Le Tribunal des activités économiques de Paris, dans un jugement rendu le 22 janvier 2026, a tranché un litige portant sur l’interprétation des clauses d’actualisation et d’indexation d’un contrat de sous-occupation commerciale. La société exploitant un restaurant rapide contestait le calcul des redevances pratiqué par la société concédante, estimant subir une surfacturation depuis la prise d’effet du bail en 2018. La question de droit centrale était de déterminer si l’actualisation de la redevance devait s’appliquer à une seule année ou aux trois premières années de loyer progressif. Le tribunal a rejeté les demandes de remboursement de la sous-occupante, tout en écartant les fins de non-recevoir soulevées par la concédante.

I. Le rejet des fins de non-recevoir fondé sur une analyse mesurée des prescriptions

Le tribunal écarte d’abord l’irrecevabilité tirée de la prescription quinquennale en raison de l’effet continu de l’erreur alléguée. Il rappelle que « si un loyer est indexé sur une base erronée, l’erreur se répercutant sur l’ensemble des loyers postérieurs, il convient de ré-examiner et de re-calculer les loyers sur la base corrigée » (Sur ce, irrecevabilités). Cette solution permet de préserver l’action pour les loyers des cinq dernières années, reconnaissant le caractère sériel du préjudice. La valeur de ce raisonnement est de ne pas enfermer le débiteur dans une prescription trop rigide lorsque l’erreur de calcul initiale vicie toutes les échéances ultérieures.

Le tribunal écarte également l’irrecevabilité fondée sur la transaction signée en décembre 2021, en limitant strictement son objet. Il retient que la sous-occupante « n’a pas renoncé selon le protocole à toute demande au titre de la base de calcul de l’actualisation et de l’indexation de la redevance annuelle » (Sur ce, irrecevabilités). La portée de cette décision est de rappeler que la renonciation à un droit dans une transaction doit être interprétée de manière restrictive, sans l’étendre à des contestations non visées par le litige initial.

II. Le débouté au fond fondé sur l’interprétation de la commune intention des parties

Le tribunal interprète le contrat en faveur de la concédante en analysant la progressivité des redevances comme une libéralité temporaire. Il estime que « la redevance annuelle de base correspondant au local en sous-occupation est celle de la troisième année » (Sur ce, fond), les premières années constituant un abattement destiné à faciliter le démarrage de l’activité. Cette interprétation repose sur la recherche de la commune intention des parties, l’abattement étant la contrepartie des lourds investissements réalisés par le preneur.

Le tribunal en déduit que seule la redevance de troisième année devait être actualisée, et que cette base actualisée sert de fondement légitime aux indexations ultérieures. Il considère que « cette base est correcte » et que « les loyers indexés sur cette base sont eux aussi conformes à la Convention » (Sur ce, fond). La portée de cette solution est de valider la méthode de calcul de la concédante, en refusant de faire droit à la demande de remboursement de la sous-occupante.