de commerce de Bordeaux, dans un jugement réputé contradictoire du 15 décembre 2025, était saisi d’une demande en paiement par un bailleur contre une locataire défaillante. La question centrale portait sur le caractère excessif de l’indemnité de résiliation incluant loyers impayés, loyers à échoir et clause pénale. Le juge a réduit cette indemnité en la requalifiant partiellement en clause pénale modérée.

I. La qualification de clause pénale de l’indemnité de résiliation

Le tribunal a estimé que la demande en paiement, dépassant le prix dû en cas d’exécution normale, présentait un caractère comminatoire. Il a jugé que ce montant « constitue une clause pénale susceptible de modération en cas d’excès » (Motifs, p. 3). Cette qualification permet au juge d’exercer son pouvoir modérateur prévu à l’article 1231-5 du code civil, même en l’absence de demande expresse du débiteur. La valeur de cette solution est de rappeler que l’indemnité forfaitaire de résiliation, même stipulée dans un contrat de location, n’échappe pas au contrôle judiciaire lorsqu’elle excède le préjudice réellement subi.

II. L’évaluation du préjudice et la modération des sommes dues

Pour fixer le préjudice, le tribunal a distingué les loyers échus impayés des loyers à échoir, ces derniers étant calculés hors taxe. Il a réduit la demande globale de 3.905,06 euros à une somme de 789,33 euros majorée des intérêts, plus 4.784,71 euros. La portée de cette décision est de limiter strictement la réparation au préjudice effectif, excluant toute TVA sur les loyers non encore échus. Le sens est de protéger le débiteur contre des clauses abusives tout en garantissant au créancier une indemnisation juste et proportionnée.