Le bailleur découvre souvent la sous-location Airbnb trop tard.
Un voisin voit défiler les valises. Le gardien remarque des arrivées le week-end. Le syndic remonte des nuisances. Puis l’annonce disparaît, le locataire nie, et le propriétaire comprend qu’il n’a pas un problème « Airbnb » abstrait mais un problème de preuve, d’argent encaissé et de stratégie contentieuse.
Le bon angle n’est pas seulement : la sous-location était-elle interdite ?
Le bon angle est : quelles preuves figer tout de suite, peut-on récupérer les sous-loyers, et dans quels cas la résiliation du bail devient-elle réaliste ?
Le point de départ est clair. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au locataire de sous-louer le logement sans l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix. Le point d’arrivée l’est aussi. Depuis Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n° 18-20.727, les sous-loyers illicites sont traités comme des fruits civils dus au propriétaire. Et depuis Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-18.612, la Cour de cassation rappelle en plus qu’on ne déduit pas simplement le loyer payé par le locataire pour réduire mécaniquement la restitution.
Si vous cherchez la page pivot du cluster locatif, elle est ici : Avocat colocation, sous-location et bail à Paris. Pour la déclinaison locale procédure, voir aussi la version dédiée : Sous-location Airbnb à Paris et en Île-de-France : quel tribunal saisir, quelles preuves conserver et comment obtenir les données utiles ?.
1. Ce qui rend la sous-location Airbnb illicite
Le locataire n’est pas libre de transformer le logement en activité de courte durée parce qu’il paie son loyer.
L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 impose deux choses simples :
- l’accord écrit du bailleur ;
- et un prix de sous-location qui ne dépasse pas celui payé par le locataire principal.
En pratique, la plupart des dossiers Airbnb échouent dès la première condition. Il n’existe aucun accord écrit. Ou bien il existe un échange vague qui n’autorise ni la fréquence, ni le prix, ni la location touristique de courte durée. Or une tolérance orale, un silence du bailleur, ou un « je pensais que c’était occasionnel » ne suffisent pas.
Il faut ensuite regarder le bail lui-même. Beaucoup de contrats vont plus loin que la loi et interdisent explicitement :
- la sous-location totale ou partielle ;
- la mise à disposition à titre onéreux ;
- l’usage hôtelier ou para-hôtelier ;
- et toute cession ou échange sans accord préalable.
Même quand l’annonce ne porte que sur une chambre, le risque reste sérieux. La jurisprudence examine la répétition, la dimension lucrative, la destination du logement et le trouble causé à l’immeuble. Dans CA Paris, 25 mai 2023, n° 22/12455, la cour retient précisément qu’une partie du logement était offerte sur Airbnb et rattache les revenus tirés de cette pratique aux fruits civils dus au bailleur.
Enfin, il ne faut pas raisonner uniquement en droit des rapports locatifs. Le régime du meublé de tourisme est lui aussi lu strictement. Dans Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-22.809, Bulletin, la Cour de cassation juge qu’un cursus d’études ou un stage ne suffisent pas à caractériser une « obligation professionnelle » permettant de dépasser le plafond des 120 jours pour une résidence principale. L’enseignement pratique est simple : les dérogations sont étroites, et le locataire qui improvise une défense « temporaire » ou « professionnelle » sans base solide s’expose.
2. La vraie urgence : figer la preuve avant que l’annonce disparaisse
Le premier danger n’est pas juridique. Il est probatoire.
Une annonce Airbnb peut disparaître en quelques heures. Les pseudonymes changent. Les commentaires restent partiels. Le locataire peut soutenir que le logement visible n’est pas le vôtre, que les photos sont anciennes, qu’il n’a jamais encaissé les sommes, ou qu’il s’agissait d’un simple hébergement gratuit.
Le bon réflexe est donc de constituer immédiatement un paquet de preuves cohérent :
- capture d’écran complète de l’annonce avec l’URL, la date, les photos, les commentaires et le calendrier si visible ;
- capture du profil « hôte » avec pseudonyme, photo et historique ;
- constat de commissaire de justice si l’annonce est encore en ligne ;
- attestations de voisins, du gardien ou du syndic sur la rotation des occupants ;
- échanges avec le locataire, surtout s’il reconnaît avoir « prêté », « dépanné », « loué quelques nuits » ;
- et copie du bail avec la clause interdisant la sous-location.
Il faut aussi éviter deux erreurs classiques.
La première consiste à entrer soi-même dans le logement ou à organiser une preuve irrégulière. La seconde consiste à attendre d’avoir un dossier « parfait » avant d’agir. En réalité, un bon dossier commence souvent avec une annonce, un constat, puis une mise en demeure. Le reste se complète ensuite.
Dans CA Paris, 22 novembre 2022, n° 20/05114, le bailleur échoue justement parce que la preuve du rattachement entre l’annonce et le logement loué n’est pas suffisamment serrée. Cette décision est utile parce qu’elle rappelle la mauvaise méthode : un constat trop vague, un pseudonyme mal identifié, une démonstration par simple ressemblance. Le dossier Airbnb se perd souvent sur ce point.
À l’inverse, dans les dossiers solides, les juges exploitent :
- le constat de l’annonce ;
- les commentaires Airbnb ;
- les relevés de transactions ;
- les adresses ;
- les photographies de l’appartement ;
- et les contradictions du locataire.
La règle pratique est donc simple : vous ne plaidez pas une impression, vous plaidez une correspondance précise entre une annonce, un logement, un hôte et des encaissements.
3. Peut-on récupérer les sous-loyers ?
Oui, et c’est souvent le point le plus rentable du dossier.
Le fondement n’est pas la responsabilité civile classique. Le fondement principal est le droit d’accession.
L’article 546 du code civil dit que la propriété donne droit sur tout ce que la chose produit. L’article 547 ajoute que les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession. Et l’article 549 précise que le simple possesseur ne garde les fruits que s’il est de bonne foi.
La solution décisive est Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n° 18-20.727. La Cour juge que, sauf autorisation du bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur sont des fruits civils appartenant par accession au propriétaire. Autrement dit, le bailleur ne se contente pas de demander des dommages-intérêts hypothétiques. Il peut réclamer la restitution des sous-loyers.
La décision la plus utile ensuite est Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-18.612. La Cour casse un arrêt qui n’avait accordé au bailleur que la « plus-value » tirée de la sous-location en retranchant les loyers dus au titre du bail principal. La Cour rappelle alors que le loyer est lui-même un fruit civil et que le locataire auteur de la sous-location interdite n’est pas un possesseur de bonne foi. Le message est net : la restitution ne se réduit pas à un simple bénéfice net bricolé.
Les juges du fond appliquent désormais ce raisonnement de manière concrète.
Dans CA Paris, 30 janvier 2025, n° 24/06487, la cour condamne la locataire à restituer les fruits civils perçus illicitement après renvoi de cassation. Dans TJ Paris, 16 avril 2024, n° 23/02340, le juge retient la résiliation du bail et la restitution des fruits civils après constat d’annonces Airbnb. Et dans TJ Paris, 22 mai 2025, n° 24/03069, le jugement distingue bien la restitution des fruits civils d’une éventuelle demande distincte de dommages-intérêts.
La conséquence pratique est importante. Si votre objectif est financier, il faut documenter :
- le nombre de nuitées ;
- le prix par nuit ;
- les commissions ;
- les virements réellement encaissés ;
- et la période exacte de sous-location.
Ce n’est pas le même travail qu’une simple demande de résiliation.
4. La résiliation du bail est-elle automatique ?
Non. Mais elle devient réaliste quand le dossier montre un manquement grave, répété ou lucratif.
L’article 1728 du code civil impose au preneur d’user de la chose louée raisonnablement et selon la destination prévue. L’article 1729 permet au bailleur de faire résilier le bail si le preneur emploie la chose à un autre usage ou dans des conditions dommageables.
La sous-location Airbnb ne déclenche pas une résiliation mécanique dans tous les cas. Les juges examinent :
- la fréquence des locations ;
- la durée de la pratique ;
- la part du logement concernée ;
- l’existence d’une mise en demeure préalable ;
- les troubles de voisinage ;
- la destination effective du logement ;
- et la réaction du locataire après découverte.
Il faut donc distinguer trois hypothèses.
Première hypothèse : la pratique est ponctuelle, mal prouvée ou déjà stoppée
Le bailleur peut obtenir une condamnation financière sans forcément obtenir la résiliation. Le juge peut considérer que le manquement n’est pas assez grave, surtout si la preuve reste parcellaire ou si le locataire a immédiatement cessé.
Deuxième hypothèse : la pratique est répétée et lucrative
Là, la résiliation devient sérieuse. Le dossier prend de la force si l’annonce a fonctionné sur une durée longue, avec commentaires nombreux, rotation des voyageurs, nuisances ou changement manifeste de destination.
Troisième hypothèse : logement social ou situation aggravée
La jurisprudence se montre plus sévère. Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-18.612 rappelle qu’en logement conventionné, le juge doit apprécier la gravité de la faute au regard du régime applicable et de l’interdiction légale de sous-location.
Pour un bailleur privé, la bonne stratégie consiste souvent à ne pas plaider trop large. Il faut choisir.
Soit vous voulez surtout :
- faire cesser immédiatement la pratique ;
- récupérer les sous-loyers ;
- et garder un angle contentieux propre.
Soit vous voulez :
- rompre définitivement le bail ;
- obtenir l’expulsion à terme ;
- et traiter aussi les sommes encaissées.
Le dossier le plus faible est celui qui demande tout, sans hiérarchie, avec une preuve encore floue.
5. Comment obtenir les données de la plateforme quand on ne les a pas
Le bailleur n’a pas toujours accès au montant exact encaissé.
Il voit l’annonce. Il soupçonne la fréquence. Il dispose parfois de commentaires. Mais il lui manque le relevé des transactions.
C’est ici qu’il faut raisonner procéduralement.
Plusieurs décisions récentes montrent que les données Airbnb, les historiques de réservation ou les pièces détenues par le locataire peuvent devenir l’enjeu central du dossier. Les juridictions du fond utilisent ensuite ces relevés pour calculer la restitution.
Concrètement, il faut procéder en deux temps.
D’abord, adresser une mise en demeure au locataire en lui demandant :
- de cesser immédiatement toute sous-location ;
- de communiquer les relevés de réservation et les revenus perçus ;
- de confirmer par écrit la fermeture des annonces ;
- et de restituer les sous-loyers déjà encaissés.
Ensuite, si la preuve est sérieuse mais incomplète, envisager une mesure d’instruction avant tout procès. C’est précisément la logique locale développée dans la version Paris / Île-de-France de cet article, fondée sur l’article 145 du code de procédure civile.
L’idée n’est pas de « pêcher » au hasard. L’idée est de partir d’indices déjà solides pour obtenir la pièce qui manque : relevé Airbnb, historique de transactions, identité des annonces, période exacte, montants réellement perçus.
6. Plan d’action utile si vous découvrez une annonce ce soir
Si vous découvrez une annonce Airbnb de votre locataire, la bonne séquence est la suivante.
1. Figer la preuve le jour même
Capturez l’annonce, l’URL, les photos, le profil, les commentaires et le calendrier. Si l’annonce est toujours active, faites établir un constat.
2. Vérifier le bail et la destination
Relisez la clause de sous-location, la clause d’usage, et vérifiez s’il existe le moindre accord écrit. En pratique, c’est rarement le cas.
3. Mettre en demeure sans improviser
La lettre doit être datée, sobre et précise. Elle doit viser l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, rappeler l’absence d’autorisation écrite, exiger l’arrêt de la pratique et demander la communication des revenus.
4. Choisir l’objectif contentieux
Ne mélangez pas :
- la demande de résiliation ;
- la demande de restitution des sous-loyers ;
- la recherche d’une preuve complémentaire ;
- et la gestion des troubles dans l’immeuble.
5. Ne pas laisser le dossier se transformer en conflit émotionnel
Un mauvais dossier Airbnb part souvent dans tous les sens : reproches, menaces, intrusion, réseaux sociaux, changement de serrure, coupure des accès. Tout cela affaiblit le bailleur. La bonne force du bailleur est probatoire et procédurale, pas impulsive.
7. Pourquoi cet angle est plus utile que les pages concurrentes
Les pages françaises les plus visibles sur la sous-location illégale rappellent bien l’autorisation écrite, les risques généraux et parfois la résiliation.
Elles s’arrêtent souvent là.
Le vrai delta utile pour un bailleur est ailleurs :
- distinguer la preuve de l’annonce, la preuve de l’encaissement et la preuve du rattachement au logement ;
- comprendre que la restitution des sous-loyers repose sur les fruits civils et non sur un simple préjudice ;
- savoir que Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n° 18-20.727 et Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-18.612 ont durci le terrain ;
- et monter le dossier comme une combinaison
preuve + restitution + résiliation, au lieu de traiter Airbnb comme une simple faute contractuelle abstraite.
Si vous êtes à Paris ou en Île-de-France, la version locale détaille justement le tribunal utile, les ressorts, la logique de l’article 145 et les pièces à réunir avant que les données disparaissent : Sous-location Airbnb à Paris et en Île-de-France : quel tribunal saisir, quelles preuves conserver et comment obtenir les données utiles ?.
Complément sur le voyageur de meublé de tourisme qui refuse de quitter les lieux. squat Airbnb après la fin de la réservation.
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Nous pouvons vérifier la preuve disponible, chiffrer la restitution des sous-loyers et choisir entre mise en demeure, mesure probatoire et action en résiliation.