Le tribunal de commerce de Bordeaux, dans un jugement du 5 janvier 2026, a statué sur un litige complexe né d’un contrat de promotion immobilière pour la construction de laboratoires d’analyses. Le promoteur réclamait le paiement du solde du marché tandis que le maître d’ouvrage invoquait des malfaçons, notamment sur le système de climatisation. La question de droit centrale portait sur l’imputabilité des désordres et l’étendue des garanties mobilisables entre les différents constructeurs et leurs assureurs. Le tribunal a joint les instances, reconnu la créance du promoteur et condamné ce dernier pour les désordres, tout en retenant la responsabilité exclusive du sous-traitant chargé des sorbonnes.

I. La responsabilité du promoteur et l’imputabilité des désordres au sous-traitant

Le tribunal rappelle que le promoteur est tenu d’une obligation de résultat envers le maître d’ouvrage en vertu de l’article 1831-1 du code civil. Il le condamne à réparer les dommages affectant le lot CVC, qualifiés de désordres décennaux rendant l’ouvrage impropre à sa destination. Cependant, le juge impute avec certitude la cause de ces désordres au sous-traitant ayant installé les sorbonnes, en citant l’expert : “le dysfonctionnement des sondes mises en œuvre par Burdinola dans ses sorbonnes a entrainé les surconsommations des équipements mis en œuvre par la société SPIE” (Motifs, page 56). La solution retient ainsi une chaîne de responsabilité où le promoteur répond envers le maître d’ouvrage, mais exerce un recours subrogatoire contre l’entreprise dont la faute est établie.

La valeur de cette solution est de rappeler le principe de l’effet relatif des contrats et la distinction entre la responsabilité contractuelle du promoteur et la responsabilité quasi-délictuelle du sous-traitant. Sa portée est importante car elle précise que l’expertise judiciaire contradictoire peut seule fonder une imputation certaine, écartant les demandes dirigées contre d’autres constructeurs non responsables. Le tribunal rejette ainsi les appels en garantie contre l’entreprise de CVC, démontrant que la charge finale de la dette repose sur le seul auteur matériel du désordre.

II. La distinction des régimes de garantie et le jeu des assurances

Le tribunal distingue les désordres relevant de la garantie de parfait achèvement de ceux relevant de la garantie décennale. Pour les premiers, il condamne le promoteur à payer la somme de 27.711 euros TTC au titre de dommages hors CVC, s’agissant de “dommages de parfait achèvement après réception des travaux” (Motifs). Pour les seconds, il applique l’article 1792 du code civil et condamne le promoteur à hauteur de 216.819,77 euros TTC pour le remplacement des sorbonnes et la surconsommation électrique. Le juge mobilise ensuite les polices d’assurance en fonction de la nature des garanties, ordonnant à l’assureur responsabilité civile décennale de relever le promoteur pour les sorbonnes et à un autre assureur pour la surconsommation.

La valeur de cette analyse réside dans la qualification précise de chaque chef de préjudice et l’articulation des garanties facultatives et obligatoires. Sa portée est pratique : elle rappelle que l’assureur de responsabilité décennale ne couvre pas les dommages de parfait achèvement, et que le promoteur doit disposer de garanties complémentaires pour les préjudices immatériels consécutifs. Le tribunal opère une compensation entre les créances réciproques, illustrant la volonté de solder le litige de manière exhaustive et de limiter les recours ultérieurs entre les parties.