Le problème surgit souvent après plusieurs semaines de démarches. Le compromis est signé. Le délai de rétractation de l’acquéreur est expiré. Le prêt est obtenu, ou la vente ne dépendait pas d’un prêt. Le notaire prépare l’acte. Puis le vendeur ne veut plus signer.

La raison donnée varie. Le vendeur a trouvé un autre acquéreur. Il regrette le prix. Il souhaite conserver le bien. Il invoque un différend familial, une difficulté de succession, un désaccord avec son conjoint, une hypothèque non levée ou un simple changement d’avis. Pour l’acquéreur, la question utile est immédiate : peut-il forcer la vente, récupérer une indemnité, ou au moins bloquer une revente à un tiers ?

La réponse dépend d’abord de la nature de l’avant-contrat et des conditions suspensives. Mais dans un compromis de vente classique, le vendeur ne dispose pas d’un droit général de rétractation après signature. L’article 1589 du Code civil prévoit que la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a accord sur la chose et sur le prix. L’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation ouvre un délai de rétractation à l’acquéreur non professionnel, pas au vendeur.

Cet article traite donc l’hypothèse précise du vendeur qui refuse de réitérer l’acte authentique après un compromis signé. Pour le régime général de l’avant-contrat, voir aussi notre analyse sur la promesse de vente immobilière, la condition suspensive de prêt et la rétractation. Pour le chiffrage de la pénalité, voir l’article consacré à la clause pénale dans le compromis de vente immobilière.

Vérifier d’abord si la vente est réellement devenue exigible

Avant de menacer d’une vente forcée, il faut relire le compromis. Beaucoup de litiges naissent d’une confusion entre une date de signature prévue et une vente juridiquement exigible.

La première vérification porte sur les conditions suspensives. Si l’acte dépendait de l’obtention d’un prêt, de la purge d’un droit de préemption, d’un certificat d’urbanisme, d’une autorisation administrative, d’une mainlevée d’hypothèque ou d’un accord d’indivisaires, il faut savoir si ces conditions sont réalisées ou réputées réalisées. Tant que la condition suspensive n’est pas levée, l’autre partie peut contester l’exigibilité de la réitération.

La deuxième vérification porte sur la date prévue pour l’acte authentique. Dans de nombreux compromis, cette date n’est pas un terme extinctif. Elle constitue seulement le point de départ à partir duquel une partie peut mettre l’autre en demeure et demander l’exécution. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 1er octobre 2020, n° 19-16.561 : sauf stipulation contraire, l’expiration du délai fixé pour l’acte authentique ouvre le droit d’agir en exécution forcée ou en résolution, mais le fait déterminant reste la connaissance du refus d’exécuter.

La troisième vérification porte sur les obligations propres au vendeur. Si le vendeur devait fournir des diagnostics, obtenir une mainlevée, faire intervenir un coindivisaire, produire un état hypothécaire ou répondre au notaire, il faut isoler ce qui n’a pas été fait. Une vente forcée se prépare par pièces. Pas par indignation.

Le vendeur n’a pas le même droit de rétractation que l’acquéreur

Une confusion revient souvent : puisque l’acquéreur dispose de dix jours pour se rétracter, le vendeur pourrait lui aussi revenir sur sa signature. C’est faux dans une vente d’habitation classique.

Le délai de dix jours prévu par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation protège l’acquéreur non professionnel. Il ne crée pas un délai symétrique au profit du vendeur. Une fois le compromis signé, le vendeur est tenu par ce qu’il a accepté, sous réserve des conditions prévues à l’acte.

La conséquence pratique est forte. Si le compromis est une promesse synallagmatique, si la chose et le prix sont déterminés, et si les conditions suspensives sont réalisées, le vendeur ne peut pas simplement écrire qu’il « annule la vente ». Il peut refuser matériellement de signer chez le notaire, mais ce refus ouvre un contentieux.

Ce contentieux peut viser trois objectifs. L’acquéreur peut demander l’exécution forcée de la vente. Il peut demander la résolution de la vente avec indemnisation. Il peut aussi réclamer la clause pénale prévue au compromis, lorsque les conditions de cette clause sont réunies.

Le choix dépend du dossier. Un acquéreur qui veut encore le bien privilégiera l’exécution forcée. Un acquéreur qui ne veut plus attendre peut préférer la résolution et une indemnité. Un acquéreur qui a perdu son financement, son logement transitoire ou une autre opportunité doit chiffrer son préjudice et vérifier si la clause pénale couvre déjà l’essentiel.

Construire la preuve du refus de signer

Le refus du vendeur doit être documenté. Un message oral de l’agent immobilier ou une conversation avec le notaire ne suffit pas toujours.

Le dossier doit réunir le compromis signé, les avenants éventuels, les preuves de réalisation des conditions suspensives, les échanges avec la banque si le financement était prévu, les courriers du notaire, les convocations à signature, les demandes de pièces restées sans réponse et les messages du vendeur.

Lorsque le vendeur ne se présente pas au rendez-vous, il faut demander au notaire de formaliser la situation. Selon les pratiques, cela peut prendre la forme d’une convocation écrite, d’un procès-verbal de carence ou d’un courrier rappelant que la partie adverse ne comparaît pas ou refuse de régulariser. Ce document est souvent décisif : il transforme une tension commerciale en fait procédural exploitable.

Une mise en demeure est généralement nécessaire avant de demander la clause pénale, sauf inexécution définitive. L’article 1231-5 du Code civil prévoit en effet que la pénalité n’est encourue, sauf inexécution définitive, que lorsque le débiteur est mis en demeure. Le compromis peut préciser la forme attendue : lettre recommandée, acte de commissaire de justice, sommation de comparaître ou notification par notaire.

Le contenu de la mise en demeure doit rester sobre. Elle rappelle l’acte, la date de signature, les conditions réalisées, la date prévue pour l’acte authentique, le refus ou l’absence de réponse du vendeur, puis demande de réitérer dans un délai précis. Elle annonce ensuite les demandes possibles : exécution forcée, clause pénale, dommages et intérêts, frais de procédure.

Vente forcée : ce que le tribunal peut ordonner

L’exécution forcée consiste à demander au tribunal judiciaire de constater que la vente est parfaite ou d’ordonner la réitération de l’acte. Dans certains dossiers, la décision judiciaire peut tenir lieu d’acte ou permettre les formalités de publication nécessaires. C’est une action lourde, mais elle est utile lorsque le bien est stratégique ou lorsque le vendeur tente de vendre à un tiers.

La Cour de cassation admet cette logique depuis longtemps lorsque le compromis engage les parties et que les conditions sont réalisées. Dans l’arrêt du 23 juin 2010, n° 09-15.963, le vendeur avait refusé de conclure alors que les acquéreurs avaient obtenu leur prêt dans le délai prévu. La Cour valide l’analyse selon laquelle les acquéreurs pouvaient choisir entre la réalisation forcée de la vente et la clause pénale.

La décision du 1er octobre 2020, n° 19-16.561 ajoute un point pratique sur le délai d’action. La prescription de cinq ans ne court pas mécaniquement dès le lendemain de la date prévue pour l’acte authentique. Il faut caractériser le moment où la partie sait que son cocontractant refuse d’exécuter son obligation principale de signer. Ce point compte lorsqu’une partie a laissé passer du temps après plusieurs reports.

Dans l’urgence, le référé peut être utile pour une mesure conservatoire, une provision ou une obligation non sérieusement contestable. L’article 835 du Code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire de prescrire certaines mesures, y compris en présence d’une contestation sérieuse pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble illicite. Mais la vente forcée elle-même suppose souvent un débat au fond, surtout si le vendeur conteste la réalisation d’une condition suspensive ou invoque un vice du consentement.

Clause pénale : combien le vendeur risque-t-il ?

Les compromis prévoient souvent qu’une partie qui refuse de signer l’acte authentique devra payer une somme forfaitaire, fréquemment fixée à 10 % du prix. Cette somme n’est pas automatique dans tous les cas. Il faut vérifier la rédaction de la clause, la mise en demeure, le caractère injustifié du refus et l’éventuelle réalisation des conditions suspensives.

La clause pénale a un avantage : elle évite parfois de prouver ligne par ligne tout le préjudice subi. Mais elle a aussi une limite : le juge peut la modérer ou l’augmenter si elle est excessive ou dérisoire. L’article 1231-5 du Code civil donne expressément ce pouvoir au juge.

Le vendeur ne doit donc pas raisonner comme si la pénalité était un simple « prix de sortie ». Si le compromis est exigible, son refus peut conduire à une vente forcée, à une clause pénale, aux frais de procédure, et parfois à des dommages-intérêts complémentaires lorsqu’un préjudice distinct est démontré.

L’acquéreur doit, de son côté, éviter de sur-réclamer sans stratégie. Si la clause pénale répare déjà le préjudice de non-réitération, les dommages complémentaires devront viser autre chose : frais de relogement, perte de chance documentée, coût d’un financement devenu inutile, frais de garde-meubles, double charge temporaire, frais notariés ou frais de conseil directement causés par le refus.

Si le vendeur invoque un motif pour ne plus vendre

Le vendeur peut avoir un motif réel. Il peut découvrir une difficulté juridique, un désaccord familial, une hypothèque, une saisie, une erreur de désignation, une incapacité, un décès, une mesure de protection, ou une condition suspensive mal purgée. Ces difficultés ne doivent pas être ignorées.

Mais elles ne produisent pas toutes le même effet. Une condition suspensive non réalisée peut empêcher la vente. Une simple difficulté personnelle du vendeur ne suffit pas nécessairement. Une hypothèque peut nécessiter une mainlevée, pas autoriser un désistement. Une indivision mal gérée peut engager la responsabilité de celui qui a signé sans sécuriser les pouvoirs nécessaires.

L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 14 janvier 2021, n° 20-11.224 montre l’importance de lire strictement les conditions prévues par les parties. Un prêt accordé à un montant inférieur au montant maximal prévu peut être conforme aux stipulations contractuelles. Le vendeur qui prétend que la condition de prêt n’est pas réalisée doit donc comparer précisément l’acte et les pièces bancaires, et non invoquer une appréciation générale.

Le bon réflexe consiste à établir une chronologie en deux colonnes. D’un côté, les obligations de l’acquéreur : financement, purge du délai de rétractation, pièces à fournir, présence chez le notaire. De l’autre, les obligations du vendeur : titres, diagnostics, pouvoirs, mainlevées, informations d’urbanisme, disponibilité à la signature. Le contentieux se gagne souvent dans cet alignement.

Que faire si le vendeur cherche un autre acquéreur ?

Si le vendeur tente de revendre le bien à un tiers, il faut agir vite. L’acquéreur doit réunir le compromis, demander au notaire de confirmer la situation et consulter sur l’opportunité d’une assignation. Selon le dossier, il peut être pertinent de faire publier l’assignation ou de prendre des mesures destinées à rendre le litige visible dans la chaîne de vente. Ce point exige une analyse technique, car une mauvaise publicité ou une démarche imprécise peut créer un contentieux secondaire.

Il faut aussi identifier le statut du tiers. Un tiers déjà informé du compromis prend un risque différent d’un tiers qui ignore tout. Les échanges d’agence, annonces, courriels et messages peuvent devenir utiles. Si le vendeur a accepté une autre offre après votre compromis, la preuve de la date et du contenu de cette offre compte.

Le temps joue contre l’acquéreur. Plus le dossier est traité tôt, plus il est possible de figer les positions. Attendre plusieurs mois en espérant que le vendeur revienne à la signature fragilise la demande d’urgence et complique la preuve.

Les cinq décisions à prendre avant d’assigner

La première décision consiste à choisir l’objectif. Voulez-vous encore acheter le bien, ou voulez-vous sortir du dossier avec une indemnité ? Les deux stratégies ne produisent pas les mêmes demandes.

La deuxième consiste à vérifier la réalisation des conditions suspensives. Une action lancée trop tôt peut donner au vendeur un angle de défense.

La troisième consiste à formaliser le refus. Convocation notariée, sommation, mise en demeure, procès-verbal de carence : le dossier doit montrer que la signature a été demandée et refusée.

La quatrième consiste à chiffrer. Clause pénale, frais, préjudice distinct, perte de chance, coût de financement : chaque poste doit être relié à une pièce.

La cinquième consiste à sécuriser le calendrier. La prescription de droit commun est de cinq ans, mais l’urgence pratique est beaucoup plus courte si le bien risque d’être revendu, si votre prêt expire, ou si votre situation de logement dépend de cette acquisition.

Delta concurrentiel et méthode retenue

Les contenus concurrents consultés traitent surtout la règle générale. Le cabinet Picovschi explique l’assignation en vente forcée avec deux grandes sections. Le site Lenard Avocat présente une page courte sur le refus de conclure. Le site Derhy Avocat distingue exécution forcée et résolution après promesse synallagmatique.

Le manque à combler est plus opérationnel : que vérifier dans le compromis, quelles pièces réunir, comment documenter le refus, quand utiliser la mise en demeure, quelle articulation entre vente forcée, clause pénale, dommages-intérêts et risque de revente à un tiers. C’est cet angle qui justifie un article distinct, malgré l’existence d’articles voisins sur la promesse de vente et la clause pénale.

Synthèse pratique

Un vendeur ne peut pas effacer un compromis de vente comme une simple réservation. Si l’accord porte sur la chose et sur le prix, si les conditions suspensives sont réalisées et si l’acquéreur est prêt à signer, le refus du vendeur ouvre des recours.

L’acquéreur doit cependant avancer méthodiquement. Relire le compromis. Vérifier les conditions. Formaliser le refus. Mettre en demeure lorsque la clause l’exige. Choisir entre exécution forcée, résolution et indemnisation. Préserver la preuve si le vendeur cherche un autre acquéreur.

Le vendeur doit aussi mesurer le risque. Un refus injustifié peut coûter plus cher qu’une négociation propre. La clause pénale n’est pas toujours un plafond. La vente forcée reste possible. Et le temps perdu peut devenir un poste de préjudice.

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